為了恢復「首次置業」身份，以便日後置業時節省大筆印花稅，不少業主會考慮進行樓宇轉名（俗稱「甩名」）。然而，樓宇轉名過程絕非想像中簡單，當中涉及複雜的印花稅及律師費計算，稍有不慎更可能誤墮陷阱，導致得不償失。本文為您整合2025年最全面的樓宇轉名終極懶人包，由費用計算、慳稅策略、實戰流程，到深入拆解轉讓契與送讓契的分別及6大陷阱，助您一文掌握所有關鍵資訊，輕鬆規劃，慳盡每分每毫。
樓宇轉名費用全拆解：印花稅、律師費與潛在開支
講到樓轉名費用，大家最關心的莫過於實際要準備多少錢。整個過程的開支主要由三大塊組成：最大份額的印花稅、不可或缺的律師費，以及一些視乎情況而定的潛在開支。清楚了解各項樓轉名費的構成，是規劃整個轉名程序的第一步，讓我們逐一拆解。
核心費用(一)：印花稅計算方式與稅率
印花稅是樓宇轉名價錢中佔比最重的部分。稅款的多少，主要取決於轉讓雙方的關係以及物業的價值。
近親轉讓：「第二標準稅率」詳解
如果物業是轉讓給「近親」，包括父母、配偶、子女或兄弟姊妹，就可以採用稅率較低的「第二標準稅率」（第2標準稅率）計算印花稅。這個稅率非常優惠，舉個例子，如果轉讓的業權部分價值在$300萬或以下，印花稅劃一為$100。這也是為何大部分業主會選擇以近親轉讓方式，來達成恢復「首置」身份的目的。
聯名物業「甩名」的印花稅計算原則
對於聯名物業，例如夫婦二人共同持有的物業，其中一方想「甩名」將業權轉給另一方，印花稅的計算原則很直接。稅基並不是整個物業的完整市值，而是根據所轉讓的業權份額來計算。假設物業由兩人平均持有，每人佔50%業權，那麼印花稅的計算基礎就是整個物業估值的50%。
稅務局如何評估物業價值作稅基？
有些人可能會想，既然是家人之間轉讓，是不是可以用$1或者一個很低的象徵式價錢來轉讓，藉此避開印花稅？答案是不可行的。稅務局有最終的評估權，如果轉讓價明顯低於市價，稅務局會自行為物業進行估價，並以其評估的市價作為基礎來徵收應繳的印花稅。如果被發現，業主需要補繳稅款差額。
印花稅計算實例：夫婦轉讓$400萬物業一半業權
讓我們用一個具體例子來說明。假設張生張太聯名持有一個現時市值$400萬的物業，每人各佔一半業權。現在張生想將他的一半業權轉給張太。
- 轉讓業權的價值： $4,000,000 x 50% = $2,000,000
- 適用稅率： 由於是夫婦間的近親轉讓，適用「第二標準稅率」。
- 應繳印花稅： 因為轉讓價值$200萬低於$300萬的門檻，所以最終的印花稅只需$100。
這個例子清楚顯示，在近親轉讓的框架下，印花稅的開支可以相當低。
核心費用(二)：律師費參考範圍
處理物業轉名是嚴謹的法律程序，必須委託律師辦理，因此律師費是另一項核心的轉名費。
律師在樓宇轉名過程中的角色
律師的角色至關重要，他們負責草擬及處理所有法律文件，例如轉讓契（Assignment）。同時，律師會為物業進行查冊，確保業權清晰，並代表業主處理繳付印花稅、到土地註冊處登記新業權等手續，保障整個轉名過程合法及穩妥。
市場律師費參考價錢
市場上的律師費並沒有劃一收費，一般而言，處理一宗樓宇轉名手續的律師費，大約由數千元至萬多元不等。實際的樓轉名價錢，會視乎個案的複雜程度、物業價值、以及是否涉及重新敍造按揭等因素而定。建議在委託前，先向幾家律師行查詢報價作比較。
