置業是人生中最重要的財務決策之一，而選擇合適的銀行按揭計劃，更是決定未來數十年財務健康的關鍵一步。面對市場上五花八門的H按、P按計劃，加上令人眼花繚亂的利率、現金回贈及罰息期條款，您是否感到無從入手？想精準計算自己的負擔能力、首期開支及每月供款，卻不知如何善用按揭計算機？
本篇《銀行按揭終極攻略》將為您一站式解決所有疑難。我們將由淺入深，從教您善用按揭計算機規劃財務開始，到即時比較各大銀行的最新利率與回贈優惠，再逐步拆解由零開始的8大申請流程及所需文件清單，助您全面掌握按揭申請的每個細節，輕鬆揀選最切合您需要的方案，順利踏上置業之路。
善用銀行按揭計算機：精準規劃您的置業財務藍圖
申請銀行按揭是置業過程中最關鍵的一環。想準確掌握自己的財務狀況，一個好的銀行按揭計算機絕對是您的最佳夥伴。它不單單是計算每月供款，更像一份個人化的置業財務報告，幫助您清晰規劃每一步。
第一步：輸入基本資料作初步計算
一切由簡單的資料輸入開始。計算機的界面設計清晰，您只需要按照指示填入兩大類的資訊，就能為全面的財務分析打好基礎。
您的財務狀況
首先，您需要輸入關於個人財務的資料。這包括您的每月固定收入、現有的儲蓄金額（即您預備作首期的資金），還有其他固定的財務支出，例如私人貸款或信用卡欠款等。這些資料能讓計算機準確評估您的基本負擔能力。
您的理想按揭條款
接著，輸入您心目中的物業和按揭資料。例如目標物業的價格、期望的貸款金額（即按揭成數），以及您希望的還款年期，最長一般可達30年。這些數據會直接影響之後的計算結果，例如最終的銀行按揭利率估算和每月供款額。
第二步：即時生成您的置業財務分析
輸入資料後，只需點擊一下，一份詳盡的財務分析報告便會即時呈現。這份報告遠比您想像的豐富，它包含了幾個核心部分，助您全面了解自己的置業能力。
資金缺口分析
報告會清楚列出置業所需的總開支，包括首期、印花稅、律師費及地產代理佣金等。然後，計算機會將總開支與您已有的儲蓄作比較，直接告訴您是否存在資金缺口，以及差距有多少，讓您能及早準備。
壓力測試與還款能力評估
這是計算機最專業和重要的功能之一。它會根據香港金融管理局的指引，模擬在銀行按揭利率上升的情況下，您的供款與入息比率是否仍然符合標準。通過這個壓力測試，您可以客觀地了解自己的還款能力是否穩健，大大增加成功申請按揭的把握。
個人化行動時間軸
這份報告不只提供數字，更會生成一個個人化的行動時間軸。它會根據您的財務狀況，建議您何時開始尋找樓盤、何時準備文件，以及何時正式向銀行提交申請，讓您的置業之路更有預算。
動態文件準備清單
最後，計算機會根據您輸入的職業背景（例如受薪或自僱人士），生成一份專屬的文件準備清單。這份清單詳列了您在申請銀行按揭時需要提交的所有證明文件，省去您自己摸索的時間，確保申請過程暢順無誤。
即時銀行按揭比較：全面分析利率、回贈與條款
選擇合適的銀行按揭計劃，是置業過程中至關重要的一環。一個明智的決定，可以直接影響未來數十年的財務負擔。想作出最精明的選擇，關鍵在於全面進行銀行按揭比較，深入了解市場上五花八門的計劃，當中最重要的三個考慮因素就是銀行按揭利率、現金回贈，以及各種隱藏條款。接下來，我們會為您逐一拆解，讓您掌握比較的竅門。
H按 vs P按：哪種利率計劃更適合您？
目前香港的按揭市場，主要由H按和P按兩種利率計劃主導。它們的利率計算方式和波動性截然不同，直接決定了您每月的供款額。了解兩者的運作原理，是選擇最適合自己計劃的第一步。
甚麼是H按（銀行同業拆息按揭）？
