香港樓價高企，「白居二」（白表居屋第二市場計劃）成為不少港人上車置業的重要階梯。面對每年更新的政策、複雜的申請程序及繁瑣的財務計算，不少申請者或會感到無從入手。本篇【2025白居二懶人包】將為你一文釐清所有疑問，從最新申請時間表、青年配額與按揭擔保變動，到入息資產限額、揀樓策略，以至由遞表、抽籤到完成交易的完整流程，助你掌握申請全程，輕鬆踏出置業第一步。
2025年白居二最新變動：申請時間表、青年配額與按揭擔保
要清晰理解2025年白居二是什麼意思，就必須先掌握幾個關鍵的最新變動。今年的計劃不僅調整了申請時間，更加設了專為年輕人而設的配額，而且按揭政策亦有重大放寬，對準買家來說是十分重要的資訊。
首先是大家最關心的申請時間表。2025年的白居二申請期定於3月6日早上8時開始，並且在3月26日晚上7時截止。整個申請期大約三星期。攪珠儀式預計會在同年第二季舉行，而成功中籤的申請者，則預期在第三或第四季陸續收到房委會發出的批准信。
今年計劃的一大亮點，是特別增設了「青年優先配額」。政府從總共6,000個配額中，劃出1,500個專門給予40歲以下的申請者。這個安排讓符合資格的青年申請者享有「雙重抽籤」的機會。他們會先參與一般申請者的抽籤，如果未能中籤，就會自動進入青年專屬配額的第二次抽籤，這無疑大大提高了置業的機會。不過，成功透過青年配額置業的申請者，必須成為單位的業主之一，而且其名字不能隨意從業權中刪除，以確保政策的原意得以落實。
另一個影響深遠的變動，是關於按揭擔保期的放寬。以往政府只為居屋提供最長30年的擔保期，導致樓齡超過20多年的單位很難申請高成數按揭。由2025年3月1日起，這個擔保期已大幅延長至50年。在新政策下，樓齡在40年或以下的二手居屋，白表買家最高可承造九成按揭。即使是樓齡介乎40至50年的單位，最高按揭成數亦有八成。最長還款期更延長至30年。這個改動直接讓市場上大量樓齡較高的單位變得更具吸引力，也為買家提供了更廣闊的選擇空間。
何謂「白居二」？與綠表、居屋市場有何分別？
很多人想了解白居二是什麼意思，其實它的全名是「白表居屋第二市場計劃」。這項計劃讓符合資格的白表申請者，可以直接在居屋第二市場購買未補地價的資助房屋單位。在「白居二」出現之前，這個免補地價的二手市場，基本上只有綠表人士才能參與。所以，這個計劃的推出，為不屬於公屋住戶的市民，打開了另一扇置業大門。
要完全明白白居二什麼意思，就要先理解居屋市場的分類。居屋市場主要分為「第一市場」和「第二市場」。「第一市場」是指直接向房屋委員會購買全新落成的居屋單位。而「第二市場」則是現有居屋業主，在未補地價的情況下，將單位轉售給其他合資格人士。過往這個市場的買家主要是綠表人士，「白居二」計劃就是發出許可證，讓白表申請者也能進入這個市場選購物業。當居屋業主繳付補地價之後，單位就可以在「公開市場」自由買賣，不受任何資格限制，性質就等同於一般私人樓宇。
了解市場之後，另一個關鍵就是分辨「綠表」和「白表」兩種申請資格。「綠表」資格的申請人，主要是現時的公共租住房屋住戶，或者持有有效《綠表資格證明書》的人士。他們購買資助房屋，有助於騰出公屋單位予輪候冊上的家庭。「白表」資格的申請人，則是不符合綠表資格的香港永久性居民，例如私樓住戶或資助房屋單位的非戶主成員，他們的入息和資產必須符合指定限額。簡單來說，「白居二」計劃就是專為這批白表人士而設，讓他們可以像綠表人士一樣，選購二手市場上未補地價的居屋單位。
2025白居二申請資格：入息資產限額、物業限制及青年計劃詳解
想成功申請白居二，第一步就是要完全弄清楚申請資格，這也是理解白居二是什麼意思的核心部分。要符合資格，申請人需要在個人背景、財務狀況和物業擁有權等多個方面都達到房委會的要求。讓我們逐一拆解這些條件，看看你是否符合入場資格。
基本申請門檻：年齡與居港要求
首先，申請人必須滿足幾個基本條件，這是參加計劃的入場券。
- 年齡要求：在申請截止日當天（即2025年3月26日），申請人必須年滿18歲。
- 居港年期：申請人必須在香港居住滿七年，而且在香港的居留不受任何附帶逗留條件限制。
