【二手居屋買賣終極攻略】7步詳解買賣流程、合約、律師及成本計算

想買賣二手居屋，但面對複雜的程序、資格限制和各種開支，感到無從入手？二手居屋市場分為「居屋第二市場」及「公開市場」，購買資格亦有「綠表」與「白居二」之分，每個環節都涉及繁瑣的法規和步驟，稍有不慎隨時引致損失。

本文為你整合了二手居屋買賣的終極攻略，由釐清兩大市場分別、了解綠表及白居二購買資格，到為買賣雙方詳解申請「准買證」、「准賣證」、簽訂臨時及正式合約、委託律師、申請按揭，以至收樓的7大核心步驟，並附上置業成本計算方法、揀樓策略及常見問題，助你輕鬆掌握整個流程，順利完成交易。

二手居屋入門：了解兩大市場與購買資格

要順利完成整個二手居屋買賣，第一步就是要弄清楚遊戲規則。居屋的世界主要分為兩大交易市場，而且對買家的身份有特定要求。我們先來了解這兩個市場的分別，再看看您自己符合哪一種購買資格，這樣才能為接下來的二手居屋買賣程序做好準備。

剖析交易市場：居屋第二市場 vs 公開市場

居屋之所以比市價便宜，是因為政府在首次出售時提供了樓價折扣，這筆折扣就是所謂的「地價」。所以，二手居屋買賣的最大分野，就在於業主是否已經向政府補回這筆地價。

居屋第二市場（居二市場）：未補地價轉讓

居屋第二市場，又常被稱為「居二市場」，是專為未補地價的居屋而設的交易平台。在這個市場，業主出售單位時毋須向政府補回地價，所以樓價相對較低，更貼近資助房屋的原意。不過，買家必須是持有「綠表」或「白表資格證明書」（俗稱「白居二」）的合資格人士，並非任何人都可以入場購買。

公開市場（自由市場）：已補地價自由買賣

當居屋業主向政府支付了補地價後，單位的轉讓限制就會被解除。這時候，單位就可以投放到公開市場（或稱自由市場）買賣。在公開市場上，居屋的性質與一般私人樓宇無異，任何人士，包括公司或非香港永久性居民，都可以自由購買，而且沒有任何入息或資產限制。當然，樓價也反映了十足的市值。

檢視購買資格：綠表 vs 白表（白居二）

了解過兩個市場後，下一步就是檢視您自己的身份。在居二市場，買家的資格主要分為「綠表」和「白表」兩種。這個資格是您參與二手居屋買賣流程的入場券。

綠表資格申請詳解

簡單來說，綠表資格主要提供給現時正享用公共房屋資源的人士。如果您屬於以下其中一類，就符合綠表資格：
* 香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。
* 持有由房屋署或市區重建局發出的《綠表資格證明書》人士。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。

綠表人士可以透過交還現居的公屋單位，換取購買資助房屋的資格。

白表（白居二）資格申請詳解

白表資格是為不符合綠表資格，但經濟能力又未必能負擔私樓的中低收入家庭而設。申請人必須是香港永久性居民，沒有持有任何香港住宅物業，並且入息和資產淨值都不能超過房委會每年公布的限額。

與綠表不同，白表資格並不是隨時可以申請。您需要留意房委會每年推出的「白表居屋第二市場計劃」（白居二），在指定時間內遞交申請，然後參加抽籤。只有成功中籤，並通過資產審查後，才能獲發「購買資格證明書」進入居二市場揀樓。

快速評估：我是否符合綠表/白表資格？

想快速判斷自己的位置嗎？可以參考以下簡單的自我評估：

您是否正租住宿公屋或持有相關證明書？
是：您極有可能符合「綠表」資格。
您是否居於私人樓宇，並且是香港永久性居民？
是：請繼續評估下一點。
否：您或需循公開市場途徑置業。
您的家庭總入息和資產淨值，是否符合房委會最新的白表申請限額？
是：您可以留意每年「白居二」計劃的申請時間，嘗試抽籤獲取「白表」資格。
否：您的收入或資產可能已超出資助範圍，需要考慮經公開市場購買已補地價的居屋或私人樓宇。