H按的「H」是指香港銀行同業拆息（HIBOR），即銀行之間互相借貸時使用的利率。您的H按實際利率，會以某個期限的HIBOR（通常是一個月）為基礎，再加上銀行訂立的固定息差（例如 H+1.3%）。由於HIBOR每日都會浮動，H按的利率透明度高，而且在低息環境下，通常比P按更為優惠。不過，它的穩定性也相對較低，供款額會隨市場資金的鬆緊而變動。
各大銀行H按利率（H+）實時列表
不同銀行的H按計劃，其「H+」的息差部分會有差異，直接影響您的最終利率。以下為市場上主要銀行的H按計劃參考資料，讓您一目了然。
（此處為列表範例，實際數據請參考銀行最新公布）
– A銀行：H + 1.30%
– B銀行：H + 1.35%
– C銀行：H + 1.28%
請注意，以上資料僅供參考，最終的息差會視乎您的貸款額、信貸評級及當時的市場推廣而定。
甚麼是P按（最優惠利率按揭）？
P按的「P」是指最優惠利率（Prime Rate），這是由各家銀行自行制定的基準利率。您的P按實際利率，會以銀行的P為基礎，再減去一個指定的百分比（例如 P-1.75%）。最優惠利率相對穩定，銀行不會頻繁調整，因此P按的每月供款額較為平穩，容易預算。值得留意的是，市場上存在「大P」和「細P」，不同銀行採用的P可能不同，比較時需要特別注意。
各大銀行P按利率（P-）實時列表
P按計劃的吸引力，在於「P-」的減息幅度。減幅越大，您的實際利率就越低。以下是各大銀行的P按計劃參考資料。
（此處為列表範例，實際數據請參考銀行最新公布）
– A銀行（P=5.875%）：P – 1.75%
– B銀行（P=5.875%）：P – 1.85%
– C銀行（P=6.125%）：P – 2.00%
關鍵保障：封頂利率（Cap Rate）的重要性
目前市場上絕大部分的H按計劃，都附帶一個非常重要的保障機制，就是「封頂利率」（Cap Rate）。它的作用是為您的H按利率設定一個上限。當HIBOR大幅抽升時，您的實際按揭利率不會無限上漲，而是會被鎖定在封頂利率水平。這個上限通常與P按利率掛鈎（例如等同於P-1.75%）。有了這個保障，H按計劃可以說是集兩家之大成，既能享受低息環境下的低利率，也能在加息週期中獲得P按的穩定性保護。
最新銀行按揭現金回贈比較
除了利率，銀行按揭回贈是另一個最實際的考慮因素。這筆現金可以直接幫補您在置業初期的律師費、裝修費等開支。進行銀行按揭回贈比較時，不能只看表面的百分比，還需要留意背後的條款。
各大銀行按揭回贈比率一覽
現金回贈通常以貸款額的某個百分比計算，例如貸款額500萬，回贈1.5%，您便可獲得75,000元的現金。回贈比率受市場競爭、貸款額大小及申請人的財務狀況影響。
（此處為列表範例，實際數據請參考銀行最新公布）
– A銀行：高達 1.5%
– B銀行：高達 1.6% （需達指定貸款額）
– C銀行：高達 1.45% + 額外獎賞
罰息期長短與條款如何影響選擇
天下沒有免費的午餐。一般來說，越高的銀行按揭回贈，可能伴隨著越長的罰息期（通常為2至3年）。罰息期是指如果您在這段期間內提早全數清還貸款（例如賣樓或轉按），銀行會向您收取罰款。因此，如果您預計在短期內有機會賣樓或轉按，選擇一個回贈較低但罰息期較短的計劃，可能會更划算。
平衡回贈與利率的決策關鍵
決策時的關鍵，在於計算「總成本」。不要單獨被最高的現金回贈或最低的起始利率吸引。您應該利用銀行按揭計算機，估算在罰息期內，不同計劃的總利息支出，然後再減去所獲得的現金回贈。這樣得出的淨支出，才是衡量哪個計劃更具優勢的客觀標準。
如何選擇最適合您的按揭計劃？
綜合了利率和回贈的分析後，最後一步是結合自身的財務狀況和對未來市場的預期，作出最終決定。
加息與減息週期的選擇策略
