長命契的聯名業主不幸離世，在世業主雖然依法自動繼承全部業權，但必須將死亡證送交土地註冊處（田土廳）登記，才能正式更新業權記錄，確保未來賣樓、轉按或處理租務等事宜暢通無阻。然而，面對這項看似簡單卻暗藏細節的程序，您應選擇自行辦理以節省數千元費用，還是委託律師以換取時間和安心？本文將為您提供最詳盡的「長命契死亡證登記懶人包」，從自行辦理的四大步驟教學，到律師代辦的費用、時間及風險比較，助您根據自身情況，作出最明智的選擇。
長命契業主離世：首要步驟與法律須知
當持有長命契的家人離世，處理長命契死亡證田土廳的登記程序是首要步驟。這不只是更新一份文件，而是保障在生業主權益，以及確保未來物業交易順利的關鍵。這篇文章會和你一起，一步步了解整個流程和背後的法律須知。
了解「長命契」核心：生存者自動繼承業權
長命契（聯權共有）與分權共有的根本差異
要理解長命契的運作，我們可以將它與另一種常見的聯名方式「分權共有」(Tenancy in Common) 比較。
你可以想像，「長命契」（法律上稱為聯權共有 Joint Tenancy）就像兩位機師共同駕駛一架飛機，他們對飛機擁有完整而不可分割的控制權。如果其中一位不幸離世，另一位機師會自動獲得全部的駕駛權，繼續飛行。這就是長命契最核心的「生存者權利」(Right of Survivorship)。
相反，「分權共有」則像幾個朋友合資開公司，每人持有一定比例的股份。如果其中一位股東離世，他持有的股份會成為其遺產的一部分，並根據其遺囑或遺產法分配給繼承人，而不是自動轉給其他股東。
為何長命契繼承無需經遺囑或遺產承辦程序
正因為長命契擁有「生存者權利」這個特點，所以它的法律效力優先於遺囑。當其中一位業主離世，物業的全部業權會即時、自動地轉移給在生的聯權共有人。這個過程是根據物業法例運作的，所以它完全繞過了繁複的遺產承辦程序。即使已故業主在遺囑中提及要將物業留給其他人，該項指示在法律上亦是無效的。
為何必須辦理死亡證登記？
雖然業權是自動轉移，但是，你必須向土地註冊處（田土廳）辦理死亡證登記手續。這個步驟非常重要，因為它正式更新了政府的官方物業記錄（即土地登記冊），作用有以下兩點。
對未來物業交易（出售、轉按）的影響
假如你計劃在未來出售或轉按這項物業，買家或銀行的律師必定會查閱土地登記冊。如果記錄上仍然顯示已故業主的名字，這會造成業權狀況不清晰的疑問，導致交易無法順利進行。只有完成死亡證登記，將已故業主的名字從記錄中移除，才能證明你作為在生業主，是擁有百分百業權的唯一擁有人，確保交易過程暢通無阻。
保障在生業主處理租務等法律事宜的權益
更新業權記錄也能保障你在日常處理物業事宜時的權益。例如，當你需要簽訂新的租約、處理大廈管理事宜，或應對任何與物業相關的法律文件時，一份清晰顯示你是唯一業主的土地登記冊，能免除很多不必要的解釋和程序，讓你更順暢地行使業主權利。
辦理死亡證登記所需核心文件清單
辦理長命契死亡證登記，你需要準備以下三項核心文件。
已故業主的死亡證核證副本
你需要向生死登記處申請已故業主的死亡證，而且必須是經核證的正式副本 (Certified Copy)，普通影印本是不被接納的。
在生業主的身份證明文件
你需要提供自己的香港身份證，以證明你是在生的聯權共有人。
註冊摘要表格 (Memorial Form)
這是一份標準化的法律文件，用來撮要你這次要註冊的文件（即死亡證）的要點。土地註冊處會根據這份表格的資料，更新土地登記冊上的業主記錄。
自行辦理 vs 委託律師：時間、費用、風險全方位比較
當需要處理長命契死亡證到田土廳登記時，很多人都會面對一個抉擇：應該親力親為，還是委託專業律師處理？這兩種方式在時間、金錢和風險上都有很大分別。這裡我們將會逐一比較，讓你清晰了解各自的利弊，從而作出最適合自己的決定。
四大決策因素比較分析
時間成本：自行辦理輪候數月 vs 律師代辦一個月內完成
時間是其中一個最關鍵的考慮因素。若選擇自行辦理，首先需要致電土地註冊處預約，但公眾預約的輪候時間可能長達數月。提交文件後，處理過程亦需要一定時間。相反，律師行有專業渠道每日向土地註冊處遞交文件，無需經過漫長的公眾排期。因此，委託律師通常在一個月內便能完成整個長命契死亡證的登記程序，效率有顯著優勢。
