眼見持有的物業已升值，但資金卻被「磚頭」鎖死？想善用物業潛力，獲取一筆低息資金作周轉、投資，甚至賺取可觀的銀行現金回贈？「轉按套現」正是為您而設的理財方案。然而，轉按過程繁複，當中涉及利率比較、壓力測試、律師程序等，稍有不慎更可能跌入估價不足或罰息期的陷阱。本文將為您提供最全面的「轉按套現終極攻略」，從即時計算可套現金額、詳解4大好處、拆解6步申請流程，到剖析3大常見陷阱，一文助您掌握所有關鍵細節，輕鬆將物業價值轉化為靈活現金。
轉按套現計算機：即時估算可套現金額、成本及回報
在考慮進行轉按套現時，大家最想知道的，就是「我的物業究竟可以套現多少錢？」與「新按揭的每月供款會是多少？」。坊間的資訊很多，但要得到一個專屬您情況的答案，最快的方法就是利用轉按套現計算工具。以下的計算機可以幫助您快速掌握全局，只需幾個簡單步驟，就能初步了解轉按套現的潛力，為您的財務規劃提供清晰的藍圖。
即時進行您的轉按套現計算
這個計算工具的設計非常直觀，目的是讓您輕鬆完成您的轉按套現計算。您只需要準備好兩個關於您物業的基本數字，就能即時看到初步結果。
輸入物業現時估值
首先，請輸入您的物業現時市場估值。這個數字是計算最高轉按套現成數的基礎。如果您不確定最新估值，可以參考各大銀行的網上估價服務，或者取一個比較保守的平均數。
輸入尚餘按揭貸款額
然後，請輸入您目前按揭貸款還剩下多少未償還的本金。這個數字將用來計算扣除原有債務後，您實際可以拿到手的現金金額。
系統即時顯示最高可套現金額及新每月供款
當您輸入以上兩個數字後，系統會根據現時的按揭成數上限，自動計算出最高可套現的現金金額，並且會模擬出轉按後新的每月供款額。這個結果讓您對未來的現金流變化有一個具體的概念。
模擬您的轉按套現真實成本細項
計算出可套現金額只是第一步，專業的評估還需要考慮中間的各項成本。一個成功的轉按套現，關鍵在於淨收益是否理想，這也是避免墮入轉按陷阱的重要一環。
律師費估算 (約$5,000 – $10,000)
轉按涉及更改按揭契，所以必須經由律師樓處理。一般來說，律師費的市場價格大約在$5,000至$10,000之間，這筆費用是轉按的基本開支。
原有按揭罰息支出 (如適用)
如果您的原有按揭還在罰息期內（通常為首兩至三年），提早還款就需要支付罰息。在決定轉按前，必須先向原有銀行確認罰息期的條款和具體金額。
扣除銀行現金回贈後的最終淨收益分析
轉按的吸引之處，在於新銀行通常會提供可觀的現金回贈。您可以將這筆回贈用來抵銷律師費和罰息等成本。將總回贈減去總成本，得出的正數才是您這次轉按的最終淨收益。
視覺化您的轉按套現流程時間線 (預計5-8星期)
了解了金額和成本後，時間流程也是您需要掌握的。整個轉按套現過程，由申請到資金到手，普遍需要5至8個星期。以下是各個階段的簡要說明。
第1週：準備文件與提交申請
這個階段主要是收集所需文件，例如身份證明、入息證明、原有按揭貸款合約等，然後選擇心儀的銀行並正式提交轉按申請。
第2-3週：銀行審批與壓力測試
新銀行收到申請後，會為您的物業進行估價，並且會審核您的信貸報告（TU）和入息水平，確保您符合供款與入息比率及壓力測試的要求。
第4週：委託律師樓與簽署按揭文件
銀行批核通過後，您便需要委託律師樓處理後續的法律程序。律師樓收到銀行的指示後，會準備好新的按揭契，並通知您前往簽署。
第5-7週：律師處理贖契及新舊銀行交接
簽署文件後，律師樓會代表您向原有銀行申請贖契，並與新舊兩間銀行協調貸款交接的日期和細節。
第8週：成功完成轉按套現，資金到手
在指定的交接日，新銀行會將貸款發放至您的律師樓戶口。律師樓會先用這筆款項還清您在舊銀行的按揭，然後將餘下的套現金額轉賬給您，整個轉按套現流程便大功告成。
為何要考慮轉按套現？發掘物業潛在價值的4大好處