- 成為業主：申請人必須是所購買單位的業主，這點對於確保政策原意相當重要。
關鍵財務審查：最新入息及資產限額
接下來是大家最關心的財務部分。房委會每年都會設定嚴格的入息和資產限額，以確保資源分配給真正有需要的人士。2025年的標準如下：
- 一人申請者：
- 每月總入息上限：港幣30,000元
- 總資產淨值上限：港幣615,000元
- 二人或以上家庭：
- 每月總入息上限：港幣60,000元
- 總資產淨值上限：港幣1,230,000元
入息計算包括薪金、津貼、花紅等，而資產則涵蓋存款、股票、車輛和物業等多個項目，計算時需要非常仔細。
「無殼蝸牛」條款：物業擁有權限制
這項計劃是為協助未有物業的人士置業，所以對物業擁有權有嚴格規定。
- 無擁有物業：由申請截止日期前的24個月起，直到簽訂臨時買賣合約當天，申請人以及申請表上的所有家庭成員，都不能以任何形式擁有香港的住宅物業。
- 未享用房屋資助：申請人和所有家庭成員，過去都未曾接受過任何由政府或相關機構提供的房屋資助。
2025年焦點：青年優先配額計劃詳情
2025年的白居二計劃新增了「青年優先配額計劃」，為年輕一代提供更多上車機會，這也是今年申請的一大亮點。
- 青年資格：申請人在申請開始日（即2025年3月6日）當天必須未滿40歲，同時亦要符合上文提及的所有基本白居二申請資格。
- 雙重抽籤機會：符合資格的青年申請者會自動參加兩次抽籤。首先會與所有申請者一同參與一般配額的抽籤，如果未能中籤，就會自動進入青年專屬配額的第二次抽籤，中籤機會因而提升。
- 業權綑綁：成功透過青年計劃中籤的申請者，必須成為所購單位的業主或聯名業主之一。除特殊情況外，其名字日後不能從業主紀錄中刪除，以確保政策的原意得到落實。
白居二申請實戰：由遞表到完成交易的完整指南
當你完全理解白居二是什麼意思之後，下一步就是實際行動。整個申請過程由遞交申請表開始，直到你取得心儀單位的鑰匙為止，當中涉及多個關鍵步驟。以下我們將會一步一步拆解，讓你清楚掌握由申請到成交的完整流程。
第一步：遞交申請，踏出置業旅程
申請是整個過程的起點。香港房屋委員會（房委會）通常會提供三種遞交申請表的方式，你可以選擇最方便自己的一種。
- 網上申請： 這是最快捷方便的方法，只需在指定網站填寫資料及網上付款即可。
- 郵寄申請： 你可以將填妥的申請表，連同劃線支票或本票寄往指定地址。
- 親身遞交： 你也可以親自前往房委會的辦事處，將申請表投進收集箱。
提交申請時需要繳付申請費。請注意，每位申請者或每個家庭只能遞交一份申請表，如果重複遞交，所有申請都會被取消資格，已繳付的費用亦不會退還。
第二步：電腦攪珠，決定優先次序
房委會收到所有申請後，會進行電腦攪珠。這個程序會隨機產生一組號碼，然後用申請編號的最後兩個數字來核對，從而決定申請者的優先次序。簡單來說，這是一個完全依靠運氣的環節。攪珠結果會公開發布，你可以自行核對，看看自己的申請編號是否排在較前位置。
第三步：資產審查，核實申請資格
攪珠結束後，房委會會按照優先次序，分批邀請申請者進行詳細的資格審查。屆時，你會收到通知，要求在指定時間內提交入息及資產證明文件，例如糧單、稅單、銀行月結單等。房委會將會仔細審核你所提交的資料，確保你和你的家庭成員完全符合該年度的申請資格。
第四步：領取批准信與購買資格證明書
成功通過資產審查的申請者，將會收到由房委會發出的「批准信」。這封信代表你已經成功獲取白居二的資格。收到批准信後，你需要在指定限期內（通常為四至六星期），向房委會申請領取另一份重要文件——「購買資格證明書」。這份證明書的有效期為一年，是你可以在居屋第二市場購買單位的正式憑證。
第五步：物色單位，簽訂臨時買賣合約
拿到「購買資格證明書」後，你就可以正式開始尋找心儀的單位了。你可以在有效期的一年內，透過地產代理在居屋第二市場物色未補地價的單位。當你找到合適的單位並與賣方達成協議後，便可以簽訂臨時買賣合約，同時支付一筆臨時訂金。
第六步：申請提名信，完成法律程序