經濟成本：數百元政府費 vs 數千元律師服務費
從費用角度看，自行辦理無疑是較經濟的選擇。整個過程主要涉及數百元的政府註冊費用。而委託律師處理，則需要支付數千元不等的律師服務費，費用已包括所有政府開支和專業服務。這筆開支換來的是時間、便利和成功率的保障。
風險與成功率：文件出錯被拒風險 vs 專業處理成功率高
土地註冊處對文件的格式和內容有非常嚴格的要求。自行辦理時，如果註冊摘要表格（Memorial Form）填寫有任何微小錯誤，或者提交的文件不齊全，申請便會被拒絕，需要重新輪候和提交，費時失事。律師熟悉所有法律規定和程序，能確保文件準確無誤，成功率極高，有效避免因文書問題引致的延誤。
便利程度：親身辦理的繁瑣 vs 一站式委託的省心
自行辦理需要親身投入大量精力，包括研究程序、預約、準備和填寫文件、親自前往土地註冊處提交，甚至可能需要安排在監誓員面前宣誓。整個過程相當繁瑣。委託律師則是一個一站式的方案，你只需要提供所需的基本文件，之後所有法律文書的草擬、提交和後續跟進，都會由律師團隊全權代勞，讓你省卻所有煩惱。
三大情景分析：助你選擇最合適方案
情景一（不急於交易）：可考慮自行辦理以節省費用
如果物業暫時沒有任何出售或轉按的計劃，在生業主亦不急於更新業權記錄，那麼自行辦理是一個可行的選項。雖然過程耗時較長，但可以節省一筆律師費用。選擇這條路徑需要的是耐心和細心，確保每個步驟都依足指引。
情景二（短期內計劃交易）：建議委託律師確保時效
假如你計劃在短期內出售物業、進行加按或轉按套現，時間就是金錢。任何延誤都可能影響交易，甚至導致買賣告吹。在這種情況下，強烈建議委託律師處理。律師能確保業權記錄在交易期內迅速及妥善地更新，讓整個買賣或按揭過程順利進行。
情景三（物業有按揭或情況複雜）：必須委託律師處理
如果物業本身尚有按揭未還清，銀行一般會要求必須由律師行處理死亡證登記手續，以保障銀行的權益。此外，若物業涉及任何業權爭議或其他複雜的法律情況，更必須尋求專業法律意見。在這些情況下，委託律師並非一個選項，而是一個必要程序。
【自行辦理教學】親身到土地註冊處登記四步曲
如果你決定親身處理長命契死亡證田土廳的登記手續，整個過程其實相當清晰，主要可以分為四個步驟。這條路徑需要你投入更多時間和心力，但是只要跟足指引，亦能順利完成。下面就為你拆解每一步的細節，讓你更有準備。
第一步：預約及準備文件
致電土地註冊處客戶服務熱線預約
準備好文件之前，首要任務是取得一個辦理時間。你需要致電土地註冊處的客戶服務熱線進行預約。這裡要提醒一下，由於公眾預約的需求很大，輪候時間通常比較長，有時可能需要等上數月。所以，一旦決定自行辦理，最好盡快致電預約，以免耽誤你的計劃。
備妥死亡證核證副本及身份證明文件
預約之後，就是準備文件的時間。你需要準備兩份核心文件：
1. 已故業主的死亡證核證副本 (Certified True Copy)：這不是普通的影印本。你需要向生死登記處申請一份官方核證的副本，這份文件才具備法律效力。
2. 在生業主的身份證明文件：帶備你的香港身份證正本，以便職員核對身份。
第二步：正確填寫核心文件：註冊摘要表格
註冊摘要表格 (Memorial Form) 是整個登記程序中最關鍵的文件，也是最容易出錯的地方。土地註冊處對文件的格式要求非常嚴格，任何微小的錯誤都可能導致整份文件被拒絕註冊，需要重新再來。
「文書性質」與「文書日期」的填寫關鍵
在這份表格中，有兩欄特別需要注意：
* 文書性質 (Nature of Instrument)：由於你提交的文件是死亡證明，所以這一欄應該清晰填寫為「死亡證明書」或 “Death Certificate”。
* 文書日期 (Date of Instrument)：這一欄並不是填寫已故業主的死亡日子，也不是你在生死登記處登記的日期。記住一個關鍵，這裡應該填寫死亡證副本的「核證日期」(Date of Certification)。你可以在核證副本上找到這個日期。
填寫範例及常見錯誤提醒
