手持公屋單位的業主，若希望將物業投放到自由市場出售或出租，以實現資產增值，首要面對的關卡就是「補地價」。然而，補地價金額動輒過百萬，計算方法複雜，申請程序繁瑣，往往令不少業主感到困惑甚至卻步。
為了助您輕鬆應對，我們為您準備了這份 2025 年最詳盡的公屋補地價攻略。本文將由淺入深，為您一步步拆解補地價的計算公式、5大申請流程、把握最佳時機的慳錢策略，以及各種按揭及資金安排方案。更附上獨家「公屋補地價估算機」，讓您即時掌握預算。無論您是初步考慮，還是已準備好申請，本文都能為您提供最實用、最全面的資訊，助您順利完成補價，釋放物業真正價值。
公屋補地價計算方法：3步掌握補價金額 (附獨家估算機)
想準確知道公屋補地價幾錢，關鍵在於理解官方的公屋補地價計算方法。很多人以為計算過程非常複雜，但其實只要掌握一條核心公式，就能夠輕鬆估算出所需的大約公屋補地價價錢。以下我們會拆解公式、提供實際例子，還有一個互動工具，助你快速掌握公屋補地價點計。
核心公式解讀：補價金額 = 補價時市值 x 當年折扣率
公屋補地價計算的核心，就是這條簡單的乘法公式。我們來逐一拆解當中兩個關鍵元素：
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補價時市值： 這並非由銀行或地產代理進行的估價，而是由房屋署（房署）委派的測量師，在你遞交補地價申請後，親身上門評估單位在「當時」公開市場的價值。單位的座向、樓層、景觀、維修狀況，甚至是否有違規改動，都會影響最終評估出來的市值。
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當年折扣率： 這個比率是指你當初透過「租者置其屋計劃」等資助計劃買入單位時，政府所提供的樓價折扣。折扣率會清楚列明在你與房署簽訂的首次買賣合約（樓契）上。計算方式是「（當年購入時的十足市值 – 當年購入價）/ 當年購入時的十足市值」。每期計劃、每個屋邨的折扣率都可能不同，所以必須以自己的樓契為準。
將這兩個數字相乘，就得出你需要向政府補回的地價金額。
公屋補地價計算實例：600萬市值單位補價試算
只看公式可能有點抽象，我們用一個具體例子來示範公屋補地價計算。
假設陳先生的公屋單位，經房署評估後，在補價時的市值為600萬港元。他翻查當年的買賣合約，得知單位最初是以六折（即40%折扣率）買入。
根據公式，陳先生需要繳付的補價金額便是：
6,000,000港元（補價時市值）x 40%（當年折扣率）= 2,400,000港元
所以，陳先生需要準備240萬港元來完成補地價程序。由此可見，樓價升得愈高，需要補回的金額亦會相應增加。
【互動工具】公屋補地價金額初步估算機
為了讓你對公屋補地價的預算更有概念，我們設計了這個簡單的估算工具。你只需要輸入兩個數字，就能即時獲得一個初步的補價參考金額。
請輸入以下資料：
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單位現時估計市值（港元）： [輸入欄位]
（可參考近期鄰近單位在自由市場的成交價作初步估算） -
當年買入單位的折扣率（%）： [輸入欄位]
（請查閱樓契上的準確數字）
[計算按鈕]
初步估算補價金額：[顯示結果]
免責聲明： 此估算結果僅供參考之用。最終的補價金額，必須以房署發出的「評估補價通知書」上所列明的款項為準。
公屋補地價申請流程：5大步驟、所需文件及時間一覽
在了解公屋補地價幾錢以及相關計算方法後，下一步就是進入實際的申請環節。整個流程相當清晰，主要分為五大步驟。只要跟著指引準備好文件，掌握每個階段的重點和時限，過程就會十分順暢。
第一步：向房署遞交評估申請
首先，你需要正式向房屋署（房署）提出評估補價的申請。你需要填妥指定的申請書（表格編號為HD1065C），然後連同你單位的樓契副本和一筆申請費，一併遞交到房署的相關辦事處。這份申請等於是通知房署，你準備為單位補地價，請他們為你的單位評估最新的公屋補地價價錢。
