香港樓價高昂，儲足首期對許多準買家而言是置業的最大挑戰。近年政府放寬按揭成數上限，高成數按揭計劃正好為資金不足、但有穩定供款能力的市民，提供一個降低入場門檻的「上車」機會。然而，申請高成數按揭並非簡單，當中涉及按揭保險計劃(MIP)、嚴格的入息審查及特定的物業樓價限制。本文將為您全面拆解高成數按揭的申請全流程，從基本定義、最新資格要求、保費計算，到壓力測試豁免條件及潛在風險，更設有真人案例分析，助您一篇看懂所有關鍵細節，為成功置業做好萬全準備。
什麼是高成數按揭？定義、優勢與資格快速評估
高成數按揭的定義：如何助您減輕首期負擔
在香港準備置業，首期往往是第一個挑戰。高成數按揭意思，就是透過參與按揭保險計劃，讓您可以向銀行申請比傳統上限更高的貸款比例，從而直接減輕首期資金的負擔，讓置業夢想更易實現。
何謂「按揭成數」？與傳統按揭的分別
首先，我們需要理解「按揭成數」。它指的是銀行批出的貸款金額佔物業價格的百分比。在一般情況下，銀行基於風險管理，最多只能提供樓價六成至七成的貸款。高成數按揭與傳統按揭最核心的分別，就是它能夠突破這個限制，在按揭保險的保障下，將貸款比例提高至八成，甚至九成。
高成數按揭對首次置業人士的核心優勢
高成數按揭對首次置業人士的核心優勢，在於大幅降低了入場門檻。簡單舉個例子，一個價值800萬港元的單位，如果申請七成傳統按揭，貸款額為560萬，您便需要準備240萬首期。如果符合資格申請九成高成數按揭，貸款額可達720萬，首期支出便能降至80萬。這160萬的差額，往往就是成功上車的關鍵。
快速評估：我是否符合高成數按揭資格？
了解基本概念後，您自然會想知道自己是否符合資格。我們可以從以下三個核心的高成數按揭條件，為自己做一個快速評估。
您的物業樓價範圍
您的物業樓價是決定按揭成數的關鍵因素。根據現行政策，不同價格的物業有不同的成數上限。例如，樓價在1,000萬港元或以下的物業，最高有機會申請九成按揭。隨著樓價上升，可申請的最高成數亦會相應下調。
您的入息來源與狀況
您的入息來源與穩定性，是審批過程中的一項重要高成數按揭要求。如果您是固定月薪的受薪人士，審批流程會較為直接。相反，如果您的主要收入來自佣金、花紅，或者是自僱人士，銀行和按揭保險公司會有另一套入息計算方法，最高按揭成數也可能受到影響。
您的置業身份（首次/換樓）
最後，您的置業身份也直接影響申請資格。一般而言，首次置業人士（即在申請按揭時，於香港未持有任何住宅物業的申請人）能夠申請最高的按揭成數。如果您是換樓人士或非首次置業，申請時的限制會較多，可批出的貸款成數亦會有所不同。
解構按揭保險計劃 (MIP)：高成數按揭的基石
要深入理解高成數按揭意思，就必須先認識它背後的關鍵支柱——按揭保險計劃 (Mortgage Insurance Programme，簡稱MIP)。您可以將它想像成一張「入場券」，是通往高成數按揭世界的必要憑證。基本上，當您希望申請的貸款額超過香港金融管理局規定的基本按揭成數上限時，銀行便會要求您同步申請按揭保險。這個計劃正是讓銀行有信心批出高達八成、甚至九成按揭的基石，協助首期資金有限的置業人士達成目標。
按揭保險運作原理：銀行、買家與保險公司的三角關係
按揭保險的運作，涉及買家、銀行和按揭保險公司（主要是香港按證保險有限公司HKMC Insurance Limited）三方。整個關係是這樣運作的：您（買家）向銀行申請高成數按揭貸款，但銀行基於風險考量，只願意承擔例如樓價六成的貸款風險。此時，您便需要向按揭保險公司申請保險，並支付相應的保費。保險公司在批核後，會為銀行提供保障，承擔超出基本成數以上那部分的貸款風險。這樣一來，銀行便能夠安心地批出更高的貸款額給您。這形成了一個穩固的三角合作關係，讓高成數按揭得以順利進行。
