2025年港府全面「撤辣」並放寬按揭政策，壓力測試亦暫停，置業門檻看似大幅降低。然而，想成功申請高成數按揭，「借盡9成」順利上車，仍需符合特定條件，當中更涉及按揭保險的複雜規則。究竟在新政策下，不同樓價的最高按揭成數如何計算？申請9成按揭有何要求？個人入息、物業樓齡及用途等因素又會如何影響最終批核的利率和年期？
本文將為你一文拆解2025年最新私樓按揭指引，由基本7成按揭，到如何透過按揭保險計劃借足9成，並深入剖析影響審批的五大關鍵因素。文中更附上即時計數機，助你30秒計出最高貸款額與每月供款，讓你精準規劃置業預算，避開常見陷阱。
2025最新政策：全面放寬後的私樓按揭成數、年期及壓力測試基準
談到最新的私樓按揭成數，2025年絕對是一個重要的分水嶺。香港金融管理局在2月底宣布了一系列逆周期措施的調整，直接簡化了過去多年來相對複雜的按揭申請門檻。這些變動主要圍繞三個核心：統一按揭成數上限、暫停壓力測試、以及放寬供款入息比率要求。了解這些新基準，對你規劃置業預算有非常直接的幫助。
核心變動：統一各類住宅物業按揭成數上限至70%
新政策最核心的變動，就是將銀行基本的私樓按揭成數上限，統一設定為70%。以往那套根據物業價值、用途、申請人身份而劃分不同成數的計算方式，現在變得非常直接。不論你打算購買哪一種類型的住宅物業，在不申請按揭保險的前提下，銀行最高可以提供的貸款額就是物業價值的七成。
不再區分物業價值、自住、投資或公司名義
這次調整的最大亮點是「一視同仁」。以往銀行在審批按揭時，需要考慮許多因素，例如樓價高於或低於1,000萬、物業是自住還是放租、甚至是用個人名義還是公司名義持有，這些都會影響最終的按揭成數。現在，這些區分全部取消。無論是價值800萬的單位，還是2,000萬的豪宅；不論是買來自住，還是打算出租投資，甚至是以公司名義購入，按揭成數上限都是一樣的70%。
首次置業與非首次置業看齊
同樣地，首次置業與非首次置業的界線也被打破。在舊制度下，非首次置業人士的按揭成數會被收緊。新政策實施後，即使你本身已經持有物業或正在供樓，再買入新物業時，申請的基本按揭成數上限也與首次置業人士看齊，同為70%。這對於計劃換樓或增加物業投資的買家來說，資金安排的彈性大了許多，考慮申請私樓二按的門檻也相對降低。
壓力測試暫停：對供款能力計算的實際影響
過去令不少準買家相當困擾的「壓力測試」，即模擬現行私樓按揭利率加2厘後，供款佔入息比率不可超過60%的要求，也正式暫停。這意味著銀行在評估你的供款能力時，不再需要計算這個額外的「假想」加息情境。這個改動直接降低了申請按揭的入息要求門檻，讓一些原本僅僅未能通過壓力測試的申請人，現在有機會成功獲批貸款。
現時僅需符合「供款與入息比率」(DSR) 不高於50%的要求
壓力測試暫停後，銀行衡量你還款能力的標準，主要只剩下一項：就是「供款與入息比率」（Debt-Servicing Ratio, DSR）。簡單來說，你每月的所有債務供款（包括新申請的按揭貸款、其他私人貸款、信用卡分期等）總額，不可以超過你每月總入息的50%。只要符合這個50%的基本要求，便滿足了還款能力的審批標準。
H44: 取消對持有多個按揭或擔保人身份的額外收緊要求
另一個重要的放寬，是取消了對持有多個按揭或擔任擔保人的額外限制。舊例下，如果申請人本身有未供完的按揭，或者正為他人的按揭做擔保，其DSR上限會由50%收緊至40%。現在這項收緊要求已經取消，不論你的按揭狀況如何，DSR上限一律都是50%，計算方法更為統一和簡單。
