為未補地價的居屋加入家庭成員名字（俗稱「加名」），是不少業主為傳承資產或家庭規劃而作的打算。然而，有別於可自由轉讓業權的私樓，居屋加名受《房屋條例》嚴格規管，並非隨心所欲的決定，必須符合房屋委員會（房委會）訂明的特定特殊情況，方有機會獲批。本文將為您全面拆解未補地價居屋加名的所有細節，由房委會接納的10大特殊理由、申請4步曲、所需費用，到最關鍵的「失去首次置業身份」風險，助您在申請前做好全盤考慮。
居屋加名 vs 私樓甩名：為何兩者截然不同？
談到未補地價居屋加名，很多朋友可能會聯想到私人樓宇常見的「甩名」操作，但其實兩者在概念和操作上可說是南轅北轍。要理解當中的分別，我們需要先從居屋的本質說起。
居屋的先天限制：為何業權轉讓身不由己？
政府資助與《房屋條例》的嚴格規管
首先，居屋是政府資助的房屋，業主是以低於市價的折扣價購入單位。這個政策的原意是協助市民安居樂業，而不是用作自由市場的投資工具。正因如此，居屋的業權轉讓受到《房屋條例》的嚴格規管。所有業權變動，包括加名或除名，都不能隨意進行，必須向房屋委員會（房委會）提出申請，並且只有在符合特定的特殊理由下，才可能獲得酌情批准。
與私樓業權自由度的根本差異
這就和私人樓宇截然不同了。私樓業主擁有完整的業權，只要過了銀行的罰息期，他們可以自由決定出售、出租，或者透過近親轉讓（俗稱「甩名」）將業權轉移給家人。這種操作很多時候是為了讓其中一方回復「首次置業」身份，以便購買下一層樓時能節省印花稅。但是，這種以回復首置身份為目的的轉讓，在未補地價的居屋世界裡是幾乎不被接納的。
加名目的：家庭需要 vs 回復首置身份
簡單來說，兩者的出發點完全不同。房委會批准居屋加名，主要是為了應對真實的家庭需要，例如業主年邁想傳承給子女、夫妻離婚後的業權分配，或者加入配偶成為共有人。相反，私樓「甩名」很多時是一種財務規劃策略。理解了這個根本差異，就能明白為何居屋加名的門檻會高得多。
2022年後新居屋轉售限制收緊
15年禁售期對加名決策的長遠考量
房委會近年更進一步收緊了轉售限制。自2022年起推售的新居屋，業主必須持有單位滿15年後，才能補地價並在自由市場上出售。這個長達15年的禁售期，讓未補地價居屋加名的決定變得更加舉足輕重。因為一旦為家庭成員加名，該成員便會立即失去寶貴的「首次置業」身份，而且這個業權上的變動將會被「鎖定」很長一段時間，不能輕易還原。所以在做決定前，必須仔細衡量這個長遠的影響。
我是否符合資格？剖析未補地價居屋加名的特殊情況
想為您的未補地價居屋加名，卻又不清楚自己是否符合資格？這確實是許多業主遇到的難題。與可以自由轉讓的私樓不同，居屋加名並非隨時可以辦理，而是需要符合房屋委員會（房委會）訂下的特定條件。房委會只會在非常特殊的情況下，才會酌情批准申請。現在我們就來逐一拆解這些特殊情況，看看您的處境是否符合要求。
房委會酌情批准的10大特殊理由
房委會的審批大門，只會為具備以下十大理由的申請人打開。您可以把它們看成是申請的「入場券」，符合其中一項，就代表您具備了申請的基本資格。
加入配偶
這是最常見和直接的理由。業主可以申請將其合法配偶的名字，加入到樓契中成為聯名業主，共同擁有物業。
離婚或分居
如果業主與配偶正辦理離婚或分居，可以根據法庭命令或雙方簽訂的分居協議，將單位業權轉讓予其中一方。
結婚遷出
業主本人結婚後需要搬離現有居屋，與新婚配偶共組家庭。在這種情況下，可以申請將業權轉讓給單位內其他已登記的家庭成員。
移民或長居海外
業主因為決定移民，或需要到海外、內地、澳門或台灣等地長久居住或工作，可以申請將業權轉讓給單位內的其他家庭成員。