選用銀行認可 (On Bank List) 律師行的好處
如果轉名過程需要承接方申請新的按揭貸款，選擇律師行時有一個非常重要的技巧。就是要確認該律師行是否在承造按揭銀行的「認可名單」（On Bank List）之上。如果選用的律師行不在名單上，銀行會要求另外委派一家它們認可的律師行處理按揭文件，結果就是你需要支付兩筆律師費。因此，預先確認能為你節省不必要的開支。
其他潛在費用：按揭罰息、估價費與利得稅
除了印花稅和律師費這兩項主要開支，還有一些潛在費用可能在特定情況下出現。
原有按揭罰息期的影響
如果物業本身仍有按揭在身，並且處於「罰息期」（通常是貸款期首2至3年）內，轉名操作會被視為提早贖回原有按揭。在這種情況下，銀行會根據按揭合約條款，收取一筆罰息。這筆費用可以相當可觀，所以在決定轉名前，務必先查清楚原有按揭合約的條款。
銀行物業估價收費
接收業權的一方如果需要申請新按揭，銀行會要求為物業進行估價，以評估可批出的貸款額。雖然銀行會收取估價費，但現時大部分銀行為了吸引客戶，通常會豁免這項收費。不過，這仍是一項需要留意的潛在開支。
短期轉讓的利得稅風險
還有一項較少人留意但後果可以很嚴重的風險。如果樓宇轉名後，物業在很短時間內再次被出售，稅務局有機會將這一連串操作視為商業炒賣行為。一旦被認定為炒賣，物業升值的部分就需要繳納利得稅，其稅率遠高於印花稅。因此，樓宇轉名應基於長遠的家庭財務規劃，而非短期投機。
慳盡樓宇轉名費用：三大策略助您慳稅慳錢
想減低整體的樓轉名費用，並非單純計算印花稅與律師費。只要懂得運用一些市場策略，其實可以合法地節省一筆可觀的開支。一個周詳的計劃，更能直接影響最終的樓轉名價錢。以下分享三大核心策略，助您全面掌握節省樓轉名費的竅門，為您的財務規劃做得更好。
策略一：善用銀行估價鎖定最低印花稅基數
印花稅是根據物業的轉讓價或市價（以較高者為準）計算的。因此，如何確立一個稅務局接納的「市價」，就是節省稅款的第一步。利用銀行的免費估價服務，就是最直接有效的方法。
如何向多間銀行索取免費估價
您可以直接聯絡不同銀行的按揭部門，或者透過按揭轉介公司，一次過為您的物業索取多份估價。這個過程通常是免費的，而且十分快捷。建議至少取得三間銀行的書面或口頭估價。這樣做，您手上就有了市場對物業價值的客觀參考，從中選取最低的估價作為內部轉讓的作價基礎。
以銀行估價作轉讓價的注意事項
以銀行估價作為轉讓價，有兩個主要好處。第一，這是向稅務局證明轉讓價合理的有力證據，可避免因作價過低而被質疑，繼而要補繳稅款差額。第二，這個價錢將會是新做按揭的基礎。需要留意的是，轉讓價不應遠低於所有銀行的估價。如果價格偏離市場太多，稅務局依然有權提出質詢。所以，選用最低的銀行估價是一個相對穩健的策略。
估價與新按揭貸款額的平衡
這裡存在一個重要的平衡點。較低的轉讓價意味著較低的印花稅開支，但同時也代表承接方能申請的按揭貸款額會相應減少。所以在決定轉讓價前，必須計算清楚承接方的資金需要。如果承接方需要申請高成數按揭，就需要一個較高的估價去支持貸款額。因此，您需要在「慳印花稅」與「獲取足夠貸款」之間取得平衡，選擇一個最符合您們家庭財務狀況的方案。
策略二：恢復「首次置業身份」為未來鋪路
很多人辦理樓宇轉名，主要目的就是讓其中一方恢復「首次置業」（首置）的身份。這個身份在物業市場上極具價值，是為未來置業鋪路的重要一步。
