家人不幸離世，留下一層未補地價居屋，繼承人除了處理後事，更要面對繁複的業權轉名手續，往往感到徬徨，尤其擔心過程會觸發高昂的印花稅。事實上，只要符合資格並跟隨正確程序，透過遺產繼承方式轉名，不但手續清晰，更能合法地豁免全額印花稅，大幅減省開支。本【終極指南】將為您一步步拆解由確認繼承資格、申請遺產承辦文件，到向房委會提交申請的3大核心步驟，並整合所有費用預算、律師注意事項及真實案例分析，助您清晰、順利地完成整個轉名流程，慳盡不必要的稅項。
繼承資格與印花稅豁免：遺產轉名前的兩大關鍵
誰有資格繼承？一文看清繼承條件與「防止雙重福利」限制
處理未補地價居屋遺產轉名印花稅事宜，第一步就是要確定繼承人的資格。房屋委員會有一項核心原則，就是「防止雙重福利」，確保公共房屋資源能公平分配。所以，繼承人本身持有什麼類型的物業，會直接決定他是否能夠順利繼承。
✅ 符合資格：繼承人從未擁有或現時並無持有任何住宅物業
如果繼承人名下沒有任何香港住宅物業，他是完全符合資格繼承該未補地價居屋的。這個情況最為直接，申請程序通常會比較順利。
✅ 符合資格：繼承人只持有私人住宅物業
即使繼承人已經擁有一層或多於一層的私人樓宇，他同樣有資格繼承未補地價的居屋單位。因為私人住宅物業並不屬於政府資助房屋的福利範圍，所以不會觸及「防止雙重福利」的原則。
❌ 資格被拒：繼承人已是其他資助房屋業主（包括居屋、公屋、租置計劃單位等）
這個情況是申請被拒絕的主要原因。如果繼承人本身已經是另一間未補地價居屋、公屋單位或租者置其屋計劃單位的業主，房委會就會視之為試圖享用雙重資助房屋福利。因此，房委會將會拒絕其繼承申請，以維持政策的公平性。
繼承「雙重福利」的唯一出路：必須先出售其中一個資助單位
面對「雙重福利」的限制，唯一可行的解決方法，就是繼承人必須先出售自己名下或準備繼承的其中一個資助房屋單位。當他能夠證明自己最終只會持有一個資助單位業權時，房委會才會重新考慮其申請。
未補地價居屋遺產轉名，真的可以豁免印花稅？
這是很多人關心的重點。答案是肯定的，透過遺產繼承方式進行未補地價居屋轉名，確實可以豁免印花稅。
法律依據：遺產繼承屬豁免從價印花稅範圍，與繼承人是否首次置業無關
根據香港《印花稅條例》，因遺產繼承而進行的物業業權轉讓，並不需要繳付從價印花稅 (AVD)。這項豁免是法律賦予的，所以與繼承人本身是否首次置業，或者名下持有多少物業完全沒有關係。
稅務優勢：對比生前「送贈」(Deed of Gift) 的高昂印花稅
遺產繼承的稅務優勢，在與生前「送贈」比較時尤其明顯。如果業主在生前以「送贈契」方式將物業轉名給家人，稅務局會將其視為一項買賣，並根據物業的市值來計算從價印花稅，費用可能相當高昂。然而，透過遺產繼承，這筆可觀的稅項就能夠完全省下。
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請回答以下幾個簡單問題，系統將為你提供初步的資格評估結果：
1. 你目前是否持有任何香港住宅物業？
– 沒有
– 只持有私人住宅物業
– 持有資助房屋（如居屋、公屋等）
2. 逝世的業主是否你的直系親屬？
– 是
– 否
[提交後即時顯示初步評估結果]
一步步教學：未補地價居屋遺產轉名完整申請流程
處理未補地價居屋遺產轉名印花稅豁免的申請，看似文件繁多，但只要跟著清晰的步驟走，其實是一個有條理的過程。整個未補地價居屋遺產轉名程序，主要圍繞三大核心步驟：先取得法律上的繼承權證明，然後向房屋委員會申請，最後委託律師完成轉名手續。以下為你拆解每個步驟的細節。
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第一步：申請遺產承辦文件（遺囑認證書／遺產管理書）