為何銀行需要按揭保險才批出高成數貸款？
銀行的核心業務之一是管理風險。根據金管局的指引，銀行在沒有任何額外保障下，可批出的按揭成數設有上限，這主要是為了維持金融體系的穩定。當貸款成數越高，意味著買家投入的首期資金越少，一旦樓市逆轉或借款人無力償還貸款，銀行需要承受的潛在損失便會越大。因此，按揭保險的存在，正好填補了這個風險缺口，成為銀行批核高成數貸款申請時，一個不可或缺的風險管理工具。
按揭保險如何保障銀行，降低信貸風險？
這裡要釐清一個重點：按揭保險保障的對象是「銀行」，而不是您（買家）。它的作用是，萬一借款人不幸斷供，銀行在收回物業並出售後，若所得款項仍不足以完全清還尚欠的按揭貸款，按揭保險公司便會向銀行賠償其所保障的那部分貸款差額。例如，一份九成按揭的保險，保障的通常是六成至九成之間的貸款部分。有了這重保障，銀行的信貸風險便大大降低，這也是符合高成數按揭要求的重要一環。
按揭保費計算方法與支付選項
既然是保險，自然需要支付保費。這筆保費是申請高成數按揭時必須考慮的一項主要開支，其金額會根據不同因素而變化。在申請前，了解清楚保費的計算方式和支付選項，有助您更準確地規劃置業預算。
影響保費的三大因素：貸款額、按揭成數、還款期
按揭保費的金額，主要由以下三個核心因素決定，它們共同反映了這筆貸款的風險水平：
1. 貸款額：貸款金額越高，保費的絕對金額自然也越高。
2. 按揭成數：這是影響保費率最關鍵的因素。九成按揭的風險遠高於八成按揭，因此其保費率會顯著較高。
3. 還款期：還款期越長（例如30年），代表銀行和保險公司需要承擔風險的時間越長，保費亦會相應增加。
保費支付方式比較：一次付清 vs 加借入貸款
繳付保費主要有兩種方式，您可以根據自己的現金流狀況作出選擇：
1. 一次付清 (Single Premium)：在銀行批出按揭貸款時，一次過以現金支付全數保費。
2. 加借入貸款 (Financed into Mortgage Loan)：將整筆保費加到您的按揭總貸款額之中，然後與每月供款一同分期攤還。
各方案優劣分析及選擇建議
這兩種支付方式各有優劣，選擇哪一種，取決於您置業時的財務策略。
- 一次付清：
- 優點：由於保費沒有計入貸款本金，您無須為保費支付額外利息，長遠來說總利息支出較低。
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缺點：需要在支付首期的同時，額外準備一筆數萬至數十萬不等的現金，加重了前期的資金壓力。
-
加借入貸款：
- 優點：最大的好處是毋須動用額外現金，能夠將資金保留作裝修、傢俬或其他備用，大大減輕了初期的財務負擔。
- 缺點：因為保費成為了貸款的一部分，您需要為此支付利息，導致每月供款額及整個還款期的總利息開支都會增加。
選擇建議：對於大部分首期預算較為緊張的首次置業人士而言，「加借入貸款」是相當普遍和實際的選擇，它讓置業門檻變得更易跨越。如果您資金相對充裕，希望長遠節省利息開支，那麼「一次付清」會是更划算的方案。
最新高成數按揭申請資格：樓價、入息及身份全攻略
想了解高成數按揭意思，其實就是透過按揭保險，借取比傳統按揭更高的貸款額，減輕首期壓力。不過，要成功申請，申請人必須符合一系列的高成數按揭要求。這些要求主要圍繞三大核心：物業樓價、個人入息狀況，以及置業身份。我們逐一為你拆解這些高成數按揭條件，讓你對自己的申請資格一目了然。
資格(一)：物業樓價與最高按揭成數對照表
物業的樓價直接決定了你可以申請的最高按揭成數。自從2023年7月金管局放寬政策後，不同樓價的物業對應的成數如下：
樓價$1,000萬或以下物業
