想出售手上的居屋單位，卻對何時可以放售、有何限制感到困惑？事實上，房委會及房協就不同年份首次推售的居屋，設有完全不同的轉讓限制期（俗稱「禁售期」），直接影響業主何時、以及用何種方式賣樓。放售居屋主要分為毋需補地價的「第二市場」，以及需補地價的「公開市場」，兩者在買家資格、手續流程及按揭申請上均有天淵之別。本文將為您一文整合，清晰剖析5個主要年份劃分的居屋放售限制，詳解未補地價及已補地價的買賣手續、補地價計算方法，以及相關的按揭和業權轉讓（甩名）問題，助您輕鬆掌握整個放售流程。
居屋放售兩大市場：第二市場 vs 公開市場
談到居屋放售限制，首先要理解整個居屋放售過程中有兩個截然不同的市場可以選擇。這就像是遊戲中的兩條路線，每條路都有自己的規則與終點，分別就是「第二市場」和「公開市場」。選擇哪一條路，將直接決定你的單位可以賣給誰、賣多少錢，以及需要辦理的居屋放售手續。
核心定義：未補地價與已補地價
要分辨這兩個市場，關鍵在於一個核心概念：「補地價」。你可以將「地價」想像成是政府當年資助你買樓時提供的一筆「折扣」。未補地價的單位，就像是仍帶有政府資助條件的物業，轉讓時會受到較多限制。而一旦你向政府補回了這筆「折扣」，單位就完成補地價，其性質便與私人樓宇無異，可以在市場上自由流通。
第二市場（未補地價）：資格限制下的內部轉讓
第二市場可以理解為一個「半封閉」的圈子，專為未補地價的資助房屋而設。在這個市場進行居屋放售，賣家不需要先支付大筆補價金額。不過，買家就必須是房委會認可的「合資格人士」，主要是持有有效資格證明的綠表和白居二申請者。這是一個在特定群體內部流轉的市場。
公開市場（已補地價）：與私樓睇齊的自由買賣
當你完成補地價這個步驟後，你的居屋就正式「升級」，可以進入公開市場。這意味著它的法律地位與市面上的普通私樓完全一樣。在公開市場上，你的單位可以自由出售、出租或轉讓給任何人，買家不再有任何身份或資格限制，樓價亦完全跟隨市場自由浮動。
一圖比較：第二市場 vs 公開市場放售差異
為了讓你更清晰地掌握兩者的分別，我們將從四個關鍵點逐一比較，讓你能夠迅速理解在不同市場進行居屋放售的主要差異。
比較點：買家資格要求
第二市場：買家必須是持有有效「購買資格證明書」（准買證）的綠表及白居二中籤人士。
公開市場：沒有任何限制，任何香港市民、公司，甚至海外人士都可以購買。
比較點：補地價需求
第二市場：出售前無需補地價。
公開市場：必須先向房委會或房協完成補地價程序，取得「解除轉讓限制證明書」後方可出售。
比較點：放售期限制適用性
第二市場：業主同樣受不同年份的居屋放售期限制。這些限制主要規管你可以出售的時間點，以及在特定年期內可以採用的定價方式（例如原價轉售或自行定價）。
公開市場：業主必須等待政府規定的轉讓限制期屆滿後，才可以申請補地價，繼而在公開市場自由出售。
比較點：按揭申請條件
第二市場：由於有政府作為擔保人，買家通常可以向銀行申請到較高的按揭成數（例如綠表買家最高可達九成半），對入息審查的要求也相對寬鬆。
公開市場：按揭申請條件與一般私樓完全相同。銀行會根據金管局指引進行審批，買家需要通過壓力測試，而申請高成數按揭則需要購買按揭保險。
按年份劃分：各時期居屋的放售限制（轉讓限制期）
要了解清楚居屋放售限制，最關鍵的一點就是您單位的首次轉讓契據日期。不同年份推售的居屋，對應的居屋放售期和規則都有很大分別，這直接影響整個居屋放售手續的流程。讓我們一起看看，您的單位屬於哪個時期的框架，應該遵守哪種轉讓限制。
