眼見市場減息，想透過轉按節省利息開支或套現資金，本應是理財良機，但為何滿心歡喜遞交申請後，最終卻換來銀行一句「未能批核」？轉按失敗的背後，往往隱藏著您未必察覺的「計時炸彈」。由物業估價不足、入息壓力測試不過關，到被忽略的信貸紀錄（TU）瑕疵，任何一個環節出錯都可能導致申請觸礁。本文將為您徹底拆解導致轉按失敗的5大致命原因，深入剖析申請被拒對TU信貸評級的真實影響，並提供一份實用的「自救全攻略」，助您在申請前做好萬全準備，避開所有潛在陷阱，順利上會。
轉按失敗5大主因：為何您的申請會被銀行拒絕？
很多人都曾經歷或聽聞過轉按失敗的情況，但其實申請被拒絕，背後的原因通常都離不開幾個關鍵因素。與其將它們視為難以預測的陷阱，不如看作是銀行審批時的一張清晰「計分卡」。只要我們在申請前了解清楚這些審批準則，就能像考試前溫習好重點一樣，大大提高成功的機會。現在，就讓我們一起來逐一拆解這五個最常見的「失分位」。
原因一：物業估價不足
估價不足如何導致轉按失敗？
轉按的基本原理，就是由一間新銀行批出一筆新的貸款，用來清還您在舊銀行的按揭欠款。如果新銀行對您物業的估價，不足以批出足夠的貸款額去覆蓋舊有按揭的餘額，轉按申請自然就會失敗。這個時候，您便需要自己拿出真金白銀來填補當中的差額，也就是俗稱的「抬錢上會」，這對絕大部分業主來說，都是一個突如其來而且沉重的財務壓力。
高危情況：發展商高成數按揭的轉按陷阱
這種估價不足的情況，最常發生在幾年前採用了發展商高成數按揭（例如八成或九成按揭）的新盤業主身上。當初的入市門檻雖然很低，但當兩三年後罰息期屆滿，需要轉按至傳統銀行時，便可能面對雙重挑戰。第一，銀行的按揭成數指引遠比發展商的財務公司嚴格。第二，如果樓市在這段期間出現調整，物業的最新估價可能已經低於您尚欠的貸款額。這兩個因素加起來，很容易導致銀行最終批出的貸款額，與您需要償還的欠款之間出現巨大鴻溝，令轉按失敗幾乎成為定局。
如何避免因估價問題導致失敗？
最直接有效的方法，就是在正式提交申請之前，先向多間銀行或透過可靠的按揭中介，進行初步的網上或電話估價。因為不同銀行會委託不同的估價行，所以對同一個物業的估價也可能存在一定差距。貨比三家，找出估價最理想、最貼近市價的銀行，就能從源頭上大大減低因估價不足而導致轉按失敗的風險。
原因二：入息與壓力測試不過關
個人財務狀況轉變如何影響轉按審批？
銀行審批轉按申請時，會以您「當下」的財務狀況作為評估標準，而不是您幾年前首次申請按揭時的狀況。如果您在這段時間內收入減少、轉為自僱人士、或者增加了其他私人貸款或卡數等債務，都會直接影響您的供款與入息比率計算。即使只是將原有的貸款額「平手」轉按，以您現時的財務狀況來重新計算，也可能無法通過銀行的入息要求或壓力測試。
「呼吸Plan」後遺症：由寬鬆到嚴謹的審批落差
近年來，一些採用了發展商「呼吸Plan」（即審批極度寬鬆的按揭計劃）的業主，在轉按時便會感受到巨大的落差。他們當初可能無需提供任何入息證明便能輕鬆上會，但當他們想轉按至傳統銀行時，銀行會嚴格按照金管局的指引進行入息審查。這種由極度寬鬆到極度嚴謹的審批轉變，會令很多業主的真實還款能力現形，最終因無法提供足夠的證明文件而導致轉按失敗。
最新按揭政策如何影響您的壓力測試？
按揭政策會隨市場環境而變動，例如壓力測試要求就曾一度暫停。在申請轉按前，您必須了解當時最新的按揭政策。即使壓力測試暫停，銀行仍然會計算您的「供款與入息比率」。因此，在申請前清晰計算自己的收入及負債，確保自己符合最新的審批門檻，是成功轉按的關鍵一步。
原因三：信貸紀錄(TU)有瑕疵
哪些信貸壞習慣會成為轉按的隱形殺手？
