辛辛苦苦供滿物業按揭，終於從銀行手上贖回樓契，本應是值得慶賀的人生里程碑，但隨之而來的，是一項極其重要的責任：如何妥善保管這份厚厚的法律文件？千萬不要低估樓契保管的重要性，一旦因火災、盜竊或意外遺失，您的貴重物業隨時可能淪為價值大跌、難以出售或再按揭的「無契樓」。為此，我們為您全面剖析及比較五大樓契保存方法，從家中自保、銀行保險箱、律師樓，到銀行專業存契服務，甚至是專家推薦的理財技巧，助您根據自身需要與風險承受能力，作出最明智的決策，確保這份證明業權的關鍵文件萬無一失。
什麼是樓契？為何專業的樓契保存是業主的首要任務？
當你付清最後一期按揭，心情固然興奮，但接下來的樓契保管工作，絕對是保障你資產價值的首要任務。很多人以為樓契只是一份文件，其實它是一整套記錄著物業「身世」的法律文件，重要性遠超想像。妥善的樓契保存，是每位業主必須認真對待的課題。
釐清概念：樓契、買賣合約與業權的法律關係
在深入探討保存方法之前，我們先要清晰理解幾個關鍵概念，特別是樓契與買賣合約的分別。這兩者經常被混淆，但在法律層面上，它們的作用截然不同。
樓契 (Deed of Assignment) 的法律定義與作用
樓契，正式名稱為「轉讓契」（Deed of Assignment），是唯一一份能正式將物業業權（Ownership）由賣方轉移至買方的法律契約。當你簽署了這份文件，並在土地註冊處完成註冊後，你才算是在法律上真正擁有這個物業。它是一份終局性的業權證明，是未來進行任何買賣、轉名或按揭的基礎。
買賣合約 (Sale and Purchase Agreement) 的局限性
買賣合約，不論是臨時或正式合約，其法律作用只是確立買賣雙方就交易達成的協議。它列明了物業資料、成交價、付款方式等條款，證明買方擁有「購買該物業的權利」，而賣方有「出售該物業的義務」。它只是整個交易過程中的一個步驟，並不能夠用來證明你已經是業主。
引用《物業轉易及財產條例》：契約形式的絕對必要性
香港法律對此有明確規定。根據《物業轉易及財產條例》（第219章）第4條，任何關於土地法定產業權的設立、終結或處置，都必須以「契約」（Deed）的形式訂立，否則在法律上無效。這條文確立了樓契的絕對法律地位，單憑一份買賣合約，是無法完成業權轉移的。
一份完整的樓契包含哪些關鍵文件？
一份完整的樓契並非單一文件，而是一疊厚厚的歷史檔案，記錄了物業從落成至今的所有重要資訊。這也解釋了為何樓契保存需要特別謹慎。
核心文件清單：入伙紙、地契、大廈公契、歷來買賣合約等
一份完整的樓契通常包括但不限於以下文件：
* 政府地契（Government Lease / Conditions of Grant）： 列明政府批地的年期和條款。
* 入伙紙（Occupation Permit）： 證明樓宇結構安全，可以合法佔用。
* 大廈公契（Deed of Mutual Covenant）： 訂明大廈內所有業主的權利和責任。
* 歷來的轉讓契及買賣合約： 追溯物業過去所有的交易記錄，形成一條完整的業權鏈（Chain of Title）。
* 圖則（Floor Plan）： 物業的建築圖則。
* 授權書（Power of Attorney）： 如過去有業主曾授權他人處理交易，相關文件亦會包括在內。
樓契的體積：為何舊樓樓契可能多達數箱？
樓契的體積與物業的樓齡和轉手次數成正比。新建成的一手樓，樓契可能相對簡單。但對於一間樓齡幾十年的舊樓，如果中間經歷過十多次轉手，每一次交易的合約和轉讓契都會疊加進去。因此，一份舊樓的樓契文件多達數個文件箱，是十分常見的情況。