在不同的利率週期，選擇策略亦應有所調整。在預期減息或利率平穩的週期，H按的優勢較為明顯，因為HIBOR通常會率先回落。在預期加息的週期，由於H按有封頂利率的保護，其風險已大大降低，因此仍然是市場主流。不過，如果您對利率波動極為敏感，追求還款額的絕對穩定，那麼P按計劃也是一個穩健的選擇。
轉按誘因與注意事項
當您的按揭罰息期結束後，便迎來了轉按的黃金機會。轉按的主要誘因包括：尋求更低的按揭利率以節省利息、賺取新銀行的現金回贈，或者透過物業升值進行加按套現。不過，轉按也涉及律師費及銀行估價等成本，申請前需要仔細計算，確保轉按帶來的得益大於成本。
按揭保險計劃選項比較
對於首期資金有限的置業人士，按揭保險計劃是達成目標的重要工具。此計劃由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供，讓銀行可以批出高於金管局規定的成數上限的按揭貸款（例如高達九成）。申請按揭保險需要支付保費，保費可以一次過繳付，也可以加借在按揭貸款中分期攤還。不同樓價及按揭成數，其保費率亦有所不同，選擇時可向銀行查詢最新的保費表作比較。
全面解析：香港常見銀行按揭種類
市面上的銀行按揭產品五花八門，要找到最適合自己的一款，首先要了解它們的基本分類。不同的物業類型和個人財務狀況，都會對應不同的銀行按揭方案，選擇正確的方案是置業規劃的第一步。以下為你詳細拆解香港最常見的幾種按揭，助你進行初步的銀行按揭比較。
新購物業按揭
這是最普遍的按揭類型，主要為購買全新或二手住宅物業的人士而設。
一手物業（樓花）按揭
購買發展商推出的新盤，通常稱為「買樓花」。由於物業尚未建成，按揭申請流程與二手樓宇略有不同。發展商有時會與指定銀行合作，提供即時估價或特定優惠，但買家仍可自由選擇其他銀行。整個按揭申請通常在物業臨近「關鍵日期」（即預計完工日期）前數個月才正式啟動。
二手物業按揭
購買二手物業的按揭申請，流程相對直接。在簽署臨時買賣合約後，便可以向銀行遞交申請。銀行會對該物業進行估價，這個估價是決定最終批出貸款額的關鍵。因此，在簽署臨約前，利用網上工具為心儀物業做個初步估價，是十分重要的準備工作。
高成數按揭（按揭保險計劃）
對於首期資金有限的置業人士，高成數按揭是一個重要的選項。透過參與由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的按揭保險計劃，買家可以向銀行申請超過金管局規定成數上限的貸款。
申請資格與樓價上限
申請人一般須為首次置業人士，並且主要用作自住用途。按揭保險計劃對物業的樓價設有不同層級的上限，例如1,000萬港元或以下的物業最高可申請九成按揭。申請人的還款能力，特別是壓力測試下的供款與入息比率，是銀行審批的關鍵。
保費計算方式
使用高成數按揭需要支付按揭保險的保費。保費會根據貸款額、按揭成數及還款年期計算，申請人可選擇一次過支付，或將保費分攤到整個按揭貸款中，與每月供款一併償還。
政府資助房屋按揭
針對政府推出的資助出售房屋，銀行會提供有別於私人物業的按揭安排。
居者有其屋計劃（居屋）按揭特點
由於居屋有香港房屋委員會作為擔保人，買家可以享有極高的按揭成數。綠表申請人最高可獲九成半按揭（95%），而白表申請人亦可高達九成（90%），而且申請人無需通過銀行的壓力測試，令上車門檻大大降低。
租者置其屋計劃（租置）按揭
與居屋類似，購買租置計劃單位的合資格租戶同樣享有政府擔保，因此可以申請高成數按揭，並且豁免壓力測試，讓公屋租戶能較輕鬆地自置居所。
轉按與加按套現
按揭並非一成不變，現有業主可以利用物業進行靈活的財務安排。
轉按目的：節省利息或賺取現金回贈