第二步：房署或測量師上門視察估價
遞交申請後，房署會委派職員或認可的專業測量師，與你預約時間上門視察單位。他們到訪的目的是評估單位在當時市場下的十足市值，這個市值是計算最終補價金額的基礎。測量師會評估單位的狀況，包括座向、景觀、樓層、維修保養情況等。有一個實用的提示是，在測量師上門前，最好避免進行大型或豪華裝修，因為一個裝潢簇新的單位，有機會被評估出更高的市值，直接影響你需要繳付的補價金額。
第三步：接收「評估補價通知書」
完成上門視察後，大約一個月左右，你就會收到由房署寄出的「評估補價通知書」。這份文件非常重要，上面會清楚列明你的單位經評估後的市值，以及根據當年的折扣率計算出來，最終需要繳付的確實補價金額。收到通知書後，務必仔細核對所有資料。
第四步：繳付補價金額
這一步對時間的掌握十分關鍵。在「評估補價通知書」上，會註明一個繳款期限，你必須在通知書發出日期起計的兩個月內，以銀行本票或律師樓支票的形式，繳付全數補價金額。假如錯過了這個期限，這次的評估申請就會自動失效，之前繳付的申請費亦不會退還，你需要重新遞交申請，由第一步從頭開始。如果樓市在這段時間上升，下次評估的補價金額就可能會更高。
第五步：完成法律程序及註冊
當房署確認收妥你的補價款項後，會向你發出一份「解除轉讓限制證明書」。不過，收到這份文件並不代表大功告成。你必須親自或委託律師，將這份證明書帶到土地註冊處辦理註冊手續。完成註冊後，你單位的轉讓限制才算在法律上正式解除。自此，你的單位就和一般私人樓宇無異，可以在自由市場上隨時出售或出租。
公屋補地價慳錢策略：把握最佳時機與估價前準備
想知道公屋補地價幾錢才最划算，除了掌握基本的公屋補地價計算方法，更重要的是學會運用策略。其實只要掌握好申請時機與一些事前準備，便有機會節省一筆可觀的費用。以下分享兩個核心策略與一個實戰個案，助你更精明地完成補地價。
策略一：把握樓市下行時機申請
公屋補地價點計，最關鍵的變數就是「補價時的市值」。因為當年的折扣率是固定不變的，所以房署評估出的單位市值，就直接決定了你需要支付的公屋補地價價錢。
這就帶來了一個重要的策略性操作空間：在樓市下行週期申請補地價。當整體樓價回落時，房署對你單位的估值也會相應調低。這時申請補價，就等於用一個較低的市值基數去計算補價金額，最終支付的款項自然會減少。你可以選擇先補地價，將單位「解鎖」，待日後樓市回暖時再出售，這樣就能鎖定較低的補價成本，擴大潛在的利潤空間。
策略二：估價前避免豪華裝修
房署委派的測量師上門視察，是釐定單位市值的關鍵一步。測量師會評估單位的狀況，包括座向、景觀、樓層，以及內部維修保養情況。
一個常見的誤區是，業主以為把單位裝修得美輪美奐，可以提升觀感。實際上，任何明顯提升單位價值的豪華裝修，例如更換全屋地板、訂造入牆傢俬、改動廚廁間隔等，都可能令測量師的估價變得更高，直接推高你需要支付的補價金額。因此，最明智的做法是在房署人員上門估價前，保持單位乾淨整潔即可，避免進行任何大型或豪華的裝修工程。待成功補地價後，再按自己的計劃去美化單位也不遲。
實戰個案分享：業主慳錢實錄
家住沙田的王先生，早年透過「租者置其屋計劃」購入單位。他一直有換樓的打算，並且密切留意樓市走勢。在2022年底，他觀察到樓價有明顯的回調跡象。
王先生沒有等到找到買家才行動，而是果斷把握時機，立即向房署遞交補地價評估申請。當時他的單位內部比較殘舊，但他聽從建議，僅作了基本清潔，完全沒有進行任何翻新。
大約一個月後，他收到房署的補價通知書，上面的估價比他預期的，以及鄰居在一年前補地價時的估價低了接近10%。他隨即繳付補價，成功為單位解除轉讓限制。到了2023年中，樓市氣氛稍為好轉，他才將單位放售，最終順利以心儀價格賣出。王先生因為看準了時機，加上估價前準備得宜，一來一回，足足節省了超過十萬元的補價開支。
公屋補地價按揭及資金安排：資金不足應對方案
計好公屋補地價幾錢後，下一步就是最現實的問題：錢從哪裡來？籌集一筆數十萬甚至過百萬的資金，對任何家庭來說都不是一件小事。這裡會為你詳細拆解幾個關於資金安排的常見疑問，並且提供一個在資金不足時非常實用的解決方案。