【賣家篇】放售二手居屋：3大步驟由準備到成交

想順利完成二手居屋買賣，作為業主，事前準備功夫絕不能少。整個二手居屋買賣流程雖然比私樓多幾個步驟，但只要掌握以下三大關鍵，由準備文件到成功收款，其實相當直接。

步驟一：釐清轉讓限制與補地價折扣率

在正式放盤前，首要任務是了解自己單位的「身世」，即轉讓限制年期和補地價時的折扣率。這些資料決定了你的單位可以在哪個市場出售，以及潛在的售價。

查閱「首次轉讓契據」

你可以把「首次轉讓契據」（Assignment）想像成單位的出世紙。這份由律師樓保管的重要文件，清楚列明了你買入單位時的「十足市值」和「購入價」。兩者相除，就能計算出單位的原始折扣率。這個折扣率是日後買家向房委會申請補地價時的計算基礎，所以極為重要。假如遺失了，可以委託律師向土地註冊處補領。

步驟二：申請「可供出售證明書」（准賣證）

釐清了單位的轉售資格後，下一步就是向香港房屋委員會（房委會）申請一份名為「可供出售證明書」的文件，俗稱「准賣證」。這是你在居屋第二市場放盤的入場券，整個二手居屋買賣程序都建基於這份文件。

申請文件、費用及審批時間

申請准賣證需要準備以下文件：
* 填妥的申請書正本
* 樓契副本
* 業主身份證副本

申請費用為港幣900元（此為撰文時價格，或有調整），需要以劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫「香港房屋委員會」。將文件親身交到或郵寄至樂富的房委會客戶服務中心後，審批時間一般約需2至3個星期。

證明書有效期及注意事項

准賣證的有效期為12個月。你需要注意，必須在成功獲發准賣證之後，才可以與買家簽訂臨時買賣合約。假如在有效期內未能成功出售單位，證明書便會失效，屆時需要重新申請。

步驟三：放盤、簽約及收款流程

取得准賣證後，恭喜你，可以正式將單位推出市場了。

選擇放盤途徑

業主可以選擇兩種主要途徑放盤。第一是委託地產代理，好處是他們擁有龐大的客戶網絡，能較快找到合資格的買家，並協助處理議價及文書工作。第二是選擇自讓，即自己透過網上平台或社交媒體放盤，好處是可以節省一筆代理佣金。

簽訂臨時及正式買賣合約

找到合適買家並議定價錢後，便會進入簽署二手居屋買賣合約的階段。流程大致如下：
1. 簽訂臨時買賣合約： 買賣雙方在律師見證下簽署臨約，買家此時會支付樓價約3-5%的「細訂」。
2. 申請提名信： 這是居二市場獨有的步驟。買方的律師會將你的准賣證、買方的准買證及其他文件，一併交予房委會申請「提名信」，以確認買方的資格。
3. 簽訂正式買賣合約： 房委會發出提名信後，雙方律師便會安排簽署正式買賣合約，買家再支付「大訂」，連同細訂合共約樓價的10%。
4. 完成交易： 在簽署正約後約一個月，雙方會約定成交日。屆時買方的銀行會將樓價尾數轉賬給你，完成整個交易後，你便會收齊所有款項。

【買家篇】購入二手居屋：4步曲由揀樓到收樓

對於準買家來說，整個二手居屋買賣流程其實相當清晰。只要掌握好節奏，由物色心儀單位到成功收樓，都可以一步步順利完成。我們將二手居屋買賣程序歸納為四大步驟，讓你對整個過程有個全面的了解。

步驟一：申請「購買資格證明書」（准買證）

這張「准買證」，可以理解為你在居二市場的「入場券」。沒有它，就無法進行任何實質的買賣程序。不同資格的人士，申請方法會有些微分別。

綠表人士申請指引

如果你是公屋住戶等綠表資格人士，程序相對直接。你只需要填妥申請表，連同申請費及所需文件，親身或郵寄到房委會的居屋第二市場計劃小組辦事處遞交。審批時間一般較快，成功後就會收到「購買資格證明書」。