2022年及之後首次推售單位（新居屋）
自2022年起，房委會推出了歷來最嚴格的轉讓限制，目標是進一步鞏固「自住優先」的原則。如果您購入的是這個時期的單位，就需要面對較長的鎖售期。
首五年（第1-5年）限制：原價轉售予房委會提名人
在成交後的首五年內，業主不能自由定價。如果想進行居屋放售，只能透過第二市場，並以不高於原價的價格，將單位轉售予房委會提名的綠表或「白居二」買家。
第六至十五年（第6-15年）限制：第二市場自行定價
踏入第六年，業主終於可以自行定價，但是單位仍然只能在第二市場出售。這意味著買家對象依然是合資格的綠表和「白居二」人士。
十五年後（第16年起）：可補地價在公開市場自由買賣
業主需要持有單位長達十五年後，才有資格向房委會申請補地價。完成補地價手續後，單位就會解除所有轉讓限制，可以像私樓一樣在公開市場自由出售、出租或轉讓。
2019年至2021年首次推售單位
這個時期的居屋放售限制同樣嚴謹，業主需要等待十年，才能將單位放上公開市場。
首兩年（第1-2年）限制：不高於原價在第二市場出售
由首次轉讓契據日期起計的兩年內，業主只可以在第二市場，以不高於原價的價格出售單位予合資格買家。
第三至十年（第3-10年）限制：第二市場自行定價
進入第三年後，業主便可以在第二市場自行定價放售單位，但買家身份的限制不變。
十年後（第11年起）：可補地價自由買賣
持有單位滿十年，業主便可以申請補地價，然後在公開市場自由買賣單位。
2018年首次推售單位
2018年推售的居屋設有獨特的分階段限制，放售期比之後的批次短，但首兩年的限制方式有所不同。
首兩年（第1-2年）限制：原價轉售予房委會提名人
首兩年內，業主必須以原價，將單位售予房委會提名的買家，操作上與2022年批次的首五年限制相似。
第三至五年（第3-5年）限制：第二市場自行定價
到了第三年，業主就可以在第二市場自行議價，尋找合資格的買家進行交易。
五年後（第6年起）：可補地價自由買賣
單位持有滿五年後，業主便能選擇補地價，繼而在公開市場自由出售。
2007年至2017年首次推售單位
這個時期的居屋放售政策相對寬鬆，業主有較大的靈活性。
兩年內：只可補地價後在公開市場出售
在購入單位的首兩年內，業主如果想出售單位，唯一的途徑是先向房委會補地價，然後在公開市場上出售，當時並不能進入第二市場。
兩年後：可於第二市場出售，或補地價後於公開市場出售
持有單位滿兩年後，業主的選擇就更多了。既可以在無需補地價的情況下，於第二市場將單位轉售予合資格人士，也可以隨時選擇補地價，然後在公開市場自由買賣。
1982年至2006年首次推售單位（舊居屋）
如果您持有的是這段時期購入的「舊居屋」，那麼情況就簡單得多。
轉讓限制期已過，可在第二市場或補地價後於公開市場自由出售
這些單位的轉讓限制期早已屆滿。業主現在擁有完全的自由度，可以根據自己的財務狀況和市場情況，隨時選擇在第二市場放售，或者補地價後到公開市場尋找買家。
【未補地價】第二市場放售手續全攻略
談及居屋放售限制，很多業主可能會覺得程序繁複。其實，只要清楚了解整個居屋放售手續，在第二市場（又稱白居二市場）出售未補地價的單位，過程可以相當順暢。這裡為你整理了一個清晰的步驟指南，讓你輕鬆掌握居屋放售的每一個環節。
步驟一：申請「可供出售證明書」（准賣證）