補地價金額可以申請按揭嗎？
準備好資金去補地價，很自然會想到，這筆「公屋補地價價錢」可否像買樓一樣申請按揭分期攤還？這是一個很實際的疑問。根據房屋委員會的現行規定，補價金額必須以銀行本票或律師樓支票一次過全數繳清。換句話說，你不能直接為這筆補價款項向銀行申請一筆新的按揭貸款。銀行提供的物業按揭，是針對物業本身的價值，而補地價則被視為解除轉讓限制的行政費用，所以無法分期處理。
未補地價公屋/居屋可否加按或轉按？
既然不能直接為補價金額申請按揭，那麼另一個方法，例如為未補地價的單位本身申請加按或轉按來套現，又是否可行？這就要區分兩種情況了。
房委會對未補地價單位的再融資有嚴格限制。如果你想「加按」套現，即是向銀行申請提取高於現有按揭餘額的貸款，用作個人周轉、投資等非緊急用途，申請通常都不會獲批。不過，在極少數特殊情況下，例如業主需要籌集應急的醫療費用或殮葬費，房委會才會酌情考慮，但審批非常嚴謹。
另一種情況是「平手轉按」。這指你將現有的按揭餘額，由一間銀行轉到另一間能提供更優惠利率或現金回贈的銀行，期間沒有增加任何貸款額。因為這個操作不會增加你的總負債和還款壓力，所以房委會一般都會批准。你可以利用轉按所獲得的現金回贈，幫補一下補地價的資金。
資金不足？善用「同步成交」方式完成補價
如果手頭上的現金真的不足以支付整筆補地價金額，其實還有一個相當普遍而且聰明的做法，就是利用「同步成交」（simultaneous transaction）。
簡單來說，你可以在找到買家並且簽訂臨時買賣合約後，才正式向房署遞交評估補價的申請。然後，在約定好的正式成交日當天，透過律師樓，利用買家支付的訂金和尾數，加上銀行批出給買家的按揭貸款，同一時間完成三件事：一、向房署繳付補地價金額；二、還清你原有的按揭貸款餘額；三、正式將物業轉名給新買家。
這個方法最大的好處，是你完全不需要預先動用自己的一大筆儲蓄來完成補價。不過，操作時需要精準計算時間。因為由申請補價到收到通知書需要約一個月，而通知書有效期只有兩個月，所以建議你在簽訂臨時買賣合約時，預留至少兩個月或更長的成交期，確保有充裕時間處理所有法律和行政程序。
公屋補地價常見問題 (FAQ)
在了解公屋補地價幾錢與整個申請流程後，你可能還有一些關於後續操作和法律細節的疑問。這裡整理了幾個大家最關心的問題，為你逐一解答。
完成補地價後，必須馬上賣樓或出租嗎？
答案是不需要。當你完成補地價的程序，你的單位就等同於一間私人樓宇。這代表單位的所有轉讓限制都已經解除。你可以自由選擇繼續自住，或者將單位在公開市場放售或出租。你完全可以根據自己的財務規劃和市場狀況，決定最佳的時機，而沒有任何時間壓力。
評估補價通知書的有效期是多久？過期會怎樣？
評估補價通知書的有效期是兩個月，由通知書發出的日期開始計算。你必須在這兩個月內繳付全部補價金額。如果過了有效期還未繳款，這次的補價申請就會自動失效。你需要重新遞交申請，並且再次支付申請費。更重要的是，房屋署會為單位重新進行估價。如果當時的樓市上升，新的估價會更高，你需要支付的公屋補地價價錢亦會隨之增加。
所有公營房屋都需要補地價才能在自由市場轉讓嗎？
不是全部。有一個例外情況，就是最早期的居者有其屋計劃單位。在1982年5月之前首次推售的居屋，例如順緻苑、置樂花園等，它們的地契條款本身沒有轉讓限制。所以，這些單位的業主可以在自由市場上出售單位，並且不需要補地價。不過，如果你不確定自己的單位是否屬於這一類，最穩妥的方法是查閱單位樓契的條款。
將未補地價單位出租或出售有何法律後果？
將未補地價的單位在公開市場上出租或出售是違法行為。根據《房屋條例》，任何未經許可而進行的轉讓或出租，業主都可能面臨嚴重的法律後果。一經定罪，最高可被判罰款港幣50萬元及監禁一年。同時，相關的買賣或租賃協議在法律上亦會被視為無效。所以，業主必須先完成補地價程序，才能合法地將單位推出自由市場。