【新舊政策對比】按揭成數與DSR變化一覽表
為了讓你更清晰地看到這次變動的影響，我們整理了一個簡單的對比表。你可以直接比較在不同情況下，新舊政策對私樓按揭成數及供款與入息比率要求的具體分別，感受這次政策簡化的力度。
| 申請情況 | 舊政策 | 2025年2月28日後新政策 |
|---|---|---|
| 首次置業 (樓價1,000萬以下) | 按揭成數上限: 60% DSR上限: 50% 壓力測試: 需通過 |
按揭成數上限: 70% DSR上限: 50% 壓力測試: 暫停 |
| 首次置業 (樓價1,000萬以上) | 按揭成數上限: 50% DSR上限: 50% 壓力測試: 需通過 |
按揭成數上限: 70% DSR上限: 50% 壓力測試: 暫停 |
| 非首次置業 / 持有按揭 | 按揭成數上限: 50% DSR上限: 40% 壓力測試: 需通過 |
按揭成數上限: 70% DSR上限: 50% 壓力測試: 暫停 |
| 物業用作出租 | 按揭成數上限: 50% DSR上限: 40% 壓力測試: 需通過 |
按揭成數上限: 70% DSR上限: 50% 壓力測試: 暫停 |
突破7成上限：獲取高成數按揭的關鍵 — 按揭保險計劃全攻略
了解按揭保險：銀行為何能批出9成按揭？
想將私樓按揭成數提升至七成以上，關鍵就在於善用香港按揭證券有限公司（HKMC）推出的「按揭保險計劃」。這個計劃是置業人士申請高成數按揭，例如八成甚至九成貸款的唯一途徑。簡單來說，它像一道橋樑，連接了置業人士對低首期的需求與銀行審慎的風險管理。
計劃目的與運作機制（保障對象為銀行）
首先要理解一個核心概念，按揭保險計劃的保障對象是銀行，而不是置業人士。它的運作機制是這樣的：當銀行批出一個高於常規上限（例如七成）的按揭貸款時，按揭保險公司會為銀行承擔那「額外」部分的信貸風險。萬一將來借款人無法償還貸款，物業被銀行收回出售後仍然不足以抵債，保險公司就會向銀行賠償差額損失。正因為銀行的風險被大大降低，它們才願意批出高達九成的按揭貸款。
對置業人士的好處：大幅降低首期門檻
對置業人士來說，計劃最直接的好處，就是大幅降低了置業的首期門檻。舉一個簡單例子，購買一個價值1,000萬的單位，若按照銀行基本的七成按揭上限，你需要準備300萬首期。但是，如果透過按揭保險計劃成功申請九成按揭，首期支出就立即降至100萬，讓你的置業夢想更容易實現。
最新按揭保險計劃下的樓價與按揭成數階梯詳解
按揭保險計劃並非適用於所有樓價的物業，它設有一個清晰的階梯制度，不同樓價對應不同的最高按揭成數：
樓價1,000萬或以下：最高可申請90%按揭
如果你的心儀物業樓價在1,000萬或以下，在符合所有資格的情況下，最高可以向銀行申請九成按揭貸款。
樓價1,000萬至1,125萬：最高可借80%-90%（貸款上限900萬）
對於樓價介乎1,000萬至1,125萬之間的物業，按揭成數是一個浮動區間，最高可達九成，但是貸款總額設有900萬的上限。換言之，實際可借的成數會隨著樓價上升而稍微下降。
樓價1,125萬至1,500萬：最高可申請80%按揭
當樓價進入1,125萬至1,500萬的區間，最高按揭成數則會降至八成。
樓價1,500萬至3,000萬：最高可申請70%按揭
對於更高價值的物業，按揭保險計劃的適用範圍會進一步收窄，最高按揭成數與銀行基本規定的七成看齊。
申請高成數按揭保險的兩大核心條件
要成功申請到最高九成的按揭，除了物業樓價要符合要求，申請人自身亦必須通過兩大核心條件的審核：