這是啟動整個居屋放售程序的第一步，也是最關鍵的一步。你必須先向有關機構申請這份「可供出售證明書」（俗稱准賣證），獲得批准後，才能正式將單位放盤及與買家簽訂任何協議。
確認單位業權所屬：房委會或房協
在提交申請前，首先要弄清楚你的單位是由「房屋委員會」（房委會）還是「房屋協會」（房協）發展。大部分居屋由房委會管理，但也有部分是房協的項目。兩者的申請表格和遞交地點都不同，所以確認業權所屬機構是避免延誤的第一步。你可以查閱樓契，或者向屋苑管理處查詢。
備妥申請文件及費用
確認單位所屬機構後，便可以準備申請文件。一般而言，你需要準備：
* 填妥的「可供出售證明書」申請書
* 業主身份證明文件副本
* 樓契（正式名稱為轉讓契據）副本
* 繳付指定申請費用的劃線支票或銀行本票
將文件備妥後，房委會的單位需交往所屬的租約事務管理處，而房協的單位則需交往房協的辦事處。
步驟二：尋找合資格買家
成功取得准賣證後，你就可以正式委託地產代理放盤，尋找合適的買家。需要注意，第二市場的買家並非任何人士，他們必須是符合政府規定資格的人。
買家須持有有效的「購買資格證明書」（准買證）
在第二市場購買你單位的買家，必須持有由房委會發出的有效「購買資格證明書」（俗稱准買證）。這些買家主要是「綠表」資格人士，或透過「白表居屋第二市場計劃」（白居二）抽籤成功的申請者。當你與準買家洽談時，務必確認對方持有這份有效文件，這是保障交易合法性的重要一環。
步驟三：簽訂臨時及正式買賣合約
當你與持有准買證的買家就樓價達成共識後，接下來的流程便與一般二手樓宇買賣相似。雙方會透過律師簽訂臨時買賣合約及正式買賣合約，並處理訂金、樓價餘款及物業交吉等事宜。
注意准賣證與准買證的有效期
在整個交易過程中，有一點需要特別留意。業主申請的「准賣證」一經發出後，並沒有設定有效期限。但是，買家的「准買證」有效期只有一年（由簽發日期起計）。這代表買家必須在一年內完成簽署臨時買賣合約的步驟。因此，當你與買家進入商議階段時，提醒對方留意其准買證的到期日，有助確保整個居屋放售過程順利完成。
【已補地價】公開市場放售關鍵：補地價申請流程
要將居屋單位投放到公開市場自由買賣，徹底解除各種居屋放售限制，關鍵一步就是「補地價」。完成補地價後，你的居屋就等同於私人樓宇，可以自由出售、出租或轉讓，不再受買家資格與居屋放售期的束縛。整個居屋放售手續的核心，就是處理好補地價的申請流程。
補地價計算方法與折扣率風險
在申請補地價之前，首先要理解補價金額是如何計算出來的。這筆金額並非一個固定數字，而是會隨著市場樓價浮動，當中涉及的折扣率計算，是許多業主朋友最關心的部分。
官方補價金額計算公式
房屋委員會（房委會）的補價計算公式其實很直接。簡單來說，就是將你單位現時的十足市值，乘以當年購入單位時所享有的折扣率。
官方公式如下：
補價金額 = 補價時的十足市值 × ((購入時的十足市值 – 原來買價) / 購入時的十足市值)
大家可以想像，公式中「(購入時的十足市值 – 原來買價) / 購入時的十足市值」這部分，計算出來的正是你單位最初的折扣率。所以，補地價就是將當年政府給予你的折扣優惠，按現時的市價計算出來，再歸還給政府。
浮動折扣率：為何最終補價與預期有出入？
這裡有一個許多人會忽略的細節。你可能會以為，折扣率就是當年居屋推售時公布的那個數字，但事實並非總是如此。最終用作計算補價的實際折扣率，是以你和房委會簽訂「轉讓契據」當日的樓市狀況為準。由於從揀樓到正式簽契，中間可能相隔數月，樓市的升跌會導致最終的折扣率和你最初看到的有所不同。這也是為何有時業主預算的補價金額，會與房委會最終評估的結果有出入。