這是整個轉名流程的法律基石，目的是確立誰是合法的遺產繼承人或管理人。你需要根據先人有否訂立遺囑，向高等法院遺產承辦處申請相應的法律文件。
有遺囑情況：申請「遺囑認證書」(Probate)
如果先人已訂立有效的遺囑，並在遺囑中指定了遺囑執行人，那麼執行人就需要向法庭申請「遺囑認證書」。這份文件賦予執行人法律權力，去處理及根據遺囑內容分配包括未補地價居屋在內的遺產。
無遺囑情況：按法定繼承順序申請「遺產管理書」(Letters of Administration)
若先人沒有留下遺囑，遺產的處理將依據香港法例中的無遺囑者遺產條例進行。合資格的親屬（通常按配偶、子女、父母的順序）需要向法庭申請「遺產管理書」，成為遺產管理人後，方可合法地管理和分配遺產。
第二步：向房委會提交業權轉讓申請（表格HD7）
取得了法庭發出的遺產承辦文件後，下一步就是向房屋委員會（房委會）正式提出業權轉讓的申請。這是處理未補地價居屋轉名的關鍵行政程序。
準備所需文件（遺產承辦文件、死亡證、繼承人身份證明等）
你需要填妥房委會的「業權轉讓申請書（表格HD7）」，並且附上所有必需的證明文件副本，當中包括已取得的遺囑認證書或遺產管理書、先人的死亡證，以及所有繼承人的身份證明文件等。
等待房委會審批，獲取有效期一年的「同意書」(Consent Letter)
房委會收到申請後會進行審批，確認繼承人符合資格。審批成功後，房委會將會發出一封「同意書」，正式批准該業權轉讓。請注意，這封同意書的有效期通常為一年，你必須在有效期內完成所有後續的法律程序。
第三步：委託律師辦理轉讓契約並於土地註rac處註冊
獲得房委會的同意書後，就進入最後的法律文書處理階段。這一步必須委託專業律師處理，以確保所有文件符合法律要求。
律師草擬「無償轉讓」(Assent) 契約並交予房委會審批
你的律師會根據遺產承辦文件及房委會的同意書，草擬一份名為「無償轉讓」(Assent) 的法律契約。這份契約草稿需要先呈交給房委會的法律事務部分處審批，確保內容符合資助房屋的轉讓規定。
簽署正式文件並完成土地註冊處註冊手續
待房委會審批契約草稿後，繼承人便可簽署正式的轉讓契約。最後，律師會將已簽署的契約送交土地註冊處進行註冊。一經註冊，物業的業權便正式轉移到繼承人名下，整個未補地價居屋遺產轉名程序便大功告成。
總費用預算：辦理未補地價居屋遺產轉名要多少錢？
談及整個未補地價居屋遺產轉名流程，大家最關心的問題之一自然是費用。整個過程牽涉的開支主要可以分為三大類：房屋署收取的固定行政費用、律師處理法律文件的費用，以及最大的一項——印花稅。接下來，我們會為您逐一拆解，讓您對總預算有一個清晰的概念。
房屋署固定收費
這部分是向政府部門繳交的費用，金額是固定的，讓您在預算規劃時能有確切的掌握。費用主要包括兩個項目，而且兩者在提交申請後均不予退還。
申請手續費：HK$3,020 (不予退還)
當您備妥文件，向房屋署正式提交業權轉讓申請時，就需要繳付這筆申請手續費。這筆費用是用於處理申請的行政開支。
法律文件審批費：HK$2,630 (不予退還)
在您的申請獲得初步批准後，律師會草擬一份正式的轉讓契約（即「無償轉讓」Assent）。這份法律文件草稿需要再交回房屋署的法律事務部分處進行審批，此時便需要繳付這筆審批費。
律師費及其他雜費
除了政府收費，處理遺產和樓宇轉名涉及繁複的法律程序，必須委託律師處理。這部分的費用並非固定，會因應個案的複雜程度和不同律師樓的收費標準而有所不同。
遺產承辦律師費
