計劃在香港置業，想盡量提高按揭成數，以減輕首期負擔？面對2025年最新的按揭政策及瞬息萬變的市場環境，申請按揭絕非易事。除了要理解不同樓價對應的最高按揭成數，更要懂得選擇最合適的利率計劃（P按/H按），並透徹了解影響銀行審批的六大關鍵因素。本文為您整合2025年最全面的私樓按揭攻略，由最新按揭成數、利率計劃、按揭保險，到影響審批的六大關鍵（入息、物業類型、擔保人等），再到申請流程及常見陷阱，一文為您清晰拆解，助您做好萬全準備，順利獲批最理想的按揭方案。
2025最新私樓按揭成數上限及政策全攻略
計劃申請私樓按揭，第一步就是要掌握最新的私樓按揭成數。政府近年放寬了按揭政策，讓大家有機會用較少首期上車。這部分我們會由淺入深，為你詳細拆解不同樓價的按揭上限、各種私樓按揭利率計劃，還有解鎖高成數按揭的關鍵——按揭保險。
一表看清：不同樓價最高按揭成數 (最新按揭保險計劃)
買樓想借盡，首先要清楚知道自己目標物業的樓價，可以申請到幾多成按揭。在最新的按揭保險計劃下，不同價值的物業有不同的貸款上限。我們為你整理好一個清晰的列表，讓你快速找到自己的位置。
樓價1,000萬港元或以下 (最高9成按揭)
如果你的心儀物業樓價在1,000萬港元或以下，這是最容易借足高成數的範圍。在按揭保險的幫助下，你最高可以申請到9成按揭。換句話說，你只需要準備樓價一成的資金做首期，大大減輕了上車的初期負擔。
樓價1,000萬 – 1,125萬港元 (最高8-9成，貸款上限900萬)
當樓價超過1,000萬，按揭成數的計算就變得稍微複雜。在這個價格區間，你可以申請最高8成至9成的按揭。不過這裡有一個重點，就是貸款額上限為900萬港元。簡單來說，銀行最多只會借出900萬給你。
樓價1,125萬 – 1,500萬港元 (最高8成按揭)
如果物業價格落在這個範圍，你能申請的最高按揭成數就是8成。這意味著你需要準備至少兩成的首期資金。雖然成數比千萬以下的物業低，但8成按揭仍然能幫助不少換樓或預算較充裕的買家。
樓價1,500萬 – 1,715萬港元 (最高7-8成，貸款上限1,200萬)
對於更高價值的物業，按揭成數會再一步下調。在這個區間內，最高按揭成數介乎7成至8成，同時貸款額的上限是1,200萬港元。你需要計算清楚，確保首期資金足夠應付差額。
樓價1,715萬 – 3,000萬港元 (最高7成按揭)
當樓價超過1,715萬港元，最高按揭成數就劃一為7成。這也是在沒有按揭保險計劃下，銀行一般能夠批出的最高按揭成數。所以，購買這類物業的買家，通常需要有更充裕的資金準備。
按揭利率計劃全解析：P按、H按、Mortgage Link點揀好？
搞清楚私樓按揭成數後，下一步就是選擇私樓按揭利率計劃。市場上最主流的就是P按和H按，它們各有特點。選擇哪一個，會直接影響你未來幾十年的供款開支。
最優惠利率按揭 (P按) 的特點與優劣
P按是基於「最優惠利率（Prime Rate）」去計算的按揭計劃。P利率由各大銀行自行釐定，相對比較穩定，不會像市場利率那樣頻繁變動。它的好處是供款額較為可預測，讓你容易做財務規劃。但缺點是在低息環境下，它的利率通常會比H按高。
銀行同業拆息按揭 (H按) 與鎖息上限 (Cap Rate)
H按的利率是基於「銀行同業拆息（HIBOR）」計算的。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，波動性較大，會緊貼市場走勢。H按的好處是在加息週期前，利率通常非常低，可以節省不少利息。而且，所有H按計劃都有一個「鎖息上限（Cap Rate）」，這個上限通常等於P按的利率。所以即使市場利率急升，你的供款利率也不會無限上漲，等於有了一個安全網。
存款掛鈎按揭戶口 (Mortgage Link) 的慳息作用