業主去世
若業主不幸離世，其合法繼承人可以根據遺囑或遺產管理文件，申請繼承該單位的業權。
業主年滿65歲
當年邁的業主年滿65歲或以上，希望預先安排資產傳承時，房委會也會考慮其將業權轉讓給家庭成員的申請。
業主病危
當業主不幸患上嚴重疾病，例如末期癌症，情況危急，房委會亦會基於人道理由，酌情處理其業權轉讓申請。
業主破產
如果業主被法庭頒布破產令，其資產需要依法處理。在這種情況下，業權轉讓是為了處理債務的法律程序。
家庭成員曾出資供樓
這是一個比較特別的情況。假如有家庭成員雖然名字不在樓契上，但能夠提供有力證明，顯示他曾為單位支付大部分首期或長期負責按揭供款，房委會亦會考慮將其名字加入業權，以確認其業權份額。
為申請其他房屋福利
業主或其家庭成員為了符合資格申請其他政府資助的房屋福利（例如公屋），而需要從現有居屋的業權中除名，這也是一個可被接納的理由。
申請的兩大基本前提
即使您符合上述其中一個特殊理由，申請時還必須遵守兩大基本前提。這兩點是房委會審批時的硬性規定，缺一不可。
前提一：轉讓不涉及任何金錢代價
整個業權轉讓過程，必須是以「送贈」（即送契）的形式進行。承讓人不能向轉讓人支付任何費用。唯一的例外是業主破產的情況，因為轉讓是為了償還債務。所以在考慮未補地價居屋加名費用時，主要是指行政費和律師費，而非樓價本身。
前提二：承讓人必須是已登記的家庭成員
接收業權的一方，必須本身已是該居屋單位戶籍上的「已登記家庭成員」。這項規定的目的是確保資助房屋資源能留在原來的家庭單位之內。唯一的例外情況是業主去世後，由非登記成員的合法繼承人繼承業權。
決策前必讀：真實情景案例分析
了解規則後，讓我們看看在真實世界中，這些決策會帶來怎樣的影響。
個案一：為成年子女加名 vs 保留其首置身份的抉擇
陳先生夫婦年事已高，想將已成年的兒子加入居屋成為聯名業主，希望給他一份保障。兒子是單位的登記家庭成員，亦符合業主年滿65歲的申請理由。看似順理成章，但他們必須考慮一個長遠問題：兒子一旦成為業主，就會永久失去「首次置業」的身份。將來如果兒子想自己置業，就需要支付更高的印花稅。這份「保障」的代價，可能會影響兒子未來數十年的財務規劃。這是一個在家庭傳承與子女未來發展之間需要細心權衡的抉擇。
個案二：父母年邁傳承 vs 業主病危的緊急處理
李太的父母已年過70，身體尚算健康，他們考慮透過「年滿65歲」的理由，從容地辦理加名手續，將業權順利交接給李太。這屬於預先規劃，時間和文件準備都比較充裕。相反，王先生的父親突然被診斷出末期重病，需要在短時間內處理業權問題。這時便要以「業主病危」的理由提出緊急申請。雖然兩者最終目的都是轉讓業權，但後者的時間壓力巨大，文件準備（如醫生證明）亦更為迫切，整個過程的心情和處理方式截然不同。這說明了及早規劃與被動應對的巨大分別。
申請四步曲：由填表到批核的完整流程指南
想辦理未補地價居屋加名，整個過程其實相當清晰，只要跟著以下四個主要步驟，就能有條不紊地完成申請。我們會由準備文件開始，一步步帶你走完整個流程，讓你對所需時間和程序有更實在的預算。
第一步：準備申請文件
申請的第一步，也是最關鍵的一步，就是準備好所有需要的文件。文件齊全與否，會直接影響審批的順利程度和速度。
核心文件：業權轉讓申請書 (表格HD7)
整個申請的核心文件，是房屋署的「業權轉讓申請書（表格HD7）」。你需要在表格上清楚列明申請原因，例如加入配偶、業主年滿65歲等，並填妥所有相關人士的資料。
簽名核對要求
