新一期居屋2025以市價七折發售，吸引大批市民申請。然而，您是否知道，這個「七折」並非您日後補地價時所用的最終折扣率？許多業主正因混淆了「名義折扣率」與「實際折扣率」，導致在計算補地價時出現數十萬、甚至百萬的差額，嚴重影響賣樓決策。
本文將為您徹底解構這個關乎資產增值的關鍵數字，深入剖析影響補地價的5大因素，由官方定價機制、浮動折扣率計算，到查詢自身物業準確實質折扣率的詳細教學，助您在買入或賣出居屋時，都能作出最精明的財務部署。
居屋2025折扣率剖析：最新七折定價與市場影響
談到居屋折扣率，這絕對是每位準業主最關心的數字之一。最新的居屋折扣率2025定價為市價七折，即折扣率為30%。這個數字不單純影響你眼前的買樓開支，更會對你未來的資產增值和賣樓時的補地價金額，產生深遠的影響。接下來，我們一起深入剖析今期居屋的定價細節，並且探討官方定價背後的邏輯，以及這個機制如何影響整個樓市的生態。
居屋2025各屋苑定價及折扣率一覽
各屋苑售價區間與對應市值分析
「居屋2025」涵蓋了多個屋苑，包括啟德的啟悅苑、觀塘安達臣道的安楹苑、安樺苑和安麗苑，以及屯門的兆翠苑和元朗的朗天苑。今期所有單位統一採用市價七折定價，整體售價介乎約149萬至494萬元。
這個「七折」的概念，換算成市值就更清晰。以售價上限494萬元的單位為例，其對應的十足市值大約是705萬元。同樣地，售價下限149萬元的單位，其市值也達到約213萬元。這個差價，就是政府資助的部分，也是未來在公開市場出售時，需要補回的金額基礎。
今期居屋折扣率與歷年數據比較 (2018-2025)
今期的七折（30%折扣）與過往幾年比較，其實是折扣力度較小的一年。回顧一下歷年數據，你便會發現居屋折扣率並非一成不變：
- 2018年： 市價五二折 (48%折扣)
- 2019年： 市價五九折 (41%折扣)
- 2020年： 市價六折 (40%折扣)
- 2022年： 市價五一折 (49%折扣)
- 2023年： 市價六二折 (38%折扣)
- 2025年： 市價七折 (30%折扣)
從數據可見，折扣率有高有低。這引出了一個核心問題：為何在樓市下行期間，折扣率不升反跌？答案就在於官方獨特的定價機制。
官方折扣率定價機制：為何與「負擔能力」掛鈎？
要理解居屋折扣率的變化，必須明白它的定價基礎並非單純跟隨私樓市價，而是與申請者的「負擔能力」緊密掛鈎。房委會的目標，是確保大部分合資格的家庭能夠負擔得起樓價，而不是提供最大的折扣優惠。進行居屋折扣率計算時，這是一個最核心的原則。
家庭入息中位數如何影響最終折扣率
官方的計算方法相當清晰。首先，他們會參考非業主住戶的家庭每月入息中位數。然後，基於這個收入水平，釐定一個可負擔的按揭供款上限，通常設定為家庭入息的40%。
當家庭入息中位數上升時，代表市民的「負擔能力」在官方定義上有所增強。他們能夠承擔的樓價總額自然也隨之提高。這解釋了即使樓市氣氛淡靜，只要目標家庭的收入數據上升，計算出來的「可負擔樓價」也會跟著上升。
樓市下行但折扣率不升反跌的背後邏輯
這就解答了那個反直覺的現象。樓市下行，意味著單位的評估市值下跌了。與此同時，目標家庭的入息中位數卻可能因為經濟活動而錄得增長。
綜合這兩個因素，你會發現：用作比較的「市值」基準點降低了，而申請者能「負擔」的樓價卻提高了。一邊降，一邊升，兩者之間的差距自然收窄。因此，政府只需要提供一個較低的折扣率，便能達到讓樓價落入「可負擔」範圍的政策目標。這就是折扣率不升反跌的背後邏輯。
居屋與私樓價格脫鈎現象：對「置業階梯」的影響
這種以「負擔能力」為核心的定價機制，導致了居屋價格與私樓市場價格走勢出現「脫鈎」的現象。私樓價格主要受市場供求、利率和經濟環境影響，而居屋價格則更多地受制於家庭收入數據。這種脫鈎現象，正悄悄地影響著香港長久以來的「置業階梯」概念。
以啟德區為例：私樓跌、居屋企穩的數據對比
啟德區的情況就是一個絕佳例子。過去兩三年，啟德區多個私人新盤的開售呎價，由高峰期的超過25,000元，回落至近期不足18,000元，跌幅顯著。