申請人必須為首次置業人士
「首次置業」的定義非常嚴格，是指申請人在申請按揭保險時，並未持有任何香港的住宅物業。這意味著你不能同時擁有其他物業，也不涉及私樓二按等情況。
申請人必須為固定受薪人士
申請人的入息性質亦是關鍵。要申請九成按揭，申請人必須是固定受薪人士，即有穩定月薪收入。如果你的收入主要來自佣金、花紅或自僱，即使入息水平達標，一般最高也只能申請到八成按揭。
按揭保費的計算與支付方式（一次性付清 vs 每年支付）
使用按揭保險計劃需要支付一筆保費，費用會根據貸款額、按揭成數及私樓按揭年期而有所不同。支付保費主要有兩種方式：
一種是「一次性付清」，你可以選擇在承造按揭時一次過支付所有保費。這種方式的好處是，保費金額可以加進總貸款額之中，與本金一同分期償還，無需動用額外現金。如果在指定年期內（通常為三年）提早還清按揭，更有機會獲得部分保費退還。
另一種是「每年支付」，即每年續保並支付當年的保費。這種方式前期現金支出較少，但是長遠來看總保費成本或會較高，而且提早還款亦沒有保費退還的安排。你可以根據自己的財務狀況和置業計劃，選擇最合適的支付方式。
【獨家決策工具】30秒即時計出你的最高按揭成數與每月供款
想準確計算自己的私樓按揭成數，又不想被繁複的公式和政策細節困擾？我們明白規劃置業預算需要清晰的數據，因此特別設計了這個簡單直接的按揭計算機。你只需要花30秒，就能即時掌握自己的貸款能力和供款預算，為你的置業之路提供一個實在的參考起點。
如何使用我們的按揭計算機
整個過程非常直接，只需要簡單輸入幾個關鍵數字，就能獲得專屬於你的評估結果。
輸入樓價、每月收入、現有按揭狀況
首先，你需要輸入心儀物業的大約樓價。然後，填寫你的每月固定收入。最後，選擇你目前是否有其他按揭在身。這幾個基本資料是銀行評估你還款能力的核心，也是計算出最貼近你實際情況的按揭成數與貸款額的基礎。
即時獲取個人化結果：最高貸款額、建議首期、預估按揭利率及每月供款
提交資料後，計算機會立即為你分析並顯示一系列清晰的結果。當中包括你可以獲取的最高貸款總額、建議你需要準備的首期金額、參考市場數據得出的預估私樓按揭利率，以及最重要的每月供款金額。所有置業預算中最關鍵的數字，都能一目了然。
解讀計算結果以規劃你的置業預算
計算結果不只是一堆數字，更是你置業藍圖的起點。你可以利用「最高貸款額」來鎖定自己能夠負擔的樓盤範圍。而「每月供款」這個數字，則直接關係到你未來的生活質素，幫助你評估置業後每月的現金流狀況。你也可以嘗試輸入不同的樓價或調整私樓按揭年期，模擬各種情況下的供款壓力，讓你的置業決策建基於穩健的財務規劃之上。
五大關鍵因素：全面剖析影響你按揭成數、年期及利率的細節
了解最新的按揭政策只是第一步，實際申請時，銀行審批你的私樓按揭成數、私樓按揭年期及私樓按揭利率，其實取決於多個環環相扣的個人化因素。正所謂「知己知彼」，深入了解這五大關鍵因素，就能讓你更準確地規劃置業預算，避免在申請過程中遇到意料之外的阻礙。
因素一：申請人入息狀況與信貸紀錄
申請人的還款能力是銀行審批按揭的核心，你的收入性質與穩定性，以及過去的信貸紀錄，都直接決定了銀行對你的信任度。
固定收入人士（月薪、花紅計算方法）
如果你是每月有固定薪金的「打工仔」，銀行在計算入息時會相對直接。基本上，銀行會以你的底薪作為主要計算基礎。至於花紅或雙糧，普遍銀行會將過去兩年的平均金額計算在內，但通常設有上限，例如不能超過月薪的若干倍數，或直接將其總額除以12個月，再加到月薪上。清晰的糧單、稅單和銀行月結單是證明入息的最佳文件。
