不論是為了家庭成員間的資產分配、夫婦「甩名」恢復首置身份再入市，還是預先規劃財產傳承，物業轉名都是常見的理財操作。然而，當中涉及的費用繁多，尤其是動輒數以十萬計的印花稅，加上律師費及各項雜費，往往令人難以預算。想準確計算總開支、清楚了解整個手續流程，並合法地節省最多費用？
本文為您準備了最詳盡的【2025年物業轉名全攻略】，從印花稅的計算原則、律師費的市場水平，到詳盡的5步轉名手續教學，一一為您拆解。文內更設有互動計算機，助您即時估算所有費用，讓您對整個物業轉名開支有全盤掌握，輕鬆規劃最慳錢的方案。
即時計！物業轉名費用互動計算機
計算物業轉名收費是整個流程中至關重要的一步。為了讓您能清晰掌握預算，我們特別設計了這個互動計算機。您只要輸入幾項基本資料，就能即時了解各項物業轉名費用，輕鬆規劃財務安排。
輸入物業資料，即時預估您的專屬物業轉名費用
物業現時估值 (港元)
請輸入物業的最新市場估值。印花稅是按物業市值而非轉讓價計算的，所以準確的估值是計算總開支的基礎。您可以參考不同銀行的網上估價，以取得一個較客觀的數字。
轉讓方與接收方的關係 (配偶 / 父母與子女 / 兄弟姊妹 / 非近親)
轉讓雙方的關係會直接影響印花稅稅率。近親之間（如配偶、父母與子女、兄弟姊妹）的轉讓，通常適用較低的第二標準稅率。非近親關係的轉讓，則可能涉及較高的稅率，所以請準確選擇。
接收方是否香港永久性居民及是否已持有其他住宅物業
接收方的身份是另一個影響稅款的關鍵因素。根據現行稅務條例，接收方的居民身份和是否為首次置業人士，會決定最終適用的印花稅階。這個選項有助計算機判斷應採用的稅率。
您的物業轉名總費用估算
根據您所提供的資料，以下是整個物業轉名手續及收費的詳細估算。
預估印花稅費用
這是物業轉名費用中最大的一筆開支。計算機會根據物業估值和轉讓關係，按照稅務局最新的稅率標準，為您計算出預計需要繳付的印花稅金額。
物業轉名律師費參考
辦理轉名手續必須委託律師行處理。這裡顯示的費用是一個市場參考價，實際收費會因律師行規模和服務範圍而有所不同。建議您以此作初步預算，再向心儀的律師行索取確實報價。
政府查冊及註冊雜費
這部分包括了向土地註冊處查閱物業紀錄（查冊）的費用，以及完成轉讓後註冊新業權的政府費用。雖然金額不大，但卻是過程中必需的開支。
費用總覽
這裡會將以上所有費用加總，讓您對是次物業轉名所需的總資金有一個全面的概念，方便您作出最合適的財務決策。
物業轉名費用核心：印花稅全面解析
談到物業轉名收費，最核心的部分一定是印花稅。這筆費用佔了整個開支的大部分，所以清楚理解它的計算方式，是規劃整個物業轉名手續及收費預算的第一步。印花稅的計算並非簡單地將樓價乘以一個百分比，當中涉及不少原則和細節，特別是轉讓方與接收方的關係，會直接影響最終稅款。
關鍵原則：印花稅按「市價」而非「成交價」計算
首先要記住一個大原則，計算印花稅的基礎是物業的「市值」，而不是雙方自訂的「成交價」。即使你和家人商議好，用1元的象徵式價錢轉讓，稅務局仍然會根據物業當時的市場價值來評估應繳的印花稅。
為何稅務局重視物業市值？剖析反避稅原則
稅務局這樣做的原因，是為了防止有人透過刻意壓低成交價來避稅。如果任何物業轉讓都可以用極低價格進行，稅收制度便會出現很大漏洞。因此，以市值作為計算基礎，是確保稅務公平的重要原則。假如申報的成交價遠低於市價，稅務局有權在交易完成後的七年內，重新評估物業價值並追討印花稅差額。
如何獲取物業估價作計算印花稅參考？