Mortgage Link是一個非常實用的慳息工具。它是一個高息存款戶口，戶口內的存款可以獲得和按揭貸款一樣的利率。例如你的按揭利率是4%，你在這個戶口的存款就能賺取4%的利息。這筆利息收入剛好可以用來抵銷部分的按揭利息支出。對於手頭有閒置資金的供樓人士來說，這是一個不能錯過的慳息方法。
解構按揭保險：解鎖高成數按揭的關鍵
前面提到，想借超過七成按揭，就需要申請按揭保險。很多人對按揭保險有誤解，以為是保障自己。其實它是保障銀行的，但卻是你成功申請高成數按揭的必要工具。
為何申請高成數按揭需要按揭保險？
根據金管局的規定，銀行直接批出的按揭貸款，最高只可以是樓價的七成。如果你想借八成或九成，超出的部分對銀行來說風險更高。這時候，按揭保險公司就會介入，為銀行「擔保」你借出的高成數部分。萬一你無法償還貸款，保險公司會先賠償給銀行。所以，銀行才放心借出高成數貸款給你。
按揭保費計算方式 (一次性繳付 vs 加借分期)
申請按揭保險是需要支付保費的。你有兩種支付方式可以選擇。第一種是「一次性繳付」，在提取貸款時一筆過付清所有保費。第二種是「加借分期」，將保費加到總貸款額中，然後跟著每月供款分期攤還。大部分人都會選擇後者，因為這樣可以保留更多現金在手。
新例下豁免壓力測試的影響及注意事項
在新的按揭保險政策下，首次置業人士即使入息未能通過銀行的「壓力測試」（即假設利率上升2%，供款佔入息比率不可超過60%），仍然有機會獲批最高9成按揭。申請人只需要符合基本的「供款與入息比率」（即供款不超過月入50%）就可以。這個改動幫助了許多收入處於邊緣的買家。但要注意，豁免壓力測試需要支付額外的保費，而且總貸款額增加，也代表未來的供款負擔會更重。
新舊按保計劃比較：如何選擇最適合方案？
政府在過去幾年多次調整按揭保險計劃，形成了所謂的「舊按保」和「新按保」。兩者的主要分別在於適用樓價上限和壓力測試的要求。簡單來說，新計劃大大提高了可申請高成數按揭的樓價範圍，例如將九成按揭的樓價上限由400萬提升至1,000萬。對於大部分買家而言，新計劃的彈性更大，更容易找到合適的方案。在申請時，銀行職員會根據你的情況，建議最有利的計劃。
影響按揭審批的六大關鍵因素
要成功申請私樓按揭，除了物業本身的條件，銀行更會仔細審視申請人的背景。可以說，銀行是從多個維度評估風險。了解這些關鍵因素，就等於掌握了提高成功率的鑰匙。以下六個方面，是決定你最終私樓按揭成數與批核結果的核心。
1. 申請人入息狀況
收入是銀行評估還款能力最直接的指標，穩定而且充足的入息是獲批理想按揭的基礎。銀行會根據收入的性質，採用不同的審批標準。
固定月薪人士：供款與入息比率計算
對於每月有固定薪金的上班族，銀行的審批相對直接。審批的核心是「供款與入息比率」(DTI)，即是每月按揭供款佔總收入的比例，上限一般為50%。申請人只需提供最近三至六個月的糧單、稅單及僱傭合約，銀行便能計算出其最高貸款額。年終花紅或雙糧等非固定收入，銀行通常會以過去兩年的平均數計算，而且設有上限。
非固定收入人士 (佣金/自僱)：審批要求及成數限制
如果你的收入主要來自佣金、花紅，或者是自僱人士，銀行在審批時會比較審慎。因為收入波幅較大，銀行通常會要求提供更長時間的入息證明，例如六個月至一年的銀行月結單及稅單，然後計算一個平均收入。在按揭成數方面，即使申請按揭保險，非固定收入人士的最高私樓按揭成數一般亦會比固定月薪人士低，通常上限為八成。
非本地收入人士的審批標準與利率考量
對於收入源自香港以外地區的申請人，銀行的審批標準會更加嚴格。因為銀行難以核實海外收入的穩定性，而且需要考慮匯率風險。申請人通常需要證明自己與香港有緊密聯繫，例如有直系親屬在港或由本地公司外派。即使成功獲批，其私樓按揭成數通常較低，而且私樓按揭利率也可能比本地收入人士稍高。