這是一個經常被忽略但極其重要的細節。所有現任業主在申請書上的簽名，必須與當初購買單位時簽署買賣合約的式樣完全一致。房委會會嚴格核對簽名，若有出入，申請將會被延誤甚至退回。
按申請理由準備的證明文件清單
除了申請書，你還需要根據申請理由，提交相應的證明文件副本。以下是一些常見情況所需的文件：
* 加入配偶：結婚證書副本。
* 業主年滿65歲：業主的身份證副本。
* 業主去世：死亡證、遺囑認證書或遺產管理書的副本。
* 離婚或分居：法庭的絕對判令（Decree Absolute）及財產分配命令、或雙方簽訂的分居協議副本。
* 家庭成員曾出資供樓：證明該成員曾支付大額首期或長期供款的銀行記錄、轉帳證明等文件副本。
第二步：遞交申請及繳費
文件準備齊全後，就可以正式遞交申請了。
遞交地點及所需費用
你需要將填妥的申請書正本，連同所有證明文件副本，親身或郵寄到該居屋所屬地區的租約事務管理處。遞交申請時，需要繳付一筆行政手續費（截至2025年為港幣$3,020，建議遞交前再向房委會核實最新金額）。
費用不獲退還注意事項
需要特別留意，這筆未補地價居屋加名費用屬於行政費，無論你的申請最終是否獲批，或者你中途決定撤銷申請，這筆費用都是不會退還的。
第三步：等候房委會審批
遞交申請後，就需要耐心等候房委會的審批結果。
官方審批時間
根據官方指引，如果所有文件齊備且資料無誤，房委會一般需要約六個星期的時間來處理審批。
書面結果通知
審批完成後，無論結果如何，房委會都會以書面形式正式通知申請人。如果你成功獲批，便會收到一份「業權轉讓同意書」。
第四步：獲批後的法律程序
收到「轉讓同意書」代表你已成功跨過行政審批的門檻，接下來便要進入處理法律文件的階段。
聘請律師辦理轉讓契據（送契）
你需要自行聘請律師，協助辦理業權轉讓的法律手續。由於未補地價居屋的業權轉讓不涉及金錢交易，法律上會以「送契」（Deed of Gift）的形式進行。
房委會審批契據及相關費用
你的律師草擬好轉讓契據初稿後，並不能立即簽署。契據初稿必須先交往房委會的法律事務分處進行審批，確保內容符合規定。此步驟需要另外繳付一筆審批契據的費用（截至2025年為港幣$2,630），這筆費用同樣是不獲退還的。
現有按揭的處理方法
如果你的居屋單位仍有按揭在身，情況會相對複雜一些。你需要立即聯絡承按銀行，查詢是否需要就業權變動而更改按揭安排。如需更改，便要向房委會另行申請「轉變按揭安排」，並可能涉及額外手續費。
「轉讓同意書」一年有效期
最後緊記，房委會發出的「轉讓同意書」有效期為一年。你必須在這一年內，完成所有法律程序，包括簽署及登記轉讓契據。如果逾期，「同意書」將會失效，屆時便需要從頭開始，重新遞交申請及繳付所有費用。
費用全剖析：未補地價居屋加名涉及哪些成本？
決定為未補地價居屋加名，除了要了解申請資格和流程，整個過程牽涉的費用亦是業主必須仔細衡量的環節。很多人以為這只是家庭成員間的內部安排，但實際上，當中涉及多項政府及法律程序的固定開支。清晰掌握未補地價居屋加名費用，有助您作出更全面的財務規劃。
居屋加名三大費用：行政費、律師費、印花稅
整個加名過程的成本，主要可以分為三大類別。它們分別是向房屋委員會繳交的行政費用、聘請律師處理法律文件的專業服務費，以及最大機會成為最大筆開支的印花稅。以下我們將會逐一拆解。
房委會行政費用細項
首先，您需要向房屋委員會繳付兩筆固定的行政費用，這些費用是處理申請的必要開支，而且不論申請最終是否成功，都不會退還。
- 業權轉讓申請費：遞交申請表格（HD7）時，必須一併繳付港幣$3,020的行政費，房委會才會正式處理您的申請。