然而，同區的居屋呎價卻異常「企穩」。由2022年的啟欣苑到2025年的啟悅苑，呎價大致維持在8,000至9,000多元的水平。這導致居屋與私樓之間的價格差距大幅收窄，資助房屋的價格優勢相對減弱。
此現象對未來資產增值的潛在衝擊
這個現象對居屋業主有兩方面的潛在衝擊。一方面，較低的折扣率意味著買入價更貼近市價，這會減低物業在市場下行時的「防守力」，資產的潛在升值空間亦可能不如高折扣率時期。
另一方面，從補地價的角度看，較低的折扣率也並非全是壞事。因為日後在公開市場出售單位時，你需要補回的價錢是按當時市值乘以當初的折扣率。一個較低的折扣率，代表未來需要承擔的補地價金額比例會較低，這有利於業主日後鬆綁和換樓的財務規劃。
解構「浮動折扣率」：影響補地價的真正關鍵
當我們談論居屋折扣率，很多人腦海中浮現的，可能是政府公布的「七折」或「六二折」等數字。但你可能不知道，這個數字並不是最終用來計算補地價的「鐵板一塊」。真正影響你日後賣樓成本的，是一個稱為「浮動折扣率」的概念。要準確進行居屋折扣率計算，就必須先理解這個關鍵。簡單來說，你買入時的售價是固定的，但物業的市值卻是浮動的，兩者之間的差距，就決定了你最終的「實際折扣率」。
核心概念：名義折扣率 vs. 實際折扣率
要掌握浮動折扣率，我們首先要分清兩個概念：「名義折扣率」與「實際折扣率」。
「名義折扣率」（Nominal Discount Rate）就是房委會最初公布的折扣，例如「居屋2025」的折扣率為30%（即七折）。這個數字是根據當時的樓市狀況評估出來的，主要用途是為該期居屋定價。
「實際折扣率」（Actual Discount Rate）則是最終記錄在你樓契上的折扣率。這個數字才是日後你在公開市場賣樓時，用來計算補地價的唯一標準。這兩個折扣率往往會出現差異，而這個差異的來源，正是樓市的變動。
為何兩者會出現差異：簽署轉讓契據當日的市值是關鍵
兩者出現差異的原因很簡單。由你申請居屋、攪珠、揀樓，到最後簽署正式的轉讓契據（Assignment），整個過程可能長達數月甚至超過一年。在這段時間內，香港的樓市可以有很大的變化。
房委會定下的居屋售價，一旦公布就不會改變。但是，用來計算折扣率的「十足市值」，卻會在你簽署轉讓契據當日，由房署或其委託的專業人士重新評估。換言之，計算「實際折扣率」的基準，是「簽契當日」的市值，而非揀樓日或最初公布售價時的市值。
釐清法律定義：「首次轉讓契約日期」的重要性
進行居屋折扣率查詢時，法律文件的定義至關重要。這裡的「簽契當日」，在法律上稱為「首次轉讓契約日期」（Date of First Assignment）。這是一個非常精確的日期，它既不是你揀樓的日子，也不是你收樓入伙的日子，而是你與房委會簽訂樓契、完成交易的那一天。所有關於補地價的計算，都必須以這份文件上記載的日期、買入價及十足市值為準。
「實際折扣率」的計算公式與實例
了解了背後原理，我們來看看「實際折扣率」的計算公式。這條公式非常直接：
實際折扣率 (%) = (簽契當日的十足市值 – 你的購入價) / 簽契當日的十足市值 x 100%
只要有這三個數字，你就可以準確計算出自己的實際折扣率。讓我們透過兩個實例，看看樓市升跌如何影響這個數字。
樓市上升時：實際折扣率如何低於名義折扣率？
假設一個居屋單位，最初公布的名義折扣率是30%，定價為350萬元，當時的十足市值是500萬元。
如果在你簽契當日，樓市向上發展，該單位的十足市值升至600萬元。你的購入價依然是350萬元。
套用公式進行居屋折扣率計算：
實際折扣率 = (600萬 – 350萬) / 600萬 x 100% = 41.67%
在這個情況下，由於簽契時的市值上升，你所獲得的實際折扣率（41.67%），其實是高於最初公布的名義折扣率（30%）。
樓市下跌時：實際折扣率如何高於名義折扣率？
我們用同一個單位作例子。購入價同樣是350萬元，名義折扣率為30%。
