想將居屋在公開市場自由出售、出租或加按套現，獲取更豐厚回報？「補地價」是必須跨過的關卡。然而，面對複雜的計算公式、繁瑣的申請程序，許多業主都感到困惑，擔心計錯數、錯過最佳時機而蒙受損失。本文將為你一文拆解2025年最新的居屋補地價計算方法，並提供詳盡的5步申請流程教學、專家級慳錢策略及按揭安排，助你輕鬆掌握所有關鍵細節，順利完成整個補價過程。
居屋補地價是甚麼？補價前後權利大不同
在深入研究各種居屋補地價計算方法前，我們首先要清晰理解補地價的根本概念。簡單來說，補地價就是業主向政府補回當初購買單位時所享有的折扣差價。政府為了協助市民置業，會以低於市值的折扣價出售居屋等資助房屋。這份折扣，本質上是政府為業主承擔了部分地價。所以，當業主希望將單位投放到完全自由的物業市場，享受與私樓一樣的買賣或出租權利時，就需要將這份「著數」歸還給政府。完成補地價後，單位的身份便會由「資助房屋」正式轉為「私人物業」，業權從此變得完整。
為何要為居屋補地價？
補地價的主要目的，是為業主的物業解開束縛，帶來三大核心權利。第一是自由出售的權利，未補地價的居屋只能在「居屋第二市場」轉售給合資格的綠表或白表買家，客源有限。補價後，單位便能在自由市場上出售給任何人士，接觸更廣闊的買家群，單位價值亦能全面反映市場價格。第二是出租的權利，法例規定未補地價的資助房屋絕不能出租。補價後，業主便可合法地將單位放租，賺取租金回報。第三是財務上的彈性，補了價的單位等同私樓，業主可以向銀行申請加按套現，將物業升值的潛力轉化為流動資金，應付個人財務需要。
一表看清：補地價前後的業主權利比較
| 權利 | 補地價前 | 補地價後 |
|---|---|---|
| 出售對象 | 只限合資格的綠表及白表人士（居屋第二市場） | 任何人士（自由市場） |
| 出租權利 | 不可合法出租 | 可合法出租 |
| 按揭／加按 | 銀行審批極嚴格，一般不能加按套現 | 可按市場估值向銀行申請加按，增加財務彈性 |
哪些房屋需要補地價？
基本上，所有透過政府資助形式購入的房屋，如果業主希望在公開市場上自由出售或出租，都需要補地價。這涵蓋了香港最主要的幾類資助房屋，包括：
- 居者有其屋計劃（居屋）
- 私人機構參建居屋計劃（PSPS）
- 租者置其屋計劃（租置公屋）
- 綠表置居計劃（綠置居）
只要你的物業屬於以上任何一類，並且打算解除轉讓限制，補地價就是必須完成的法律程序。
未補地價私下交易的法律風險
有些業主可能會考慮私下將未補地價的單位出售或出租，這是一個極高風險的行為。根據香港法例第283章《房屋條例》第27A條，任何人士將未補地價的資助房屋非法轉讓、出租或以任何形式讓與，均屬刑事罪行。一經定罪，最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。同時，相關的買賣或租賃協議亦會被視為無效，無法得到法律保障，最終可能引致嚴重的金錢損失和法律後果。
居屋補地價點計？即學補價公式及計算實例
講到居屋補地價計算，很多人第一時間會覺得很複雜，但其實只要掌握了核心概念，你會發現居屋補地價點計並非想像中困難。整個計算的關鍵，在於一個在你買入單位時就已經定下來的「折扣率」。簡單來說，補地價的金額會跟隨現時的樓價而變動，樓市升，補價就多；樓市跌，補價就少。以下就為你拆解清楚整套居屋補地價計算方法。
居屋補地價計算核心公式拆解
要計算補地價金額，我們需要運用的官方公式是：
補價金額 = 補價時物業的評估市值 x (購入時十足市值 – 購入時樓價) / 購入時十足市值
這個公式看起來可能有點長，但我們可以把它簡化成一個更易理解的概念：
補價金額 = 單位現時市值 x 當年買入時的折扣率
公式中的「(購入時十足市值 – 購入時樓價) / 購入時十足市值」這部分，計算出來的結果就是你單位專屬的「折扣率」。這個折扣率在你簽署買賣合約的那一刻就已經鎖定，永遠不會改變。會變動的，只有「單位現時市值」這個數字，它是由房屋署委派的測量師根據你申請補地價當時的市況來評估的。
計算實例：3步學識居屋補地價點計
紙上談兵可能還是有點抽象，不如我們用一個實際例子，一步步教你居屋補地價點計。
假設你多年前買入一個居屋單位，現在打算補地價在自由市場出售。
第一步：找出單位的固定折扣率