那麼，如何得知物業的市值？最直接的方法是向銀行申請物業估價。你可以向多間銀行查詢，它們都會提供免費的網上或初步估價服務。這些估價雖然未必與稅務局的最終評估完全一致，但已是相當可靠的參考指標，有助你預算物業轉名費用。在辦理轉名手續時，律師也會協助處理估價及稅務申報事宜。
近親物業轉名印花稅計算 (第二標準稅率)
如果物業轉讓在「近親」之間進行，印花稅計算會比較優惠。根據稅務局定義，「近親」包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹。在這種情況下，印花稅會按照「第二標準稅率」計算，這個稅率的階梯比過往非首次置業的稅率低很多。
第二標準稅率樓價階梯詳盡列表 (2025年最新版)
自2025年2月28日起，所有住宅物業買賣的從價印花稅都統一採用第二標準稅率。以下是最新的稅率階梯，供你計算物業轉名費用時參考：
- 物業價值$3,000,000或以下：$100
- $3,000,001 至 $3,528,240：$100 + 超出$3,000,000部分的10%
- $3,528,241 至 $4,500,000：1.5%
- $4,500,001 至 $4,935,480：$67,500 + 超出$4,500,000部分的10%
- $4,935,481 至 $6,000,000：2.25%
- $6,000,001 至 $6,642,860：$135,000 + 超出$6,000,000部分的10%
- $6,642,861 至 $9,000,000：3%
- $9,000,001 至 $10,080,000：$270,000 + 超出$9,000,000部分的10%
- $10,080,001 至 $20,000,000：3.75%
- $20,000,001 至 $21,739,120：$750,000 + 超出$20,000,000部分的10%
- $21,739,121或以上：4.25%
非近親物業轉名印花稅有何不同？
在2025年2月28日政府全面「撤辣」之前，非近親之間的轉讓，如果接收方已持有其他住宅物業，就需要繳付高達7.5%或15%的從價印花稅（AVD）。但政策更新後，情況有了很大改變。
解釋何時可能觸及較高的從價印花稅 (AVD) 稅率
現時，所有住宅物業轉讓，不論是近親還是非近親，原則上都統一使用上文提及的第二標準稅率。過往那種因為接收方身份而觸發更高稅率的情況已經取消。這項改動大大簡化了物業轉名費用的計算，亦降低了非近親之間轉讓的稅務成本。
夫婦物業轉名（甩名）如何節省印花稅
夫婦之間進行物業轉名，俗稱「甩名」，是一個常見的理財及置業策略。雖然「撤辣」後，為恢復首置身份以避開高昂稅率的誘因已不存在，但「甩名」在家庭資產規劃上仍有其作用，例如讓其中一方獨立持有物業，另一方則可以更靈活地申請按揭或進行其他投資。
「甩名」前後印花稅費用對比
假設夫婦聯名持有一個市值$800萬的物業，每人各佔50%業權。現在妻子想將她的50%業權轉給丈夫，讓他全權擁有。
- 轉名前：物業由兩人共同持有。
- 轉名手續：丈夫需要就接收的50%業權繳付印花稅。計算基礎是物業市值的一半，即$400萬。
- 印花稅費用：根據第二標準稅率，$400萬物業的印花稅率為1.5%，即$400萬 x 1.5% = $60,000。
- 轉名後：丈夫持有100%業權，妻子則不再是業主。
透過妥善轉名手續節省的實際金額