非固定收入／自僱人士（最高8成按揭及佣金計算）
對於收入非固定（例如以佣金為主）或自僱人士，銀行的審批會比較審慎。你需要提供更長時間的入息證明，例如最少6個月的佣金紀錄、公司財務報表或利得稅單。銀行會計算這段時間內的平均收入，並可能會在計算上打一些折扣。值得留意的是，透過按揭保險計劃申請高成數按揭時，非固定收入人士的按揭成數上限一般為80%，較固定收入人士的90%為低。
收入非來自香港的特別注意事項
如果你的主要收入來源並非香港，銀行審批時會考慮匯率波動及地區風險等因素。部分銀行可能會將你的海外入息打個折扣（例如8折或9折）才進行計算。你需要提供當地的稅單、僱傭合約及薪金入賬紀錄，並可能需要提供文件證明你與香港有緊密聯繫，例如有直系親屬在港居住。
信貸評級(TU)對按揭利率的影響
環聯（TransUnion）提供的信貸報告（俗稱TU）是銀行評估你信貸風險的重要依據。一個良好的信貸評級（A至C級）不單是成功申請按揭的入場券，更有機會讓你獲得較優惠的私樓按揭利率和現金回贈。相反，如果評級欠佳，例如有遲還款紀錄，銀行可能會提高你的按揭利率，甚至拒絕你的申請。
因素二：申請人身份與背景
你的置業身份、家庭狀況，甚至是持有物業的方式，都會影響最終的審批結果。
首次置業 vs 換樓客（先買後賣 vs 先賣後買）
「首次置業」身份是申請高成數按揭保險的關鍵。對於換樓客而言，操作方式會帶來截然不同的結果。「先賣後買」是指在簽署新物業的正式買賣合約前，已成功出售並完成舊有物業的轉讓契約，這樣你便能恢復首次置業身份，申請最高9成按揭。而「先買後賣」則意味著你在買入新物業時仍持有舊物業，會被視為非首次置業，無法申請9成按揭。
擔保人的角色與影響（視乎擔保人自身有否按揭）
當申請人的入息不足以通過壓力測試時，增加擔保人是常見的做法。不過，擔保人的財務狀況同樣會被納入計算。如果擔保人本身沒有任何按揭在身，可以有效地合併入息；但若擔保人自己亦有未供完的按揭，銀行在計算供款與入息比率時，會將兩筆按揭的供款一併計算，審批標準會更加嚴格。
以公司名義持有物業的按揭限制
雖然以公司名義買樓可以帶來一些稅務或資產隔離的好處，但在按揭申請上限制較多。不論物業價值多少，以有限公司名義持有的住宅物業，最高按揭成數上限劃一為70%，並且不能申請按揭保險計劃。
因素三：物業種類與樓齡
你選購物業的類型、樓齡和買賣條款，同樣是銀行評估風險時的重要考慮。
一手樓（樓花）按揭的特別規定與放寬
購買發展商推出的一手樓（特別是樓花），按揭安排有時會較二手樓靈活。部分發展商會聯合銀行提供特別的按揭計劃。過往按揭保險計劃對樓花期較長的物業有較多限制，但近年政策已有所放寬，讓採用「即供付款」的買家也能申請高成數按揭，不過具體細則仍需視乎個別樓盤與按保公司的最新公佈。
二手樓樓齡對最長按揭年期的影響
二手樓的樓齡是決定最長私樓按揭年期的關鍵。銀行普遍會用一個簡單的公式計算，例如「75減樓齡」或「80減樓齡」。假設銀行採用「75減」，而你購入的單位樓齡已達50年，那麼最長的還款年期就只有25年（75 – 50 = 25）。年期縮短意味著每月供款額會增加，直接影響你的供款與入息比率計算。
發展商回贈如何影響實際按揭成數（淨樓價計算）
購買一手樓時，發展商提供的各種現金回贈非常吸引。不過，銀行在計算按揭貸款額時，會先從合約樓價中扣除所有回贈（例如現金回贈、印花稅補貼等），以「淨樓價」作為基礎。這意味著你最終獲得的貸款額可能會比預期少，你需要準備更多首期資金去填補差額。