首先，要找出你單位樓契上列明的原始數據：
* 假設單位當年的十足市值是：$400萬
* 而你當時的買入價 (政府給予折扣後) 是：$280萬
套入公式計算折扣率：
($400萬 – $280萬) / $400萬 = 30%
這個 30% 就是你單位永久的折扣率。
第二步：評估單位現時的市值
你向房屋署提交申請後，測量師會為單位進行估價。
* 假設評估出來的單位現時十足市值是：$650萬
第三步：計算最終補地價金額
最後，將現時的市值乘以固定的折扣率，就是你要補給政府的金額。
$650萬 x 30% = $195萬
所以，你需要繳付的補地價金額就是$195萬元。不少網上的居屋補地價計算機，也是基於這條公式來運作的。
如何尋找單位的準確折扣率？
要進行準確的居屋補地價計算，最關鍵的一步是找到正確的折扣率。最權威和準確的資料來源，就是你手上那份單位的「首份轉讓契據」(First Assignment)。
在這份法律文件中，會清楚列明單位在「首次出售時的十足市值」和「首次出售時的買價」這兩個關鍵數字。只要找到這兩個數值，你就能用上面提到的公式，準確計算出自己單位的固定折扣率。記得，即使是同一個屋苑，不同期數甚至不同座數的單位，因為發售時間不同，折扣率也可能會有差異，所以一定要以自己樓契上的資料為準。
居屋補地價申請全流程：5大步驟由零跟到足
當你已經掌握了居屋補地價計算的大致方法，下一步就是了解實際的申請流程。整個過程其實相當清晰，只要跟著步驟走，就可以順利為你的單位解除轉讓限制。以下我們會將整個申請程序拆解成五個主要部分，讓你由準備文件開始，一步步跟進到最後完成手續。
申請前準備：所需文件及費用清單
在正式啟動申請程序前，你需要先準備好一些基本文件和費用，這可以讓之後的流程更加順暢。
首先是文件部分，主要有兩樣：
1. 評估補價申請書 (HD1066C)：這份表格是整個申請的核心，你可以在房屋委員會的官方網站下載，或者親身到各個屋邨辦事處索取。
2. 樓契副本：你需要一份完整清晰的樓契（正式名稱為「轉讓契據」）副本。這份文件非常重要，因為上面清楚列明了單位首次出售時的市值和售價，是計算補價折扣率的法律依據。
然後是費用方面，你需要準備一張指定金額的劃線支票或銀行本票，抬頭寫「香港房屋委員會」。這筆是申請評估補價的行政手續費，目前費用為港幣$6,490元（此費用會按年調整，建議申請前到房委會網站確認最新金額）。請注意，這筆費用在任何情況下都不會退還。
居屋補地價申請程序五部曲
準備好所有文件和費用後，就可以正式開始申請了。整個過程可以分為五個關鍵步驟：
第一步：遞交申請
將填妥的申請書、樓契副本和手續費支票，親身交往或郵寄到樂富的房委會總辦事處。房委會收到申請後，會先發出一封確認信給你。
第二步：單位視察及估價
房委會接下來會委派專業的測量師與你預約時間，上門視察你的單位。測量師會評估單位的狀況，例如單位的保養情況、座向景觀，以及是否有未經許可的改動或僭建。這些因素都會直接影響最終評估出來的市值。
第三步：接收評估補價通知書
在測量師完成視察後，大約一個月內，你就會收到由房委會發出的「評估補價通知書」。這封信會清楚列明你的單位在當前的十足市值，以及根據你的單位折扣率計算出來的最終補地價金額。這就是解答「居屋補地價點計」這個問題的官方答案。
第四步：繳交補價或提出上訴
收到通知書後，你有兩個選擇。如果你同意評估的金額，你需要在通知書發出日期起的兩個月內，繳付全數補價款項。假如錯過了這個期限，這次的申請就會作廢，之前繳付的手續費也不會退回，需要重新再申請一次。
如果你認為估價過高，你可以在通知書發出後的28日內，以書面形式向房委會提出上訴，並提供支持你理據的文件，例如由私人銀行提供的估價報告作參考。
第五步：完成手續取得證明書
繳付全額補價後，房委會就會向你發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件代表你的單位已經完成補地價程序。最後一步，是將這份證明書交由你的律師，到土地註冊處進行登記。完成註冊後，你的單位在法律上就等同於一個私人住宅單位，可以在自由市場上隨時出售或出租。
租置公屋補地價的特別注意事項