- 批核轉讓契據費：申請獲初步批准後，您委託的律師需要草擬一份轉讓契據（一般為「送契」），並將契據草稿呈交房委會的法律事務分處審批。此項審批的費用為港幣$2,630。
律師樓專業服務費
由於業權轉讓是正式的法律程序，必須由律師協助辦理。律師的服務包括提供專業法律意見、草擬及處理「送契」等法律文件、代表您到土地註冊處辦理註冊手續等。律師費會因應律師樓的規模和案件的複雜程度而有所不同，市價一般由數千元至萬多元不等。建議在委託前，先向幾間律師樓查詢報價，了解清楚服務範圍及收費細節。
「送契」印花稅的計算方法
印花稅是整個加名程序中最有機會成為最大開支的項目。未補地價居屋加名是以「送贈」（送契）形式進行，雖然不涉及金錢交易，但稅務局仍會為物業進行估價，並根據物業當時市值的一部份來計算印花稅。
計算方式如下：假設一個市值400萬的居屋單位，父母為兒子加名，將一半業權（50%）轉贈予他。稅務局會以物業市值的一半，即200萬元作為計算基礎。如果兒子是首次置業人士，便可按較低的第二標準稅率計算，應繳印花稅為$30,000（$2,000,000 x 1.5%）。這筆費用相當可觀，是決策前必須考慮清楚的重要成本。
決策工具：「加名」vs「平安紙」成本及影響比較
除了即時「加名」，透過訂立遺囑（俗稱「平安紙」）安排承繼，是另一個常見的業權傳承方法。兩者在成本、時間點及長遠影響上都有很大分別，值得仔細比較。
即時費用比較：加名 vs 訂立遺囑
從即時成本來看，兩者的差距非常明顯。
- 加名：需要立即支付房委會行政費、律師費及印花稅，總開支可能高達數萬元甚至更高。
- 訂立遺囑：即時成本極低，只需支付律師草擬及見證遺囑的費用，一般為數千元。業權在業主身故後才轉移，承繼物業在香港無需繳付遺產稅或印花稅。
對子女未來影響：失去首置身份 vs 承繼手續
這個長遠影響對子女尤其重要。
- 加名：子女一旦成為聯名業主，便會永久失去「首次置業」的身份。日後他若想自行購入私人住宅，便需要繳付較高的從價印花稅，財務負擔會大大加重。
- 訂立遺囑：子女在承繼物業前，其首置身份不受影響，保留了未來置業的稅務優勢。業主身故後，子女只需按法律程序辦理遺產承辦手續，便可繼承業權。
業權控制與靈活性比較
業權的控制權也是一個重要考量。
- 加名：子女即時獲得部份業權，為其提供居住保障。但同時，原業主（父母）亦失去了對物業的完全控制權。未來若想出售、出租（補地價後）或加按套現，都必須得到所有聯名業主的同意，靈活性較低。
- 訂立遺囑：原業主在生時，擁有100%的業權控制，可以按自己意願隨時處理物業，亦可根據家庭狀況變化而修改遺囑內容，靈活性極高。
加名後的影響與風險：您必須知道的兩大後果
決定為未補地價居屋加名，是一步影響深遠的棋。這個決定不單純是業權上的變動，更會直接影響家庭成員未來的置業規劃及帶來潛在的法律風險。在正式遞交申請前，您需要仔細考量以下兩大後果。
長遠後果：永久失去「首次置業」身份
許多家庭考慮加名，是希望給予子女一份保障。但這份「保障」的代價，就是子女將永久失去寶貴的「首次置業」身份。
聯名業主與首置資格的關係
根據香港稅務局的定義，只要任何人在香港持有任何住宅物業的權益，他便不再是「首次置業人士」。即使子女只是作為聯名業主，僅佔有單位一份業權，法律上他已經是一位業主。因此，一旦名字被加到居屋的樓契上，他的首置資格便會立即消失。
未來置業需付額外印花稅（AVD）的影響