考慮轉按套現，是不少業主善用資產的理財策略，這不單是轉換按揭計劃，更是發掘物業潛在價值的好機會。許多人對轉按套現的意思不甚了解，以為只為應付現金周轉，實際上，它帶來的好處遠不止於此。以下我們會逐一拆解四大核心優勢，讓你全面了解為何轉按是個值得考慮的選項。
好處一：爭取更低利率及賺取現金回贈
轉按最直接的好處，莫過於減輕供樓負擔。市場利率時有變動，你現時的按揭計劃未必是市場上最優惠的選擇。透過轉按，你有機會轉到利率更低的計劃，直接減少每月的利息支出。同時，銀行為了爭取客戶，通常會提供一筆可觀的現金回贈，這筆錢足以抵銷律師費等轉按成本，甚至還有盈餘。
H按 (HIBOR) vs P按 (Prime Rate)：如何選擇最適合的計劃
選擇按揭計劃時，主要會在H按和P按之間作決定。H按（銀行同業拆息按揭）的利率跟隨HIBOR浮動，波動性較大，但在低息環境下，實際利率通常比P按低。而且H按計劃一般設有鎖息上限（Cap Rate），通常以P按利率為基礎，提供了保障。P按（最優惠利率按揭）的利率則較為穩定，適合追求供款穩定、不喜歡利率大上大落的業主。如何選擇，取決於你對利率走勢的預期和個人風險承受能力。
了解市場現金回贈水平以抵銷轉按成本
現金回贈是轉按的一大吸引力。回贈金額通常是貸款額的某個百分比，市場上普遍介乎1%至2%不等。假設轉按貸款額為500萬，即使只有1%回贈，也有5萬元現金。這筆款項可以直接用來支付約數千至一萬元的律師費，餘下的就是你的淨收益。在比較不同銀行方案時，除了利率，現金回贈的高低也是一個重要的考慮因素。
好處二：善用物業升值，釋放資金增加流動性
如果你的物業在過去幾年升值了，那它裡面其實鎖住了一筆潛在資金。轉按套現就是將這筆升值潛力「解鎖」的過程，把不動產（磚頭）變成靈活的現金流。這筆資金可以用於子女升學、個人投資，甚至是生意周轉，大大提升你的財務靈活性。
講解轉按套現如何將磚頭變現金，滿足投資或周轉需求
轉按套現意思很直接，銀行會根據你的物業最新估值，重新計算最高可批出的貸款額。新批出的貸款額，會先用來清還舊有按揭的餘額。如果新貸款額比舊餘額高，中間的差額就會變成現金，直接存入你的戶口。這就是將物業升值部分變為流動資金的基本原理。
轉按套現計算實例：樓價升值後可套現金額的詳細拆解
讓我們用一個簡單的轉按套現計算例子來說明。假設你幾年前以600萬元買入物業，當時承造六成按揭（貸款360萬），現時按揭餘額尚餘250萬元。今天，物業已升值至800萬元。你決定轉按，銀行同樣根據最新估值批出六成按揭成數（即最高貸款額為 800萬 x 60% = 480萬）。這480萬元的新貸款，會先還清舊有的250萬餘額。最終，你可以套現的金額就是：480萬 – 250萬 = 230萬元。這個例子清晰地展示了如何透過物業升值，釋放出一筆可觀的備用資金。
好處三：擺脫高息Plan及退回按揭保費 (甩按保)
轉按不只是為了賺取優惠，有時更是為了擺脫一些不利的按揭條款。特別是對於使用發展商高成數按揭（俗稱「呼吸Plan」）的業主，或者想退回按揭保費的人士，轉按是一個重要的財務規劃工具。
如何在高息期來臨前，轉按至傳統銀行低息計劃
部分發展商提供的按揭計劃，首兩、三年的利率極低，但優惠期過後，利率會大幅抽升。這是一個潛在的轉按陷阱。明智的做法是在低息期完結前，提早準備文件，申請轉按至傳統銀行的正常按揭計劃。這樣便可以無縫銜接，避免捱上不必要的高昂利息。
「甩按保」操作條件：貸款成數降至6成或以下
如果你當初買樓時申請了按揭保險（借高成數按揭），現在也有機會透過轉按「甩按保」。關鍵在於，經過幾年供款和物業升值後，你的尚餘貸款額佔最新物業估值的比例（即按揭成數）是否已降至六成或以下。只要符合這個條件，轉按時便不再需要按揭保險，可以節省保費開支。