為求清晰，一個正確的填寫範例如下：
* 文書性質： 死亡證明書 (Death Certificate)
* 文書日期： 15-10-2023 (此為示例，請填上你文件上的實際核證日期)
常見的錯誤包括填錯文書日期、寫錯物業地址的任何一個字，或者填寫的業主姓名與身份證或土地紀錄上的全名有任何出入。提交前務必反覆核對，確保所有資料百分百準確。
第三步：親臨辦理提交及宣誓手續
在預約的當天，帶齊所有文件親臨土地註冊處。提交文件時，職員會進行初步審核。之後，你需要就註冊摘要表格的內容進行宣誓，確認你所填寫的資料均屬真實無誤。這個宣誓程序會在監誓員 (Commissioner for Oaths) 面前進行，是法定要求的一環。
自行辦理的潛在風險與挑戰
雖然自行辦理可以節省一筆律師費，但是你亦需要了解當中的潛在挑戰。
首先是時間成本，漫長的預約輪候期是最大的障礙。其次是文件出錯的風險，註冊摘要表格的填寫要求極高，稍有不慎就可能被「彈回」，需要重新預約和提交，過程相當耗時。最後，整個流程涉及法律程序，對於不熟悉相關條例的人來說，可能會感到壓力和困難。
【律師代辦流程】一站式完成業權更新
若你覺得自行處理長命契死亡證田土廳的登記程序既耗時又複雜，委託律師代辦就是一個直接又穩妥的選擇。將繁瑣的法律文件和註冊手續交由專業人士處理，整個更新業權的過程遠比你想像中來得簡單順暢。
委託律師的簡易三步曲
與律師合作的流程清晰直接，基本上你只需要提供文件，然後等待好消息。整個過程可以歸納為以下三個簡單步驟。
第一步：選擇並委託專業律師
首先，你需要尋找一位在物業轉易方面有豐富經驗的律師。你可以透過朋友推薦，或者在香港律師會的網站上尋找合適的律師樓。選定後，與律師進行簡單諮詢並正式委託他們處理長命契死亡證的登記事宜。
第二步：向律師提供死亡證及身份證明文件
委託關係確立後，你只需要向律師提供兩項核心文件。第一是已故業主的死亡證核證副本。第二是在生業主的身份證明文件。律師會清楚指引你需要準備的文件版本和細節，你只需按指示提供即可。
第三步：由律師處理所有法律文書及註冊程序
這是最關鍵的一步，也是律師價值的體現。律師會為你準備所有必需的法律文件，包括填寫格式要求嚴格的註冊摘要表格（Memorial Form）。然後，律師會代表你將所有文件提交到土地註冊處進行註冊，並跟進整個流程，直至土地登記冊上的業主資料成功更新為止。
律師代辦的絕對優勢：節省時間並確保文件準確無誤
選擇律師代辦，不僅是為了方便，更是為了效率和成功率。這背後有兩個核心優勢，足以讓你衡量是否值得。
透過專業渠道提交，免除公眾漫長輪候
律師樓有特定的渠道向土地註冊處遞交文件，無需像公眾一樣排隊等候漫長的預約期。當自行辦理可能需要等上數月才能遞交文件時，律師通常在短時間內就能完成提交，大大縮短了整個業權更新的時間。
避免因文件錯誤導致註冊失敗或交易延誤
土地註冊處對文件的格式和內容有極為嚴格的要求，任何微小的錯誤，例如日期或物業描述出錯，都可能導致整份文件被拒絕註冊（俗稱「彈契」）。律師的專業知識和經驗能確保所有文件準確無誤，避免因文書問題而導致註冊失敗。這對於計劃在短期內出售或轉按物業的業主尤其重要，因為任何延誤都可能影響整個交易的進程。
長命契死亡證常見問題 (FAQ)
Q1: 未辦妥死亡證登記，可以簽署臨時買賣合約嗎？
可以。處理長命契死亡證到田土廳登記的程序，與簽署臨時買賣合約是兩件可以同步進行的事。從法律層面看，當其中一位聯權共有人離世，尚存的業主根據「生存者權利」原則，已經即時自動繼承了整個物業的業權。因此，尚存的業主絕對有權簽署臨時買賣合約。
不過，在實際操作中，買方的代表律師通常會要求賣方（即尚存業主）在物業正式成交前，完成死亡證的註冊程序，確保土地登記冊上的資料是最新及最準確的。所以，簽署臨約後應立即著手辦理登記，確保交易流暢。
Q2: 物業尚有按揭，處理死亡證登記程序有何不同？
如果物業仍有按揭貸款，處理長命契死亡證登記的程序本身在土地註冊處的層面是完全一樣的。最大的不同之處，是尚存業主必須主動通知承造按揭的銀行或財務機構。