為何不當的樓契保存方式會引致嚴重後果？
了解樓契的重要性後，就自然明白不當保存的風險有多大。遺失或損毀樓契，後果並非只是補領文件那麼簡單，而是會直接動搖你的資產價值。
對物業價值的直接衝擊
一旦遺失樓契正本，物業在市場上就會被稱為「無契樓」。即使你透過律師宣誓，成功補領到一份核證副本（Certified True Copy），物業的業權在法律上亦會被視為存在瑕疵。在買家心中，這代表著不確定性和潛在風險，因此物業價值可能會被大幅壓低，跌幅甚至可高達兩至三成。
對未來出售及按揭申請的致命影響
最大的問題在於融資。銀行對於「無契樓」的按揭審批極為審慎，甚至會直接拒絕。因為核證副本始終無法完全取代正本，銀行難以百分百確定業權的完整性。這就意味著，未來的買家很可能需要以全現金（Full Pay）方式購入，大大收窄了潛在買家的範圍，令物業極難出售。這對你的資產流通性，造成了致命的打擊。
供滿樓第一步：由銀行贖回樓契的完整流程與注意事項
在思考如何進行長遠的樓契保管，以及尋找最穩妥的樓契保存方法之前，首要任務是從銀行順利取回這份證明物業完整業權的核心文件。終於供滿物業按揭是一件值得高興的事，但贖回樓契的程序並非自動發生，需要由業主主動跟進。以下將會一步步拆解整個流程，讓你清楚了解每個環節。
贖回樓契程序的詳細步驟拆解
第一步：主動聯絡銀行，啟動贖契流程
當按揭貸款即將全數清還，或者已經還清時，業主需要主動聯絡承按銀行。你可以告知銀行職員你打算辦理贖契手續。銀行收到你的指示後，便會正式啟動內部程序，準備相關文件。雖然部分銀行會在按揭完結前寄出通知信，但主動聯絡可以確保整個過程不會延誤。
第二步：委託律師行處理贖契文件
贖契是一項嚴謹的法律程序，所以必須委託律師行代為處理，業主無法自行辦理。你需要注意的是，銀行通常有一份認可的律師行名單（Approved List）。因此，你必須選擇名單上的律師行來處理贖契事宜。選定律師行後，他們便會代表你與銀行接洽，處理所有法律文件。
第三步：簽署解除押記（Discharge）等法律文件
律師行在收到你的委託和銀行的文件後，會準備一份名為「解除按揭贖回契據」（Discharge of a Charge）的法律文件。然後，律師行會通知你親身前往簽署。這份文件的作用是向土地註冊處證明，你的物業按揭貸款已經完全還清，銀行同意解除對該物業的押記權。
第四步：於土地註冊處註銷按揭記錄並取回樓契正本
在你簽署文件之後，律師會將「解除按揭贖回契據」提交到土地註冊處進行註冊。這個步驟的目的是正式在政府記錄上註銷銀行的按揭押記。當土地註冊處完成註冊程序後，律師便會從銀行取回你物業的整份樓契正本。最後，律師行會通知你前往領取，你的物業亦正式成為「現契樓」。
贖回樓契所需的時間與費用預算
一般處理時長：約三至四個月
整個贖契過程並非即時完成。因為它牽涉到業主、銀行、律師行和土地註冊處之間的文件往來與審批程序。所以，由你聯絡銀行開始，到最終從律師行取回樓契正本，一般預計需要三至四個月的時間。
律師費用參考：約港幣$2,000 – $3,000
在費用方面，委託律師行處理贖契的費用相對固定。目前市場上的收費大約是港幣$2,000至$3,000。這個費用通常已包括所有法律文件的草擬、處理以及向土地註冊處登記的費用。但為穩妥起見，建議你在正式委託前，先向律師行確認最終的收費詳情。