如果在你簽契當日，樓市不幸回落，該單位的十足市值跌至450萬元。你的購入價仍然是鎖定的350萬元。
再次套用公式計算：
實際折扣率 = (450萬 – 350萬) / 450萬 x 100% = 22.22%
在樓市下跌的情況下，由於簽契時的市值下跌，你的實際折扣率（22.22%）反而會低於名義折扣率（30%）。這對於日後計劃在公開市場賣樓的業主來說，其實是一個好消息，因為需要補回的地價百分比相對較低。
居屋折扣率與補地價計算：如何影響賣樓決策？
補地價金額計算：一條公式影響百萬差額
談到賣樓，居屋折扣率就成為了決定補地價金額的核心關鍵。當你打算將居屋放到公開市場自由買賣時，必須先向政府「補地價」，補回當年買入時所享有的折扣。這筆金額絕非小數目，很多時候都涉及過百萬的差額，而整個居屋折扣率計算過程，其實都離不開以下這條重要公式。
補價公式：補價金額 = 補價時市值 x (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
這條公式看起來可能有點複雜，但我們可以把它拆解成兩部分。第一部分是「補價時市值」，也就是你決定賣樓那一刻，你的單位在市場上值多少錢。第二部分是後面那段分數，它其實就是你買入單位時的「實際折扣率」。所以，簡單來說，你需要補的金額，就是你賣樓時的市值，乘以你買樓時的折扣率。
高折扣率的雙面刃：買入與賣出的利弊分析
很多人以為買居屋時折扣率愈高愈好，因為這代表可以用更低的價錢上車。但這其實是一把雙面刃，有利也有弊，特別是當你考慮到未來賣樓的計劃時。
優點：買入時的價格優勢與入場門檻
高折扣率最直接的好處，就是大大減輕了首次置業的負擔。例如一個市值500萬的單位，如果以六折（40%折扣率）購入，樓價只是300萬。這不僅意味著首期支出較少，每月的按揭供款壓力也相對輕鬆，讓更多家庭能夠跨過置業的門檻。
缺點：日後在公開市場出售的沉重補價負擔
高折扣率的缺點，會在賣樓的時候浮現。因為你的折扣率愈高，日後需要補回給政府的金額比例就愈大。假設多年後，你的單位升值到800萬，以40%的折扣率計算，你需要補上的地價就是320萬。這個沉重的補價負擔，會直接蠶食你的賣樓利潤。
策略性部署：申請補地價的最佳時機
既然補地價金額與單位市值掛鈎，那麼選擇一個「對的時機」去申請補地價，就成為了一門省錢的學問。一個精明的業主，會懂得策略性地部署，而不是等到賣樓前才匆忙處理。
把握樓市回落週期以減低補價成本
補地價的金額，是根據你申請評估那一刻的市值來計算的。所以，最理想的時機，就是在樓市處於回落或平穩的週期時提出申請。因為當整體樓價較低時，你的單位評估出來的市值也會較低，用同一個不變的折扣率去計算，最終需要支付的補價金額自然會減少。
補地價申請程序、時間及費用概覽
業主需要向房屋委員會或房屋協會遞交「評估補價申請書」，並繳付一筆數千元的申請及行政費用。之後，署方會委派測量師行為單位進行估價，整個過程一般需時數月。收到補價通知書後，業主需要在指定期限內繳清款項，才能解除單位的轉讓限制。
補地價 vs. 居二市場：如何決策獲取最大利潤？
作為居屋業主，賣樓時主要有兩個選擇：一是補地價後在公開市場出售，二是直接在免補地價的居屋第二市場（居二市場）轉售。這兩個市場的玩法和潛在回報截然不同，如何選擇直接影響你的最終利潤。
比較兩個市場的潛在買家、定價及實收金額
居二市場的買家只限於持有「綠表」或「白居二」資格的人士，客源較窄，所以定價通常會比市價低。但好處是賣家無需支付龐大的補地價金額。公開市場則沒有買家限制，可以按十足市價出售，樓價更高，但賣家需要先扣除一筆可觀的補地價費用。有時候，在居二市場以較低價格賣出，扣除雜費後的實收金額，可能比在公開市場高價賣出再扣除補價後還要多。
新舊居屋轉售限制對決策的影響 (2022年為分水嶺)