信貸紀錄（TU）是銀行評估您理財習慣的一面鏡子。一些看似微不足道的壞習慣，都可能成為轉按申請的隱形殺手。例如經常遲還信用卡數、只支付最低還款額（Min Pay）、短期內向多間財務機構申請信貸產品等。這些行為都會在您的信貸報告中留下負面記錄，讓銀行對您的還款可靠性產生疑問。
信貸評級(TU Grade)如何直接影響轉按成敗？
您的信貸評級（TU Grade）直接影響銀行批核貸款的決定。一個良好的評級（例如A至C級）代表您是信譽良好的借款人，轉按自然暢通無阻。相反，如果評級欠佳（例如跌至G、H級或以下），銀行會視您為高風險客戶，輕則提高您的按揭利率，重則直接拒絕您的轉按申請。
原因四：申請文件錯漏百出
避免轉按失敗的核心文件清單
文件不齊全是所有轉按失敗原因中最不值當，但又最常見的一種。雖然看似簡單，但很多人都會忽略。核心文件清單一般包括：香港身份證、現有按揭的貸款合約及最近三個月的供款紀錄、以及最重要的收入證明文件。在遞交申請前，確保所有文件都已準備齊全，能大大加快審批流程。
處理收入證明文件的關鍵技巧
收入證明是整個申請的核心。對於固定月薪的受薪人士，通常需要提供最近三個月的糧單、顯示薪金入賬的銀行月結單及最新的稅單。對於收入不穩定、自僱或以佣金為主要收入的人士，銀行則需要更長時間的紀錄來評估您的還款能力，例如最少六個月的銀行月結單、公司財務報表或相關的專業資格證明。提前準備好這些文件，並確保內容清晰無誤，是避免因文件問題而被拒的關鍵。
原因五：擔保人資格或關係處理不當
擔保人的審批標準如何影響轉按申請？
如果您當初是依靠擔保人才成功申請按揭，那麼在轉按時，銀行同樣會嚴格審核擔保人的資格。擔保人與主申請人一樣，需要通過入息審查、壓力測試，並且擁有良好的信貸紀錄。如果在這段時間內，擔保人的財務狀況轉差，例如收入減少、退休或債務增加，都可能導致整個轉按申請無法獲批。
擔保人的人情與法律責任如何成為潛在障礙？
除了財務資格，擔保人問題有時更涉及複雜的人情關係。您可能覺得難以再次開口，讓家人或朋友為您的債務繼續承擔法律責任。同樣地，擔保人也可能因為自身的人生規劃（例如臨近退休或計劃置業）而不再願意繼續擔保。這種基於人情和法律責任的考量，往往成為一個看不見的障礙，令業主最終選擇放棄轉按。
轉按失敗的後果：會影響TU信貸評級或現有按揭嗎？
轉按失敗後，許多人會思考，這次申請被拒絕會不會影響現有的按揭，或是在信貸報告(TU)上留下不良記錄？這是一個很常見的疑問，以下將會逐一詳細拆解，釐清轉按失敗的實際影響。
對現有按揭的影響：原銀行會否「秋後算賬」？
直接解答，答案是「不會」。當您向新銀行申請轉按，整個過程對您目前的承按銀行是完全保密的。原銀行在沒有得到您授權的情況下，並沒有權力查閱您的信貸報告，所以無法得知您正在嘗試转按。
原銀行唯一會知悉此事的時間點，是當您的新按揭申請成功獲批，並且委託律師樓處理贖契手續的時候。但到了那個階段，轉按已經是既定事實，所以並不存在所謂「秋後算賬」的可能。
對信貸評級(TU)的影響：拆解「查詢記錄」的真正意思
每次申請信貸產品，不論是信用卡或按揭，相關金融機構都會查閱您的環聯(TransUnion, TU)信貸報告。這個查閱的動作，會在您的報告中留下一個「查詢記錄」(Enquiry Record)。這個記錄只會顯示某間銀行在某個日期查閱過您的報告，但它並不會註明查詢的目的，更加不會顯示申請結果是成功或是失敗。
「查詢(Enquiry)」與「貸款記錄」有何不同？