白居二中籤者申領流程

對於「白居二」的幸運中籤者，過程會多幾個步驟。當你收到房委會的「批准信」後，這封信就代表你已經通過了入息及資產審查。接下來，你需要按照信上指示，在指定期限內（通常是數個星期內），向房委會申領「購買資格證明書」。記得，這張准買證的有效期為12個月，你必須在這段時間內簽署臨時買賣合約。

步驟二：物色心儀單位及簽訂臨約

拿到「入場券」後，就可以正式開始你的尋寶之旅了。

睇樓與議價技巧

這個階段與一般買賣私樓相似。你可以透過地產代理或網上平台尋找盤源，然後預約睇樓。睇樓時除了留意單位本身的間隔、裝修和景觀，也要多了解屋苑的環境、管理和鄰里狀況。議價時，可以參考同屋苑近期的成交紀錄，並根據單位的狀況提出一個合理的價錢。

簽署臨時買賣合約及支付「細訂」

當你和業主達成共識後，下一步就是簽署臨時買賣合約。這份合約會列明成交價、成交日期及雙方責任等基本條款。簽署時，你需要支付一筆臨時訂金（俗稱「細訂」），金額通常是樓價的3%至5%。

步驟三：申請按揭及獲取「提名信」

簽了臨約，事情就進入了法律和財務的實質階段。二手居屋買賣的按揭申請和一般私樓有點不同。

影響按揭關鍵：政府擔保期

居屋的按揭成數和年期，很大程度上取決於政府為該單位提供的擔保期。擔保期是由首次發售日期起計30年。如果單位樓齡較高，剩餘的擔保期可能不足，銀行有機會批出較低的按揭成數或縮短還款年期。所以，在決定購買前，最好先向銀行初步查詢心儀單位的按揭狀況。

委託律師申請「提名信」流程

這是二手居屋買賣流程中獨有的一環。簽署臨約後，你需要立即委託一位熟悉二手居屋買賣的律師。你的律師會協助你向房委會申請「提名信」。這份文件等於由房委會官方確認，你是這個單位的合資格買家。律師會將你的准買證、業主的准賣證及臨時買賣合約等文件交予房委會，整個申請過程大約需要一至兩個星期。

步驟四：簽署正約、驗樓至成交

取得了「提名信」，代表交易已經得到官方批准，可以繼續完成餘下的步驟。

支付「大訂」及簽署正式買賣合約

收到提名信後，雙方律師就會安排簽署正式買賣合約。通常在簽署臨約後約14天內進行。簽署正約時，你需要支付「大訂」，連同之前的「細訂」，總額一般為樓價的10%。這份二手居屋買賣合約會比臨約更詳盡，列明所有交易細節。

驗樓注意事項與成交日流程

在正式成交日之前，你有權到單位進行驗樓。這一步非常重要，你可以仔細檢查單位的狀況，例如有沒有滲水問題、電器能否正常運作等。到了成交當日，你的銀行會將按揭貸款餘額支付給賣方律師。然後，雙方律師會處理好所有樓契文件，完成後你便可以從業主或代理手上拿到鎖匙，正式成為單位的新主人。

二手居屋置業成本：開支預算及按揭計算

談到二手居屋買賣，除了樓價本身，整個交易過程中還有不少開支需要預算。清晰了解這些潛在費用，是整個二手居屋買賣流程中非常重要的一環。準備一份周全的財務清單，可以讓你的置業計劃更加順利。以下我們將逐項拆解，助你輕鬆掌握所有開支細節。

主要開支：計算首期及印花稅

置業最大的兩筆開支，通常就是首期和印花稅。

首期是樓價中，未能透過按揭貸款覆蓋的部分。居屋按揭成數視乎買家資格，綠表買家最高可承造九成半按揭，首期只需樓價的5%；白居二買家則最高可承造九成按揭，首期為樓價的10%。舉例來說，一個500萬的單位，綠表買家的首期是25萬，白居二買家的首期則是50萬。這筆款項會在簽署臨時及正式二手居屋買賣合約時，分「細訂」和「大訂」兩次支付。

印花稅是向稅務局繳交的物業交易稅項，是一筆相當可觀的開支。首次置業的香港永久性居民，只需根據「第2標準稅率」繳稅。以500萬的樓價計算，印花稅率為3%，即15萬元。稅率會跟隨樓價變動，所以在計算預算時，記得將這筆費用也計算在內。