「首置」身份的印花稅優勢
根據現行稅制，首置人士購買物業時，適用於較低的「第二標準稅率」。雖然政府已撤銷針對非首置買家的額外印花稅，但保留首置身份仍然是明智之舉。因為稅務政策隨時可能改變，持有「首置」身份能讓您在未來任何政策變動中都處於更有利的位置。
恢復首置身份如何為未來慳稅
恢復首置身份的最大實際好處，體現在資金流動性上。當您以首置身份購買新物業時，通常能申請更高成數的按揭保險計劃，意味著您可以用較少的首期資金上車。這變相是節省了您眼前的現金支出，讓資金運用更靈活，可以用於裝修或其他投資，長遠來看也是一種財務優勢。
策略三：選擇最佳轉名時機，避開額外開支
計算轉名費樓宇成本時，時間點的選擇足以影響最終支出。一個完美的時機，可以幫您避開不必要的罰款與財務壓力。
如何查閱並避開按揭罰息期
大部分銀行的按揭貸款都設有罰息期，通常是貸款提取後的首兩至三年。如果在罰息期內提早還清貸款（內部轉名需要先贖回舊有按揭），銀行會收取一筆罰款。要避開這筆開支，您應先查閱當初簽訂的按揭貸款確認信（Facility Letter），上面會清楚列明罰息期的年期和計算方法。如果找不到文件，最直接的方法是致電您的按揭銀行查詢。規劃轉名時，最好等待罰息期結束後才啟動程序。
規劃轉名與新置業時間，理順資金流
如果您轉名的目的是為了讓一方恢復首置身份後立即購買新物業，時間規劃就更為重要。您需要確保兩宗交易的時間點能順利銜接。一般而言，當轉出業權一方簽署了內部轉讓的臨時買賣合約後，法律上已具備首置資格。他可以隨即簽署新物業的臨約。但整個過程需要精確計算資金流，例如舊有物業轉名後，承接方申請新按揭的放款時間，是否能配合新物業支付首期尾數的時間。建議在行動前，與律師及銀行客戶經理詳細溝通，規劃好每一步的時間線，確保資金能順利周轉。
樓宇轉名實戰流程：四大步驟全解析
清楚了解整個流程，是控制樓轉名費用的第一步。很多人以為近親轉名很簡單，但其實當中環環相扣，稍有不慎就可能衍生額外開支。與其說是流程，不如看成一份實戰地圖，只要跟著以下四大步驟走，就能順利完成整個轉名過程，讓你的樓轉名價錢更划算。
第一步：申請按揭預先批核
為何先獲按揭批核至關重要
整個轉名過程的第一步，也是最關鍵的一步，就是承讓人（即接收業權的一方）先向銀行申請按揭。這個次序絕對不能搞錯。這一步是為了管理風險，確保承讓人有足夠的財力完成交易。假如你先委託律師，後來才發現銀行不批准按揭，交易告吹，你仍然需要支付部分律師費，變相增加了不必要的樓轉名費。所以，先取得銀行的「預先批核」，等於為整個交易買了保險，確定資金到位後，才安心進行下一步。
承讓人須通過入息審查及壓力測試
有一點必須釐清，即使是近親轉讓，銀行在審批按揭時，並不會因為你們的關係而放寬標準。銀行會將承讓人視為一個全新的借款人，所以承讓人必須提供足夠的入息證明，並且通過金管局規定的壓力測試。如果承讓人的收入不足或者本身有其他債務，都可能影響按揭的批核結果。因此，在計劃轉名初期，就要客觀評估承讓人的財務狀況，確保他符合銀行的審批門檻。
第二步：委託律師處理法律文件
近親轉名對律師工作的影響
當按揭問題解決後，就可以正式委託律師處理法律文件。在近親轉讓中，有一個好處可以降低轉名費。根據律師會的指引，如果買賣雙方是近親關係（例如配偶、父母、子女、兄弟姊妹），就可以聘用同一位律師代表雙方，這樣能夠簡化溝通，亦有助節省律師費。如果雙方並非近親，則必須各自委託不同的律師代表，以避免利益衝突。
