政府將居屋及公屋擔保期由30年大幅放寬至50年，看似是上車喜訊，讓高樓齡單位重獲新生。然而，不少準買家申請按揭時始發現，即使有政府「包底」，銀行審批仍有重重關卡，尤其「樓齡」更是決定按揭成數與年期的最大變數，隨時令首期預算大失，墮入「中伏」陷阱。
究竟50年擔保期的實際操作如何？樓齡如何觸發按揭成數與還款期的「搖搖板機制」？白表與綠表買家要借盡9成或9成半30年按揭，樓齡上限是多少？面對心儀的高樓齡單位，應犧牲按揭成數（增加首期）還是還款期（增加月供）？本文將透過最新政策剖析、銀行實務操作解密、詳盡計算實例，並釐清擔保人等常見迷思，為您全面拆解箇中關鍵，助您精明策劃置業預算，避開潛在的按揭陷阱。
2025年最新政策：政府擔保期50年新安排全方位剖析
什麼是「政府擔保期」？
定義：政府作擔保，豁免壓力測試及按揭保險
談及二手居屋或公屋的按揭，公屋擔保期絕對是關鍵中的關鍵。其實你可以想像，公屋政府擔保期就是由房屋委員會（房委會）為你的按揭貸款做的一個「擔保」。有這個擔保，銀行批核按揭時會感到非常安心，因為萬一業主無法償還貸款，房委會將會先向銀行還款。正因為銀行承擔的風險大大降低，所以他們願意為買家提供兩大「著數」：第一是豁免壓力測試，申請人無需擁有非常高的入息也能通過審批；第二是豁免按揭保險，買家無需支付額外保費，就能承造高成數按揭。這正是資助房屋按揭相較於私樓的最大優勢。
擔保期如何直接影響按揭成數與還款年期
這個擔保並非永久有效，它有年期限制。銀行的貸款保障，只在政府擔保期內生效。因此，擔保期的長短，會直接影響銀行願意批出的最長還款年期與最高按揭成數。簡單來說，一個單位的剩餘擔保期越長，銀行就越有信心提供「最優惠」的按揭條款，即最長的30年還款期及最高的按揭成數（綠表9成半，白表9成）。反之，如果單位樓齡太高，剩餘擔保期不足，銀行為了控制風險，便會相應縮短還款期或降低按揭成數。
新舊政策核心差異：一表看懂擔保期重大變革
舊政策回顧：30年擔保期及25年還款期的限制
在舊有政策下，政府擔保期最長只有30年，而最長還款期則為25年。這個安排對於一些樓齡較高的二手居屋或租置公屋構成了不少限制。例如一個樓齡20年的單位，其剩餘擔保期只有10年，買家很難向銀行申請長年期的按揭，導致每月供款額非常高，大大削弱了這些單位的市場吸引力。
新政策詳解：擔保期延長至50年，還款期放寬至30年
為了應對這個問題，2025年的新政策帶來了突破性的改變。政府擔保期由首次出售日期起計，由30年大幅延長至50年；同時，最長還款期也由25年放寬至30年。這個改動意義重大，它讓許多原本因樓齡問題而難以承造按揭的單位，重新獲得市場的入場券。現在即使是樓齡達35年的單位，仍然有長達15年的擔保期，讓買家有更大機會獲取理想的按揭條款。
【比較表格】新舊政府擔保期政策對比
| 項目 | 舊政策 | 新政策 (2025年3月1日起) |
|---|---|---|
| 政府擔保期 | 由首次出售日期起計30年 | 由首次出售日期起計50年 |
| 最長還款期 | 25年 | 30年 |
| 對高樓齡單位的影響 | 樓齡超過20年的單位，按揭審批困難，市場流轉性低。 | 大幅放寬樓齡限制，樓齡30至40年的單位亦具吸引力。 |
新政策的主要受惠者及市場影響
活化高樓齡二手居屋及租置公屋市場
新政策最直接的影響，就是為市場上大量高樓齡的二手居屋及租置公屋注入了新的活力。以往許多業主可能因為單位樓齡太高，擔心潛在買家無法獲批按揭而打消放盤念頭。如今擔保期延長後，這些單位重獲融資能力，供應量自然增加，市場的流轉速度也預期會加快。