轉按，即是將現有的按揭貸款由A銀行轉移到B銀行。主要動機是尋求更低的銀行按揭利率，或者賺取新銀行提供的豐厚銀行按揭回贈。當市場進入減息週期，或當初選擇的按揭計劃罰息期屆滿時，進行一次全面的銀行按揭回贈比較，便有機會節省大量利息支出。
加按目的：套取備用現金
加按，是指在原有按揭的基礎上，向同一間銀行申請增加貸款額。這通常發生在物業已經升值，或已償還部分本金後。業主可以透過加按，將物業的淨值轉化為一筆流動資金，用作個人投資、業務周轉或其他大額支出。
特色按揭產品
除了傳統的按揭計劃，部分銀行亦推出具有特定功能的特色產品。
存款掛鈎按揭（Mortgage-Link）
這是一種將按揭戶口與高息存款戶口掛鈎的產品。存入指定存款戶口的資金，可以賺取與銀行按揭利率相同的存款利息，用以抵銷部分的按揭利息支出。對於手上有較多閒置資金的業主而言，這是一個有效降低實際供款負擔的方法。
綠色按揭計劃
為響應可持續發展，銀行近年推出了綠色按揭。申請人若購買符合指定綠色建築認證標準（例如「綠建環評」金級或鉑金級）的一手或二手住宅，便有機會獲得現金回贈、利率折扣或其他額外優惠，鼓勵市民選擇更環保的居所。
申請銀行按揭：由零到一的完整流程與文件清單
申請銀行按揭的過程其實有跡可循，只要了解清楚每個階段的重點，置業夢想就能一步步實現。整個流程由準備文件到銀行放款，環環相扣。以下將會詳細拆解申請前的準備工作，以及銀行審批的八大步驟，讓你對整個按揭申請有更清晰的藍圖。
申請前的準備工作
在正式向銀行遞交申請之前，有兩項關鍵的準備工作必須完成，它們是整個按揭流程的基礎。
獲取物業的免費網上估價
在選定心儀物業後，第一件要做的事就是為物業進行估價。現時大部分銀行都提供免費的網上即時物業估價服務。這個估價非常重要，因為銀行最終批出的貸款額度，是基於物業成交價或銀行估價（以較低者為準）來計算。如果銀行估價不足，你便需要準備更多首期資金去填補差額。因此，預先估價可以讓你對可借貸的金額有一個初步預算。
簽署臨時買賣合約
當你確定物業估價符合預期，並與賣家達成價格共識後，下一步就是簽署臨時買賣合約。這份合約是具有法律約束力的文件，它確立了買賣雙方的權利與義務，也是你向銀行正式申請按揭貸款時必須提交的核心文件之一。合約上會列明成交價、成交日期等重要資訊，銀行會依據這些資料來啟動審批程序。
銀行按揭申請8大步驟詳解
簽署臨約後，便可以正式展開銀行按揭的申請流程。整個過程可以分為以下八個主要步驟。
步驟一：遞交申請
首先，你需要選擇心儀的按揭計劃。在進行全面的銀行按揭比較，考慮過不同銀行的銀行按揭利率及銀行按揭回贈後，就可以向選定的銀行遞交按揭申請表，同時附上所需文件，例如身份證明、入息證明及臨時買賣合約等。
步驟二：銀行進行物業估價
銀行收到申請後，會委託專業的測量師行為物業進行正式估價。這個估價結果會直接影響最終的貸款金額。銀行會以成交價或其估價的較低者作為計算基準，再根據你的情況批出相應的按揭成數。
步驟三：信貸審批與壓力測試
這是審批流程中最關鍵的一環。銀行會查閱你的信貸報告（TU），評估你的信貸紀錄及還款能力。同時，銀行會根據金管局指引進行「壓力測試」，即假設在現有利率基礎上再加息，計算你的供款與入息比率是否仍然符合規定，以確保你有足夠的能力應對利率上升的風險。
步驟四：獲取批核結果與貸款確認信
完成所有審批程序後，銀行會通知你申請結果。如果成功獲批，你將會收到一份正式的「貸款確認信」（Facility Letter）。這份文件會詳細列明獲批的貸款金額、利率、還款年期、現金回贈金額及其他重要條款。
步驟五：經由律師處理法律文件