草擬臨時及正式買賣合約
律師會根據你們協商好的轉讓價錢和其他條款，草擬買賣合約。一般程序會先簽署臨時買賣合約，然後在約兩星期後簽署正式買賣合約。臨時合約的作用是鎖定交易，而且非常重要，因為印花稅的計算起點，正是由簽署臨時合約的日期開始。在互相信任的近親關係中，有時也可以選擇跳過臨時合約，直接簽署正式合約，具體操作可以與你的律師商討。
第三步：簽署正式文件及繳交費用
簽署轉讓契 (Assignment) 的法律效力
來到成交日，雙方需要簽署一份名為「轉讓契」(Assignment) 的最終法律文件。這份文件一旦簽署，就代表物業的業權正式由轉讓人轉移至承讓人。轉讓契是整個交易中最具法律效力的文件，標誌著買賣的完成。律師會在這一步確保所有款項交收妥當，包括銀行發放的按揭貸款。
繳交印花稅的法定期限
繳交印花稅是完成轉名的必要開支，也是樓轉名費用的主要部分。根據法例，印花稅必須在簽署第一份買賣合約（通常是臨時買賣合約）後的30天內繳交。律師會協助你計算應繳的稅款，並安排向稅務局遞交文件及付款。切記要準時繳交，逾期會有罰款。
第四步：於土地註冊處完成註冊
簽署轉讓契後，律師的最後一項工作，就是將這份文件送到土地註冊處進行登記。這個步驟的作用是將業權的變更記錄在案，讓它成為公開的官方紀錄。當註冊手續完成後，整個樓宇轉名程序便大功告成，承讓人的業主身份亦得到法律上的最終確認。
轉讓契 vs 送讓契：兩種轉名方式之費用與風險比較
在處理物業轉名時，了解不同的轉名方式對總體的樓轉名費用有很大影響。市場上主要有兩種做法：轉讓契和送讓契。它們在程序、費用和潛在風險上都有天壤之別，選擇前必須仔細比較。
轉讓契 (Assignment)：主流穩健之選
以「真買賣」形式進行轉讓的好處
轉讓契的本質是一份正式的買賣合約。即使是近親轉讓，它也是以「真買賣」的形式進行。這樣做的好處是法律程序清晰，業權清楚明確。銀行和律師都熟悉這種標準操作，可以有效避免未來的業權爭議，讓整個轉名過程更加順暢，並且有助準確預算樓轉名價錢的各個細項。
如何透過轉讓契順利申請按揭
因為轉讓契被視為標準的物業交易，所以承接業權的一方可以順利向銀行申請按揭。銀行會按照一般買賣的程序為物業估價，並且為新的買家進行入息審查和壓力測試。只要符合資格，承造按揭就沒有難度，資金安排也更有預算。
送讓契 (Deed of Gift)：隱藏風險與費用陷阱
送讓契表面上是將物業當成禮物送出，手續看似簡單，但是當中隱藏不少風險和費用陷阱，隨時令轉名費不減反增。
印花稅陷阱：送契同樣需按市價繳稅
很多人以為送贈就不用繳付印花稅，這是一個極大的誤解。無論轉讓價是多少，甚至是零，稅務局都會自行評估物業的市值。然後稅務局會根據這個市價去計算印花稅。所以，想透過送讓契去節省印花稅這項樓轉名費是行不通的。
風險一：五年破產追溯期，銀行拒批按揭
送讓契最大的風險來自破產條例。如果送贈人在送出物業後的五年內宣布破產，破產管理署有權向承繼人追討該物業，用作償還債務。因為存在這個業權不穩的風險，所以銀行普遍不會為五年內的「送契樓」批出任何按揭貸款。
風險二：影響未來轉售及物業價值
