聯名物業除名/轉名終極指南：詳解4步甩名程序、費用計算，避開5大致命陷阱慳稅必讀

想恢復「首次置業」身份，為買新樓慳下一大筆印花稅？不少聯名物業的業主，都會考慮透過「甩名」（即內部轉讓）達成目標。然而，這個看似直接的程序，從法律概念釐清、程序步驟、費用計算，到避開潛在的稅務和按揭陷阱，每一步都環環相扣，稍有不慎隨時得不償失。

本終極指南將為您全面拆解聯名物業除名／轉名的所有細節，由釐清「除名」與「送契」的法律分別，到詳解四步實戰甩名程序、精準計算印花稅及律師費，再到專家提醒必須避開的五大致命陷阱。無論您是為了慳稅、重新進行財務規劃，還是因應關係轉變，本文都能助您清晰規劃，安全、合法地完成整個甩名過程，用盡首置優勢。

聯名物業除名 vs 轉名：釐清概念、動機與潛在問題

在處理聯名物業除名手續時，很多人會對「除名」、「轉名」、「甩名」甚至「送契」這些字眼感到困惑。其實這些操作都指向同一個目的：改變物業的業權結構。在深入了解聯名物業甩名程序之前，我們首先要清晰分辨這些概念的法律意義，以及了解背後的動機和潛在問題，這對作出明智決策非常重要。

「除名」、「轉名」、「送契」的法律分野

定義詳解：「聯名物業除名」與「聯名物業轉名」

日常溝通中，「聯名物業除名」與「聯名物業轉名」經常交替使用，而在法律和實際操作層面，它們的本質是相同的。兩者都是指其中一位聯名業主，透過一份具法律效力的買賣合約，將其持有的物業業權份額，轉讓給另一位或其他的聯名業主。完成後，出售一方的名字便會從樓契上移除。所以，這並非單純在文件上劃掉名字，而是一次正式的內部買賣交易。

業權影響：如何處理「聯權共有」（長命契）與「分權共有」

聯名物業的持有方式，直接影響業權轉讓的處理。香港的聯名物業主要有兩種形式。第一種是「聯權共有」，也就是大家常說的「長命契」。在長命契下，所有業主被視為一個單一的整體，共同擁有整個物業，沒有獨立的業權份額。當其中一位業主去世，其業權會自動轉移給在生的其他聯名業主。因此，要進行除名，必須得到所有聯權共有人的同意。

第二種是「分權共有」。各業主擁有物業的獨立份額，例如業主A持有70%，業主B持有30%。每位業主都可以自由處理自己的業權份額，例如出售或透過遺囑傳承，而理論上無需得到其他共有人同意。在這種情況下，進行聯名物業除名就是將其中一方的指定份額轉讓給另一方。

風險剖析：「送贈契」與一般買賣轉讓的分別

有些人可能會考慮以「送贈契」的形式，無償將業權贈予另一方，試圖節省印花稅。這是一個風險極高的做法。首先，銀行普遍不會為透過「送贈契」轉讓的物業批出按揭。因為根據《破產條例》，若送贈者在送贈後的五年內破產，該轉讓有機會被視為無效，物業會被用作償還債務，業權存在不確定性。其次，即使沒有成交價，稅務局仍有權根據市價評估並追收應繳的印花稅。因此，最穩妥和正規的做法，是透過正式的買賣合約進行轉讓。

為何要進行聯名物業甩名？三大核心誘因

策略性恢復「首次置業」身份以節省印花稅

這是進行聯名物業甩名最常見和最強大的動機。在香港，非首次置業人士購買住宅物業需要繳付較高的從價印花稅。透過將自己的業權轉讓給聯名夥伴，該名業主在法律上便不再持有任何住宅物業，從而恢復「首次置業」的身份。當他日後再購入新物業時，就可以享受較低的稅率，節省一筆可觀的稅務開支。

釋放按揭額度作財務規劃或再投資

聯名物業的按揭貸款會同時記錄在所有聯名業主的信貸報告中。完成除名和轉按手續後，退出一方的信貸報告將不再顯示該筆按揭負債。這等於釋放了個人的借貸能力，無論是計劃為另一物業申請按揭，或是進行其他個人投資需要申請貸款，都會變得更加順利。