政府在2022年起收緊了資助房屋的轉售限制，這對賣樓決策有深遠影響。在新的限制下，業主需要由首次轉讓契據日期起計滿15年後，才可以補地價並在公開市場出售。而在第6至第15年期間，單位只能在居二市場轉售。這意味著，對於2022年後購入新居屋的業主來說，居二市場在很長一段時間內將是他們唯一的賣樓渠道，這也讓了解最新的居屋折扣率2025資訊和未來趨勢變得更加重要。
如何查詢你的實際居屋折扣率？業主實用指南
要準確掌握日後補地價的金額，關鍵一步就是找出單位的實際居屋折扣率。這個數字是所有補地價計算的基礎，所以絕對不能馬虎。坊間有不少關於居屋折扣率查詢的方法，但最準確的途徑只有兩個，一是直接翻閱樓契文件，二是透過官方網上查冊。以下為你詳細拆解兩個方法的步驟和竅門。
方法一：查閱「首次轉讓契約」(Assignment)
這是最直接、最權威的方法。如果你是第一手業主，或者上手業主已將所有樓契文件交給你，你手上應該會有一份名為「轉讓契約」（Assignment）的重要文件。這份文件記錄了房委會（或房協）首次將單位出售給第一手業主的交易詳情。
找出「十足市值」(Full Market Value) 與「買入價」(Purchase Price)
在這份「首次轉讓契約」中，通常在文件的首頁或非常前面的部分，你會找到兩個關鍵數字。第一個是「十足市值」（Full Market Value），即單位在簽署該契約當日，由房委會評估的完整市場價值。第二個是「買入價」（Purchase Price），也就是第一手業主當年實際支付的折扣後樓價。這兩個數字是進行居屋折扣率計算的唯一依據。
套用公式計算出最準確的實際折扣率
找到這兩個數字後，就可以套用以下官方公式，計算出最準確的實際折扣率：
實際居屋折扣率 (%) = (十足市值 – 買入價) / 十足市值 x 100%
舉個例子，假設契約上列明的十足市值是500萬元，而當時的買入價是350萬元。那麼，折扣額就是150萬元。套入公式計算：(500萬 – 350萬) / 500萬 x 100% = 30%。這個30%就是你單位日後補地價時需要用的實際折扣率。
方法二：透過土地註冊處網上查冊
假如你遺失了樓契文件，或者買入的是二手居屋而未有完整文件，你仍然可以透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」（IRIS）進行網上查冊，取得所需文件。
網上查冊步驟教學
整個過程都可以在網上完成，步驟如下：
1. 前往土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」(IRIS) 網站。
2. 你可以選擇登記用戶或以非帳戶使用者身份登入。
3. 在系統內選擇「查閱土地登記冊」。
4. 輸入你的物業地址進行搜尋。
5. 成功找到物業後，系統會顯示該物業的「土地登記冊」，你可以付費查閱。登記冊會按時序列出所有與該單位相關的已註冊文件。
6. 在登記冊的「物業涉及的轇轕」部分，你需要找到記錄房委會將單位首次轉讓給業主的那一份「轉讓契約」，並記下其「註冊摘要編號」(Memorial No.)。
7. 返回主頁，選擇「訂購土地文件」，輸入剛才記下的註冊摘要編號，便可以付費訂購該份契約的電子副本。
查閱所需文件及注意事項
訂購的文件通常會以PDF格式提供下載。你需要支付查冊及索取文件副本的費用，金額按土地註冊處的收費標準而定。取得文件後，便可按照方法一的指引，找出「十足市值」與「買入價」來計算折扣率。
專家貼士：解讀樓契，避免折扣率計算常見錯誤
解讀樓契文件時，有幾個常見的混淆點需要特別留意，以免影響你對居屋折扣率2025年市況的判斷或未來的財務規劃。
如何區分「首次轉讓」與「重售單位」的契約文件
你需要的文件，是記錄單位「首次」由房委會出售的文件。但如果你的單位屬於「重售單位」（即曾有業主賣回給房委會，再由房委會重新出售），那麼決定其折扣率的便是那份「重售轉讓契約」，而非更早之前的第一份契約。簡單來說，你需要找的是記錄你或你上手業主直接從房委會購入單位的那份文件。