擴大綠表及白表買家的置業選擇
對於準買家而言，這無疑是一個好消息。以往不論是綠表或白表買家，選擇範圍大多局限於樓齡較新的屋苑。新政策實施後，他們可以將目光投向更多樓齡較高，但可能位處更成熟社區、交通更便利或呎價更相宜的單位。置業的選擇變得更廣闊，上車的彈性也隨之提高。
樓齡的決定性影響：按揭成數與年期的「搖搖板機制」
政府延長公屋擔保期至50年的確是好消息，但實際申請按揭時，你會發現樓齡才是真正的主宰。即使有長達半世紀的公屋政府擔保期，銀行審批時依然會考慮樓齡，形成了一套「搖搖板機制」。簡單來說，物業的按揭成數與還款年期，就如搖搖板的兩端，一邊升高，另一邊便會降低，兩者很難同時達到最理想的狀態，特別是對於高樓齡單位。
揭示銀行實際操作：為何有政府擔保仍設樓齡限制？
你可能會問，既然有政府做後盾，為何銀行不直接批出最長的年期和最高的成數？這背後涉及銀行的風險管理考量。
銀行風險管理與內部指引解密
銀行始終是商業機構，需要平衡風險與回報。雖然政府擔保能減低壞帳風險，但銀行仍需考慮物業本身的價值和流動性。樓齡過高的單位，意味著未來維修保養開支可能增加，轉售能力亦可能隨時間下降。萬一業主斷供，即使銀行最終能向政府追討，處理一個市場吸引力較低的物業，始終會增加行政成本和時間。因此，各大銀行內部都設有指引，根據樓齡去調整按揭條款，這就是官方指引以外的「潛規則」。
白表買家關鍵樓齡：34年（取盡9成30年按揭的分水嶺）
對於白表買家而言，請記住「34年」這個黃金數字。如果你選購的單位樓齡在34年或以下，恭喜你，你有極大機會可以同時獲批「9成按揭」及「30年還款期」這兩個最優越的條件。一旦超過這個樓齡，搖搖板便開始傾斜。
綠表買家關鍵樓齡：32年（取盡9成半30年按揭的分水嶺）
綠表買家的情況相若，但分水嶺更早一些，關鍵樓齡是「32年」。只要單位樓齡在32年或以內，要取得最高的「9成半按揭」和最長的「30年還款期」通常沒有太大問題。超過這個年期，就需要開始在成數和年期之間作出取捨。
深入理解高樓齡單位的按揭二選一困局
當你看中的單位樓齡不幸地超過了上述的黃金分水嶺，你便會面臨一個財務上的二選一困局。這時，你需要根據自己的首期預算和每月還款能力，作出最適合自己的決定。
方案一：保證最高按揭成數，但需縮短還款期
如果你的首期預算比較緊張，希望盡量借足9成（白表）或9成半（綠表），銀行就會相應縮短你的還款年期。例如一個36年樓齡的單位，銀行可能只願意批出22年的還款期。這樣做的好處是首期壓力較小，但壞處是每月供款額會顯著增加。
方案二：保證最長還款年期，但需降低按揭成數（增加首期）
如果你希望將每月供款壓力減至最低，選擇拉長至30年還款期，銀行便會要求你降低按揭成數，例如由9成降至8成。這意味著你需要準備更多的首期資金去填補差額。這個方案適合手頭資金較充裕，但追求穩定現金流的買家。
【數據列表】樓齡與最高按揭年期遞減對照表
為了讓你更具體地掌握樓齡對按揭年期的影響，以下我們整理了一個對照列表，假設你選擇了方案一（保證最高按揭成數），看看還款年期會如何隨樓齡遞減。
白表買家：樓齡由35年至50年的按揭年期變化
（以維持最高9成按揭為前提）
* 樓齡35年：最長還款期約26年
* 樓齡36年：最長還款期約22年
* 樓齡37年：最長還款期約18年
* 樓齡38年：最長還款期約13年
* 樓齡39年：最長還款期約7年
* 樓齡40年至50年：最高按揭成數降至8成，詳情需向銀行查詢
綠表買家：樓齡由33年至50年的按揭年期變化
（以維持最高9成半按揭為前提）
* 樓齡33年：最長還款期約27年