失去首置身份最直接的後果，是未來置業成本會大幅增加。當這位家庭成員日後打算自行購買私人住宅物業時，他將需要繳付較高昂的從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）。與首置人士所享有的較低稅率相比，這筆額外稅款可能高達數十萬甚至更多，對其財務規劃構成重大影響。
風險管理：如何與律師溝通關鍵問題
在處理加名手續時，聘請一位專業的律師是必要程序。與律師的溝通不應只停留在程序本身，更是一個管理風險的關鍵環節。您可以直接向律師提出以下幾個核心問題，確保自己完全掌握情況。
費用問題：確認總費用及隱藏收費
首先，要清晰了解整個未補地價居屋加名費用。直接向律師樓查詢一份詳細的報價單，當中應列明所有收費項目，例如律師專業服務費、房委會批核契據的行政費、印花稅、土地註冊處登記費以及其他雜費。確認報價是否「全包」，或者在什麼情況下會產生額外收費。
流程問題：預計總時間及潛在延誤
其次，詢問整個流程預計需要多長時間。由房委會批核、律師準備文件到最終完成土地註冊，整個過程可能需時數月。了解每個階段的預計時間，並且查詢可能導致延誤的常見原因，例如文件不齊全或政府部門處理時間較長，讓自己有更合理的期望。
風險提示：家庭糾紛及其他法律風險
最後，主動與律師探討潛在的法律風險。例如，加名後單位變為共同持有，未來若要出售或進行任何業權變動，必須得到所有業主同意。萬一家庭成員間日後關係有變，或者其中一方出現債務問題，都可能引發複雜的業權糾紛。了解這些潛在的法律後果，是作出明智決定的重要一步。
未補地價居屋加名常見問題 (FAQ)
未補地價居屋可以「送贈」形式轉讓嗎？與私樓「送契樓」有何不同？
好多朋友都對未補地價居屋加名的操作方式感到好奇。無錯，由於房委會規定整個業權轉讓過程不能涉及任何金錢交易，所以本質上是以「送贈契約」（Deed of Gift），也就是大家常說的「送契」形式進行。
不過，居屋的「送契」與私樓市場的「送契樓」有一個關鍵分別。私樓一旦以送贈形式轉讓，銀行會因為擔心業主想避開債務而轉移資產，所以普遍在五年內都不願意為這類「送契樓」承造按揭。然而，未補地價的居屋情況就不同了。因為居屋有房委會作為擔保人，銀行的風險大大降低，所以即使是「送契」，新業主之後想申請按揭，銀行通常都比較容易批核。
業主年滿65歲申請加名，能否豁免相關費用？
這是一個常見的誤解。業主年滿65歲，是房委會酌情批准「未補地價居屋加名」申請的其中一個特殊理由，意思是房委會接納這個原因去審批你的申請，但並不代表所有費用都可以豁免。
整個申請過程中涉及的幾項主要開支，例如房委會的行政費、律師樓處理法律文件的專業服務費，以及轉讓契據的印花稅等，都需要照常支付。所以，即使符合了申請資格，相關的未補地價居屋加名費用預算仍然需要準備好。
若居屋業主去世，其子女繼承業權需要通過入息審查嗎？
這點是繼承與一般轉讓的最大分別。如果居屋業主不幸離世，其合法繼承人（例如子女）在繼承業權時，是完全不需要通過房委會的入息及資產審查的。
換句話說，子女可以直接繼承該居屋單位，毋須擔心自己的收入或資產是否超出申請新居屋的限額。這個安排體現了居屋政策的原意，確保家庭成員的居所得到保障。
完成所有「加名」手續後，是否需要通知管理處或更新差餉地租？
是的，這是完成手續後非常重要的一步。當你委託的律師辦妥所有法律文件，並在土地註冊處完成註冊後，業權就正式更新了。
之後，你應該主動將更新後的業權文件副本交給屋苑的管理處，以便他們更新業主記錄，確保日後的管理費單等重要通訊能寄給正確的業主。至於差餉及地租方面，律師在處理樓契轉讓時，一般會一併通知差餉物業估價署及地政總署更新資料。之後相關部門發出的繳費通知書，就會自動轉為新業主的名字。