五大樓契保存與保管方法全方位比較：優劣、成本與安全評級
當你辛辛苦苦供滿樓，從銀行贖回那份厚重的樓契後，妥善的樓契保管便成為首要任務。選擇一個穩妥的樓契保存方法，重要性絕對不亞於物業投資本身。不同的存放方式，在安全性、成本與便利性上各有取捨。我們為你深入剖析市面上五種主流的方法，助你作出最明智的決定。
方法一：家中自行保存
優點：零成本、隨時取用
最直接的方法，莫過於將樓契帶回家自行保管。這個選項最大的好處是完全免費，而且你可以隨時取閱文件，無需預約或支付任何費用，擁有百分百的自主權。
致命缺點：火災、水浸、蟲蛀、盜竊或遺失風險
然而，這個看似最簡單的選項，其實暗藏極高風險。家居環境存在太多不可預測的變數，一場火災、水浸，甚至只是潮濕天氣引來的蟲蛀，都可能對紙本文件造成無法挽回的損害。假如不幸遇上盜竊，或在搬遷、大掃除時不慎遺失，樓契便可能一瞬之間化為烏有。
安全評級：★☆☆☆☆ (極高風險)
方法二：銀行保險箱
優點：高安全性、私隱度高
銀行保險箱一向是大眾心目中存放貴重物品的穩妥之選。銀行設有專業的保安系統、防火防水設備及恆溫恆濕環境，能為你的樓契提供極高的物理安全保障，私隱度亦高。
缺點：供應嚴重不足、輪候時間長、未必能容納厚重樓契
現實情況是，銀行保險箱供應長期嚴重不足，輪候名單動輒數年，未必能解決你的即時需要。此外，假如你的物業樓齡較高，歷經多次轉手，整份樓契的體積可能相當龐大，未必所有尺寸的保險箱都能容納。
預計成本：年費約港幣$1,500 – $2,500
安全評級：★★★★☆ (非常安全，但有實用限制)
方法三：律師樓存放
優點：贖契後無縫交接，短期方便
剛剛辦妥贖契手續，順理成章將樓契暫存在律師樓，聽起來十分方便。這免卻了你即時尋找存放地點的煩惱，特別適合需要短期過渡的業主。
缺點：非長久之計、或存於外部貨倉、律師行營運風險
但這絕非長久之計。律師樓的核心業務是處理法律文件，而非提供倉存服務，長期存放的收費不菲，亦未必樂意承擔此責任。更值得注意的是，部分律師樓或會將文件存放在保安水平不一的外部貨倉，增加了潛在風險。假如律師行不幸結束營運或被接管，取回樓契的過程亦可能變得複雜。
預計成本：年費約港幣$3,000
安全評級：★★★☆☆ (中等風險)
方法四：銀行專業存契服務
優點：銀行信譽保證、專業環境控制、安全性極高
有別於一般的保險箱，這是一項專為樓契等重要文件而設的服務。由銀行直接負責保管，享有銀行級別的信譽保證。存放環境經過專業控制，能確保文件處於最佳狀態。在安全性方面，這幾乎是無可挑剔的選擇。
缺點：成本較高昂
這項專業服務的安全性是頂級的，但其收費自然也是各個選項中最高的。唯一要考慮的因素是成本相對較高昂，業主需要衡量預算是否充足。
預計成本：年費約港幣$3,000 – $4,000
安全評級：★★★★★ (最安全)
方法五（專家推薦）：利用加按／翻按
核心原理：維持小額按揭，讓銀行承擔保管責任
這是一個結合財務智慧與資產安全的策略，原理很簡單：讓銀行再次成為樓契的法定保管人。只要你的物業存在任何金額的按揭貸款，銀行就有責任為你妥善保管樓契正本。你可以選擇向銀行申請一筆小額的加按或翻按貸款，從而將保管責任「轉嫁」給銀行。
財務優勢：節省存契年費，並獲取備用流動資金
這個方法的最大吸引力在於其財務效益。除了能完全省下每年數千元的存契費或保險箱租金，你更可以即時套取一筆備用現金，增加個人財務的流動性，以備不時之需。