您需要向銀行提供已故業主的死亡證副本，銀行會更新其內部紀錄，並將按揭的還款責任正式轉移至尚存業主一人身上。這是一個關鍵且不能忽略的步驟。銀行處理好內部文件後，對您在土地註冊處的登記程序沒有直接影響，但及早通知銀行是履行按揭合約責任的重要一環。
Q3: 辦理死亡證登記的政府費用是多少？
自行辦理長命契死亡證在田土廳的登記手續，主要涉及向土地註冊處繳付註冊摘要的費用。根據現時的收費標準，註冊一份文書（在此情況下是死亡證）的費用為港幣230元。
這個費用僅為政府收費，不包括獲取死亡證核證副本或其他可能產生的雜費。費用標準有機會調整，最準確的做法是在辦理前查閱土地註冊處官方網站公布的最新收費表。
Q4: 為何律師能更快完成向田土廳提交文件的程序？
律師之所以能更快完成文件提交，關鍵在於土地註冊處設有不同的提交渠道。公眾人士自行辦理，需要透過電話預約系統排期，輪候時間往往長達數星期甚至數月。
而律師行作為專業用戶，擁有專屬的渠道，可以每日批量將文件送交土地註冊處，無需經過公眾的漫長預約隊伍。這個程序的差異，就是時間差距的主要原因。這並非律師有特權，而是註冊處為應付大量專業提交而設的有效率工作流程。
【實用資源】長命契業權更新懶人包
處理長命契死亡證到田土廳的登記程序，看似步驟繁多，但其實只要事前準備充足，就能有條不紊地完成。我們明白你可能感到有點不知所措，所以特地為你準備了這個懶人包，將所有關鍵資訊和實用工具整合起來，讓你一看就懂，辦起事來自然更得心應手。
懶人包內容總覽
這個懶人包主要包含四個部分，涵蓋了由準備文件到做出決策的整個過程。我們希望透過這些清晰的資源，幫助你順利完成業權更新。
辦理文件清單 (Checklist)
出發前往土地註冊處前，請務必再三核對是否帶齊以下文件，這樣可以避免白走一趟：
- 已故業主的死亡證核證副本 (Certified Copy of Death Certificate)：這不是普通的影印本，而是由生死登記處發出、蓋有正式印章的認證副本。
- 在生業主的身份證明文件正本：用作核實你的身份。
- 已填妥的註冊摘要表格 (Memorial Form)：這是向土地註冊處提交任何文件登記時的核心表格。
- 註冊費用：準備好所需費用，可預先向土地註冊處查詢最新的收費金額及接受的付款方式。
土地註冊處聯絡資訊及辦公時間
如果你選擇自行辦理，就需要親身到土地註冊處提交文件。以下是相關資訊：
- 地址：香港金鐘道66號金鐘道政府合署19樓 土地註冊處客戶服務中心
- 客戶服務熱線：3105 0000 （可用作預約及查詢）
- 辦公時間：星期一至星期五，上午9時至下午1時30分（文件註冊服務）
請注意，親身辦理必須預約，建議提早致電查詢最新的輪候時間。
註冊摘要表格下載連結及填寫範例
註冊摘要表格是整個程序中最關鍵，也最容易出錯的文件。你可以透過以下連結下載：
填寫關鍵提示：
* 文書性質 (Nature of Instrument)：應填寫「死亡證」或 “Death Certificate”。
* 文書日期 (Date of Instrument)：應填寫死亡證的「核證日期」，而不是逝者的死亡日期或登記日期。這是非常重要的一點。
自行辦理 vs 委託律師決策流程圖
究竟應該自己處理，還是花錢請律師代勞？這個簡單的決策流程圖，可以幫助你根據自己的情況，快速找到最適合的方案：
第一步：評估時間迫切性
* 問題：你是否計劃在未來三至六個月內出售或轉按物業？
* 是：建議委託律師。律師有專用渠道提交文件，可免卻公眾預約的漫長輪候，確保物業交易不會因文件延誤而受阻。
* 否：請到第二步。
第二步：檢視物業狀況
* 問題：你的物業是否仍然有按揭在身？
* 是：必須委託律師。處理死亡證登記的同時，需要通知銀行並處理相關按揭文件，這一步驟必須由律師代為處理。
* 否：請到第三步。
第三步：衡量個人情況
* 問題：你是否有信心處理繁複的預約及文件填寫程序，並且時間相當充裕？
* 是：可考慮自行辦理。最大的好處是節省數千元的律師費，但要有心理準備，預約時間可能長達數月。
* 否：建議委託律師。雖然需要支付服務費，但可以將所有程序交由專業人士處理，確保文件準確無誤，省時又安心。