在收到貸款確認信後，你需要委託律師樓處理後續的法律事宜。律師會代表你及銀行處理樓宇買賣合約、查核業權，並準備正式的按揭契據。
步驟六：簽署按揭契據
在成交日期前，你會到律師樓簽署正式的買賣合約及按揭契據（Mortgage Deed）。按揭契據是你與銀行之間的貸款合約，簽署後代表你同意將物業作為抵押品，以獲取銀行的貸款。
步驟七：銀行放款
在指定的成交日，銀行會將批核的貸款金額直接轉賬至你的代表律師戶口，再由律師轉交給賣方律師，用以支付物業的餘款，正式完成整個交易。
步驟八：開始供款
交易完成後，你的置業旅程便告一段落，按揭供款隨即開始。銀行一般會在你放款後的一個月，開始從你指定的銀行戶口中扣除第一期的按揭供款。你可以善用銀行按揭計算機來規劃每月的還款預算。
申請所需文件清單
準備齊全的文件能大大縮短審批時間，以下是申請按揭時需要的基本文件清單。
所有申請人基本文件
- 香港永久性居民身份證副本
- 已簽署的臨時買賣合約副本
- 最近三個月的住址證明（例如：水電煤費單、銀行月結單）
受薪人士入息證明
- 最近三個月的糧單
- 最近三個月顯示薪金入賬的銀行戶口月結單
- 最新的稅務局評稅通知書
- 僱傭合約或公司證明信
自僱人士／公司擁有人入息證明
- 有效的商業登記證
- 公司註冊證書
- 最近六個月的公司銀行戶口月結單
- 最近六個月的個人銀行戶口月結單
- 最近兩年的公司財務報表及利得稅評稅通知書
- 最近兩年的個人入息稅評稅通知書
深入理解您的銀行按揭還款
成功申請銀行按揭只是置業旅程的開始，接下來長達數十年的還款期，更需要清晰的財務規劃。深入了解還款的構成與不同策略，可以幫助您在過程中節省可觀的利息支出，甚至提早完成供款，掌握財務主導權。
還款方式比較：每月供款 vs 雙週供款
一般銀行按揭提供兩種主要的還款頻率，分別是傳統的每月供款，以及較少人留意但潛力巨大的雙週供款。兩者看似差別不大，但長遠而言對總利息支出有顯著影響。
雙週還款如何節省利息和縮短年期
雙週還款的操作原理很簡單。首先將您原定的每月供款額除以二，然後每兩星期償還這個金額。一年有52個星期，所以您總共會還款26次。這26次的還款總額，其實相當於13個月的每月供款額。因為您每年多償還了一個月份的供款，這些額外資金會直接用作償還本金，本金減少得更快，利息支出自然隨之下降，最終能夠縮短整個還款年期。
利用按揭計算機比較總利息支出
紙上談兵可能有點抽象，最直接的方法是利用銀行按揭計算機。您只需要輸入相同的貸款額、年期和銀行按揭利率，然後分別選擇「每月還款」和「雙週還款」進行比較。計算機會即時為您展示兩種方式下的總利息支出和實際還款期數的差異。數字會清晰告訴您，一個小小的還款習慣改變，可以為您在未來節省多少開支。
解讀還款過程表（Amortization Schedule）
還款過程表是每位業主都應該學會解讀的重要文件。這份列表詳細列出了您在整個按揭還款期內，每一期供款中「本金」與「利息」的分配比例，以及每次還款後剩餘的貸款本金。
了解每期供款中「本金」與「利息」的比例變化
按揭還款有一個特點，就是在還款初期，您每月供款的大部分金額是用來支付利息，只有小部分用作償還本金。但隨著時間推移，這個比例會逐漸逆轉。去到還款後期，您的供款將主要用於償還本金，利息佔比會變得非常小。理解這個變化，有助您更清晰地看到自己的資產淨值是如何逐步增加的。
如何利用此表規劃未來財務
還款過程表是一份極佳的財務規劃藍圖。例如，您可以預視到五年或十年後，您的尚欠本金會是多少。這個數字對於您決定何時出售物業、進行轉按或加按套現，都具有關鍵的參考價值。當您考慮作出任何財務決策時，翻查這份列表，就能準確掌握您當前的負債狀況。