對於樓價在$1,000萬或以下的物業，合資格的申請人最高可以申請到九成按揭。這是目前政策下，首置人士能夠承造的最高按揭成數。
樓價$1,000萬至$1,500萬物業
如果物業樓價介乎$1,000萬至$1,125萬，最高按揭成數可達八至九成，但貸款額上限為$900萬。當樓價再高一點，去到$1,125萬至$1,500萬的範圍，最高按揭成數就是八成。
樓價$1,500萬至$3,000萬物業
至於樓價在$1,500萬至$1,715萬之間的物業，最高可以申請七至八成按揭，貸款額上限為$1,200萬。而樓價由$1,715萬至$3,000萬的物業，最高按揭成數則是七成。
樓花與現樓物業的成數差異
以前，申請高成數按揭保險對樓花物業有不少限制，特別是採用「即供付款」的買家。不過，按揭證券公司在2023年9月放寬了規定。現在，只要是符合條件的樓花，不論是採用「建築期付款」還是「即供付款」，都可以申請高成數按揭，與現樓物業看齊。這個改動對新盤買家來說是個好消息。
資格(二)：申請人入息要求
除了樓價，銀行和按保公司最重視的就是你的還款能力，也就是入息狀況。不同收入來源的審批標準和要求都不同。
固定受薪人士：審批標準與文件要求
固定受薪人士的入息證明最為直接。一般需要提供最近三個月的糧單、稅單以及顯示自動轉賬出糧紀錄的銀行月結單。只要入息穩定，並且能通過供款與入息比率審查，通常最容易獲批最高成數按揭。
非固定收入／自僱人士：按揭成數調整與額外要求
收入不穩定或者自僱人士，例如以佣金、花紅為主要收入來源，審批會相對嚴格。銀行通常會要求提供最少六個月的入息證明，並且會以平均收入來計算。最高按揭成數一般會比固定收入人士調低一成。自僱人士更需要提供公司利得稅單和審計報告等文件。
海外收入人士：如何證明與香港有緊密連繫？
如果你的主要收入來自海外，按保公司會要求你證明與香港有「緊密連繫」。例如，可以提供文件證明有直系親屬（父母、配偶、子女）在香港長期居住。如果無法證明這種連繫，申請高成數按揭可能會遇到困難。
資格(三)：申請人身份背景要求
最後，你的置業身份背景也是決定按揭成數的關鍵一環。
首次置業人士的定義與優勢
首次置業人士是指在申請按揭時，並未持有任何香港住宅物業的申請人。這是申請最高九成按揭的先決條件之一，優勢最為明顯。
非首次置業／換樓客的申請限制
如果你是換樓客或者已經持有其他物業，申請高成數按揭就會有限制。即使新購物業是自住用途，最高按揭成數一般會降至八成。如果新購物業被視為投資用途，就不符合申請按揭保險的資格。
擔保人的角色與資格要求
為申請增加勝算，你可以考慮加入擔保人。擔保人主要是為你的還款能力作擔保。擔保人的資格要求與借款人相近，需要有穩定的收入，並且信貸紀錄良好。按保公司一般只接受直系親屬作為擔保人。如果擔保人本身有按揭在身，申請人的供款與入息比率要求會變得更嚴格。
申請高成數按揭的規則與潛在風險
在了解高成數按揭意思之後，下一步就是掌握當中必須遵守的規則，以及一些潛在的財務風險。高成數按揭計劃確實為許多人打開了置業大門，但是它附帶的條款相對嚴格。清楚了解這些高成數按揭要求，能夠幫助您順利完成置業過程，避免不必要的麻煩。
規則(一)：物業必須作自住用途
申請高成數按揭最基本，也是最重要的一項條件，就是所購買的物業必須用作自住。按揭保險計劃的原意是協助市民購買自己的居所，而不是用作投資收租。因此，在申請時，您需要簽署一份自住聲明書，確認物業將由您本人或您的家人居住。這項規定是銀行與按揭保險公司審批申請時的關鍵考慮。
違規出租的後果：銀行Call Loan與法律風險