操作技巧：善用高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-link) 對沖利息支出
秘訣在於善用銀行提供的「高息存款掛鈎戶口」(Mortgage-link)。你可以將加按套現出來的資金，或自己的儲蓄，存入這個戶口。戶口內的存款可以賺取與按揭貸款利率相同的利息。利息支出與存款利息互相對沖，實際利息成本便可降至極低水平，甚至接近零。
安全評級：★★★★★ (最安全且最具成本效益)
樓契遺失的噩夢：「無契樓」的定義及其嚴重後果
談及周全的樓契保管，其重要性遠超一般人的想像。一份看似沉甸甸的舊文件，一旦遺失，你的安樂窩隨時會變成市場上人人避之則吉的「無契樓」，所帶來的財務衝擊與精神壓力，絕對是一場噩夢。
樓契遺失後為何會變成「無契樓」？
業權不完整的法律狀態
在法律層面上，樓契是證明物業完整業權的最終及最權威文件。它記錄了物業從一手到你手上每一次的轉讓記錄。遺失樓契正本，等同於失去了證明你是該物業唯一、合法、無爭議業主的根本憑證。即使你手上有買賣合約，亦不足以完全證明業權的完整性。因此，物業在法律上會被界定為「業權不完整」（defective title），這就是「無契樓」的本質。
常見成因：意外遺失、存放不當、天災人禍等
樓契遺失的原因五花八門，但大多源於疏忽。最常見的是業主在家中自行進行樓契保存，卻因裝修、搬遷或大掃除時不慎當作廢紙丟棄。此外，將樓契存放在不當地方，例如潮濕的櫃底或受陽光直射的窗邊，亦可能導致文件蟲蛀或自然分解。更不幸的是，火災、水浸等天災人禍，都有可能讓這份無可替代的文件瞬間化為烏有。
樓契遺失對業主的三大直接衝擊
衝擊一：物業價值大幅貶值 (可高達三成)
「無契樓」最直接的後果，就是物業價值的斷崖式下跌。市場普遍認為，業權不完整的物業風險極高，因此其價值通常會較同類型、條件相若的正常物業低兩至三成。試想像一個市值800萬的單位，一旦變成「無契樓」，可能馬上蒸發超過200萬的價值，多年的心血與積蓄就此付諸流水。
衝擊二：銀行拒絕承造按揭，導致買家卻步
對於潛在買家而言，購買「無契樓」的最大阻礙是無法申請按揭。銀行在審批按揭貸款時，首要考慮是風險管理。一份不完整的樓契，意味著業權存在瑕疵，銀行無法確認抵押品的法律地位是否清晰，因此基本上會直接拒絕按揭申請。這使得潛在買家群體大幅收窄至無需承造按揭的現金買家，令物業的轉售難度倍增。
衝擊三：買家有權終止交易並追討損失
如果在簽署臨時買賣合約後，業主才發現遺失樓契，情況會更為嚴峻。根據合約法，業主有責任證明並轉讓一個完整無瑕的業權。若無法出示樓契正本，即屬違約。買家不但有權立即終止交易並取回所有訂金，更有權向業主追討交易期間的一切損失，包括律師費、代理佣金，甚至因為樓價上漲而錯失的潛在利潤。
真實案例剖析：「無契樓」的市場困境
個案追蹤：從發現遺失到放售失敗的過程
陳先生多年前供滿自住單位後，便將樓契由銀行贖回並存放在家中書櫃。去年他計劃出售物業以換取資金退休，卻怎樣也找不到那份重要的文件。他馬上委託律師申請樓契的核證副本，以為問題不大。但當一位準買家出現，並向銀行申請按揭時，銀行以「業權不完整」為由拒絕批核。最終，該宗交易告吹。陳先生被迫將叫價大幅調低近25%，苦等了接近一年，才找到一位願意現金交易的買家，退休計劃亦因此大受影響。
市場數據比較：「無契樓」與正常物業的價值差距