雜項費用：律師費、代理佣金及其他

除了首期和印花稅，二手居屋買賣程序中還會涉及一些雜項開支，雖然金額較小，但加起來也是一筆不小的數目。

首先是律師費。買賣雙方都需要聘請自己的二手居屋買賣律師，處理法律文件、查核業權和草擬樓契等事宜。一般而言，律師費連同雜費（如查冊費、註冊費等），費用大約在數千至一萬港元不等。

其次是地產代理佣金。如果經由地產代理促成交易，買賣雙方通常需要各付樓價1%作為佣金。以上述500萬的單位為例，佣金便是5萬元。

其他費用還包括銀行估價費（部分銀行會豁免）、驗樓費（可自行選擇是否聘請專業人士驗樓）以及成交後的水電煤轉名按金等。將這些都列入清單，預算自然更準確。

按揭預算：每月供款與壓力測試須知

成功申請按揭是置業的關鍵一步。每月供款額取決於貸款額、按揭利率和還款年期。居屋按揭的還款年期最長可達25年，而銀行批核的年期，很大程度上視乎政府為該單位提供的擔保期尚餘多久。

至於過往的按揭壓力測試要求，即假設利率上升後供款額不能超過入息特定比例的規定，現時已經暫停。不過，銀行仍然會評估你的供款與入息比率，一般要求每月總供款額不高於總入息的50%，以確保你有足夠的還款能力。

【實用工具】一鍵生成個人化開支預算表

為了讓你更輕鬆規劃財務，我們準備了一個簡單實用的預算工具。你只需輸入心儀單位的樓價，系統就會自動為你估算出首期、印花稅、代理佣金及每月按揭供款等各項開支，助你一目了然地掌握整個置業預算。

二手居屋揀樓策略：3大關鍵篩選心水盤

市場上的二手居屋買賣盤源眾多，要有效率地找到理想家園，一套清晰的揀樓策略不可或缺。當你對整個二手居屋買賣流程有了基本概念後，就可以運用以下三大關鍵，由宏觀到微觀，一步步篩選出最適合你的心水盤。

關鍵一：釐清「補地價」狀況（居二 vs 自由市場）

首先，你必須決定目標是「居屋第二市場」（居二）的單位，還是「公開市場」（自由市場）的單位。這一步直接決定了你的入場門檻與樓價預算，是整個二手居屋買賣程序中最基礎的篩選條件。

居二市場的單位是未補地價的，樓價相對較低。不過，購買者必須持有「綠表」或「白居二」資格。如果你符合資格，而且預算有限，這個市場就是你的主要目標。

自由市場的單位則是業主已向政府補回地價折扣，單位性質與私樓無異。任何人士都可以購買，不需要特定資格。它的優點是選擇更多，而且買賣程序較簡單。不過，樓價會反映市值，價錢自然較高。

關鍵二：鎖定心儀地區、校網與生活配套

決定好市場後，接著就是鎖定具體的生活區域。這一步非常個人化，你可以從三個層面思考。第一是交通，計算每日上班上學的通勤時間與交通費。第二是校網，假如家中有小孩，物業所屬的小學及中學校網就是一個重要考慮。第三是生活配套，例如附近有沒有街市、超市、公園或康樂設施，這些都直接影響日常生活質素。建議你列出自己的「必要」和「 wünschenswert」條件，再按圖索驥，縮小搜尋範圍。

關鍵三：評估樓齡與銀行按揭年期

最後，當你找到幾個心儀屋苑後，就要仔細評估單位的樓齡。樓齡是影響銀行按揭審批的關鍵因素。房委會為居屋單位提供按揭擔保期，一般由首次出售日期起計。如果單位樓齡太高，超出了擔保期或銀行的內部標準，銀行批出的按揭年期可能會大幅縮短，甚至拒絕批核。按揭年期縮短，代表每月的供款額會增加。所以在簽訂任何二手居屋買賣合約前，最好先向銀行或按揭轉介公司初步查詢心儀單位的可造按揭年期，確保自己能夠負擔。