這個按揭問題會直接影響物業的轉售能力和價值。由於未來的買家無法申請按揭，他們就必須用現金全額支付樓價。這大大收窄了潛在買家的範圍。結果，「送契樓」在市場上很難出售，價值亦可能大打折扣。
查冊技巧：如何識別「送契樓」
要識別「送契樓」，可以透過查冊進行。在土地註冊處的紀錄上，留意文書性質一欄有沒有註明「DEED OF GIFT」或「送讓契」的字眼。此外，也要留意「代價」(Consideration) 一欄。如果代價顯示為「-」、「NIL」、或只是一個象徵式金額，例如一元，這都代表該次轉讓很可能是以送贈形式進行。
樓宇轉名6大陷阱：簽約前必讀注意事項
處理樓宇轉名，很多人首先會想到如何妥善規劃樓轉名費用，希望用最低成本完成手續。不過，整個過程並非只是簽署文件般簡單，當中隱藏著不少陷阱。在您決定啟動程序前，了解清楚這些潛在風險，才是確保順利和避免無謂損失的關鍵。
陷阱一：轉讓定價遠低於市價的稅務風險
第一個常見的誤解，是以為近親轉讓可以隨意定一個極低的樓宇轉名價錢，例如一元，藉此避開高昂的印花稅。事實上，稅務局並不會接納明顯低於市價的成交。如果轉讓價不合理，稅務局會自行為物業進行估價，並根據其評估的市場價值來追收應繳的印花稅差額。這個突如其來的稅務開支，隨時會打亂您的財務預算。因此，最穩妥的做法是參考銀行的免費估價來釐定轉讓價，這樣既有依據，亦能將稅務風險降至最低。
陷阱二：承接方須重新通過按揭審批及壓力測試
另一個普遍的盲點，是忽略了物業轉名後，承接業權的一方需要重新申請按揭。銀行會將此視為一宗全新的按揭申請，承接方必須具備足夠的入息證明，並且要通過嚴格的壓力測試。切勿以為家庭成員之間的轉讓，銀行就會放寬審批標準。如果承接方的還款能力不符合銀行的要求，按揭申請便會被拒絕，整個轉名計劃亦會告吹。屆時即使已支付部分律師費，也可能無法取回。
陷阱三：夫婦轉名與「Pending Assignment」財技
夫婦之間轉名，有時會運用一種稱為「Pending Assignment」的財技。具體操作是，雙方先簽署臨時買賣合約，讓其中一方恢復「首置」身份去購買新物業，但就延遲簽署正式的轉讓契（Assignment）。這個做法的陷阱在於，在舊有物業的轉讓手續未正式完成前，原業主的按揭供款仍然會被計算在其供款與入息比率（DSR）之內。當他為新物業申請按揭時，銀行會將新舊兩份按揭的供款一併計算，這會大幅削弱其借貸能力，甚至導致新按揭無法獲批。
陷阱四：遺產物業轉名手續與印花稅豁免
透過遺囑或遺產繼承程序而獲得的物業，其轉名手續與一般的買賣轉讓不同。受益人繼承物業時，是無須繳付印花稅的。不過，這裡的陷阱在於物業附帶的責任。如果該物業仍有未還清的按揭貸款，繼承人便需要承擔這筆債務。他必須與銀行協商，證明自己有能力繼續供款，或者申請將按揭轉到自己名下，這同樣涉及入息審查及壓力測試。
陷阱五：「祖孫轉讓」不符近親定義的稅務影響
在稅務條例中，「近親」有非常嚴格的定義，僅包括配偶、父母、子女及兄弟姊妹。很多人誤以為祖父母與孫兒之間的轉讓也符合近親資格，可以享受較低的第二標準印花稅率。事實上，祖孫關係並不自動符合近親定義。若強行轉讓，會被視為非近親交易，需要繳付高昂的從價印花稅。唯一的例外是，如果孫兒的父母均已離世，稅務局才可能酌情處理。在規劃這類轉讓前，務必先確認關係是否符合資格，以免失預算。
陷阱六：啟動前未計清楚總成本