2. 申請人置業身份
你是首次置業，還是換樓客？這個身份會直接影響你可以申請的最高按揭成數。
首次置業人士的按揭成數優勢
首次置業人士（即申請按揭時在香港沒有持有任何住宅物業）是按揭市場上最具優勢的一群。透過申請按揭保險計劃，他們可以承造最高九成的按揭，大大降低了首期門檻。這項政策旨在幫助市民更容易達成置業目標。
非首次置業及換樓客的按揭成數限制
如果你在申請按揭時已經持有其他住宅物業，銀行批出的按揭成數上限便會下調。一般來說，最高按揭成數會比首次置業人士低一成。對於換樓客而言，如果在買入新物業的交易完成前，成功賣出並完成舊有物業的轉讓手續，便有機會恢復首次置業的身份，從而申請較高成數的按揭。
公務員房屋津貼對按揭的正面影響
合資格的公務員可以申請房屋津貼，而這筆津貼在銀行眼中會被視為固定收入的一部分。這意味著在計算供款與入息比率時，公務員的總收入會增加，從而提升其借貸能力，有助於通過壓力測試及獲取更理想的貸款額。
3. 物業類型及樓齡
銀行除了審視「人」，也會審視「物」。物業的種類、樓齡及狀況，都會影響按揭的條款。
一手樓花：即供 vs 建築期付款對按揭的影響
購買一手樓花時，發展商通常提供「即供付款」和「建築期付款」兩種方法。「即供付款」的樓價折扣較多，但以往申請高成數按揭的限制亦較多。而「建築期付款」則是在物業臨近落成時才正式申請按揭，讓買家有更充裕時間準備資金，亦更容易申請高成數按揭。近年政策有所放寬，讓部分即供樓花亦可申請按揭保險。
H44: 二手樓：樓齡如何影響最長還款年期及按揭成數
購買二手樓時，樓齡是一個非常現實的考量。銀行普遍會用一個指標，例如「75減」或「80減」樓齡，來計算最長的還款年期。例如，一個樓齡40年的物業，若銀行用「75減」計算，最長還款期便是35年。但因為最長還款期上限為30年，所以最終只能批出30年。如果樓齡太高，例如55年，最長還款期便只剩下20年。還款期縮短意味著每月供款增加，申請人便需要有更高收入才能通過審批。
特殊物業類型：村屋及唐樓的按揭審批
對於村屋和唐樓這類特殊物業，銀行的估價和審批會格外小心。村屋可能涉及業權、路權不清等複雜問題。而唐樓則因為樓齡普遍較高，而且可能存在僭建等結構問題。因此，銀行對這兩類物業的估價通常較為保守，批出的按揭成數也普遍較低，申請人需要準備更充裕的首期資金。
4. 擔保人資格與影響
若申請人的收入不足以通過壓力測試，增加擔保人是一個常見的方法，但擔保人並非任何人都可以擔任。
擔保人資格要求 (只限直系親屬)
銀行對於擔保人的資格有嚴格規定，普遍只接受申請人的直系親屬，例如父母、配偶或子女。擔保人本身亦需要有穩定的收入和良好的信貸紀錄，銀行會像審查借款人一樣，評估擔保人的財政狀況。
擔保人自身有按揭對申請人的影響
如果擔保人本身已經有按揭在身，情況就會變得複雜。因為擔保人自己的供款與入息比率要求會被收緊，這會直接壓縮借款人可以申請的貸款空間。簡單來說，一個本身有負債的擔保人，其能提供的「擔保力」會大打折扣。
5. 現有按揭及債務
銀行會透過信貸報告（TU）查閱申請人所有的債務紀錄，這些都會影響最終的私樓按揭審批。
持有多於一個按揭的成數限制
正如上文提及，如果申請人在申請新按揭時，本身已經有其他未供完的按揭，其最高按揭成數上限需要下調一成，供款與入息比率的要求亦會變得更嚴格。
私人貸款及卡數對按揭審批的影響
申請人的所有債務，包括私人貸款、信用卡分期、卡數結欠等，其每月還款額都會被計算在供款與入息比率之內。如果現有債務過多，會直接蠶食你的借貸能力。所以在申請按揭前，最好先清還大部分無抵押的私人債務，以提升獲批機會。
6. 資產水平審批
對於收入不穩定，但擁有相當資產的人士，銀行亦提供了另一種審批途徑。
專家錦囊：入息不足時如何以資產水平獲批按揭？