這是整個流程的第一步開支。無論逝者有否訂立遺囑，繼承人都需要向高等法院遺產承辦處申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」。律師會協助處理所有申請文件和法律程序，費用會視乎遺產的規模和複雜性而定，市場收費範圍可以由數千元至數萬元不等。
樓宇轉名律師費
取得遺產承辦文件及房委會的同意書後，律師會為您辦理正式的樓宇業權轉讓手續。這包括草擬和簽署「無償轉讓」契約，並處理後續的註冊事宜。這項服務的收費相對固定，一般市場收費約為數千港元。
土地註冊處註冊費
當所有法律文件準備妥當並簽署後，律師會將轉讓契約送交土地註冊處進行註冊，以正式更新業權記錄。土地註冊處會就文件註冊收取指定費用，這是一項數百元的固定開支。
印花稅豁免：實例計算助您了解節省金額
說到未補地價居屋遺產轉名印花稅，最核心的財務優勢就是繼承人可以完全豁免繳付從價印花稅。這與繼承人是否首次置業完全無關。這筆省下的金額相當可觀，遠超上述所有行政費和律師費的總和。
透過實例，對比正常買賣或送贈需繳付的印花稅，突顯遺產繼承的財務利益
我們可以透過一個簡單例子，具體了解處理未補地價居屋轉名時，遺產繼承和生前送贈在印花稅上的巨大差別。
假設一個未補地價居屋單位，市值為450萬港元。
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情況一：透過遺產繼承
繼承人辦理轉名手續，法律清晰界定這不屬於買賣或送贈行為。所以，需要繳付的從價印花稅是 HK$0。 -
情況二：透過生前「送贈」(Deed of Gift)
如果業主在生前以送贈方式將物業轉給家人，稅務局會將其視同買賣。印花稅會按物業市值計算。根據現時的第二標準稅率，450萬港元物業的印花稅計算為 HK$100 + (HK$4,500,000 – HK$2,000,000) x 10% = HK$250,100。
（註：印花稅率及計算方式以稅務局最新公布為準）
從以上對比可見，單是印花稅一項，透過遺產繼承處理未補地價居屋，就比生前送贈節省了超過25萬港元。這個巨大的財務差異，正正是遺產繼承在資產傳承規劃中，其中一個極為重要的考慮因素。
實戰案例分析：拆解遺產居屋轉名的按揭與特殊難題
理論總是清晰，但實際處理未補地價居屋遺產轉名印花稅豁免時，總會遇到各種預料之外的挑戰。我們從真實案例出發，一步步拆解在處理未補地價居屋遺產轉名過程中，可能出現的按揭申請與各種特殊難題，讓你知道如何應對。
案例一：標準流程 — 單一合資格繼承人，順利完成轉名及豁免印花稅
闡述最直接、無障礙的標準申請流程與結果
這是最理想的情況。假設陳先生是獨生子，父母離世後遺下一間未補地價居屋。陳先生本身並無持有任何資助房屋，完全符合繼承資格。他的處理流程十分直接：首先，委託律師辦理遺產承辦，取得「遺產管理書」。然後，他將承辦文件連同其他所需文件，一併提交給房委會申請業權轉讓。房委會審批後發出「同意書」。最後，律師草擬「無償轉讓」契約，並在土地註冊處完成註冊。整個過程順利，陳先生成功繼承單位，並且因為是遺產繼承，完全豁免了未補地價居屋轉名的印花稅。
案例二：按揭難題 — 繼承後的居屋能否申請按揭？銀行如何審批？
釐清「遺產繼承」與高風險「送贈契」在銀行按揭審批上的本質區別
繼承物業後，如果單位本身尚有按揭未還清，繼承人便需要處理按揭轉名或重新申請按揭。這時很多人會產生一個疑問：銀行會否因為單位是「無償」獲得而拒絕批核按揭？這裡的關鍵在於分清「遺產繼承」與「送贈契」（Deed of Gift）的分別。銀行對一般的「送贈契」物業持審慎態度，是擔心原業主可能藉此轉移資產以逃避債務，若原業主在五年內破產，該轉讓有機會被推翻。但是，因遺產繼承而進行的「無償轉讓」（Assent），是執行法律責任的結果，性質完全不同。銀行能夠清晰分辨兩者，所以不會將遺產繼承視為高風險的送贈個案。