因素四：物業用途（自住 vs 出租）
物業的用途直接影響其風險水平，因此銀行對自住和出租物業的按揭成數有明確區分。
出租物業的最高按揭成數上限
如果物業計劃用作出租或投資，銀行提供的最高按揭成數為70%。出租物業不能申請按揭保險計劃以獲取更高的按揭成數。這項規定旨在控制投資市場的信貸風險。
自住物業轉出租的銀行申報程序與要求
若你原先申請自住按揭的物業打算轉為出租，必須先向承按銀行申報並取得書面同意。銀行會重新評估你的按揭，並將按揭成數降至當時估值的70%。如果你的物業持有高成數按揭保險，更需要先「甩按保」，通常是透過轉按來清還原有貸款，否則便可能違反按揭及保險條款。
因素五：銀行內部審批與經濟環境
最後，銀行的取態和宏觀經濟環境，是決定你按揭條款的最後一道關卡。
不同銀行的估價與批核差異
即使是同一個單位，不同銀行給出的估價也可能存在差異。當銀行估價低於你的成交價時，便會出現「估價不足」的情況，銀行會以較低的估價計算貸款額，你需要額外資金完成交易。此外，不同銀行對風險的取態各異，對非固定收入或特定行業的申請人，批核標準也可能不同，貨比三家是申請按揭的常識。若資金缺口不大，部分買家會考慮申請私樓二按作應急。
最優惠利率(P)與香港銀行同業拆息(H)對按揭利率的影響
香港的私樓按揭利率主要分為「P按」和「H按」兩種。「P按」基於最優惠利率（Prime Rate），息率較穩定；「H按」則基於香港銀行同業拆息（HIBOR），息率波動較大，但通常設有封頂利率（Cap Rate），以P按的某個水平為上限。加息或減息週期等宏觀經濟環境，會直接影響P和H的走勢，從而決定你未來每月供款的金額。
私樓轉按全攻略：套現、慳息與按揭保險限制
轉按是什麼？為何要轉按？
當你考慮調整現有的私樓按揭成數或條款時，「轉按」便是一個重要的選項。轉按，簡單來說，就是將現有的物業按揭由一間銀行（A銀行）轉移到另一間銀行（B銀行）。不少業主在過了按揭合約的罰息期後，都會積極考慮這個選項。因為轉按通常帶來三大實際好處：賺取現金回贈、減低按揭利率以節省利息開支，以及加按套現以獲取額外資金。接下來，我們就逐一拆解這些轉按的誘因。
目的一：賺取現金回贈與轉介獎賞
銀行之間的按揭業務競爭相當激烈。為了吸引新客戶，新承造按揭的銀行通常會提供一筆可觀的現金回贈，金額一般按貸款額的某個百分比計算。這筆回贈可以直接用作抵銷律師費等轉按過程中的開支，變相降低了轉換成本。如果經由按揭轉介公司處理申請，更有機會獲得額外的轉介獎賞，讓你賺取雙重獎賞。
目的二：減低按揭利率節省利息
市場上的私樓按揭利率並非一成不變。你當初申請按揭時所享有的最優惠利率計劃，經過幾年後可能已經不再是市場上最好的選擇。透過轉按，你可以把握市場利率下調的時機，或者轉投提供更低利率的銀行。即使私樓按揭利率只是零點幾個百分點的差距，在長達數十年的私樓按揭年期中，累積節省的利息總額也可以相當可觀。
目的三：加按套現獲取流動資金
當物業的價值上升後，其最新估值與剩餘的按揭貸款額之間便會產生一個淨值空間。透過轉按，業主可以向新銀行申請一筆以物業最新估值計算的貸款，用來償還舊有貸款後，多出來的部分便可以作為現金提取，這就是「加按套現」。這筆資金的用途非常靈活，可以用於個人投資、子女教育或生意周轉，是一種常見的理財方法，其性質與申請私樓二按有所不同。
轉按的按揭成數、年期及利率計算