市場數據清晰反映了「無契樓」的困境。在公開的拍賣市場或私人交易中，即使是位於同一屋苑、樓層及座向相近的單位，「無契樓」的成交價往往比有完整樓契的物業低20%至30%。這段巨大的價值差距，並非單純的議價空間，而是市場對業權風險的直接量化。這也再次印證，妥善的樓契保管，是保障物業價值的最基本，也是最關鍵的一環。
緊急應對指南：樓契遺失後的補救法律程序
一份完整的樓契保管記錄，是業權的最佳證明。不過，假如真的不幸遺失了樓契，你首先需要知道，正本是無法補領的。法律上設有一套補救程序，讓你取得一份具法律效力的「核證副本」，但整個過程絕不簡單。
如何申請補領樓契？認識「核證副本」的法律程序
當發現樓契遺失後，業主需要立即採取法律行動，申請一份由土地註冊處發出的「核證副本」（Certified True Copy），這份文件俗稱「影印契」。整個申請過程必須透過律師進行，主要分為以下三個步驟。
步驟一：必須委託律師處理
第一步，你必須委託一間律師行處理整個補領申請。這並非業主可以自行處理的程序。律師會詳細向你解釋所有法律要求，並且引導你完成之後的宣誓及申請步驟。
步驟二：由最後接觸人進行法律宣誓 (Sworn Declaration)
下一步是整個程序的核心。律師會草擬一份法律宣誓文件，並由最後接觸或保管樓契的人士（例如業主本人）進行宣誓。宣誓內容必須清晰交代遺失樓契的完整過程，包括遺失的時間、地點、原因及經過。同時，宣誓人必須聲明，該份樓契從未用作任何財務抵押。
步驟三：律師向土地註冊處提交申請及存檔
完成宣誓後，律師就會將宣誓書連同正式申請，一併提交給土地註冊處存檔。土地註冊處在審核文件後，就會發出一份樓契的核證副本。這份副本會連同宣誓書釘裝在一起，成為新的業權證明文件。
補領樓契後「核證副本」的法律效力與局限性
雖然核證副本具備法律效力，可以在物業買賣中使用，但你必須清楚了解，它與正本之間存在著根本的差異，並且有其局限性。
為何核證副本無法完全取代正本？
核證副本始終只是一份經核實的複本。在未來的物業交易中，買家的律師和承造按揭的銀行，都會因為業權證明文件是副本而非正本，採取更審慎的態度。銀行可能會因此提出更嚴格的按揭審批條件，甚至直接影響物業的估價。因為樓契曾經遺失，代表著業權歷史上出現過瑕疵，這是一個無法抹去的記錄。
關鍵警示：並非所有文件均有註冊，遺失後可能永久無法補回
這是最關鍵的一點。一份完整的樓契包含大量文件，但並非每一份文件都會在土地註冊處登記註冊。例如，一些早期的入伙紙、批准圖則、或非正式的業權轉讓協議，都可能沒有註冊記錄。如果遺失的樓契正本中包含這些未經註冊的文件，它們將會永久遺失，無法透過土地註冊處補回。這會導致業權資料不完整，對物業價值造成更嚴重的損害。
總結：妥善保存是避免物業價值受損的唯一方法
總括而言，補領程序只是一個補救方法，但無法完全還原樓契正本的價值和完整性。所以，最有效保障你物業價值的方法，就是從一開始就做好樓契保存工作，避免任何遺失的風險。
關於樓契保存與業權的常見問題 (FAQ)
談及樓契保管，除了前文詳述的各種方法，業主在日常處理業權時，也經常遇到一些具體疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫助大家清晰地了解相關處理方式。
物業轉名（例如轉給近親）會如何影響樓契及按揭？