因應關係轉變（如離婚）保障個人資產

當聯名業主之間的關係出現變化，例如夫婦離婚、家人分產或生意夥伴拆夥，進行聯名物業除名便成為一個清晰劃分資產的必要步驟。透過正式的業權轉讓，可以將共同持有的物業轉為個人持有，避免未來因業權不清而引發的糾紛，有效保障各自的資產。

聯名物業的潛在問題：執行甩名的迫切性

失去首置資格對未來置業的財務影響

只要名字出現在樓契上，不論所佔業權比例多小，都會被視為已持有物業，從而失去首次置業資格。這意味著您日後再購買任何住宅物業，都需要繳付更高的從價印花稅，大大增加了置業成本。若不及早規劃，這個身份上的限制會直接影響未來的財務佈局。

聯名按揭如何影響個人信貸記錄與借貸能力

一個常見的誤解是，聯名按揭的負債會按業權比例分配到各人的信貸報告上。事實上，每位聯名借款人的信貸報告，都會顯示出100%的總貸款額。例如一筆500萬的按揭，兩位業主的信貸報告上都會各自顯示有500萬的負債。這會顯著拉高個人的債務與收入比率，直接削弱您獨立申請其他信貸產品（如私人貸款、信用卡）時的審批額度和成功機會。

業權共有導致出售或轉按時決策欠缺彈性

持有聯名物業，任何關於物業的重大決定，例如出售、加按或轉按，都必須得到所有聯名業主的一致同意並共同簽署文件。這種機制雖然保障了各方權益，但也可能成為一種制肘。例如，當樓市暢旺，其中一方想把握時機出售物業，但另一方不同意，便可能錯失良機。若業主之間意見不合，物業的處理便會陷入僵局，失去應有的靈活性。

【實戰指南】聯名物業甩名程序全攻略：詳細四部曲

想清楚了解整個聯名物業除名手續嗎？其實，整個聯名物業甩名程序，本質上就是一場發生在近親之間的物業買賣。一方將自己持有的業權賣給另一方。雖然聽起來好像很複雜，但只要跟著以下四個清晰的步驟走，就能順利完成。

聯名物業甩名程序總覽

要順利完成整個流程，主要分為四個核心環節。你可以將它想像成一個迷你的物業交易，從簽約開始，到申請貸款，再交由律師處理，最後完成註冊，每一步都環環相扣。

步驟一：簽署轉讓合約

步驟二：申請新按揭

步驟三：委託律師處理

步驟四：繳稅及註冊

第一步：簽署具法律效力的轉讓合約

這是啟動所有聯名物業除名程序的起點。轉讓方（賣家）與接收方（買家）需要像一般物業買賣一樣，簽訂一份具法律約束力的轉讓合約，通常是臨時買賣合約。

合約關鍵條款：成交日期、轉讓價與物業資料

這份合約並非隨便一張紙，它必須清楚列明幾個關鍵資料，包括雙方的姓名和身份證號碼、物業地址、議定的轉讓價格（即轉讓部份業權的作價），還有一個明確的成交日期。所有資料都必須準確無誤，因為這份文件是後續申請按揭和處理法律文件的基礎。

法律意義：完成此步對恢復首置身份的重要性

這一步的法律意義非常重大。只要雙方簽署了這份具法律效力的轉讓合約，在法律層面上，轉讓方就已經不再是該物業的業主了。這代表他可以即時恢復「首次置業」的身份，馬上用這個身份去簽署另一層樓的買賣合約，享受較低的印花稅率。

第二步：接收方申請新按揭貸款

簽約後，接收業權的一方就要馬上行動，拿著合約向銀行申請新的按揭貸款。銀行會將這次申請視為一宗全新的按揭審批，所以接收方需要證明自己有足夠的還款能力。

申請所需文件清單：入息證明、合約副本等

申請時，銀行一般會要求你提供身份證明文件、已簽署的轉讓合約副本、最近三至六個月的入息證明（例如糧單、稅單或銀行月結單）等文件，用來評估你的財務狀況。

銀行審批關鍵：除名後須獨立通過壓力測試

這是整個聯名物業轉名程序中最關鍵的關卡。接收方必須單憑自己的入息，獨立通過銀行的壓力測試。銀行不會再考慮轉讓方的收入。所以，在決定甩名前，接收方必須準確評估自己的供款能力，確保能夠獨力承擔整筆按揭貸款。