對於透過「租者置其屋計劃」（租置公屋）購入單位的業主，補地價的整體流程和居屋補地價計算方法大致相同，都是基於當年的折扣率和現時的市值去計算。不過，有幾點需要特別留意：
- 申請途徑：租置公屋的補地價申請，除了房委會總辦事處，你也可以將申請文件交到所屬屋邨的管理處。
- 折扣率差異更大：租置公屋的折扣率計算方式比居屋更為複雜，因為折扣率會受到業主當時的租住年期等因素影響。同一座大廈、同一時間購入的單位，折扣率都可能有所不同。因此，查閱自己樓契上的原始數據就顯得尤其重要。
- 估價考慮因素：由於租置公屋的樓齡普遍較高，測量師在估價時，會更著重屋邨的整體維修狀況和公用地方的狀態。
雖然存在這些微小差異，但租置公屋業主仍然可以參考上述的五大步驟，為自己的物業完成補地價手續。
補地價最佳時機與慳錢策略
掌握了居屋補地價計算方法之後，下一步就是思考何時才是補價的最好時機。其實，選擇合適的時機補地價，是整個過程中最關鍵的慳錢策略，影響的金額隨時是數十萬元的差距。下面我們會分享幾個實用的策略，助你作出最精明的決定。
為何「樓市淡靜」是補地價黃金時機？
要理解這個策略，我們需要再次回到居屋補地價點計的核心公式：補價金額等於「補價時的物業市值」乘以「固定的買入折扣率」。由於折扣率在你買入單位的一刻已經鎖定，唯一會變動的因素就是「物業市值」。當樓市處於調整期或交投淡靜時，房委會委派的測量師對單位的估價自然會比較保守，評估出來的市值亦會較低。在這個時候完成補地價，就等於用一個較低的基數去計算補價金額，最終需要支付的款項自然會大幅減少。
「先補後售」策略：鎖定成本，靜待升值
如果你長遠有計劃賣出居屋，但又不是急於一時，那麼「先補後售」就是一個非常精明的財務部署。你可以趁著樓市低迷，資金相對充裕的時候，主動申請補地價。這樣做的好處是將補價這個最大的賣樓成本，鎖定在一個較低的水平。完成補價後，你的單位就完全變成了私人物業。之後，你便可以從容地等待市場氣氛好轉，樓價回升時再放售，屆時所有的升值利潤都歸你所有，無需再擔心樓價越高、補價越多的問題。
補地價前關鍵提示：切勿豪華裝修
這是一個很多人都會忽略的細節，但卻直接影響你的荷包。測量師上門為單位估價時，除了考慮單位座向、景觀和樓層等因素，單位的內部狀況和裝修質素也是重要的評估標準。一個簇新、保養得宜的豪華裝修，無疑會推高單位的估值。根據居屋補地價計算方法，估值越高，你需要支付的補價金額就越多。所以，最明智的做法是，在申請補地價前，先維持單位的現狀。待完成所有補價手續，正式解除轉讓限制後，才著手進行裝修或翻新工程，這樣才能將單位的賣相和價值提升，同時又避免了支付額外的補價費用。
各時期居屋轉讓限制：新舊政策有何不同？
在了解居屋補地價計算的細節前，首先要清楚一點，就是並非所有居屋的轉讓限制都一樣。政府為了回應不同時期的社會需要，特別是遏止短期炒賣，歷年來多次修訂資助房屋的轉售政策。所以，你持有的單位何時可以補地價，完全取決於它的「出生年份」，也就是首次出售的日期。新舊政策差異頗大，了解清楚自己單位所屬的限制，是規劃賣樓策略的第一步。
一圖看懂：歷年居屋轉讓限制及補地價年期演變
不同年份推出的居屋，轉售限制和可以補地價的年期都有明顯分別。政策整體趨勢是愈來愈嚴格，愈新的單位，需要等待的時間就愈長。以下為你清晰整理了幾個關鍵時期的政策演變，讓你快速掌握不同居屋的補地價點計時機。
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2025年起首次發售的單位
由2025年起，轉售限制大幅收緊。業主在購入單位的首5年內，不能在公開市場出售。之後的第6至15年，可以在「居屋第二市場」免補地價轉售予合資格人士。業主必須持有單位滿15年後，才可以申請補地價，在自由市場上出售。 -
2019年至2023年首次發售的單位
這個時期的單位，業主在首2年內，只可以原價在「居屋第二市場」轉售。第3年至第10年，則可以在第二市場自行定價出售。若想在自由市場出售，便要等滿10年後，才可以補地價。 -
2018年首次發售的單位
與2019年的政策相似，主要分別在於補地價年期。業主在首2年只可以原價於第二市場轉售。第3年至第5年，可在第二市場自行定價出售。持有單位滿5年後，即可申請補地價，在自由市場放售。 -
2007年至2017年首次發售的單位