* 樓齡34年：最長還款期約24年
* 樓齡35年：最長還款期約21年
* 樓齡36年：最長還款期約18年
* 樓齡37年：最長還款期約14年
* 樓齡38年：最長還款期約10年
* 樓齡39年：最長還款期約5年
* 樓齡40年至50年：最高按揭成數降至8成，詳情需向銀行查詢
超出擔保期：樓齡逾50年的單位如何處理？
當單位的樓齡超過50年，情況便會完全不同。這意味著物業已經超出了房委會的擔保範圍。
失去政府擔保，需按私樓標準審批
一旦失去政府擔保，銀行便會將其視為一般私人樓宇處理按揭申請。這代表：
1. 按揭成數大降：在不經按揭保險的情況下，最高按揭成數一般只有7成。
2. 須通過壓力測試：申請人必須提供足夠的入息證明，並通過嚴格的「供款與入息比率」及壓力測試。
3. 年期計算更嚴：最長還款年期會採用「75減樓齡」或銀行更嚴格的標準計算，很可能無法做到30年。
總括而言，樓齡是選擇二手資助房屋時，除地點和價格外，最需要優先考慮的財務因素。
實例解構：新政下高、低樓齡居屋按揭大比拼
了解新的公屋擔保期政策是一回事，但實際應用起來會是怎樣的光景？理論總是比較抽象，不如我們直接透過兩個真實案例，看看不同樓齡的居屋，在新政策下會怎樣影響你的首期預算和每月供款。這次我們會比較一個高樓齡和一個低樓齡的單位，讓你更具體地掌握箇中差異。
案例一：高樓齡單位（以樓齡36年富安花園為例）
物業背景及市場分析
位於馬鞍山的富安花園，樓齡約36年，是典型的高樓齡居屋屋苑。屋苑配套成熟，交通尚算便利，所以市場上有穩定的成交量。由於樓齡已超過銀行批出最優惠按揭條款的「黃金期」（即白表買家34年樓齡的分水嶺），這個案例正好用來解釋買家需要面對的財務抉擇。
白表買家的財務抉擇比較
假設一位白表買家看中了富安花園一個價值450萬的單位。由於單位樓齡是36年，他無法同時取得「9成按揭」和「30年還款期」這兩個最優條件。他必須在兩者之間作出取捨，這就是所謂的「搖搖板機制」。他有以下兩個選項。
選項A (保9成按揭)：計算首期、縮短後還款期及每月供款
如果買家希望盡量減少首期支出，他可以選擇維持最高的9成按揭。但代價是銀行會將還款期縮短。以36年樓齡計算，最長還款期大約只有22年。
- 樓價：$4,500,000
- 按揭成數：90%
- 首期：$450,000
- 貸款額：$4,050,000
- 還款年期：22年
- 假設利率：4.125%
- 每月供款：約$23,430
這個方案的好處是首期壓力較小，但每月供款額較高，對入息要求也相應提高。
選項B (保30年還款)：計算增加後首期、8成按揭額及每月供款
如果買家希望每月供款輕鬆一些，他可以選擇維持最長的30年還款期。但這樣做的前提是需要降低按揭成數，例如降至8成，意味著首期開支會增加。
- 樓價：$4,500,000
- 按揭成數：80%
- 首期：$900,000
- 貸款額：$3,600,000
- 還款年期：30年
- 假設利率：4.125%
- 每月供款：約$17,450
這個方案的每月還款壓力明顯較低，但首期要求增加了一倍，需要買家有更充裕的現金儲備。
案例二：低樓齡單位（以樓齡24年錦泰苑為例）
物業背景及市場分析
同樣位於馬鞍山的錦泰苑，樓齡約24年，屬於樓齡較低的熱門居屋。屋苑鄰近港鐵站，部分單位更有海景，一直深受買家歡迎。由於其樓齡遠低於34年的分水嶺，所以是展示最理想按揭條款的絕佳例子。
如何輕鬆獲取「9成30年」最優按揭條款