在這個例子中，完成「甩名」的直接成本是$60,000的印花稅，再加上數千至萬多元的律師費。雖然這是一筆支出，但它達成了資產調配的目的。例如，妻子之後若想獨自購入一個新物業，她的名字並未與任何按揭掛鈎，銀行在審批她的按揭申請時，計算供款與入息比率會比較寬鬆，有機會取得更佳的按揭條款。雖然「節省」的不再是過去動輒幾十萬的巨額印花稅，但換來的是更靈活的財務自由度。
物業轉名律師費全解：如何影響整體費用
在計算整個物業轉名收費時，除了印花稅，律師費是另一項主要開支。這筆費用並非固定不變，它會因為律師行的定價策略、服務範圍以至物業本身的複雜程度而有所不同。了解律師費的構成，有助你更準確地預算整體的物業轉名費用。
市場上物業轉名律師費參考範圍
一般物業轉名或轉按的律師收費水平
市場上的律師費相當透明，尤其對於標準的物業轉名或轉按手續。一般而言，一宗簡單的近親轉名，律師收費大約由港幣$4,000至$9,000不等。如果交易牽涉到贖回現有按揭或申請新按揭，手續會較為繁複，費用亦會相應提高。建議在委託前，向幾家律師行索取報價作比較。
確認律師費是否「全包」，避免隱藏費用
收到律師行的報價單時，最重要的一步是確認收費是否「全包」。有些律師行的報價可能只包含基本服務費，而未有列明雜費開支。這些雜費通常包括政府查冊費、土地註冊處的註冊費、車馬費及影印費等。為免超出預算，最好直接查詢報價是否已涵蓋所有項目，選擇一個清晰的全包式收費，會令財務規劃簡單得多。
物業轉名手續中律師的角色與服務
從查冊、草擬轉讓契到註冊的全過程
律師在物業轉名過程中扮演著不可或缺的角色，確保整個手續合法合規。他們的工作主要包括幾個核心步驟：首先是進行土地查冊，核實業權是否完整，確保物業沒有任何未知的業權負擔。接著，律師會根據雙方共識，草擬具法律效力的轉讓文件，例如「轉讓契」(Assignment) 或「送贈契」(Deed of Gift)。最後，在雙方簽署文件及完成交易後，律師會將文件送交土地註冊處進行註冊，正式將業權轉移至新業主名下。
為何物業轉名必須委託律師處理？
根據香港法律規定，任何涉及土地及物業的轉讓文件，都必須由合資格的執業律師處理及見證。這項規定是為了保障交易雙方的權益，確保業權得到清晰、無誤的轉移，並獲得法律承認。自行處理物業轉名並不可行，委託律師是整個手續的法定要求。
選擇律師行如何影響費用及按揭申請
銀行認可名單 (On Bank List) 對物業轉名的重要性
如果你計劃為轉名後的物業申請按揭，選擇律師行時便要留意一個關鍵因素：律師行是否在你的按揭銀行的「認可名單」(On Bank List) 上。銀行為保障自身利益，只會委託名單上的律師行處理其按揭文件。若你選擇的律師行不在名單上，銀行便會另行指派一家律師行處理按揭部分，結果你需要同時應付兩家律師行，不僅溝通上更費時，通常亦要支付額外的律師費。
如何查詢律師行是否在銀行的認可名單上
查詢的方法很直接。在你決定委託之前，可以直接向律師行查詢他們在哪幾間銀行的認可名單上。絕大部分律師行都能提供清晰的資訊。另一個方法是直接聯絡你的按揭銀行，查詢他們認可的律師行名單，這樣便能確保選擇無誤。
近親轉名手續：共用律師能節省費用嗎？
香港律師會指引：血緣、婚姻關係的例外情況
在一般的物業買賣中，為避免利益衝突，買賣雙方必須由不同的律師代表。不過，處理近親轉名手續時存在一個例外情況。根據香港律師會的指引，如果轉讓雙方屬直系血緣關係（如父母與子女、兄弟姊妹之間）或婚姻關係，雙方可以在書面同意下，選擇由同一位律師處理整項交易。這樣做不但可以簡化溝通，亦有機會節省一部分的律師費用，是規劃物業轉名手續及收費時可以考慮的選項。