補地價申請詳細步驟
了解計算方法後，我們來看看實際的申請步驟。整個流程清晰明瞭，只要按部就班準備，就能順利完成居屋放售前的準備工作。
遞交「評估補價申請書」
第一步是向房委會遞交「評估補價申請書」（表格HD1065C）。你需要填妥申請書，並且附上單位轉讓契據的副本，連同一筆指定的申請手續費（注意：此費用不論申請成功與否均不退還），一併交往指定的辦事處。
預約測量師上門估價
房委會收到你的申請後，會委派專業的測量師行與你聯絡，預約時間上門為單位進行估價。測量師會評估單位的座向、景觀、樓層、室內狀況及維修保養等因素，以釐定單位在當時的十足市值。這個市值，就是計算補價金額的基礎。
繳付補價金額及領取「解除轉讓限制證明書」
測量師完成估價後，房委會大約需要一個月時間處理，然後會正式向你發出「評估補價通知書」，清楚列明你需要繳付的補價金額。你有兩個月的時間去繳付這筆款項。成功繳款後，你會收到一份非常重要的文件——「解除轉讓限制證明書」。拿到這份證明書，代表你的單位已正式解除所有轉讓限制，可以隨時在公開市場自由買賣。
補地價慳錢與融資策略
補地價的金額動輒過百萬，對不少業主來說是一筆不小的數目。這裡有兩個實用的策略，可以幫助你更順利地處理資金問題。
策略一：估價前避免豪華裝修
這是一個很實用的竅門。因為測量師評估單位市值時，會將單位的內部裝修狀況計算在內。如果你的單位裝修得美輪美奐，估值自然會被推高，連帶需要繳付的補價金額也會增加。所以，如果你計劃在補地價後才進行居屋放售，建議在測量師上門估價前，保持單位簡潔乾淨即可，避免進行任何大型或豪華的裝修工程。
策略二：善用「成交日補地價」解決資金週轉
如果你手頭上的流動資金不足以預先支付整筆補價，可以考慮採用「成交日補地價」的方式。具體操作是，你先在市場上找到買家並簽訂臨時買賣合約，然後才向房委會申請補地價。在合約中，可以與買家協商一個較長的成交期（例如三個月），預留足夠時間處理補地價手續。到了成交當日，你可以直接利用買家支付的樓價尾數，由律師樓開出本票支付給房委會，完成補地價。這種方法可以有效解決資金周轉的壓力，是市場上相當普遍的做法。
居屋「甩名」（業權轉讓）的特殊限制與條件
談及居屋放售限制，除了買賣時間點，業權轉讓（俗稱「甩名」）是另一項受嚴格規管的環節。有別於私人樓宇業主可以較自由地轉移業權，居屋作為資助房屋，其業權變動必須符合房屋委員會（房委會）的特定條件，並不是一項可以隨意執行的操作。
核心原則：為何不能隨意為恢復首置身份而甩名？
很多人會問，可否像私樓業主一樣，透過「甩名」給家人來恢復自己的「首次置業」身份，以便日後置業時能享受較低的印花稅率。答案是，房委會一般不會接納以此為由的申請。
政策背後的邏輯很清晰。居屋本身已是政府提供的一項重大房屋福利，而首置身份的稅務優惠是另一項福利。如果容許居屋業主輕易透過「甩名」取回首置身份，便會構成「雙重福利」的情況，這與資助房屋政策希望公平分配資源的原意相違背。因此，整個居屋放售和業權變動的機制，都圍繞著防止投機和維持政策公平性而設。
房委會接納的特殊申請情況
雖然不能隨意「甩名」，但在一些合理且有證明的特殊情況下，房委會仍然會酌情批核業權轉讓申請。這些情況主要可以分為兩大類：