這段時期的政策相對寬鬆。業主在首2年內，若要出售，必須先補地價。由第3年起，業主可以選擇免補地價在第二市場出售，或者補地價後在自由市場出售，彈性較大。
特殊情況：可豁免補地價的最早期居屋
凡事總有例外，在居屋的世界裏，確實存在一批可以豁免補地價的「幸運兒」。這指的是香港最早期的居屋，即由第一期至第三期甲發售的單位。
原因是當時政府在批出相關地契時，並未加入現時常見的轉讓限制條款。因此，這些單位的業主，理論上可以像一般私人物業一樣，自由地在市場上出售或出租，完全不需要經過任何居屋補地價計算方法的程序，也不必向政府支付任何款項。如果你持有的單位樓齡較高，不妨翻查一下樓契文件，確認一下是否屬於這批最早期的居屋，這將會是物業價值上的一大優勢。
補地價資金點安排？按揭申請及交易須知
清楚居屋補地價計算方法後，接下來要面對的就是資金安排。補地價金額動輒過百萬，是一筆不小的數目。所以，如何妥善安排資金，了解相關的按揭操作和交易細節，就成為了整個計劃的關鍵一步。
資金不足？補地價按揭方案詳解
當手頭上的現金不足以支付全額補地價款項時，很多人自然會想到申請按揭。不過，這裡有一個重點需要釐清：房屋署要求補地價款項必須以銀行本票或律師樓支票一次過付清。業主不能直接為未補地價的單位申請「加按」或「轉按」，用套現的資金去補地價。
那麼，資金不足的問題如何解決？市場上其實存在可行的操作方法，通常是與出售單位同步進行。簡單來說，業主先找到買家，然後在正式交易當日，利用買家支付的部分樓價來完成補地價。這個過程需要律師從中協調，確保資金順利交接到房屋署手上。如果業主只想補地價以作出租用途，而不是出售，由於沒有買家的資金，操作上會比較困難，可能需要考慮其他私人貸款方案，但條款一般不及樓宇按揭划算。
交易中的補地價責任：應由賣家或買家支付？
在居屋買賣交易中，補地價的責任誰屬，是一個非常實際的協商環節。政府對此沒有硬性規定，完全由買賣雙方協商決定，並在臨時買賣合約中清晰列明。常見的做法有兩種，各自有不同的考慮。
第一種，也是最常見的做法，是由賣家負責補地價。雙方會協定一個「已補地價」的成交價。賣家在簽訂臨約後，便向房屋署申請評估補價金額。這個做法的風險在於賣家，因為在簽約時，實際的補地價金額仍是未知數。如果最終評估出來的金額高於預期，賣家的實收利潤就會減少。
第二種做法是由買家負責補地價。合約上會訂明一個「未補地價」的樓價，並加上條款指明補地價的費用由買家承擔。這種方式的風險就轉移到買家身上。如果最終的補價金額高於預期，買家的總買入成本就會增加。而且，買家申請按揭時，銀行通常只會根據「未補地價」的樓價去計算貸款額，所以買家需要準備更充裕的首期資金，用作支付補地價的款項。
「成交日補地價」操作流程
對於資金不足的賣家，「成交日補地價」是最普遍和可行的操作模式。這個流程巧妙地利用了交易的時間差和買家的資金，讓整個過程順利完成。
它的具體操作流程如下：
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簽訂合約：賣家與買家協定好一個「已補地價」的成交價，並在臨時買賣合約中訂立一個較長的成交期，例如三個月，確保有足夠時間處理補地價申請。
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申請評估：簽約後，賣家立即向房屋署遞交補地價評估申請。
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獲取通知：約一個月後，房屋署會發出「評估補價通知書」，上面列明了確實的補地價金額。賣家律師會將此金額通知買家律師。
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協調付款：在成交當日，買家支付的樓價尾數和銀行批出的按揭貸款，會先由律師樓接收。
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同步完成：律師樓會按照指示，在同一時間開出數張本票。一張是支付給房屋署用作補地價，一張是支付給賣家原有的按揭銀行以贖回樓契，最後的餘額才會交給賣家。透過律師的專業安排，就能確保即使賣家本身資金不足，也能順利完成補地價和賣樓的整個過程。