物業轉名手續全流程
了解物業轉名收費固然重要，而清晰掌握整個物業轉名手續及收費流程，同樣是確保過程順利無誤的關鍵。整個流程其實有清晰的步驟可以依循，從家庭內部溝通到法律文件的簽署，每一步都環環相扣。以下我們將會拆解成五個核心步驟，讓你對整個過程有一個全面的概念。
步驟一：家庭成員就物業轉名達成共識
一切由良好的溝通開始。在啟動任何法律程序之前，所有相關的家庭成員，包括轉讓方（送出業權一方）與接收方（接收業權一方），必須坐下來好好溝通，就物業轉名的所有細節達成清晰共識。這包括轉讓的目的、轉讓的作價（即使是$0的無償轉贈）、以及由誰來負責相關的物業轉名費用，例如律師費和印花稅等。預先釐清這些要點，可以避免日後產生不必要的誤會或爭拗，讓之後的步驟進行得更加順暢。
步驟二：向銀行申請估價及預先批核按揭
這個步驟是財務規劃的關鍵一環。如果物業本身仍有按揭，或者接收方需要申請新的按揭貸款去完成轉名，就必須先接觸銀行。首先，向多間銀行申請免費的物業估價，這有助確定一個合理的轉讓價，並且這個估價是稅務局計算印花稅的重要參考。其次，如果需要新做按揭，接收方應向銀行提交文件申請「預先批核」。這一步能夠確認接收方的貸款能力是否符合銀行的審批要求，確保轉名計劃在財務上是可行的，避免在委託律師後才發現按揭出現問題。
步驟三：委託專業律師行辦理手續
物業轉讓涉及複雜的法律程序，必須委託律師行代為處理。律師的角色是確保業權轉讓合法及妥當，並保障買賣雙方的權益。一般來說，買賣雙方需要各自委託不同的律師。不過，假如雙方是近親關係（例如夫婦、父母子女、兄弟姊妹），則可以考慮共同委託同一位律師處理，這樣有機會節省一些律師費。
簽署正式物業轉讓契約
在委託律師後，律師會進行查冊，確保物業的業權清晰。然後，律師會根據雙方的共識草擬正式的物業轉讓契約（Assignment）。這份文件會詳細列明轉讓的條款、作價及成交日期等。雙方在清楚明白所有條款後，便會在律師的見證下簽署這份具法律效力的文件，正式啟動業權轉移的程序。
步驟四：繳付印花稅
繳付印花稅是整個物業轉名手續中，開支最大的一個部分。律師會根據稅務局對物業的估值，計算出應繳的印花稅金額，並協助你處理繳稅事宜。即使是近親轉讓，並且沒有實際金錢交易，稅務局依然會以物業的「市值」而非「成交價」作為計算基準。
解釋繳付印花稅的期限
根據法例規定，物業轉讓契約在簽署後，必須在30日內呈交予稅務局的印花稅署加蓋印花（即繳付印花稅）。逾期繳付將會面臨罰款，因此務必留意這個期限，而你的代表律師亦會提醒你準時處理。
步驟五：完成交易及於土地註冊處註冊新業權
在所有文件簽署妥當、印花稅亦已繳付後，就到達了最後的完成階段。律師會將已簽署及加蓋印花的轉讓契約，送交到土地註冊處進行註冊。一經註冊，物業的業權便正式轉移至新業主名下，整個物業轉名手續便告完成。新業主可以透過土地註冊處的紀錄，查閱到自己已成為該物業的合法擁有人。
完成物業轉名手續所需時間
在所有文件齊備，並且按揭申請順利批核的情況下，整個物業轉名流程一般需時約1.5至2個月。實際所需時間會因應個案的複雜性、銀行的審批速度以及雙方的配合程度而有所不同。
物業轉名慳錢方法與潛在風險
想減輕物業轉名收費，是人之常情。除了基本的印花稅同律師費，的確有一些進階操作可以幫您慳得更多。不過，這些方法並非全無風險。這部分會同您深入探討幾種常見的慳錢技巧，並且分析背後可能隱藏的成本與陷阱，讓您在規劃整個物業轉名手續及收費預算時，能夠作出最明智的決定。