假如將一個經高成數按揭購入的單位私下出租，便會違反當初與銀行及按揭保險公司簽訂的協議。按揭保險公司會定期抽查，一旦發現物業並非由業主自住，後果可以非常嚴重。首先，保險公司有權立即終止您的按揭保險。接著，銀行亦有權採取行動，最嚴重的後果是「Call Loan」，也就是要求您立即全數清還所有按揭貸款。此外，如果在申請時作出不實的自住聲明，更可能涉及法律風險，需要承擔相應的法律責任。
如何合法出租：認識「甩按保」程序與退費機制
若然日後因生活狀況改變，確實需要將單位出租，亦有合法途徑可以處理。關鍵步驟是進行「甩按保」，意思是解除按揭保險的約束。要做到這一點，您需要將按揭貸款的餘額降低至當時物業估值的六成或以下。這可以透過償還部分本金，或者在物業升值後向銀行申請來實現。成功「甩按保」後，物業便不再受自住條款限制。另外一個好消息是，如果在指定年期內（通常是首三年內）成功「甩按保」，您還有機會取回部分已繳付的按揭保費。根據按證保險公司的規定，首年內退還40%，第二年內退還25%，第三年內退還15%。
規則(二)：供款與入息比率 (DTI) 及壓力測試
除了物業用途，申請人的還款能力也是審批高成數按揭條件的核心。銀行會透過「供款與入息比率」及過往的「壓力測試」標準，去評估您的財務健康狀況。
供款與入息比率50%上限詳解
供款與入息比率 (Debt-to-Income Ratio, DTI) 是指您每月所有債務的總供款額（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等），佔您每月總入息的百分比。根據香港金融管理局的指引，這個比率的上限是50%。換言之，假設您的月入是$50,000，您每月的總供款額就不能超過$25,000。這是一個硬性規定，用來確保您有足夠的財政能力應付日常生活開支。
豁免壓力測試的最新條件與注意事項
以往，申請按揭還需要通過「壓力測試」，即假設利率上升2%，供款與入息比率仍不能超過60%。不過，金管局在2025年2月底已宣佈暫停這項要求。這意味著，現在只要您的供款與入息比率符合50%的基本要求，便已達到申請門檻。不過，要注意的是，雖然監管機構的要求放寬了，個別銀行在審批時仍會進行內部的風險評估。所以，保持穩健的財務狀況，始終是成功申請按揭的關鍵。
潛在風險：樓花按揭估價不足與回贈問題
對於計劃購買一手樓花的朋友，除了要符合上述規則，還需要留意兩個比較常見的潛在風險，它們都可能影響您最終的貸款額。
建築期付款的估價下跌風險應對
許多樓花買家會選擇「建築期付款」，即在物業臨近落成時才正式向銀行申請按揭。由簽訂買賣合約到物業落成，可能相隔一至兩年。如果在這段期間樓市出現調整，物業在落成時的銀行估價，可能會低於您當初的買入價。銀行審批按揭時，會以買入價和最新估價的較低者為準去計算貸款額。一旦估價不足，批出的貸款金額便會減少，您就需要準備額外的首期資金去填補差額。因此，預留一筆備用資金是應對這個風險的穩妥做法。
發展商現金回贈對實際貸款額的影響
為了促銷，發展商有時會提供可觀的現金回贈，但這些回贈通常在物業成交後才發放。在計算按揭貸款額時，銀行及按揭保險公司會先從您的買入價中，扣除所有現金回贈的金額，再以這個「淨樓價」作為基礎計算貸款成數。例如，一個$800萬的單位，有5%現金回贈（$40萬）。銀行會視樓價為$760萬，再以此計算九成按揭，貸款額便是$684萬，而不是原先預期的$720萬（$800萬的九成）。這中間$36萬的差額，就需要由買家自己承擔。在計算首期預算時，務必將這個因素考慮在內。
真人案例實戰：一步步教您申請高成數按揭
了解高成數按揭意思與理論後，最好的方法就是透過實際案例，將概念應用出來。現在我們將以一個具體個案，一步步模擬整個申請過程，助您清晰掌握實際操作的每一個環節，讓您明白符合高成數按揭要求其實並不複雜。