退還按揭保費比率詳解 (3年內可獲15%-40%退還)
成功「甩按保」更有機會取回部分已繳付的保費。根據按證公司的規定，在按揭保單生效起計三年內取消，便可獲退還保費。首年內取消可獲退還40%；第二年內退還25%；第三年內退還15%。超過三年則不獲退還，所以把握時機相當重要。
好處四：善用按揭存款掛鈎戶口 (Mortgage Link) 對沖利息
Mortgage Link戶口是近年按揭計劃一個十分吸引的增值服務。它提供一個與你按揭利率完全相同的高息存款戶口，讓你用存款利息去抵銷按揭利息支出。
如何利用高息存款戶口抵銷按揭利息支出
原理很簡單，假設你的按揭利率是4%，銀行就會提供一個存款年利率同為4%的戶口（通常設有存款上限，例如是按揭餘額的一半）。你將備用現金放入這個戶口，所賺取的高息，就可以直接用來抵銷一部分的按揭利息。這變相是加快了償還本金的速度，有助縮短整體供款年期。
為何Mortgage Link是考慮轉按套現時的重要增值點
如果你透過轉按套現獲得一筆現金，但暫時未有投資打算，Mortgage Link戶口便是最佳的資金停泊處。與其將資金放在普通儲蓄戶口賺取微薄利息，不如放入Mortgage Link戶口對沖按揭利息，發揮最大的資金效益。因此，在選擇轉按計劃時，是否附帶高存款上限的Mortgage Link戶口，是一個非常值得留意的細節。
轉按套現申請全攻略：由準備到資金到手的6大步驟
想成功申請轉按套現，將物業價值轉化為流動資金，其實過程並不複雜。只要跟著以下清晰的六大步驟，由準備功夫到資金到手，你都可以輕鬆掌握整個流程。讓我們一步一步來拆解。
第一步：自我評估與資格審查
在聯絡銀行之前，先花點時間做些功課，評估自己的狀況，可以令整個申請過程更順暢。
確保原有按揭已過罰息期 (Penalty Period)
首先，拿出你現有的按揭貸款合約，查看一下罰息期。大部分銀行的按揭計劃都設有兩至三年的罰息期。如果在期限內提早還清貸款，銀行會收取罰款，金額可以相當可觀。這是一個常見的轉按陷阱，所以務必確認罰息期已經屆滿，才著手進行轉按，避免無謂的支出。
評估個人最新入息能否通過壓力測試
轉按等於一次全新的按揭申請，新銀行會重新審核你的財務狀況。你需要評估自己最新的入息水平，是否仍然符合銀行的供款與入息比率（DSR）要求。雖然壓力測試目前暫停，但你的總債務供款佔入息比率，一般仍不能超過50%。如果你的收入有所減少或負債增加，都可能會影響最終的審批結果與轉按套現成數。
了解特殊物業限制 (如未補地價居屋)
如果你持有的是特殊類型的物業，例如未補地價的居屋或資助房屋，就要特別留意。一般情況下，這類物業的轉按需要先向房屋委員會申請，而且多數只批准平手轉按，不能進行轉按套現。所以，在計劃前最好先了解清楚相關限制。
第二步：比較銀行方案並準備文件
當你確認自己符合基本資格後，就可以開始物色最適合你的銀行方案了。
比較不同銀行的物業估價、利率及現金回贈
貨比三家永遠是精明的做法。你可以同時向幾家銀行查詢，重點比較三個項目：物業估價、按揭利率及現金回贈。銀行的估價直接影響轉按套現計算的最高金額，估價越高，可套現的空間就越大。同時，較低的利率和較高的現金回贈，也能讓你獲得更實際的收益。
準備身份、入息證明及原有按揭文件
選定心儀的銀行後，就可以開始準備所需文件。一般包括香港身份證、最近三至六個月的入息證明（如糧單、稅單或銀行月結單），以及現有按揭的貸款合約和最近的還款紀錄。預先準備好這些文件，可以大大加快申請進度。
第三步：新銀行審批流程
提交申請後，新銀行就會展開內部審批，主要會審視你的信貸紀錄和還款能力。
銀行如何進行信貸紀錄 (TU) 審查