第三步：委託律師處理法律文件及業權轉讓

當銀行初步批核按揭申請後，就輪到律師登場了。你需要委託律師行，處理所有與業權轉讓相關的法律文件，確保整個過程合法合規。

律師的角色：處理樓契、查冊及處理稅務

律師的角色非常重要。他會為你草擬正式的樓契（轉讓契），詳細審查物業的業權記錄（查冊），確保業權清晰。還有，律師會協助計算應繳的印花稅，並安排處理所有法律文件，確保業權順利轉移。

專業建議：為何應在銀行批出按揭後才正式委託

一個很實用的建議是，等到銀行發出正式的按揭批核信後，才正式委託律師。因為如果太早委託，但最終按揭申請失敗，你可能仍需要支付部分律師費。所以，先鎖定資金來源，再處理法律程序，是比較穩妥的做法。

第四步：繳交印花稅及於土地註冊處完成註冊

這是整個流程的最後一步。律師會在你簽署正式轉讓契後，安排繳交印花稅，並將文件送交土地註冊處進行註冊。

整個甩名程序預計所需時間

由簽署合約開始，到銀行審批按揭，再到律師處理文件和完成註冊，整個聯名物業甩名程序，一般預計需要1至2個月的時間才能全部完成。

完成註冊的意義：業權正式轉移

當轉讓文件在土地註冊處完成註冊後，代表整個交易正式完成。物業的業權資料會更新，接收方正式成為業權的持有人。這一步標誌著業權的公開及正式轉移，整個甩名手續亦告一段落。

聯名物業轉名成本效益分析：費用全解析

要順利完成整個聯名物業除名手續，準確計算開支是不可或缺的一環。整個聯名物業轉名過程主要牽涉兩大核心費用，分別是印花稅和律師費。清楚了解這些成本，可以幫助你更有效地規劃財務，確保整個甩名程序順暢無阻。

聯名物業除名成本即時估算（互動計算機）

輸入物業估價及轉讓比例，即時計算印花稅、律師費及可節省稅款

想即時知道整個聯名物業除名程序需要預算多少資金？其實你只需要準備好物業的最新估價，和你打算轉讓的業權比例，就可以根據下文提供的資料，快速估算出印花稅及律師費的大約開支，讓你對總成本有一個清晰概念。

費用一：印花稅計算方式

近親轉讓適用的第二標準稅率詳解

在聯名物業除名的過程中，最大的開支通常是印花稅。如果業權轉讓是在近親之間進行，例如配偶、父母、子女或兄弟姊妹，就可以採用稅率較低的「第二標準稅率」（第2標準稅率）來計算。這比起非近親轉讓或非首置買家曾經需要繳付的稅率，可以節省相當可觀的金額，這也是近親轉讓最大的財務優勢。

印花稅計算公式與範例說明

印花稅的計算基礎，並不是物業的完整市值，而是次轉讓所涉及的業權部分價值。計算方法相當直接。

計算公式：應繳印花稅 = (物業最新估值 x 轉讓的業權百分比) x 第二標準稅率

舉一個例子說明：假設夫婦二人聯名持有一個物業，各佔50%業權。物業的最新銀行估值為800萬港元。現在丈夫想將其持有的50%業權轉讓給妻子。

印花稅的計算基數 = 800萬港元 x 50% = 400萬港元
根據最新的印花稅率表，400萬港元的稅率為1.5%。
應繳印花稅 = 400萬港元 x 1.5% = 60,000港元

物業售價或價值 (以較高者為準)	稅率
不超過 HK$3,000,000	HK$100
HK$3,000,001 至 HK$3,528,240	HK$100 + 超出HK$3,000,000款額的10%
HK$3,528,241 至 HK$4,500,000	1.5%
HK$4,500,001 至 HK$4,935,480	HK$67,500 + 超出HK$4,500,000款額的10%
HK$4,935,481 至 HK$6,000,000	2.25%
HK$6,000,001 至 HK$6,642,860	HK$135,000 + 超出HK$6,000,000款額的10%
HK$6,642,861 至 HK$9,000,000	3%
HK$9,000,001 至 HK$10,080,000	HK$270,000 + 超出HK$9,000,000款額的10%
HK$10,080,001 至 HK$20,000,000	3.75%
HK$20,000,001 至 HK$21,739,120	HK$750,000 + 超出HK$20,000,000款額的10%
HK$21,739,121 或以上	4.25%