這兩者的分別很大。「查詢記錄」只是一個動作記錄，證明有機構曾經對您的信貸狀況進行查核。而「貸款記錄」則是實質的信貸戶口資料，只有在您成功申請、簽署貸款合約並且提取貸款後，相關的按揭戶口資料才會被正式登記在您的TU報告中。簡單來說，一個是「查詢」的動作，另一個是「已確認的貸款」。
申請被拒後，TU報告會留下什麼記錄？
如果您的轉按申請失敗，TU報告上只會留下那間銀行的「查詢記錄」。報告上完全不會出現「申請被拒」、「Rejected」或任何負面字眼。其他銀行查閱您的報告時，只會看到有一次查詢記錄，但是無法得知該次查詢的具體目的和最終結果。
銀行內部會否留下「黑名單」記錄？
所謂的「黑名單」其實並不存在。不過，您向某間銀行申請轉按失敗後，該銀行內部系統確實會保留您的申請記錄。這個內部記錄會否影響您將來再向同一間銀行申請貸款，主要視乎當初轉按失敗的原因。
哪些轉按失敗原因會留下負面內部記錄？
如果轉按失敗是因為一些嚴重問題，例如銀行發現您提供虛假文件、隱瞞其他重要債務，或者懷疑涉及洗黑錢等違法行為，這幾乎肯定會留下一個非常負面的內部記錄。將來您再向這間銀行申請任何信貸產品，成功的機會都會非常渺茫。
在什麼情況下，轉按失敗完全沒有影響？
在大多數情況下，轉按失敗其實沒有長遠影響。如果失敗原因只是一般技術性問題，例如物業估價不足、入息未能通過當時的壓力測試、或是文件不齊全等，這些都不會構成負面的內部標籤。因為銀行明白，申請人的財務狀況和物業價值是會變動的。當您幾個月或一年後，財務狀況改善了或物業估值回升，再向同一間銀行申請，銀行仍然會視為一個全新的個案來獨立審批。
【真實案例】「呼吸Plan」如何引致災難性的轉按失敗？
講到轉按失敗，其中一個最戲劇性的情況，往往源於一手樓盤的發展商高成數按揭。當中，「呼吸Plan」這個名字相信大家都有聽聞，它就像一個包裝精美的計時炸彈，在樓市逆轉時，足以引發災難性的後果。讓我們透過真實案例，一步步拆解當中的致命陷阱。
什麼是「呼吸Plan」？為何是轉按計時炸彈？
「呼吸Plan」是發展商旗下財務公司推出的一種高成數按揭計劃，它的最大賣點就是極低的申請門檻，甚至不需要提供入息證明或通過壓力測試，名字的意思就是「有呼吸就能申請」。
這個計劃的結構通常是「先甜後苦」。初期，它會提供一至三年的超低息甚至免息「蜜月期」，讓買家輕鬆上會。但是，「蜜月期」一過，利率就會大幅抽升至遠高於市場的水平，而且整個貸款需要在短時間內（例如三至五年）還清。這就意味著，業主的唯一出路，就是在低息期完結前，成功將按揭轉按至傳統銀行。這個設計，就為日後的轉按失敗埋下了最大的伏筆。
個案分析：樓價下跌如何觸發轉按失敗的連鎖反應
讓我們想像一個典型場景。一位業主在幾年前樓市高位時，透過「呼吸Plan」買入一個價值1,500萬的單位，向發展商財務公司借了八成按揭，即1,200萬。他的計劃是在三年低息期內，等待樓價上升，然後輕鬆轉按至銀行。
好景不常，樓市在這幾年不升反跌。當初1,500萬的單位，現在銀行的估價只剩下950萬。當業主準備轉按時，災難就發生了。
銀行根據最新的950萬估價，最多只能批出六成按揭，即570萬。但是，業主尚欠發展商財務公司的貸款額可能仍高達1,100多萬。這中間出現了超過500萬的巨大資金缺口。除非業主能即時拿出500萬現金來填補差額，否則轉按申請根本無法繼續。最終，由於無法在限期前清還發展商貸款，物業被財務公司收回，淪為銀主盤拍賣，多年的積蓄亦化為烏有。
「呼吸Plan」轉按失敗路徑圖全拆解
這個悲劇性的轉按失敗過程，可以清晰地分為四個步驟：
- 高槓桿入市：買家被「低門檻、免壓測」吸引，利用「呼吸Plan」承造極高成數按揭，承擔了遠超自己還款能力的巨額債務。