對於錦泰苑這類低樓齡單位，買家完全不需要面對兩難的抉擇。因為樓齡只有24年，銀行非常樂意批出最優惠的「9成30年」按揭條款。整個申請過程會相當直接，買家可以輕鬆鎖定最低的首期和最長的還款期。
計算首期、按揭額及每月供款
假設買家選購了一個價值580萬的錦泰苑單位，按揭計算就變得非常簡單。
- 樓價：$5,800,000
- 按揭成數：90%
- 首期：$580,000
- 貸款額：$5,220,000
- 還款年期：30年
- 假設利率：4.125%
- 每月供款：約$25,290
這個方案讓買家能以最少的首期上車，同時將還款期拉到最長，有效分散還款壓力。
案例總結：樓齡對首期預算和供款壓力的實際影響
透過以上兩個案例，我們可以看到樓齡對按揭申請的決定性影響。即使在新的公屋政府擔保期政策下，樓齡依然是決定首期預算和每月供款的關鍵。
購買高樓齡單位，買家就要在「低首期、高月供」和「高首期、低月供」之間做選擇。而選擇低樓齡單位，則可以直接享受「低首期、長年期」的最佳組合。因此，大家在物色心儀單位時，除了考慮地點和價格，也必須將樓齡這個因素計算在內，才能準確規劃自己的置業預算。這也再次突顯了充分理解公屋擔保期規則的重要性。
不只居屋！各類資助房屋按揭申請須知
談到資助房屋，大家第一時間可能想起居屋。其實市場上主要有兩大提供者：房屋委員會（房委會）與房屋協會（房協）。兩者推出的單位，在按揭申請上可說是截然不同，當中的關鍵就在於「公屋擔保期」這項重要因素。
房委會物業（居屋／綠置居／租置公屋）：盡享50年擔保期優勢
由房委會興建的居屋、綠置居及租置公屋，它們最大的按揭優勢，就是擁有長達50年的公屋政府擔保期。簡單來說，就是政府為你的按揭貸款作擔保。因為有這個「靠山」，銀行承擔的風險大大降低，所以在審批按揭時的標準會相對寬鬆許多。
一手市場：綠表95%、白表90%，最長30年還款期
如果購買的是一手新居屋或綠置居，按揭申請就十分直接。在政府擔保下，綠表申請人最高可承造九成半按揭，而白表申請人則可承造九成按揭，還款期最長可達30年。更重要的是，申請人無需通過銀行的壓力測試，也不用支付按揭保險費用，上車門檻相對較低。
二手市場（白居二／租置公屋）：全面適用樓齡「搖搖板機制」
對於二手市場的未補價單位，例如白居二或租置公屋，雖然最高按揭成數原則上與一手市場看齊，但是實際操作會受樓齡影響。我們在之前文章提過的「搖搖板機制」會全面適用。樓齡會直接影響銀行最終批出的按揭年期與成數，買家需要在兩者之間作出平衡和取捨。
房協資助房屋：沒有政府擔保，須經按揭保險
與房委會物業不同，房協推出的資助房屋（例如「真善美村」、「樂滿大廈」等）是沒有政府直接提供擔保的。這個根本性的差異，導致其按揭申請流程與審批標準，更接近一般私人樓宇。
房協按揭為何必須申請按揭保險公司（HKMC）審批？
因為房協本身不作擔保，銀行若要批出高於金管局規定的按揭成數（例如六成以上），就必須尋求第三方保障以管理風險。這個角色就由香港按揭證券有限公司（HKMC）擔當。換句話說，想借足九成按揭，就需要向按揭保險公司申請按揭保險計劃，並獲得其批准。
申請人須通過壓力測試及支付按揭保費
由於需要申請按揭保險，房協單位的按揭申請人就必須滿足私樓的審批標準。這包括需要提供足夠的入息證明，並且通過銀行的「供款與入息比率」及壓力測試。與此同時，申請人亦需要支付一筆按揭保險費用，這筆費用會根據貸款額和按揭成數而定。
【比較表格】房委會 vs 房協按揭核心差異（擔保方、壓測、保費）
| 比較項目 | 房委會物業（居屋／綠置居／租置公屋） | 房協資助房屋 |
|---|---|---|
| 擔保方 | 香港房屋委員會 | 香港按揭證券有限公司（高成數按揭） |