銀行會查閱你的環聯（TransUnion）信貸報告，以評估你的信貸健康狀況。一份良好的信貸紀錄，例如準時償還信用卡數及其他貸款，對成功批核非常重要。如果有逾期還款的紀錄，就可能影響審批。
供款與入息比率 (DSR) 計算要求
銀行會根據你提交的入息證明，仔細計算你的供款與入息比率（DSR）。這個比率會計算你所有債務（包括新按揭供款）的每月總支出，對比你的每月總收入。正如前面提到，這個比率通常需要維持在50%或以下，是銀行批核貸款額的關鍵指標。
第四步：委託律師樓處理法律程序
當銀行初步批核你的申請後，下一步就是委託律師樓處理繁瑣的法律文件。
選擇新舊銀行均認可的律師樓
選擇律師樓時有一個要訣，就是要確保該律師樓同時在你原有銀行和新銀行的認可名單（Approved List）上。這樣可以簡化贖契等程序，避免不必要的延誤。
律師樓的角色：查冊、贖契及處理法律文件
律師樓在轉按過程中扮演著重要的角色。他們會為你的物業進行查冊，確保業權清晰。然後，他們會代表你向原有銀行申請贖契，即取回樓契文件。最後，他們會草擬及處理所有新的按揭法律文件，確保一切手續符合法律規定。
第五步：簽署法律文件
當所有文件準備妥當，就來到簽署的階段。
親身到律師樓簽署新按揭契及相關樓契文件
律師樓會通知你親身前往辦公室，簽署新的按揭契以及其他相關的樓契文件。這一步代表你正式同意接受新銀行的按揭條款。
第六步：完成交易，資金到手
簽署文件後，距離成功套現只差最後一步。
新銀行放款至律師樓，清還舊貸款後將餘額交予業主
在指定的交易日，新銀行會將整筆貸款發放給你委託的律師樓。律師樓收到款項後，會先用其中一部分資金，全數清還你於原有銀行的按揭貸款。完成後，扣除律師費等相關開支，剩餘的套現金額就會由律師樓轉賬到你指定的銀行戶口，整個轉按套現過程便大功告成。
轉按套現3大陷阱與風險管理
考慮轉按套現，除了計算可以釋放多少資金，更要了解潛在的轉按陷阱。很多人以為轉按只是簡單地將貸款由一間銀行轉到另一間，但實際操作中隱藏著不少風險。想做個精明的業主，就要先掌握風險管理，確保萬無一失。
陷阱一：估價下跌風險，小心「抬錢轉按」
解釋樓市下行時，新估價不足以還清舊貸款的風險
市場氣氛轉變時，銀行對物業的估價會變得保守。這時候申請轉按，新銀行批出的估價有機會低於預期，甚至低於你現時的按揭餘額。假設你的按揭尚餘300萬港元，但新銀行對物業的估價下跌，按照最高轉按套現成數計算後，最終只批出280萬港元的貸款。這代表新貸款不足以還清舊債，你需要自己拿出20萬港元的差額來填補，這就是俗稱的「抬錢轉按」。原本想套現，結果卻要動用儲備，完全違背了初衷。
陷阱二：財務狀況變化，影響審批結果
收入減少或負債增加如何導致批核失敗或貸款額減少
申請轉按時，銀行會將你視為一個全新的按揭申請人。如果你在這幾年間轉了工作、收入減少，或者申請了其他私人貸款、信用卡分期，都會直接影響你的供款與入息比率（DSR）。當銀行重新計算後，發現你的還款能力下降，便有機會削減你的貸款額，甚至拒絕你的申請。
提醒申請人轉按等於一次全新的嚴格審批
千萬不要以為之前成功申請過按揭，這次轉按就一定會獲批。新銀行會重新審查你的信貸報告（TU），要求你提供最新的入息證明，並根據當下的監管要求進行審批。這是一個完全獨立而嚴格的過程，過往的批核紀錄並不保證未來的成功。
陷阱三：忽略罰息期與額外成本，墮入「倒蝕」陷阱
計算罰息期成本的重要性
大部分按揭計劃都設有兩至三年的罰息期。如果在罰息期內轉按，舊銀行會收取罰款，金額可達貸款額的某個百分比，甚至要求你退還當初收到的現金回贈。這筆罰息開支隨時可能高達數萬甚至十多萬港元，如果沒有計算清楚，單純被新銀行的優惠吸引，隨時會得不償失。
全面計算律師費等開支，確保轉按套現的實際收益