慳錢方法一：善用銀行估價以降低印花稅
如何向多間銀行申請免費物業估價
由於物業轉名的印花稅是根據物業市值計算，所以取得一個較低的估價，就可以直接減輕稅務開支。要獲取估價，最直接的方法就是利用各大銀行的網上免費估價服務。
您可以到滙豐銀行、恒生銀行、中國銀行（香港）等主流銀行的網站，找到它們的物業估價工具。您只需要輸入物業的詳細地址，系統通常在幾分鐘內就會提供即時估價。建議您向最少三至五間銀行申請估價，因為不同銀行的估價模型有差異，得出的結果也會有所不同。這個過程完全免費，而且不代表您需要向該銀行申請任何服務，是一個零成本的資訊搜集步驟。
選擇最低估價作物業轉讓價的利弊分析
取得了多個估價報告後，選用最低的一個作為轉讓價，好處與壞處都相當明顯。
好處是能夠即時降低印花稅的支出。假設不同銀行的估價相差港幣三十萬元，若按3%的稅率計算，您就可以節省港幣九千元的印花稅，這是整個物業轉名費用中最實在的節省。
但是，壞處也不容忽視。接收物業的一方如果需要申請按揭，銀行批出的貸款額是基於成交價或估價（以較低者為準）。如果您選用了最低的估價作為成交價，按揭貸款的上限也會相應降低，有機會影響您的資金安排。而且，如果成交價遠低於市場普遍水平，稅務局仍然有權力重新評估物業市值，並追收印花稅差額。
慳錢方法二：夫婦轉名進階慳錢手續—延遲簽署轉讓契
對於夫婦之間「甩名」恢復首置身份，市場上有一個進階的操作方法，就是利用簽署臨時買賣合約與正式轉讓契之間的時間差。
此手續如何即時恢復首置身份
這個方法的操作是，夫婦雙方先就業權轉讓簽訂一份臨時買賣合約，並且在限期內繳付印花稅。根據稅務局的準則，首次置業的身份是以簽署臨約的日期為準。所以，「甩名」一方在簽署臨約及繳稅後，法律上已即時恢復首次置業者的身份。
之後，他便可以此身份去簽約購買新物業，並享受較低的第二標準稅率。而夫婦之間轉名的那份合約，可以刻意將正式成交日期（即簽署轉讓契的日子）定在較遠的將來，例如一年後。
潛在風險：對新購物業按揭成數及費用的影響
這個操作雖然巧妙，但是潛在的財務風險相當高。首先，在舊物業的轉讓契正式完成前，「甩名」一方在法律上仍然是舊按揭的債務人。當他為新購物業申請按揭時，銀行在計算其供款與入息比率（DSR）時，必須將舊按揭的供款計算在內，這會大幅削減其為新物業的借貸能力。
此外，由於他仍身負按揭，根據金管局指引，其新購物業的按揭成數一般需要被扣減一成，代表需要準備更多的首期資金。這項手續雖然能慳稅，卻可能增加置業的即時現金壓力。
潛在風險：認識「送贈契」的未來成本與陷阱
有些家庭成員轉名時，為了表達心意或簡化手續，會選擇以象徵式價錢甚至零作價轉讓，這便會構成「送贈契」，為物業的未來埋下極大隱患。
什麼是「送契樓」？成交價低於市價多少會被視為送贈？
當物業的轉讓不涉及實質金錢代價（Consideration），或者成交價遠遠低於當時的市場價值時，這份轉讓契據就會被視為「送贈契」（Deed of Gift），而該物業則被稱為「送契樓」。
法律上沒有一個絕對的百分比去界定何謂「遠低於市價」，但一般而言，若成交價比市場估價低兩成或以上，銀行及律師行便很可能將其定性為送贈。要強調的是，即使是送贈，稅務局依然會按物業的十足市值去徵收印花稅，所以此舉完全沒有節省稅款的作用。
法律風險：《破產條例》下的5年追溯期