費用二：律師費及其他雜費

市場一般律師費範圍

處理聯名物業轉名，必須委託律師事務所辦理相關法律文件。律師的職責包括草擬及簽署轉讓合約、處理樓契、查冊以及到土地註冊處登記等。市場上處理這類內部轉讓的律師費，一般介乎數千至萬多元不等。費用會因應個案的複雜程度而有所調整，但這筆費用是必要開支。

潛在成本：原有按揭的罰息期

這是一個很多人會忽略的潛在成本。聯名物業除名通常涉及轉按或贖回原有的按揭。如果你們的物業按揭貸款尚處於「罰息期」內（通常是貸款首2至3年），銀行就會收取一筆罰息費用。這筆費用的計算方式通常是原有貸款額的某個百分比，金額可以達到數萬元。所以，在決定進行甩名前，記得先翻查原本的按揭貸款合約，確認罰息期是否已經完結，避免產生非預期的額外開支。

【專家提醒】執行聯名物業甩名前須知的5大陷阱

辦理聯名物業除名手續看似簡單，但其實當中暗藏不少陷阱。許多人以為只是家人之間轉移業權，便掉以輕心。結果不單止未能順利恢復首置身份，更有可能引發稅務和按揭上的問題。在啟動整個聯名物業甩名程序之前，我們一起看看以下五個必須避開的常見陷阱，做好準備。

陷阱一：轉讓定價過低的風險

為何轉讓價不能遠低於市價？稅務局與銀行的考慮

很多人進行聯名物業轉名時，第一個想法就是將轉讓價定得愈低愈好，希望可以節省印花稅。這個想法其實十分危險。首先，稅務局會密切留意近親轉讓的成交價。如果定價遠低於市場估值，稅務局有權重新評估物業的價值，然後再向你追討印花稅的差額。其次，銀行在審批按揭時，亦會將轉讓價與其內部估價作比較。一個不合理的低價會令銀行懷疑交易的真實性，從而影響按揭的批核，甚至直接拒絕申請。

專家策略：如何釐定一個安全的轉讓價

要釐定一個既能節省稅款又安全的轉讓價，最穩妥的方法是先為物業向多間銀行索取免費的口頭估價。然後，你可以選取當中估價最低的一間銀行，並以該行的估價或一個貼近市價的合理價格（例如市價的九折）作為轉讓價。接著再向同一間銀行申請按揭，這樣做可以大大提高按揭獲批的成功率，同時亦能將稅務風險降至最低。

陷阱二：「送贈契」的致命缺陷

為何銀行普遍不接受「送契樓」的按揭申請？

有些人可能會想，既然是近親轉讓，不如直接用「送贈契」（Deed of Gift）的形式，將業權當作禮物送給對方，這樣就可以完全省卻印花稅。這個方法是絕對不可行的。銀行界普遍對「送契樓」抱持非常審慎的態度。因為送贈的物業，其業權在法律上存在被挑戰的風險。所以銀行為了控制風險，通常在五年內都不會為這類物業批出任何按揭貸款。

「送契」的破產追溯期與未來出售困難

「送贈契」的最大問題，在於香港的《破產條例》設有追溯期。如果送贈者在簽署送贈契後的五年內宣布破產，破產管理署有權向法庭申請將該次送贈作廢，並追討該物業用作償還債務。這個潛在的業權風險，會令物業在未來變得極難出售。因為市場上沒有買家，也沒有銀行願意承擔這種業權不穩的風險。

陷阱三：樓花物業的轉讓限制

解釋建築期內樓花物業禁止轉讓（除名）的原因

如果你們聯名購入的是一手樓花，就要特別注意。根據《一手住宅物業銷售條例》及政府批出的預售樓花同意書規定，在發展商正式發出入伙通知書之前，樓花物業是禁止進行任何形式的轉售或轉讓的，當中亦包括近親之間的聯名物業除名。這個限制是為了遏止市場炒賣活動。所以，樓花業主必須等到物業正式落成，並完成所有買賣手續（即「成交」）後，才可以開始辦理甩名手續。