進行轉按時，私樓按揭成數的計算基準是物業的「最新估值」。在一般情況下，最高的按揭成數為70%。舉例來說，如果你的物業最新估值為800萬元，而舊有按揭尚餘300萬元，轉按時最高可借取560萬元（800萬 x 70%），償還舊貸款後便可套現260萬元。至於私樓按揭年期，最長同樣可達30年，但仍需符合銀行對「借款人年齡」及「物業樓齡」的審批上限。而私樓按揭利率則會按照申請轉按當時的市場水平以及申請人的信貸狀況而定。
帶按揭保險的物業轉按限制與注意事項
如果你的物業本身正由按揭保險計劃承保（即當初借取了高成數按揭），轉按時便會遇到較多限制。按揭保險一般不能直接由A銀行轉移至B銀行。因此，業主若要轉按，通常需要先「甩走」按揭保險，這意味著新的按揭貸款額必須降至物業最新估值的70%或以下。如果物業升值幅度不足，或者尚餘貸款額仍然高於估值的七成，業主可能需要準備額外資金去填補差額，才能順利完成轉按。在考慮為這類物業轉按前，必須先清楚計算相關數額。
特殊物業按揭須知：村屋、唐樓及其他類型【附圖表】
除了常見的大型屋苑，香港還有村屋、唐樓等不同類型的物業選擇。在考慮這些物業時，了解它們的私樓按揭成數和審批標準十分重要，因為銀行對這類物業的看法與標準私樓有所不同，審批準則和條款也會有差異。
各類物業按揭成數及年期速查表
為了方便大家快速比較，我們整理了以下圖表，讓你一眼看清各類物業在按揭上的主要分別。
| 物業類型 | 最高按揭成數（經按揭保險） | 最長按揭年期計算基準 |
|---|---|---|
| 一般私人住宅 | 90% | 人齡：75減申請人年齡 樓齡：75減物業樓齡 |
| 村屋 | 85% | 人齡：75減申請人年齡 樓齡：55減物業樓齡 |
| 唐樓 | 70% (按保個案審批) | 人齡：75減申請人年齡 樓齡：75減物業樓齡 |
註：最終年期以人齡、樓齡及30年上限，三者中的最低者為準。
村屋按揭的特殊審批與限制
村屋的業權和地理位置相對複雜，例如可能涉及補地價、路權等問題，所以銀行在審批按揭時會比較審慎。
按揭成數上限（最高85%）
一般情況下，村屋的基本按揭成數與私樓看齊，最高為七成。如果想申請更高成數的按揭，可以透過按揭保險計劃，將按揭成數提升至最高八成半。這個上限比一般私樓的九成稍低，反映了銀行對村屋風險的考慮。
最長按揭年期計算（一般以55年減樓齡）
村屋的私樓按揭年期計算方法比較特別。銀行普遍採用「55減樓齡」作為計算基準。舉例來說，如果一間村屋的樓齡是20年，那麼最長的還款年期就是35年（55-20），但由於最長供款期上限為30年，所以最終會以30年為準。如果樓齡達到30年，最長還款期便會縮短至25年（55-30）。
唐樓按揭的特殊審批與限制
唐樓的主要考慮因素是樓齡。由於大部分唐樓的樓齡偏高，結構和保養狀況是銀行審批按揭時的最大考慮點，這直接影響其按揭成數和年期。
按揭成數上限（最高70%）
唐樓的最高按揭成數一般為七成。雖然理論上可以申請按揭保險，但由於樓齡高，成功獲批的個案不多。所以，計劃購買唐樓的話，最好預備較充裕的首期資金，以樓價的三成為目標。
最長按揭年期計算（一般以75年減樓齡）
唐樓的按揭年期計算公式相對寬鬆，與一般私樓一樣，通常採用「75減樓齡」作為基準。例如，一個樓齡40年的唐樓單位，最長按揭年期可達35年（75-40），但同樣受制於30年的上限，所以最終批核的年期為30年。如果樓齡是50年，最長年期就會縮短至25年（75-50）。
【實戰避險】申請高成數按揭的流程與常見陷阱