「送契樓」最大的法律風險，源於香港的《破產條例》。條例規定，如果送出物業的一方（送贈人）在送贈後的五年內被頒令破產，破產管理署署長或債權人有權向法庭申請，將該次送贈宣告為無效。
法庭可以下令將物業的業權還原，用作償還送贈人的債務。這個長達五年的追溯期，是為了防止有人在破產前，透過送贈方式將資產轉移給親人以逃避債務。
未來成本：銀行按揭審批困難及轉售障礙
上述的法律風險，直接導致了「送契樓」在市場上的流通困難。因為業權在五年內存在被追討的不確定性，絕大部分銀行都會拒絕為「送契樓」承造按揭。
這意味著接收了物業的一方，在五年內既無法透過按揭套現，亦難以將物業出售。因為市場上絕大部分買家都需要申請按揭，他們無法為「送契樓」取得貸款，自然不會考慮購買。這使得「送契樓」在五年內幾乎只能售予現金買家，而現金買家通常會要求極大的價格折讓，對業主極為不利。這份未來的巨大成本，是規劃物業轉名費用時必須計算在內的一環。
物業轉名費用常見問題 (FAQ)
談到物業轉名收費，除了印花稅和律師費這些核心項目，大家心中總有些特殊情況的疑問。這裡我們整理了一些最常見的問題，希望用最清晰的方式，為你解答在不同物業轉名手續及收費上的細節。
遺產繼承物業轉名需要支付印花稅費用嗎？
這是一個好問題，答案是：不需要。透過遺囑或遺產繼承程序獲得物業，繼承人是無須繳付印花稅的。因為這類業權轉移在法律上不屬於買賣或送贈行為，而是因應前業主離世而產生的資產轉移，所以印花稅條例給予了豁免。
遺產繼承與一般物業轉名手續的分別
兩者最大的分別在於法律基礎和程序。一般的物業轉名，無論是買賣還是近親轉讓，都是基於一份「轉讓契約」（Deed of Assignment）或「送贈契」（Deed of Gift）。這是一份由雙方簽署的合約文件。
而遺產繼承的手續則完全不同，它依賴法庭的遺產承辦程序。繼承人首先要向高等法院申請「遺產承辦書」（Grant of Probate）或「遺產管理書」（Letters of Administration）。取得這份法庭文件後，再由遺產執行人簽署一份名為「承辦人轉讓同意書」（Assent）的法律文件，才能正式將物業業權轉移到繼承人名下，整個過程不涉及傳統的買賣合約。
遺產繼承物業的按揭處理
如果繼承的物業尚有按揭未供完，這筆債務也會成為遺產的一部分，由繼承人一併承擔。繼承人需要主動聯絡相關銀行，並提供遺產承辦文件。銀行會要求繼承人重新進行入息審查及壓力測試，確保新的供款人有足夠的還款能力。如果審批通過，繼承人就可以繼續供款；但如果未能通過，繼-承人便需要想辦法清還餘下的按揭貸款，例如透過其他資產支付，或者在必要時考慮出售物業。
近親物業轉名的定義：祖父母與孫子女的印花稅費用？
很多人直覺上會認為祖父母與孫子女屬於近親，但在計算印花稅費用時，稅務局的定義非常嚴格。一般情況下，祖父母將物業轉名給孫子女，會被視為「非近親」之間的轉讓。這意味著，這宗交易無法享受較低的第二標準稅率，而是需要按標準的從價印花稅稅率計算，如果孫子女已持有其他住宅物業，費用會更高。
稅務局對「近親」的界定
要享受較低的印花稅率，轉讓雙方的關係必須符合稅務局對「近親」（Close Relative）的清晰界定。這個範圍其實相當狹窄，只包括：
- 配偶
- 父母
- 子女
- 兄弟姊妹
這個定義是基於直接的血緣或婚姻關係。任何超出這個範圍的親屬，例如祖孫、叔侄、舅甥、表兄弟姊妹等，在稅務層面都不會被視為近親。所以，在規劃這類物業轉名手續及收費時，必須準確理解這個定義，才能正確預算相關的物業轉名費用。