案例背景：陳先生，月入$7.5萬，目標買入$800萬單位
我們的主角是陳先生，一位35歲的辦公室經理，每月有$75,000的固定收入，財務紀錄良好。他看中了一個心儀的單位，樓價為$800萬，希望以首次置業身份申請最高成數的按揭，盡量保留多些現金在手。
分析其財務狀況與置業目標
陳先生的目標是購買$800萬的物業。根據現時按揭保險計劃的規定，樓價$1,000萬或以下的物業，首次置業人士最高可申請九成按揭。陳先生的物業價格正好在此範圍內。
他的每月固定收入為$75,000，並且沒有其他按揭或私人貸款在身。穩定的收入來源是滿足高成數按揭條件的關鍵一環。接下來，我們為他計算實際的開支，看看他的收入是否足以通過銀行的審批門檻。
計算最低首期、每月供款及總保費開支
要清晰規劃財務，我們需要計算出三大核心開支：首期、每月供款，以及按揭保費。
- 物業價格：$8,000,000
- 最高按揭成數：90%
- 貸款額：$8,000,000 x 90% = $7,200,000
- 最低首期：$8,000,000 x 10% = $800,000
假設按揭利率為4.125%，還款期為30年，我們可以計算出：
- 每月供款：約 $34,888
- 供款與入息比率 (DTI)：$34,888 / $75,000 = 46.5% （符合金管局低於50%的要求）
最後是按揭保費。以九成按揭及30年還款期計算，保費約為貸款額的5%。
- 按揭保費：$7,200,000 x 5% = $360,000
這筆保費可選擇一次過支付，或加進按揭貸款中分期償還。多數申請人會選擇後者，以減輕前期的資金壓力。
申請步驟(一)：準備文件清單
計算清楚後，下一步就是準備文件向銀行提交申請。文件是否齊備，直接影響審批速度。
身份證明文件
所有借款人及擔保人（如有）的香港永久性居民身份證副本是必須的。
入息證明（稅單、糧單、銀行月結單）
這是證明還款能力的核心文件組合。
- 最近三個月的糧單：用作顯示近期的收入狀況。
- 最近期的稅務局評稅通知書（稅單）：證明過去一年的總收入，是銀行非常重視的文件。
- 最近三至六個月顯示支薪紀錄的銀行月結單：用作核對糧單上的金額，證明收入穩定地存入戶口。
臨時買賣合約
當您與賣方簽訂臨時買賣合約後，便可以憑此合約正式向銀行遞交按揭申請。合約上列明了成交價、物業地址等關鍵資料。
申請步驟(二)：銀行與按保公司審批流程
遞交文件後，申請便會進入審批階段。整個流程由銀行與按揭保險公司共同處理。
申請時間線：由遞交申請到成功批核
- 銀行初步審批：銀行收到申請後，會先進行內部的信貸評估與物業估價。這個階段約需一至兩星期。
- 轉交按保公司：銀行完成初步審批後，會將您的申請轉交至香港按證保險有限公司（HKMC）或昆士蘭按揭保險（QBE）作進一步審核。
- 按保公司最終審批：按保公司會仔細審核您的入息、財務狀況等，決定是否批出按揭保險。這個過程通常也需要一至兩星期。
- 獲發正式批核：按保公司批核後，銀行便會向您發出正式的貸款確認信。
整個流程由遞交申請到成功批核，普遍需要三至四星期，有時或會因個案複雜程度而延長。
過程中常見問題與應對技巧
在申請過程中，有機會遇到一些預期之外的情況。
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問題一：物業估價不足
銀行委託的測量師行對物業的估價，可能低於您的成交價。由於貸款額是以估價或成交價的較低者計算，這意味您需要準備更多首期資金去填補差額。
應對技巧：在簽署臨時買賣合約前，可先向多間銀行為心儀物業作免費的網上估價，心中有個底價，避免出現太大落差。 -
問題二：被要求補充額外文件