陷阱四：接收方獨立還款能力不足

強調接收方必須能獨力通過壓力測試的重要性

進行聯名物業甩名，實質上等於接收業權的一方，重新以個人名義向銀行申請一筆新的按揭貸款，去「買入」另一方的業權。因此，銀行必定會嚴格審視接收方的個人入息和財務狀況，並要求他或她必須能獨立通過壓力測試。如果接收方的收入不足以獨力承擔整筆按揭貸款，銀行就不會批出貸款，整個甩名程序亦會因而失敗。

陷阱五：與「樓換樓」的時機錯配

安全指引：完成甩名註冊後才簽署新物業臨約

很多人甩名的目的，是為了恢復首置身份去購買新物業，以節省印花稅。這裡最關鍵的是時機。法律上，你必須在土地註冊處的紀錄上，完全不再是任何住宅物業的業主，才可以被視為首次置業人士。最安全的做法，是等待整個甩名程序完成，即律師已將新的樓契送交土地註冊處完成註冊後，才去簽署新物業的臨時買賣合約。過早簽約，你將不被視為首置，最終可能要繳付高昂的稅款，亦會影響新物業的按揭申請。

關於聯名物業除名、轉名及甩名的常見問題 (FAQ)

處理聯名物業除名手續時，大家總會有各式各樣的疑問。畢竟這牽涉到法律、稅務和按揭等專業範疇。我們整理了一些最常見的問題，希望透過清晰的解答，讓你對整個聯名物業甩名程序有更深入的了解。

簽署轉名合約後，是否能立即用首置身份買樓？

是的，答案是肯定的。在法律層面上，只要轉讓雙方簽署了具有法律約束力的轉讓合約（例如臨時買賣合約），出售其業權的一方就已經不再被視為該物業的業主。所以，該方隨即恢復了「首次置業」的身份，可以立刻用這個身份去簽署另一份新物業的買賣合約，並享用較低的印花稅率。整個聯名物業轉名程序不需要等到在土地註冊處完成註冊才生效。

除名後，接收方的新按揭最高可借幾成？

銀行會將聯名物業除名後的按揭申請，視為一宗標準的二手物業買賣來審批。所以，接收業權的一方可以申請按揭保險計劃下的高成數按揭。實際可借的成數，主要視乎物業的價值。

若接收方未能通過壓力測試，有其他方案嗎？

如果接收業權一方的個人入息未能獨立通過銀行的壓力測試，最常見的解決方案就是增加「擔保人」。擔保人的收入可以與借款人（即業權接收方）的收入合併計算，從而增加通過壓力測試的機會。

增加「擔保人」方案與直接除名的優劣比較

這兩個方案各有優劣，選擇哪個更適合你，取決於你的家庭財務狀況和未來規劃。

增加「擔保人」方案
優點： 手續相對簡單，成本較低，因為不涉及業權轉讓，所以無需支付印花稅和相關的律師費。同時，擔保人並非業主，其首次置業身份不會受影響。
缺點： 擔保人需要承擔全部按揭的法律責任。整筆貸款額會完全反映在擔保人的信貸報告（TU）上，這會影響其未來的借貸能力。
直接除名方案
優點： 業權和債務劃分得最清楚。完成手續後，除名方與該物業再無任何法律和財務關係，信貸狀況完全不受影響。
缺點： 涉及印花稅及律師費等交易成本。最關鍵的一點是，接收方必須具備足夠的還款能力，能獨自通過壓力測試。

頻繁進行近親轉讓會否被視為避稅？

這確實存在一定風險。稅務局有權審查任何懷疑是為了逃避印花稅而進行的交易。如果稅局發現有業主透過頻繁的聯名購入、然後進行近親轉讓（甩名）的模式，去刻意規避非首次置業需要繳付的較高從價印花稅，稅局可能會引用相關條例，裁定該交易並非「代表自己行事」。在這種情況下，稅局有權追討印花稅的差額，甚至可能會有罰款。所以，任何物業轉讓操作都應該有合理及真實的動機。