如果申請人未能通過以入息為基礎的審批，可以考慮以資產水平申請按揭。申請人需要向銀行證明擁有足夠的資產，例如現金、股票、基金或物業等。銀行會將這些資產折算成一個等同的還款能力。不過，透過這種方式申請，按揭成數上限會大幅降低，通常最高只有四至五成。這個方法比較適合資產豐厚但現金流收入不高的退休人士或生意人。
私樓按揭申請流程詳解及常見陷阱
清楚了解私樓按揭的申請流程與潛在陷阱，是成功置業的關鍵一步。整個過程環環相扣，由初步財務評估到最終簽署法律文件，每個細節都可能影響你的私樓按揭成數與私樓按揭利率。以下為你拆解整個流程，讓你更有預算。
私樓按揭申請四步曲
步驟一：初步評估及獲取銀行預先批核
在物色心儀單位之前，最明智的做法是先向銀行申請預先批核。你需要向銀行提供初步的入息證明、財務狀況等資料，銀行會根據這些資料，評估出你可以負擔的貸款額、大致的按揭成數和利率。這個步驟讓你清楚自己的置業預算，鎖定目標樓價範圍，避免簽署臨時買賣合約後才發現貸款額不足的窘境。
步驟二：簽署臨時買賣合約及遞交正式申請
當你選定物業並與賣家達成協議後，便會簽署臨時買賣合約，同時支付「細訂」。簽署臨約後，你便可以憑合約及更詳細的個人資料，包括身份證明、入息證明（如最近三至六個月的糧單、稅單）、工作證明等，向心儀的銀行遞交正式的按揭申請。建議可以同時向二至三家銀行申請，以作比較和後備。
步驟三：銀行進行物業估價及最終審批
銀行收到你的正式申請後，會委託測量師行為物業進行專業估價。這個估價是銀行批出最終貸款額的基礎，而不是你的成交價。同時，銀行會全面審核你的信貸報告（TU）、還款能力及所有證明文件。如果估價和審批都順利通過，銀行便會發出正式的「貸款批核通知書」。
步驟四：簽署貸款信及辦理法律文件
收到批核通知書後，你需要委託律師樓處理後續的法律程序。律師會協助你審閱銀行發出的貸款信（Offer Letter），並解釋當中的條款。在你確認所有條款並簽署後，律師便會處理物業轉讓契約（Assignment）及按揭契（Mortgage Deed）等文件，並安排在成交日完成交易，銀行會將貸款額直接支付給賣方的律師。
避開審批陷阱：影響利率與成數的關鍵
銀行估價不足的應對策略
「估價不足」是二手樓交易中常見的問題，意思是銀行的估價低於你的成交價。由於銀行只會以較低者（估價或成交價）計算貸款額，這會直接導致你的貸款額減少，需要準備更多首期資金。遇上這種情況，你可以嘗試向銀行提供更多同類型單位的成交紀錄作上訴，或者立即向其他銀行申請按揭，因為不同銀行的估價標準或有不同。最穩妥的方法，還是在簽署臨約前先為心儀單位進行網上初步估價。
信貸評級 (TU) 如何影響你的按揭利率？
信貸評級（TransUnion, TU）是你個人財務信譽的成績表。銀行在審批私樓按揭時，一定會查閱你的TU報告，以評估你的信貸風險。一個良好的評級（例如A至C級），代表你過往有準時還款的習慣，銀行會更願意提供較優惠的私樓按揭利率和條款。相反，如果評級欠佳（例如G級以下），或有過遲還款、撇帳等紀錄，銀行可能會提高你的按揭利率，甚至拒絕你的申請。
發展商回贈對實際貸款額的影響
購買一手樓時，發展商經常提供各種現金回贈作招徠。不過，你需要留意金管局的指引，如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，銀行在計算按揭貸款時，必須將整筆回贈金額從樓價中扣除。舉例說，你購買一個600萬的單位，發展商提供30萬回贈，銀行會視為樓價是570萬，並以此計算按揭成數。這意味著你實際獲取的貸款額會減少，你需要準備的實際首期資金便會增加。
僭建、劏房問題對按揭審批的影響