轉按套現的計算，不能只看可套現金額。你必須將所有相關開支計算在內，包括數千至上萬港元的律師費、估價費等。一個簡單的評估方法是：將「新銀行現金回贈」減去「舊銀行罰息」和「律師費等雜費」。如果結果是正數，才算有實際收益。忽略這些隱藏成本，是新手最容易墮入的轉按陷阱之一。
轉按套現常見問題 (FAQ)
許多朋友在考慮轉按套現時，總會有不少疑問，從申請資格到流程細節都希望了解更多。以下將為您逐一拆解幾個最常見的問題，讓您在規劃財務時更有預算。
入息與壓力測試如何影響轉按套現？
申請轉按套現，銀行會視為一次全新的按揭審批，因此會重新評估您的財務狀況。您的入息水平與還款能力，是銀行決定是否批核以及批出多少貸款額的關鍵。
重新計算供款與入息比率 (DSR)
當您申請轉按並希望套現更多資金時，未來的每月供款額通常會增加。銀行會根據這個新的供款額，重新計算您的「供款與入息比率」（DSR）。根據金管局指引，這個比率一般不能超過50%。假如您近年的收入減少，或者增加了其他私人貸款等債務，DSR就有可能超出標準，這會直接影響審批結果，甚至導致貸款額被削減。
壓力測試對最高貸款額的影響
雖然金管局已暫停實施物業按揭壓力測試要求，但銀行內部依然有自己的一套風險評估機制。銀行會評估在利率上升的情況下，您的還款能力是否仍然穩健。如果您的收入僅僅足夠通過DSR的基本門檻，銀行在內部評估後，仍有機會調整最終批出的貸款額，這自然會影響您可以套現的金額。
罰息期內轉按的可行性與成本效益分析
理論上，即使物業按揭仍在罰息期內，您仍然可以申請轉按。不過，這通常牽涉一筆額外開支，所以必須仔細進行成本效益分析，避免墮入轉按陷阱。
如何計算罰息開支
罰息的計算方式通常列明在您當初簽訂的按揭貸款合約中。罰款一般是按原有貸款額或貸款餘額的某個百分比計算（例如1%至3%），部分銀行更可能要求您退還當時獲取的全部或部分現金回贈。在做轉按套現計算時，必須將這筆費用考慮在內。
權衡罰息支出與轉按收益
要決定是否值得在罰息期內轉按，您可以比較一下「支出」與「收益」。支出主要包括罰息、新舊銀行交接的律師費等。而收益則包括新銀行提供的現金回贈、未來因利率下降而節省的利息，以及提早取得現金流的價值。只有當轉按的總收益明顯高於總支出時，提早轉按才算划算。
轉按套現的最高按揭成數限制
進行轉按套現時，大家最關心的其中一點就是轉按套現成數。需要留意的是，套現的按揭成數上限，與首次置業的按揭成數計算方法有所不同，而且通常更為嚴格。
自住物業的成數上限（最高七成）
對於一般的自住物業，轉按套現的按揭成數上限普遍較低。根據現時的監管要求，貸款額超過一定水平的物業，其最高按揭成數一般會被限制在物業估值的六成至七成之間，具體成數視乎物業價值而定。
出租或其他類型物業的成數考慮
如果您的物業是用作出租或其他非自住用途，銀行在審批按揭時會更加審慎。這類物業的轉按套現成數上限，一般會被設定在物業估值的五成，條件相對更嚴格。
轉按套現的申請時間線詳解
轉按套現的整個流程涉及新舊銀行、律師樓等多方協調，所以需要一定的時間。提前了解各階段所需時間，有助您更好地規劃資金安排。
各階段所需時間（審批、律師、交接）
一般而言，整個轉按流程需時約5至8個星期。主要可分為幾個階段：首先是向新銀行提交申請及文件，銀行進行物業估價及審批，需時約2至3星期。審批期間，您需要委託律師樓處理法律文件，律師樓向舊銀行贖契等工作需時約2至4星期。最後，待所有文件簽妥後，新舊銀行交接及放款約需1星期。
影響及加快申請流程的因素
有幾個因素會影響申請速度。例如，文件準備不齊全、入息來源較複雜（如自僱人士）、物業涉及僭建或業權問題等，都可能拖慢審批進度。要加快流程，建議您在申請前準備好所有個人及物業文件，並選擇一家同時在兩間銀行認可名單（on list）上的律師樓，確保溝通順暢無阻。