清楚了解最新的私樓按揭成數只是第一步，實際申請過程中的流程與細節，才是決定您能否順利上會的關鍵。許多置業人士正是在申請環節中遇到預期之外的狀況，影響了整個置業大計。接下來，讓我們像朋友一樣，一步步拆解整個按揭申請流程，並且點出幾個最常見的陷阱，助您避開不必要的麻煩。
申請按揭的完整流程四部曲（附流程圖）
整個按揭申請過程，由尋找物業到完成交易，大致可以分為四個核心步驟。只要掌握好每個階段的重點，整個過程便會變得清晰而順暢。
步驟一：尋找物業與按揭預先批核
在您開始四處睇樓、尋找心儀單位的時候，其實已經可以同步進行一項非常重要的準備工作：按揭預先批核。您可以向銀行提供初步的入息及財務資料，讓銀行預先評估您大概可以獲批的貸款額、私樓按揭利率及私樓按揭年期。這樣做的好處是，當您遇到合適的單位時，心中已有明確的預算，可以更有信心地出價及簽約，避免因日後按揭批核不理想而陷入困境。
步驟二：簽署臨約及正式向銀行申請
當您選定物業並與賣方簽訂臨時買賣合約後，便需要立即帶齊所需文件，正式向銀行提交按揭申請。這些文件通常包括您的身份證明、臨時買賣合約、以及最近三至六個月的入息證明（例如糧單、稅單及銀行月結單等）。建議可以同時向兩至三間銀行申請，以比較不同銀行提供的條款及作為後備方案。
步驟三：銀行及按保公司同步審批
如果您申請的是高於七成的高成數按揭，銀行在進行內部審批的同時，會將您的個案轉交至按揭保險公司（例如香港按證保險有限公司）作同步審批。銀行主要審核您的還款能力及信貸紀錄，而按揭保險公司則會評估承保這次高成數貸款的風險。兩個機構的審批是同步進行的，兩者都批核後，您的按揭申請才算成功。
步驟四：簽署貸款文件及完成交易
按揭成功批核後，銀行會發出一封正式的「貸款確認信」(Facility Letter)，當中會列明所有貸款的詳細條款。您的代表律師會處理後續的法律文件，您需要親身到律師樓簽署正式的按揭契據。在物業成交當日，銀行會將貸款額直接發放給賣方的代表律師，整個交易便告完成，您亦正式成為業主。
陷阱一：估價不足的處理方法與二按考慮
「估價不足」是二手樓交易中最常見的按揭陷阱。它的意思是，銀行對物業的估價，低於您與賣方議定的成交價。由於銀行會以「成交價」與「估價」中的較低者作為計算貸款額的基礎，估價不足意味著您最終獲批的貸款額會減少，您需要準備更多首期資金去填補差額。
處理方法有幾個：首先，可以嘗試與賣方磋商，看看能否調低成交價。其次，您可以嘗試向其他銀行申請，因為不同銀行的估價或有輕微差異。如果資金缺口仍然存在，部分人會考慮申請私樓二按。二按是由財務公司提供的額外貸款，用以填補首期差額，但必須注意，私樓二按的利率遠高於銀行的一按，會大幅加重您的每月供款負擔，申請前必須審慎評估自身的還款能力。
陷阱二：換樓客「先買後賣」的時間線管理失誤
對於「先買後賣」的換樓客來說，時間線的掌握是成敗的關鍵。許多人誤以為，只要簽了賣出舊居的臨時合約，自己便恢復了「首次置業」的身份，可以用新政策申請較高的按揭成數。
這是一個嚴重的誤解。在銀行的定義中，您必須要完成舊有物業的「轉讓契約」(Assignment)，即正式完成交易及交樓，才算真正沽出物業。如果您在申請新物業按揭時，舊物業的交易尚未完成，銀行仍會視您為持有多於一個物業的業主，按揭成數將會被收緊。這可能導致您在新居的按揭上出現資金缺口，打亂全盤計劃。因此，換樓客必須與地產代理及律師緊密合作，精準計算好「賣出」與「買入」兩宗交易的成交日期。
案例分析：自僱人士如何準備文件以獲取最優惠按揭