銀行在進行物業估價時，會特別留意物業是否存在僭建或結構改動（例如劏房）等問題。這些違規建築會帶來法律風險及影響樓宇結構安全，銀行會視之為高風險抵押品。一旦發現相關問題，銀行輕則會大幅調低按揭成數，要求你先還原物業才能批核，重則可能直接拒絕按揭申請。因此，在購買二手樓，特別是樓齡較高的單位時，查閱樓宇圖則及實地視察非常重要。
私樓按揭常見問題 (FAQ)
處理私樓按揭的過程中，總會遇到各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望能夠在你規劃置業藍圖時，提供清晰的方向。
申請高成數按揭後，物業可以出租嗎？有何法律風險？
這是一個非常重要的問題，答案是：不可以。
當你透過按揭保險計劃申請高成數私樓按揭（例如八成或九成）時，申請的其中一個基本條件，就是該物業必須用作「自住」。這是你與銀行及按揭保險公司合約的一部分。如果你將物業出租，就等於違反了當初的聲明和貸款協議。
這樣做的風險相當高。首先，銀行一旦發現，有權立即終止貸款協議，也就是俗稱的「call loan」，要求你馬上清還所有剩餘的按揭貸款。其次，由於申請時作出了失實聲明，更可能需要承擔法律後果。所以，為了保障自己，必須遵守自住的規定。如果日後真的有出租的需要，正確的做法是先透過轉按，將按揭成數降至毋須按揭保險的水平（一般為五成至六成），在取得銀行同意後，才可以合法地將單位出租。
聯名申請按揭對未來的置業部署有何影響？
聯名申請按揭，最直接的好處是能夠合併兩人的收入來計算供款能力，讓申請過程更順利，或者可以負擔樓價更高的物業。不過，這個決定對長遠的置業規劃有著深遠的影響。
最主要的影響是，所有聯名業主都會立即失去「首次置業」的身份。未來，不論是其中一方，還是雙方想再購買任何住宅物業，都將被視為非首次置業。這意味著需要支付更高的從價印花稅，而且申請按揭時的私樓按揭成數上限也會比首次置業人士更嚴格。
因此，在決定聯名前，不妨考慮其他方案。例如，由其中一人作為單一業主申請按揭，另一人則擔任擔保人。這樣做的好處是，可以保留擔保人的首次置業身份，為未來的置業計劃保留更大的彈性。當然，擔保人自身的借貸能力也會被計算在內，所以在做決定前，最好先評估兩種方案的利弊。
樓花按揭的成數及利率與現樓有何不同？
樓花與現樓按揭的主要分別，在於按揭成數的彈性，而私樓按揭利率則普遍相若。
過往，高成數的按揭保險計劃主要適用於現樓。購買樓花的買家，如果想選用發展商提供的「即供付款」計劃以獲取更高樓價折扣，便無法申請高成數按揭，需要在「折扣」與「低首期」之間作出取捨。
不過，近年政策有所放寬，指定樓花期內的樓盤（例如預計12個月內落成）也可以申請按揭保險計劃，承造高成數按揭。這項改動讓買家有機會同時享有發展商的即供折扣和高成數按揭的便利。至於按揭利率，不論是樓花還是現樓，銀行提供的P按或H按計劃本質上沒有太大分別，最終批核的利率主要還是取決於申請人的信貸狀況和當時的市場環境。
轉按或加按套現的按揭成數如何計算？
轉按（Refinancing）是指將現有按揭轉到另一間銀行，以爭取更優惠的利率或現金回贈。加按（Top-up）則是在原有銀行，基於物業升值而額外借貸。轉按同時套現亦是常見操作。
計算可套現的金額，首先要視乎你的私樓按揭成數上限。一般而言，如果不需要透過按揭保險，轉按的最高成數是物業最新估值的七成。可套現金額的計算公式為：
（物業最新估值 x 70%）- 尚餘貸款額 = 可套現金額
如果想申請更高的按揭成數，例如八成，也可以透過按揭保險計劃進行轉按，但限制會比較多。例如，利用按保轉按套現，一般只適用於樓價600萬港元以下的物業，而且最長還款期可能縮短至25年，對申請人的入息類型也有較嚴格的要求。因此，在計劃轉按套現前，最好先向銀行或專業人士了解清楚最新的規定和細則。
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