| 壓力測試 | 豁免 | 必須通過 |
| 按揭保費 | 無需支付 | 必須支付 |
前瞻分析：未來5年哪些熱門屋苑將跌出按揭「黃金期」？
所謂的按揭「黃金期」，是指物業樓齡能讓買家輕鬆取得「最高按揭成數」及「最長30年還款期」的時期。在新政策下，這條分水嶺大約在樓齡32至34年。隨著時間推移，一些現時仍然熱門的居屋屋苑，將會陸續「超齡」，潛在買家的按揭條件將會變得更嚴格。
列出現時樓齡介乎27-34年的熱門居屋屋苑名單
以下是一些樓齡正步入關鍵期的熱門居屋屋苑（以2025年計算）：
* 約27年樓齡（1997年落成）： 天水圍天富苑、馬鞍山錦豐苑、筲箕灣東濤苑等。
* 約29年樓齡（1995年落成）： 屯門富健花園、馬鞍山富寶花園等。
* 約31年樓齡（1993年落成）： 將軍澳寶寧花園、青衣青宏苑（A-B座）等。
* 約33年樓齡（1991年落成）： 天水圍天祐苑、柴灣山翠苑等。
分析其「超齡」時間表，提醒買家注意潛在風險
以上述屋苑為例，一個1997年落成的屋苑，在2025年樓齡約為27年。對於白表買家而言，距離34年的分水嶺尚有約7年時間，選擇仍然相對充裕。但是，一個1993年落成的屋苑，樓齡已達31年，意味著未來兩三年內，新買家要取得九成兼30年期的按揭將會變得困難，可能需要增加首期預算，或接受較短的還款期。有意購入這些屋苑的買家，應及早規劃財務，將樓齡因素納入重要考量。
申請人資格與特殊情況：擔保人、入息審查全攻略
在了解公屋擔保期的種種優勢後，我們來探討一些申請按揭時的實際操作問題，特別是關於擔保人、個人入息證明，以及信貸紀錄等關鍵環節。這些細節直接影響審批的成敗。
關於「擔保人」的迷思：房委會物業為何原則上不可加擔保人？
不少人以為，申請資助房屋按揭與申請私人樓宇按揭一樣，假如入息不足，便可以邀請家人作為擔保人。這其實是一個常見的誤解。由於房委會的居屋或租置公屋本身已有公屋政府擔保期作為後盾，對銀行而言，政府已是最終的擔保方。因此，在按揭申請機制上，房委會的物業原則上是不允許、也沒有必要再增加額外的個人擔保人。銀行的審批焦點，會完全集中在業主本人身上。
銀行實務操作：「諮詢人」的角色與限制
雖然規定上不能增加擔保人，但在實際操作中，部分銀行提供了一個彈性安排，就是容許申請人加入「諮詢人」（Consultant）。諮詢人與擔保人的角色截然不同，諮詢人並不需要為按揭貸款負上任何法律責任。銀行加入諮詢人的目的，主要是為了更全面地了解申請人的家庭背景與整體財政狀況，作為批核的輔助參考資料。通常，銀行會要求諮詢人必須是申請人的直系親屬，例如父母或子女。
房協單位的例外情況：何時可以增加擔保人？
需要注意的是，以上「不可加擔保人」的原則主要適用於房委會的物業。假如你購買的是房協的資助房屋，情況便有所不同。因為房協本身沒有為其單位提供按揭擔保，買家若想申請高成數按揭，便需要經由香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃。在這種情況下，申請流程與私人樓宇相似，因此是容許增加擔保人以協助通過壓力測試的。
退休或無固定入息人士的申請策略
對於退休長者，或是從事自僱、散工等沒有固定入息證明的申請人，申請按揭似乎是一大難題。不過，在房委會的資助房屋計劃下，這個問題有相對簡單的解決方法。
在政府擔保下，如何向銀行證明還款能力？
正因為有政府擔保，銀行在審批這類申請時的標準會非常寬鬆。申請人通常無需提供稅單、公司糧單或強積金證明等文件。他們只需要向銀行填寫一份聲明書，申報自己有足夠能力應付每月的供款。常見的申報理由包括擁有其他資產，或子女會提供家用作為供款來源等。這個安排大大簡化了申請程序，讓不少家庭能順利置業。