- 市況逆轉：樓市掉頭向下，物業估價大幅下跌，甚至變成負資產，即物業的市場價值低於尚欠的貸款額。
- 轉按觸礁：業主向銀行申請轉按時，銀行批出的新貸款額，遠遠不足以償還發展商財務公司的舊有貸款，形成巨額的資金鴻溝。
- 違約收場：業主無法籌集資金填補差額，亦無力承擔「蜜月期」後飆升的利息。最終只能被迫違約，物業被收回，導致轉按失敗。
警示：為何當初的「如意算盤」會徹底失靈？
當初業主的「如意算盤」，其實是建立在一個極度脆弱的假設之上，就是樓價只會不斷地上升。這個計劃完全忽略了樓市的週期性風險。
「呼吸Plan」的本質，是將銀行用作風險管理的「壓力測試」安全網完全繞過，讓買家直接暴露在最大的市場風險之中。它看似降低了入場門檻，實際上卻是將未來幾年市場下跌的所有風險，全部轉嫁到買家身上。一旦樓市逆轉，這個當初看似完美的計劃，就會徹底失靈，最終導致無法挽回的轉按失敗局面。
【轉按自救手冊】申請前準備清單，從源頭避免失敗
許多轉按失敗的個案，其實並非無法挽救，問題往往出在申請前的準備不足。與其在申請被拒後才想辦法補救，不如主動出擊，在遞交申請前就將所有潛在的失敗風險降至最低。這份準備清單，就是您避免转按失败的第一道，也是最重要的一道防線。只要跟著以下三大步驟逐一檢視及準備，就能大幅提高您的轉按成功率。
第一步：審視個人財務，降低入息審查失敗風險
銀行的核心考量，始終是您的還款能力。因此，清晰而穩健的財務狀況，是成功轉按的基石。入息審查不過關，是導致轉按失敗最常見的原因之一。
準備充足及有效的收入證明文件
收入證明是銀行評估您還款能力的直接證據，所以文件必須齊全及具說服力。
對於固定月薪的受薪人士，您需要準備最近三至六個月的糧單、顯示薪金入賬紀錄的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書。重點是確保文件顯示的收入穩定，並且與您申報的數額一致。如果您的收入包含佣金或花紅等浮動部分，銀行或會將其打折計算，因此準備更長年期的紀錄會更有利。
對於自僱人士或收入非固定者，銀行的審核會更為審慎。您需要提供至少六個月至一年的個人及公司銀行戶口紀錄、公司財務報表、審計報告及商業登記證等文件，目的是要向銀行證明您的業務運作穩健，並且有持續的收入來源。
整合及處理好現有債務
銀行的審批，除了看您的收入，也會計算您的總負債。所有債務，包括信用卡結欠、私人貸款、汽車貸款等，都會納入「供款與入息比率」(DSR) 的計算之中。在申請轉按前，您應該先整理好所有現存債務。最直接的方法是，盡可能清還一些小額或高息的無抵押貸款。這樣不僅能改善您的DSR，也能向銀行展示您有良好的理財紀律。還有一個重點，就是在計劃轉按前的數個月內，應避免申請任何新的信貸產品，以免增加負債比率及信貸報告的查詢次數。
第二步：多方比較估價，避開估價不足陷阱
物業估價不足，是另一個導致轉按申請觸礁的致命傷。銀行批出的貸款額，是基於其對物業的估價，而非您的買入價或心目中的價格。如果銀行估價過低，批出的新貸款額便可能不足以全數償還舊有的按揭餘額，最終導致轉按失敗。
如何尋求最準確的物業估價？
要掌握最貼近市場的估價，切勿只依賴單一銀行的網上即時估價系統，因為這些估價通常只作初步參考。最穩妥的做法，是正式申請前，先向至少三至四間不同銀行查詢估價。由於各銀行採用的估價行不盡相同，得出的估價結果也可能存在差異。透過比較，您不但可以找出估價最理想的銀行，也能對自己物業的市場價值有一個更客觀的掌握，從而作出最適合的轉按部署。
第三步：管理信貸評級(TU)，掃除信貸記錄障礙