【實用工具】全港居屋第二市場屋苑互動地圖

為了方便大家實踐以上策略，你可以利用網上的「全港居屋第二市場屋苑互動地圖」工具。在地圖上，你可以輕鬆篩選不同地區、樓齡及首次發售日期的屋苑，直觀地比較它們的位置與周邊環境，讓你的揀樓過程事半功倍。

二手居屋買賣常見問題 (FAQ)

在處理二手居屋買賣的過程中，無論是買家還是賣家，總會遇到一些疑問。整個二手居屋買賣程序牽涉不少獨有步驟，以下我們整理了一些最常見的問題，希望為你提供清晰的解答，讓你的交易過程更加順暢。

准買證或准賣證過期了怎麼辦？

「購買資格證明書」（准買證）與「可供出售證明書」（准賣證）的有效期均為12個月。假如證明書在簽署臨時買賣合約前已經過期，持有者需要重新向房屋委員會遞交申請並繳付費用。

對於賣家而言，只需重新申請便可。但對於「白居二」買家來說，情況就比較棘手。一旦准買證在簽訂任何合約前失效，其中籤資格便會作廢，必須等待下一輪計劃推出時重新抽籤，無法直接續期。因此，白居二買家務必在有效期內完成簽署臨約這一步。

補地價的「折扣率」是如何計算的？

補地價的金額，關鍵在於「折扣率」，這個比率並非整個屋苑統一，而是根據每個單位首次出售時的條款而定。要知道準確的折扣率，必須查閱該單位的「首次轉讓契據」。

計算概念其實很直接，就是計算單位首次出售時，政府資助的樓價百分比。公式是：
折扣率 = (單位首次出售時的市值 – 首次買入價) / 單位首次出售時的市值

舉個例子，假設一個單位當時市值為200萬元，房委會以140萬元售予首任業主，當中的60萬元差價就是政府資助的折扣。其折扣率便是 (200萬 – 140萬) / 200萬 = 30%。日後業主若想在公開市場出售而需要補地價，補價金額就會是「補價當日的單位市值 x 30%」。

未補地價的居屋可以出租或加按嗎？

答案是原則上不可以。根據房屋條例，未補地價的居屋單位，業主不得以任何形式將其出租、轉讓或按揭，否則即屬違法，可能面臨罰款甚至監禁，房委會亦有權收回單位。這項規定是為了確保公共房屋資源用於滿足合資格人士的自住需求。

至於加按套現，同樣受到嚴格限制。除非業主遇到突發的個人財務困難，例如籌措醫藥費、家庭成員的殮葬費或子女的教育費等，才可以向房委會提出特別申請。申請審批非常嚴格，獲批的機會不大。

整個買賣流程，由簽臨約到收樓需時多久？

二手居屋買賣流程比私樓買賣稍長，主要是因為需要向房委會申請「提名信」。一般而言，由買賣雙方簽署臨時買賣合約開始計算，到最終成交收樓，整個過程大約需要2.5至3個月。

一個典型的時間線如下：
1. 簽署臨約後，買方律師會立即為買家向房委會申請「提名信」，這個步驟約需時5至10個工作天。
2. 收到提名信後，雙方律師會安排簽署正式買賣合約，通常在簽署臨約後的14天內完成。
3. 簽署正約後，到正式成交日（收樓日）之間，一般相隔約2個月。這段時間主要用於買家辦理銀行按揭及律師處理樓契等文件。

作為業主，何時才能收齊所有賣樓款項？

在二手居屋買賣合約中，樓價款項是分階段支付的，業主不會一次過收齊。整個收款流程清晰，保障了交易雙方的利益。

臨時訂金（細訂）：簽署臨時買賣合約時，業主會收到相等於樓價3%至5%的訂金。
加付訂金（大訂）：簽署正式買賣合約時，買家會支付加付訂金。連同細訂計算，此階段業主合共會收到約樓價10%的款項。
樓價餘款（尾數）：餘下的90%樓價，會在成交日當天，由買方的承按銀行或買方律師，轉賬至賣方律師的戶口。待所有手續辦妥後，賣方律師在扣除相關費用後，便會將樓價餘款全數交予業主。這也代表整個交易正式完成。