銀行取態：因有政府擔保，普遍接納按揭申請，但不可加按套現
對於未補地價居屋的按揭申請，銀行取態普遍正面。因為所有未補地價居屋的按揭都由政府提供擔保，對銀行而言信貸風險極低。所以，即使是處理遺產繼承的個案，只要繼承人符合銀行的入息審查要求，銀行一般都樂意承造按揭。不過，必須注意一點：這種按揭僅限於償還原有的貸款餘額，繼承人不能利用這個機會向銀行申請加按套現，因為單位仍受資助房屋的轉讓限制規管。
案例三：突發情況 — 居屋成交前業主離世，「樓花」業權如何處理？
困境剖析：房委會拒絕更改買賣合約名字，與銀行因業權問題拒批按揭的矛盾
這是最棘手的情況。假設業主抽中新居屋，簽署了買賣合約，但在物業成交（收樓）前不幸離世。繼承人想繼續完成交易，卻陷入一個兩難困局。一方面，房委會的立場非常堅決，他們不會更改買賣合約上的準買家姓名。另一方面，繼承人去銀行申請按揭時，銀行發現合約上的名字是離世者，而申請人是繼承人，業權歸屬存在不確定性，因此會以業權不清為理由，拒絕批出按揭貸款。
專家建議：必須先完成遺產承辦及轉名程序，再以正式業主身份申請按揭
面對這個困局，正確的處理方法是分階段進行。繼承人不能直接以自己的名義申請按揭來完成交易。他必須先完成整個遺產承辦法律程序。然後，在律師協助下，以遺產執行人的身份，先付清樓價餘額給房委會，完成整個買賣交易，讓物業正式歸入離世者的遺產之中。交易完成後，再辦理正式的遺產轉名手續，將物業的業權從離世者名下，轉移到繼承人自己名下並在土地註冊處登記。當繼承人成為單位的合法註冊業主後，便可以正式業主的身份，向銀行申請按揭（性質上等於是為一個無按揭的物業重新申請按揭），這時銀行才會受理。整個過程較為迂迴，而且繼承人需要有能力先調動資金完成交易，但這是確保業權清晰、最終能成功申請按揭的唯一途徑。
關於未補地價居屋轉名與印花稅的常見問題 (FAQ)
處理未補地價居屋遺產轉名印花稅的過程，確實有不少細節需要留意。我們整理了幾個大家最常遇到的問題，希望可以幫助你更清晰地規劃後續步驟。
整個遺產轉名流程大概需時多久？
時間分解：遺產承辦（數月至一年不等）+ 房委會審批（約6星期）
整個流程的時間主要由兩大部分組成。第一部分是辦理遺產承辦，這個步驟涉及法律程序，如果文件齊備並且沒有爭議，過程可能需要數個月。假若情況比較複雜，例如需要尋找受益人或處理遺產爭議，時間就有可能延長至一年或以上。當你成功取得遺產承辦文件後，第二部分就是向房委會提交業權轉讓申請，這一步的審批時間相對固定，一般約需6個星期。
用「家庭協議契」分配遺產，會否影響印花稅豁免？
可能會。若受益人並非法定繼承人，稅局或視之為「買賣」或「送贈」，從而失去豁免資格
這是一個非常關鍵的細節。一般來說，未補地價居屋遺產轉名是豁免印花稅的。不過，如果遺產受益人之間決定簽訂「家庭協議契」，將物業的繼承權轉讓給一位原本不在法定繼承順序上的人，情況就變得不一樣了。稅務局有機會將這種安排視為一次「業權轉讓」的「買賣」或「送贈」行為，而不是單純的遺產繼承。一旦被這樣界定，原本的印花稅豁免資格就可能失效，需要按物業估值繳付相應的印花稅。
繼承居屋後，如何補地價並在公開市場出售？
繼承人需向地政總署申請補價評估並繳付補價，取得「解除轉讓限制證明書」後方可自由買賣
當你完成未補地價居屋遺產轉名手續，正式成為業主後，如果計劃將單位在公開市場自由出售，就需要先解除轉讓限制。你需要主動向地政總署申請為物業進行補價評估。地政總署會根據當時的市價評定你需要補回的差價。在你繳付全數補價金額後，就會獲發一份「解除轉讓限制證明書」。有了這份文件，你的居屋就等同於私人樓宇，可以在市場上自由買賣或出租了。