您的信貸報告（TU報告）就如一份個人財務的履歷。即使您的收入及物業估價都符合標準，一個欠佳的信貸評級，也足以讓銀行對您的申請亮起紅燈。
申請前如何自我審查TU報告？
在向銀行提交申請前，強烈建議您先自行查閱一次個人的TU報告。這一步驟能讓您預先了解銀行將會看到的資訊。您需要仔細核對報告中的內容，包括有沒有逾期還款紀錄、過往的貸款申請次數是否過於頻密，以及有沒有任何不準確的資料。假如發現問題，您便有時間在申請前作出修正或解釋，掌握主導權。
建立良好信貸習慣的關鍵
維持良好的信貸評級，並非一朝一夕的事，而是源於日積月累的理財習慣。關鍵在於準時償還所有款項，包括信用卡結欠及各類貸款，這是影響信貸評級最重要的因素。其次，應避免過度使用信貸額度，將信用卡結欠維持在信用額的五成以下會比較理想。最後，避免在短期內向多間財務機構申請信貸，因為密集的信貸查詢，會讓銀行懷疑您可能正面對財務困難。
轉按失敗常見問題 (FAQ)
Q1: 村屋、唐樓或公司持有的物業，是否更容易轉按失敗？
對於村屋、唐樓或公司名下的物業，申請時確實會遇到較多挑戰，這也可能間接增加轉按失敗的機會。它們與一般私人屋苑的審批標準有所不同，銀行取態普遍更為審慎。
村屋的主要考慮在於估價的穩定性及業權的完整性。由於村屋的成交個案較少，估價波幅可能較大。銀行同時會非常仔細地審查地契，確保沒有涉及路權不清或僭建等複雜問題。任何一項不確定因素，都可能成為銀行拒絕申請的理由。
唐樓的核心問題則在於樓齡。大部分銀行會用一個指標（例如75減樓齡）來釐定最長還款年期。樓齡過高的唐樓，獲批的年期可能極短，導致每月供款額大增，令申請人無法通過入息審查。
至於公司持有的物業，銀行會將其視為商業按揭。審批不僅要看物業本身，更會深入審核公司的財務狀況，包括核數報告、業務性質及現金流等。整個過程比個人按揭複雜得多，任何公司財務上的瑕疵都可能導致轉按申請被拒。
Q2: 轉按失敗後，應該相隔多久再重新申請？
這並沒有一個固定的時間表，關鍵在於清楚了解上次轉按失敗的根本原因，並且針對性地作出改善。急於向另一間銀行遞交申請，如果根本問題未解決，很可能只會重複失敗的結果。
如果失敗原因是文件錯漏或不齊全，這最容易處理。只要補齊所有正確文件，基本上可以立即重新申請。
若是因為物業估價不足，可以先向其他銀行查詢估價。不同銀行的估價取態可能存在差異。如果市場估價普遍偏低，則需要等待市場氣氛好轉，或者等償還更多本金後，才具備足夠的轉按空間。這個過程可能需要數個月甚至更長時間。
假如問題出於入息不穩或信貸評級（TU）欠佳，就需要更長的準備時間。申請人應致力改善財務狀況，例如建立至少三至六個月的穩定收入紀錄，或者清還部分私人貸款以改善信貸評級。一般建議在財務狀況有明顯改善後，等待約半年再作嘗試，成功率會較高。
Q3: 如果轉按失敗，可否向原承按銀行申請加按或類似方案？
這是一個可行的考慮方向，但成功與否，同樣取決於當初轉按失敗的原因。向原承按銀行申請加按，實際上等同一次全新的貸款審批，銀行依然會嚴格按照既定程序，重新評估你的還款能力、信貸紀錄及物業最新估值。
如果當初向其他銀行申請轉按失敗，是因為個人入息或信貸紀錄未達標，那麼向原銀行申請加按，極有可能會因同樣理由被拒絕。因為所有銀行都受金融管理局的同一套監管指引約束，審批標準不會有太大差異。
不過，假如轉按失敗的唯一原因是新銀行的估價過於保守，而你與原銀行的關係良好，且一直準時還款，那麼原銀行有機會基於其內部較樂觀的估價，批出加按申請。在正式申請前，可以先與原銀行的按揭部門溝通，了解他們對物業的估價及初步取態，這樣可以避免在沒有把握的情況下，為信貸報告增加一次不必要的查詢記錄。