最大的陷阱，莫過於啟動轉名前未有全面計算清楚總樓轉名費。除了基本的印花稅和律師費，您還需要考慮其他潛在開支。例如，原有按揭是否仍在罰息期內？提早還款可能要支付一筆可觀的罰息。此外，銀行或會收取物業估價費。將所有潛在的轉名費樓宇開支加起來，才是您需要準備的真正總成本。忽略任何一項，都可能讓您在轉名過程中陷入財政困境。
樓宇轉名常見問題 (FAQ)
在處理樓宇轉名的過程中，大家總會遇到各式各樣的疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫到你更清晰地規劃整個流程，讓你對樓轉名費用和相關細節有更全面的了解。
問：「甩名」後何時才能恢復首置身份？
這是一個非常關鍵的時間點問題。法律上，你恢復「首次置業人士」身份的時刻，並不是等到所有轉讓手續完成、簽署樓契（轉讓契）的那一天，而是在你簽署第一份具有法律約束力的文件，也就是「臨時買賣合約」的那一刻。
稅務局是以簽署臨約的日期，來界定你是否「處置」了物業。所以，只要你為舊物業簽署了轉讓的臨約，理論上你就可以用首置身份去簽署新物業的買賣臨約了。假如兩宗交易碰巧在同一天進行，建議在合約上清晰註明簽署的具體時間，這樣就萬無一失了。
問：承接方入息不足無法通過壓測怎麼辦？
如果承接業權一方的入息未能通過銀行的壓力測試，有幾個常見的處理方法。
最直接的方法是增加擔保人。由另一位有穩定收入的近親（例如父母或配偶）作為按揭的擔保人，將其入息合併計算，以滿足銀行的審批要求。不過，擔保人自己的借貸能力也會因此被佔用，日後若要申請其他按揭，其貸款額度會受到影響。
另一個方法是，如果承接方的入息證明只是暫時不足，但預期未來會改善，可以與轉讓方協議，先簽署臨時買賣合約，但將正式成交的日期拉長。這段期間，原業主可以繼續供款，給予承接方時間去準備更充足的入息證明，待時機成熟再向銀行申請按揭並完成交易。
問：近親轉讓後馬上賣樓，需要支付額外印花稅 (SSD) 嗎？
雖然政府已於2025年2月撤銷額外印花稅 (SSD)，但了解其背後原理仍然重要。在稅務層面上，近親轉讓的物業持有期是可以「連續計算」的。意思是，承接方（例如子女）的持有年期，會從原業主（例如父母）最初買入該物業的日期開始計算。
舉個例子，如果父母持有物業10年後才轉名給子女，那麼子女在完成轉名手續後，會被視為已持有該物業10年。即使他第二天就將物業賣出，也不會被視為短期炒賣，因此過去並不需要支付額外印花稅。這個「連續持有期」的原則，對於計算其他潛在稅項（如利得稅）時，依然有參考價值。
問：樓宇轉名還有其他隱藏收費嗎？
除了最主要的印花稅和律師費，計算整體的樓轉名費用時，的確有幾項潛在開支需要留意。
第一是「按揭罰息期」。如果你原有的按揭貸款尚在罰息期內（通常是首2至3年），由於轉名需要重新承造按揭，等同於提早還清舊有貸款，銀行便會收取一筆罰息。在啟動轉名前，記得先翻查自己現有的按揭合約條款。
第二是「物業估價費」。雖然申請按揭時銀行通常會提供免費估價，但如果你需要一份正式的估價報告向稅務局證明轉讓價的合理性，便可能需要自費聘請測量師行處理，費用一般為數千元。
第三是潛在的「利得稅」風險。假如物業在轉名後短時間內，以顯著高於轉讓價的價錢賣出，稅務局有機會視之為投機炒賣的商業行為，而非單純的資產轉移，並對當中的利潤徵收利得稅。因此，在規劃樓宇轉讓時，應考慮清楚長遠的資產部署。