自僱人士或公司老闆的收入普遍被銀行視為非固定收入，因此在申請按揭時需要更充足的準備。銀行最重視的是申請人是否有一個穩定且具備證明的收入來源。
要成功獲取最優惠的按揭，自僱人士應準備以下文件：
1. 稅務文件： 過去最少兩年的個人物業稅及公司利得稅單，這是最具說服力的收入證明。
2. 公司財務報表： 經由會計師審核的財務報告會更具公信力。
3. 銀行戶口紀錄： 提供過去最少六個月的個人及公司銀行月結單，清晰顯示業務的現金流及穩定收入。
4. 商業登記證 及公司註冊文件。
5. 業務證明： 例如與客戶簽訂的服務合約、發票紀錄等，以輔助證明業務的持續性。
只要文件準備充足，清晰地向銀行證明您擁有穩健的業務及還款能力，即使是自僱人士，同樣有機會獲批理想的按揭成數及條款。
關於私樓按揭的常見問題 (FAQ)
買樓是人生大事，申請按揭的過程自然會遇到不少疑問。以下我們整理了幾個關於私樓按揭成數的常見問題，希望可以為你提供清晰的解答。
Q1: 我已是家人按揭的擔保人，自己買樓的按揭成數會如何計算？
這確實是很多人關心的情況。根據過往的規定，如果擔保人本身已有按揭在身，自己再申請按揭時，其供款與入息比率及按揭成數上限都需要下調。
不過，在2025年2月底金管局放寬按揭政策後，這項針對擔保人身份的收緊要求已經暫停。換句話說，即使你正為家人的物業做擔保，當你為自己置業申請按揭時，你的私樓按揭成數與供款能力審查基準，將會與沒有擔保在身的人士看齊。銀行會以標準的50%「供款與入息比率」上限來審批你的申請，而不會再額外扣減你的最高貸款額。
Q2: 自住物業想轉為出租，銀行會否降低按揭成數（Call Loan）？
將自住物業轉為出租，必須先通知承造按揭的銀行並且取得其書面同意。因為物業用途的改變，會直接影響按揭條款。
銀行會重新評估你的按揭申請。出租物業的最高私樓按揭成數上限為70%。銀行會以物業「當時的最新估值」來計算新的貸款上限。舉個例子，如果你的物業現時估值為600萬港元，銀行最多只會批出420萬港元的貸款。假如你當時的按揭餘額高於420萬，你就需要補回當中的差額。只要處理得當，銀行一般不會立即要求你全數償還貸款（Call Loan），而是會與你商討一個新的還款方案。
Q3: 銀行如何計算我的花紅和佣金作入息審查？
銀行在計算非固定收入時，會以審慎的態度評估其穩定性。
對於花紅（Bonus），銀行通常會要求申請人提供過去兩年的工作及收入證明，例如稅單或公司發出的花紅通知書，然後計算出一個平均數作為每月收入的一部分。如果某年的花紅金額特別高，銀行可能會在計算時作出調整。
至於佣金（Commission），銀行會視之為非固定收入。一般而言，銀行會要求申請人提供最近6個月的糧單及銀行月結單，以計算出平均每月佣金收入。為了證明收入的穩定性，準備更長時間的紀錄，例如過去一至兩年的稅單，會對審批有正面幫助。
Q4: 持有按揭保險的物業在什麼情況下可以合法出租？
原則上，所有經按揭保險計劃承造高成數按揭的物業，都必須用作自住。在未經按揭保險公司同意下將物業出租，屬於違反按揭協議的行為。
不過，按揭保險公司近年提供了一個彈性安排。在一些特定情況下，業主可以提出申請，將單位合法出租。這些情況通常涉及家庭或個人狀況的重大改變，例如因家庭成員增加（如新生嬰兒）導致居住空間不足，或者因失業等原因面臨經濟困難。業主需要向按揭保險公司提交正式申請及相關證明文件，獲批後才能將物業出租。申請獲批後亦有嚴格限制，例如業主在出租期間不能持有其他本地住宅物業。