提前部份或全數還款
當您手頭上有一筆額外資金，例如獎金或投資收益時，可能會考慮用作提前償還部分或全部的按揭貸款，以節省未來的利息支出。這是一個理想的理財策略，但執行前需要留意一個關鍵因素。
罰息期的影響
大部分銀行按揭合約都會設有「罰息期」，通常是貸款提取後的首兩年至三年。如果您在此期間內提前償還超過指定金額的貸款，銀行會收取一筆手續費或罰款。這是因為銀行預期的利息收入減少了。所以，在決定提前還款前，務必先查閱您的貸款合約，確認罰息期是否已過，以及相關的條款細則。
計算提前還款能節省的利息
只要過了罰息期，提前還款的好處就非常明顯。每當您額外償還一筆本金，未來的利息支出就會以新的、較低的本金餘額為基礎重新計算。日積月累下，節省的利息總額可以相當可觀。您同樣可以利用坊間的按揭計算機，輸入您打算提前償還的金額，工具便能模擬出新的還款年期和節省的利息總額，讓您的決策有數據支持。
銀行按揭常見問題 (FAQ)
申請銀行按揭的過程總會遇到各種疑問，這是非常正常的。我們整理了一些最常見的問題，希望透過清晰直接的解答，幫助你更順利地完成整個按揭申請，無論是想了解銀行按揭利率的計算，還是進行銀行按揭比較，這裡都有你需要的答案。
申請與審批
按揭審批一般需要多長時間？
一般來說，由遞交齊全文件開始計算，銀行按揭審批流程大約需要兩星期到一個月。實際時間會因為幾個因素而有不同。例如銀行的處理速度、申請個案的複雜程度，還有物業的類型都會有影響。如果你能一次過提交所有清晰完整的文件，就可以大大縮短銀行來回查問的時間，整個審批過程自然會更順暢。
哪些因素會影響我的最終利率和批核成數？
銀行在決定最終的銀行按揭利率和批核成數時，會進行一個全面的風險評估。主要考慮的因素有幾個。第一是你的信貸評級（TU），良好的信貸紀錄是獲取優惠條款的關鍵。第二是你的收入水平、穩定性和還款能力，銀行需要確保你有足夠能力應付供款。第三是你現有的債務狀況，例如其他私人貸款或信用卡結欠。最後，物業本身的質素、樓齡和估價，也會直接影響銀行願意批出的貸款成數。
我可以同時向多間銀行申請按揭嗎？
可以的，這也是一個十分普遍和明智的做法。同時向兩至三間銀行申請按揭有多個好處。首先，這能提高成功批核的機會，避免因一間銀行估價不足或拒絕申請而打亂置業預算。其次，你可以實實在在地進行銀行按揭比較，從收到的正式批核信中，挑選利率最低、銀行按揭回贈最高，以及條款最適合自己的計劃。雖然每次申請都會查閱信貸報告，但銀行普遍理解申請人會貨比三家，所以對信貸評分的影響通常很輕微。
財務與條款
比較按揭時，除了利率還有哪些隱藏成本？
進行銀行按揭回贈比較時，除了最顯眼的利率和回贈金額，還有一些其他費用需要留意。第一是按揭保險的保費，如果你申請高成數按揭，這會是一筆不少的開支。第二是律師費，雖然部分銀行會提供現金回贈以補貼律師費，但具體金額和條款各有不同。第三是銀行要求的火險費用，不同銀行的保費可以有很大差異。最後，必須詳細了解罰息期的長短和條款，如果在罰息期內提早還款，就需要支付額外罰款，這也是一個重要的考慮成本。
如果我的收入不穩定，會影響按揭申請嗎？
如果你的收入並非固定月薪，例如是自僱人士、自由工作者或收入主要來自佣金，銀行在審批按揭時會需要更多資料去評估你的還款能力。這不代表不能申請，只是程序會比較詳細。銀行通常會要求你提供更長時間的入息證明，例如過去六個月至一年的銀行月結單、稅單，或者公司財務報表。銀行會計算你一段時間內的平均收入，並可能在此基礎上作適當調整來評估你的供款能力。所以，保持良好和清晰的財務紀錄，對於收入不穩定的申請人來說尤其重要。