確認契約日期定義，避免與「揀樓日」或「入伙日」混淆
這是最多人混淆的一點。計算折扣率所依據的「十足市值」，其評估時間點是根據「轉讓契約」上簽署的日期，這個日期才是法律上交易確立的日期。這個日期既不是你到房委會辦事處「揀樓」的日子，也不是你收樓可以「入伙」的日子。由於樓市時有波動，揀樓日與簽署契約日的市值可能已有差異，因此，一切必須以契約上的日期和數字為準。
關於居屋折扣率的常見問題 (FAQ)
買居屋是人生大事，當中涉及的居屋折扣率細節繁多，容易產生疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望用最直接的方式，為你逐一解答。
Q1：居屋折扣率是否越高越好？
這是一個很普遍的想法，但答案是「視乎情況」。從買入的角度看，越高的居屋折扣率，代表購入價越低，上車的門檻也相對輕鬆，這無疑是優點。
但是，這個高折扣率是一把雙面刃。當你日後想在公開市場出售單位時，就需要補回地價。補地價的金額，正正與你當初的實際折扣率掛鈎。折扣率越高，未來需要補還的金額就越多。所以，如果你的長遠計劃是在居二市場轉售，高折扣率是絕對的優勢。但若考慮到未來要在公開市場自由買賣，就要權衡買入時的輕鬆與賣出時的補價負擔了。
Q2：揀樓後樓市再跌，我的實際折扣率會否改變？
這個問題觸及了「浮動折扣率」的核心。首先要記住，單位的「售價」在價單公布後就固定不變。但是，用作日後補地價的「實際折扣率」卻不是。
這個最終的折扣率，是在你簽署「首次轉讓契據」當日，根據當時的物業估值重新計算出來的。假設你在揀樓後，到簽契前，樓市出現下跌，單位的市值隨之下降。由於你的買入價不變，在市值下跌的情況下，根據居屋折扣率計算公式，你的「實際折扣率」反而會因此降低。這對於日後補地價而言，其實是較為有利的。反之，若樓市在簽契前上升，你的實際折扣率就會變高。
Q3：為何同一屋苑、甚至同座大廈的折扣率會不同？
要理解這個現象，關鍵在於每一戶簽署「首次轉讓契據」的日期都可能不同。整個銷售期可以長達數月，而香港的樓市估值幾乎每日都在變動。
由於最終的實際折扣率，是基於簽契當日的市值來計算，張先生在一月簽契，與李小姐在三月簽契，即使是相鄰單位，他們所用的「市值」基準也可能不一樣，從而計算出不同的實際折扣率。此外，「重售單位」（即回收後再推出的單位）的折扣率，也會因為其銷售時間與第一批單位不同，而有顯著差異。想進行準確的居屋折扣率查詢，必須以個別單位的首次轉讓契據為準。
Q4：折扣率會直接影響我的按揭成數嗎？
不會。居屋按揭有政府作為擔保人，銀行批核的按揭成數主要視乎你是綠表還是白表申請者，以及樓齡等因素，與單位的折扣率沒有直接關係。
銀行在計算貸款額時，是以你的「買入價」為基礎，而非物業的「十足市值」。例如，白表買家最高可承造九成按揭，是基於買入價的九成，並非基於市值。因此，不論居屋折扣率2025年的水平是多少，都不會直接影響你能申請到的按揭成數。
房協 vs. 房委會：折扣率與補地價有何不同？
雖然房協與房委會都是提供資助房屋的機構，但在定價與補地價程序上，存在一些細微的差別。
兩者定價機制的細微差異
房委會的居屋，其定價機制與申請者的「負擔能力」緊密掛鈎，折扣率會參考非業主住戶的家庭入息中位數來釐定，有一套較為系統化的計算方法。
房協的資助出售房屋，例如「煥然懿居」，其定價雖然同樣參考市價並提供折扣，但在機制上給予房協自身較大的彈性，未必完全跟隨房委會的負擔能力計算模型。不過，兩者的大原則一致：都是以低於十足市值的價格，出售予合資格人士。
對日後補地價程序的影響比較
在補地價的計算公式上，房協與房委會是完全一樣的，都是用「補價時的市值」乘以「買入時的實際折扣率」。最大的分別在於行政程序。
如果你是房委會居屋的業主，你需要向房屋署申請評估補價。如果你是房協單位的業主，則需向房協提出申請。兩者的轉讓限制年期，也可能因應不同計劃而有些許出入。雖然本質相同，但在處理文件和聯絡的對象上，就要分清楚你的單位是來自哪一個機構了。