「以資產為基礎」的審批方法是否適用？
在私人樓宇按揭中，申請人可以透過「以資產為基礎」的方式申請貸款，即證明自己擁有一定價值的資產（如現金、股票、物業）來代替入息證明。然而，在房委會的資助房屋按揭申請中，銀行普遍不會採用此方法。原因是，前述的入息聲明書程序已經足夠簡便，足以滿足審批要求，沒有必要再啟動較為複雜的資產審核程序。
信貸評級（TU）的重要性
即使有政府擔保，申請人自身的信貸紀錄依然是銀行審批時一個不容忽視的因素。良好的信貸習慣是成功獲批按揭的基礎。
TU評級差，有政府擔保銀行仍會拒批嗎？
答案是肯定的。雖然公屋擔保期為銀行提供了保障，但銀行亦有責任確保借款人具備還款誠信。假如申請人的信貸報告（TU）顯示有嚴重的不良紀錄，例如曾經破產、有撇帳紀錄，或經常拖欠信用卡還款，銀行依然有權拒絕其按揭申請。銀行的考慮是，即使貸款最終有政府保障，處理違約個案仍涉及行政成本與時間，因此會盡量避免批出高風險的貸款。
保持良好信貸紀錄的建議
為了讓按揭申請過程更順暢，平日便應維持良好的信貸習慣。最基本的要求是準時償還所有信用卡結欠及私人貸款，盡量避免只繳付最低還款額。同時，在計劃申請按揭前的三至六個月內，應避免申請任何新的信用卡或無抵押貸款，因為密集的信貸查詢活動或會短暫拉低你的信貸評分。定期查閱自己的信貸報告，確保資料準確無誤，也是一個明智的做法。
居屋按揭計算機與常見問題 (FAQ)
一鍵即計：居屋按揭計算機助您輕鬆預算
計劃置業的第一步，往往是預算。與其自己慢慢計算，不如善用工具。網上的居屋按揭計算機，就是為您而設的理財好幫手。
輸入樓齡、買家類型、樓價，即時獲取個人化按揭方案
您只需要輸入幾個基本資料，例如心儀單位的樓齡、您是綠表還是白表買家，還有單位的目標價錢。計算機就會根據最新的按揭政策，即時為您計算出可行的按揭方案。
模擬不同方案下的首期及每月供款
計算機最大的好處，是讓您模擬不同情況。您可以比較在不同按揭成數或者還款年期之下，首期和每月供款的實際分別。這樣您就能更具體地掌握自己的財務狀況，為上車做好準備。
Q1. 新的50年擔保期政策，會否追溯至舊有個案？
不會。新的公屋擔保期政策是以交易完成日為準，並不會追溯至在這之前已完成的交易。具體來說，二手居屋及租置公屋市場的新安排，適用於2025年3月1日或之後完成買賣及簽訂法定押記的個案。
Q2. 物業超出50年擔保期後，是否完全無法承造按揭？
不是完全無法承造按揭。不過，當單位樓齡超過50年，就會失去了房委會提供的公屋政府擔保期。銀行會將這類單位視為一般私人樓宇去審批按揭。申請人需要提供入息證明，並且通過壓力測試。在沒有按揭保險的情況下，最高按揭成數通常會降至七成，而最長還款期亦會受「75減樓齡」等因素限制。
Q3. 申請政府擔保按揭，還需要支付按揭保險費嗎？
一般情況下是不用的。房委會提供的政府擔保，本身就已經扮演了高成數按揭的保險角色。所以，只要您的申請符合擔保期內的資格，就可以直接向銀行申請高達九成或九成半的按揭，無需再經按揭保險公司（HKMC）審批，自然也就不需要支付按揭保險費用。
Q4. 綠表及白表申請人的按揭成數為何不同？
這主要是源於兩種申請人類別的本質不同。綠表申請人本身是公屋租戶，他們購買居屋等同交還公屋單位。為了鼓勵公屋流轉，政策上會提供更優惠的條件，所以按揭成數可高達九成半。而白表申請人則是合資格的非公屋住戶，他們是新增的資助房屋需求者，所以按揭成數會稍低，為九成。