家庭狀況改變（結婚、離婚、分居等）
- 結婚相關：現任業主結婚後，可申請將配偶的名字加入業權中；或者，名列在單位的家庭成員因結婚而需要遷出，亦可申請將其業權轉讓予單位內其他家庭成員。
- 離婚或分居：因應法庭頒令或雙方已達成協議，需要將業權轉移至其中一方。
- 業主身故：業主去世後，其業權可由合資格的家庭成員或遺產受益人繼承。
特殊個人理由（移民、病危、破產等）
- 個人狀況：例如業主需要移民、或獲派到海外長期工作，無法繼續在單位居住。
- 健康或年齡：業主病危，或年滿65歲，希望在生前處理好業權安排。
- 財務困難：業主被法庭頒布破產令，需要出售資產償債。
- 申請其他資助房屋：家庭成員因需要申請公屋或其他資助房屋，而持有居屋業權會影響其資格。
- 曾出資的家庭成員：根據法庭判例，假如當初有家庭成員曾出資協助購買單位（例如支付首期或長期供款），即使名字不在樓契上，也可被視為擁有單位的實質權益，房委會或會接納將業權轉回該成員的申請。
業權轉讓申請流程與相關費用
如果你符合上述的特殊情況，並計劃進行業權轉讓，相關的居屋放售手續大致如下：
- 提交申請：首先需要向房委會遞交「居屋第二市場計劃」的業權轉讓申請書，清楚列明轉讓原因，並且附上所有相關證明文件，例如結婚證明、法庭命令、醫生證明等。
- 支付手續費：遞交申請時，需要繳付一筆申請手續費。這筆費用不論申請最終是否獲批，都不會退還。
- 等候批核：房委會收到申請後會進行審批，過程一般需時數星期。成功獲批後，你會收到房委會發出的「同意書」。
- 辦理法律文件：取得同意書後，便可以聘請律師辦理正式的轉讓契約。律師會協助你處理所有法律文件，並完成在土地註冊處的登記。
在整個過程中，除了房委會的申請費，你還需要預算其他開支，包括律師費和印花稅。即使轉讓是以「送贈」形式進行（即不涉及金錢交易），稅務局仍會根據物業當時的市值來評估應繳的印花稅金額，這可能是一筆不小的數目。因此，在啟動程序前，最好先向專業人士查詢，作好全面的財務預算。
居屋按揭全解析：補地價前後的成數與年期差異
處理居屋放售限制時，按揭是一個非常重要的環節。不論是買家還是賣家，都需要清楚了解居屋按揭的運作模式。居屋按揭的最大分別，在於單位是否已經補地價。補地價前後，銀行審批的標準、按揭成數與還款年期都有很大不同，直接影響整個居屋放售的財務安排。
未補地價居屋按揭（第二市場）
在第二市場買賣的居屋，因為未補地價，所以業權仍然受到房委會的限制。銀行之所以願意為這類單位提供高成數按揭，全賴政府提供的按揭擔保。
政府擔保期對按揭的影響
房委會會為一手居屋提供由首次出售日期起計30年的擔保期。銀行審批第二市場居屋按揭時，最關鍵的考慮因素就是這個「剩餘擔保期」。計算方法很簡單，就是用30年減去單位的樓齡。只要單位仍在擔保期內，銀行承擔的風險就較低。所以，樓齡是決定未補地價居屋按揭年期與成數的核心。
綠表與白居二按揭成數及年期上限
由於有政府擔保，綠表買家最高可以申請九成半按揭。白居二買家最高也可申請九成按揭。還款期方面，只要單位樓齡在19年或以下，剩餘擔保期充足，買家通常都能獲批最長25年的還款期。如果樓齡較高，剩餘擔保期縮短，銀行便會相應縮減還款年期或要求買家提供更多首期。
已補地價居屋按揭（公開市場）
當居屋完成補地價手續後，就等同於一般私人住宅。它在公開市場自由買賣，按揭申請亦不再享有政府擔保，而是跟隨私樓的標準。
按揭審批與私樓看齊