物業轉名，無論是轉給近親或其他人，本質上是一次正式的業權轉讓，需要經由律師樓處理，並簽署新的樓契（轉讓契）及在土地註冊處登記。這過程會產生幾方面影響。首先，如果物業本身仍有按揭，轉名必須先得到承按銀行的同意。銀行會將此視為一項新的按揭申請，並要求新的業權持有人（即使是家人）重新進行入息審查與壓力測試，以確保其具備還款能力。原有的按-揭並不會自動轉移給新業主。其次，近親之間的轉讓在稅務上有優惠，可以豁免高昂的「額外印花稅」及「買家印花稅」，只需按較低的稅階繳付「從價印花稅」。不過，若轉讓時以零代價或象徵式價錢（例如一元）進行，法律上會視為「送贈契」。根據《破產條例》，若送贈者在五年內破產，其債權人有權向法庭申請推翻該次轉讓以追討資產。因此，銀行對「送贈契」物業的取態非常審慎，普遍在五年內都不會為這類物業批出按揭，這會嚴重影響物業的流通性。
如果樓契持有人不幸身故，繼承人應如何處理樓契？
處理方式完全取決於物業的持有方式，主要分為兩種情況。第一種是「聯權共有」（Joint Tenant），俗稱「長命契」。在此安排下，所有業主共同擁有一個不可分割的業權。當其中一位業主身故，其業權會自動轉移至其他在生的聯權共有人。繼承過程相對簡單，在世的業主只需帶同身故業主的死亡證，經律師樓處理，便可到土地註冊處更新業權記錄，物業並不會被視為遺產的一部分。第二種是「分權共有」（Tenant in Common）。在此情況下，每位業主各自持有物業的一個明確份額（例如各佔50%）。當其中一位業主身故，他所持有的業權份額便會成為其法律遺產的一部分，須根據其遺囑或遺產繼承法進行分配。繼承人必須先到高等法院辦理遺產承辦手續（例如申請遺囑認證或遺產管理書），取得法律授權後，才能透過律師將該業權份額轉移至繼承人名下。這個過程遠比「長命契」複雜和耗時。
遺失部分樓契文件（如入伙紙），與遺失整份樓契有何分別？
兩者的嚴重性有顯著分別。遺失整份樓契，意味著物業變成「無契樓」，業權證明出現重大缺失，這是最壞的情況。業主需要委託律師進行宣誓，解釋遺失經過，然後向土地註冊處申請所有已註冊文件的「核證副本」。然而，遺失部分樓契文件的後果，則要視乎遺失的是哪一份文件。如果遺失的是已在土地註冊處登記的文件（例如買賣合約、轉讓契），同樣可以申請核證副本來補救。最大的問題在於，一份完整的樓契包含許多從未在土地註冊處登記的關鍵文件，例如發展商發出的「入伙紙」（Occupation Permit）正本或一些舊有的授權書。這些文件一旦遺失，便可能永遠無法補回正本。缺少這些文件，會對業權構成永久性的瑕疵。律師在處理日後買賣時，可能無法確認物業擁有「良好業權」（Good Title），這將直接影響物業價值及買家的按揭申請。簡單來說，遺失整份樓契是全面性的業權證明危機，而遺失部分文件則可能造成無法彌補的單點瑕疵。
樓契的「核證副本」在申請按揭或買賣時會遇到什麼問題？
雖然樓契的「核證副本」（Certified True Copy，俗稱「影印契」）在法律上具備證明業權的效力，但在實際操作層面，它始終無法完全取代正本的地位。在申請按揭或進行物業買賣時，持有核證副本會遇到不少阻礙。首先，銀行對「無契樓」的按揭審批極為嚴格。因為樓契正本遺失，銀行無法排除該樓契曾被用作其他未登記的抵押或涉及其他法律糾紛的風險。因此，銀行可能會直接拒絕按揭申請，或者即使願意承造，亦會提出更嚴苛的條款，例如降低按揭成數、提高按揭利率或縮短還款年期。其次，在買賣過程中，買方的律師會因為業權存在瑕疵而提出質詢，甚至可能建議買家不要購入。即使買家願意繼續交易，亦通常會以此為由，大幅壓低物業的成交價。因此，核證副本只是一個補救方案，無法根治業權不完整的根本問題，妥善的樓契保存才是保障物業價值的唯一方法。