審批過程中，銀行或按保公司有機會對您的某筆收入或銀行紀錄有疑問，例如花紅計算方式、戶口有大額現金進出等，並要求提供更多證明文件。
應對技巧：保持個人財務紀錄清晰，例如花紅有公司信證明，大額轉帳有合理解釋。在申請前主動整理好相關文件，能夠讓整個審批過程更順暢。
高成數按揭常見問題 (FAQ)
自僱人士申請高成數按揭有何特別要求？最高可借幾多成？
自僱人士的收入被視為非固定收入，所以銀行和按揭保險公司在審批高成數按揭時，對其要求會較為嚴謹。一般來說，申請人需要提供更詳盡的財務文件，例如過去至少六個月的公司及個人銀行戶口紀錄、公司商業登記證、最近一至兩年的審計報告及稅務局發出的利得稅單。這些文件是用來證明業務的穩定性及申請人的還款能力。在按揭成數方面，即使物業符合申請九成按揭的資格，非固定收入或自僱人士的最高按揭成數通常會下調至八成。
擔保人有按揭在身，會如何影響我的申請？
假如您的擔保人本身已有按揭在身，這會直接影響您申請高成數按揭的審批結果。根據金融管理局的指引，銀行在計算您的供款與入息比率時，必須將擔保人現有的按揭供款及其他債務一併計算在內。這個做法會令您的總負債額增加，所以您需要有更高的收入才能通過審批。在部分情況下，銀行或按揭保險公司亦可能因此下調您的最高按揭成數，以減低信貸風險。
花紅、佣金等非固定收入如何計算？
銀行和按揭保險公司在計算花紅、佣金這類非固定收入時，通常會採取比較審慎的計算方法。一般而言，銀行會參考申請人過去六個月至二十四個月的平均收入來評估。例如，佣金收入多數會以最近六個月的平均數計算。至於年終花紅，部分銀行會計算過去兩年的平均金額，但亦有銀行會設定一個上限，例如將可計算的花紅金額限定為月薪的若干倍數。因此，提交詳盡及長期的收入證明，有助於銀行更準確地評估您的還款能力。
除了保費，申請高成數按揭還有哪些隱藏費用？
申請高成數按揭，最主要的額外開支就是按揭保險的保費。除此之外，其他費用與一般按揭申請基本相同。這些費用主要包括銀行處理按揭申請的手續費（部分銀行會豁免）、處理樓宇買賣及按揭契的律師費、物業估價費以及基本的樓宇火險費用。雖然這些並非完全是「隱藏」費用，但在計算置業總開支時，必須將它們全部納入預算，這樣才能避免實際支出超出預期。
物業估價不足對高成數按揭有何影響？
物業估價不足會直接影響最終的貸款額，這一點在高成數按揭申請中尤其重要。銀行和按揭保險公司是按照成交價或銀行估價中的較低者，來作為計算按揭成數的基礎。舉一個例子，假如您以800萬港元買入一個單位，並計劃申請九成按揭。如果銀行對物業的估價只有780萬港元，最高的貸款額便會以780萬港元來計算，即702萬港元，而不是您原先預期的720萬港元。這中間的18萬港元差額，就需要您動用額外的首期資金來彌補。
申請高成數按揭，按揭利率會否更高？
申請高成數按揭，並不會直接令您的按揭利率（例如最優惠利率P或同業拆息H）變得更高。您最終獲得的利率計劃，與申請一般成數按揭的客戶是相同的。利率高低主要取決於當時的市場環境、您的個人信貸紀錄以及與銀行的關係。高成數按揭的主要分別在於您需要支付一筆按揭保費。所以，雖然利率本身不變，但計及保費這項額外成本後，整體借貸的總成本會比一般按揭為高。
批核後可否提早還款「甩按保」？有罰息期嗎？
可以的，在按揭供款一段時間後，您可以選擇提早償還部分貸款，以退出按揭保險計劃，這個過程一般稱為「甩按保」。通常當您的貸款餘額降至當時物業估值的六成或以下時，便可以向銀行申請取消按揭保險。至於罰息期，這完全取決於您與銀行簽訂的按揭貸款協議。大部分按揭計劃都設有兩至三年的罰息期。如果在罰息期內提早償還全部或大部分貸款，銀行會收取一定的手續費或罰息。所以，在計劃「甩按保」之前，最好先查閱清楚貸款文件上的罰息期條款。