已補地價的居屋，銀行會將它當作私樓處理。買家需要符合銀行的入息要求，並且通過壓力測試。如果想申請高成數按揭，例如六成以上，買家就需要向香港按證保險有限公司申請按揭保險，審批標準與購買私樓完全一樣。
最高按揭成數及還款期
按揭成數主要視乎物業價格。根據現時按揭保險的規定，樓價1,000萬港元以下的物業，首次置業人士最高可申請九成按揭。還款期也比未補地價居屋長，最長可達30年。這有助於減輕買家每月的供款壓力。
居屋加按與轉按限制
對於未補地價的居屋業主來說，想利用物業進行融資，會遇到極大的限制。業主不可以隨意到銀行申請加按套現。若業主有特殊情況，例如需要籌集醫藥費、家庭成員的教育開支或殮葬費等，必須先向房委會提交申請並提供證明文件，獲批後才能辦理。至於不涉及額外貸款的「平手轉按」，即是為了更優惠的利率而將按揭轉到另一間銀行，申請獲批的機會則較高。
居屋放售限制常見問題 (FAQ)
了解不同的居屋放售期與手續後，相信大家對整個流程已有基本概念。不過，關於居屋放售限制，總有一些特殊情況或常見疑問，我們整理了幾個最常被問到的問題，為你一次過解答。
Q1：如果違反居屋放售限制會有什麼後果？
這是一個非常嚴肅的問題，違反居屋放售限制的後果相當嚴重。根據香港法例第283章《房屋條例》，任何未經許可或未補地價的居屋買賣，相關的轉讓協議、按揭或押記等文件，法律上均屬無效。
而且，這不僅是民事上的問題。進行非法轉讓的業主和買家，都可能觸犯刑事罪行，一經定罪，有機會面臨高額罰款甚至監禁。因此，所有業主都必須嚴格遵守相關的居屋放售手續，切勿以身試法。
Q2：補地價後是否必須立即賣樓？
答案是不需要。完成補地價程序，就好像為你的居屋單位「解鎖」了所有限制。繳付補價金額並取得「解除轉讓限制證明書」後，你的單位在法律上已等同於私人住宅。
你可以選擇繼續自住，也可以將單位在公開市場自由出租，賺取租金回報。當然，你也可以隨時按市場狀況，決定在任何時候將單位出售。簡單來說，補地價讓你取回物業的完整業權，如何處置完全由你決定。
Q3：有沒有完全無需補地價的居屋？
有的，不過這類單位在市場上極為罕有。它們主要是指在1982年首次推售的、最早期（第一期至第三期甲）的居屋屋苑。由於當時的地契條款並無轉讓限制，因此這些單位的業主可以在無需補地價的情況下，於公開市場自由出售物業。
不過，這些屋苑的樓齡都非常高，而且數量稀少。現時市場上絕大部分的居屋，若想在公開市場放售，都必須先完成補地價的程序。
Q4：補地價的錢可以加進按揭貸款嗎？
這是不可以的。補地價是業主與房屋委員會之間的一項獨立交易，目的在於解除單位的轉讓限制。銀行在審批樓宇按揭時，貸款額是基於物業的估價，並不會將補地價的金額計算在內。
業主需要自行準備資金來支付補價。一個常見的解決方法是採用「成交日補地價」的策略，即在找到買家並簽訂臨時買賣合約後，利用買方支付的樓價餘款，在交易當日直接向房委會繳付補價金額，這樣便無需預先動用大筆現金。
Q5：賣出居屋後，再買樓還算「首次置業」嗎？
不算。只要你曾經在香港持有任何住宅物業的業權，不論是私人樓宇還是居屋等資助房屋，當你出售物業後再購入新物業時，都已不再符合「首次置業」的身份定義。
這意味著，你將需要根據當時的稅務條例，繳付非首次置業人士的從價印花稅，稅率會比首次置業人士高。由於居屋的「甩名」（業權轉讓）限制極多，業主很難像私樓業主那樣透過轉讓業權來回復「首次置業」身份。