簽訂臨時買賣合約後，你的律師便需要立即向房委會申請「提名信」。這份文件是確認房委會同意你購買該指定單位。只有在取得提名信後，買賣雙方才能簽署正式的買賣合約。之後的流程就與一般二手樓宇買賣相似，包括申請按揭、驗樓及處理轉讓契據等，最終在成交日完成所有手續，正式成為業主。
白居二按揭財務規劃：掌握首期、印花稅及最新按揭政策
成功抽中，固然值得高興，但要真正了解白居二是什麼意思，財務規劃這一步絕對不能輕視。從簽署臨時買賣合約開始，資金的準備便成為了關鍵。除了樓價本身，買家還需要準備首期、印花稅、律師費及代理佣金等一系列開支。妥善規劃這些費用，是順利置業的第一步。
首期預算：白居二最高可借九成按揭？
理論上，白居二買家最高可向銀行申請九成按揭，意味著首期只需樓價的一成。這項優惠的主要原因是房委會為居屋單位提供了按揭還款保證期，銀行承擔的風險較低，所以願意批出較高的按揭成數。
不過，按揭成數與單位的剩餘擔保期有直接關係。在過往政策下，政府擔保期為30年，很多樓齡超過20年的單位，都難以取得九成按揭。
最新的好消息是，政府在2025年3月1日起，將資助房屋的按揭擔保期由30年大幅延長至50年。在新政策下：
* 單位首次出售日期起計40年內： 銀行最高可提供九成按揭（90%），最長還款期為30年。
* 單位首次出售日期起計40至50年之間： 銀行最高可提供八成按揭（80%），最長還款期同樣為30年。
這項改動大大放寬了買家的選擇，許多樓齡較高但位置優越的單位，現在也能夠輕鬆承造高成數按揭，讓你的揀樓策略更具彈性。
計算印花稅及其他置業雜費
除了首期，置業過程中還有幾項主要的雜費需要納入預算。準確計算這些開支，才能避免臨時計劃失準。
- 印花稅： 這是最大的一筆雜項開支。白居二的物業買賣，印花稅會按照稅務局的「第二標準稅率」計算，稅率由港幣100元至樓價的4.25%不等，視乎樓價而定。
- 律師費： 處理樓宇買賣合約、樓契及按揭文件等法律程序，需要聘請律師代辦。市場收費一般介乎港幣5,000元至10,000元之間，視乎交易的複雜程度。
- 地產代理佣金： 若經由地產代理覓得心儀單位，買賣雙方通常需要支付樓價1%作為佣金。
- 申請相關費用： 成功購樓後，需要向房委會申請「提名信」，費用為港幣870元。
- 裝修及傢俬開支： 最後，也要預留一筆資金用作單位裝修、維修及添置傢俬電器，這筆費用的彈性較大，可以根據個人需要和能力去規劃。
最新按揭政策解讀：政府擔保期延長的影響
政府延長擔保期的政策，是近年白居二市場最重要的變動。它直接影響了白居二什麼意思中的財務可行性。因為擔保期放寬至50年，最長還款期也統一為30年，買家在計算每月供款時，可以攤分得更長，每月還款壓力也相應減輕。
這項政策的最大好處，是「活化」了大量樓齡較高的二手居屋。以往買家可能會因為擔心無法獲批高成數按揭，而放棄一些樓齡20年以上的屋苑。現在，這些屋苑的單位重獲市場吸引力，為買家提供了更多元化的選擇。
建議買家在物色單位時，可以先向相熟的銀行或按揭轉介公司進行初步的壓力測試及估價。雖然有政府擔保，銀行審批相對寬鬆，但最終的批核結果始終由銀行決定。預先了解自己的負擔能力及可獲批的按揭條件，有助你在簽訂臨時買賣合約時更有信心。
白居二揀樓策略：如何善用新政策選購心儀單位？
成功抽中白居二，手持購買資格證明書，固然值得高興，但真正的挑戰才剛剛開始。面對市場上琳瑯滿目的二手居屋盤，究竟應該如何選擇？在理解白居二是什麼意思之後，下一步就是掌握揀樓的竅門，特別是善用最新的按揭政策，才能找到最適合自己的安樂窩。
新按揭擔保期大解放：高樓齡單位成新寵
以往，很多人對樓齡超過20年的居屋卻步，主因是政府擔保期不足，導致銀行難以批出高成數按揭。但自從政府將房委會的按揭擔保期由30年大幅放寬至50年後，情況就完全改觀。在新政策下，只要單位由首次出售日期起計樓齡在40年內，銀行普遍仍可提供最高九成按揭及長達30年的還款期。這項變動，等於將大量昔日被視為「雞肋」的高樓齡單位重新激活，讓你的選擇不再局限於新落成的屋苑，一些位處市區核心、配套成熟的傳統居屋，亦成為了極具吸引力的選項。
地點與周邊配套：不變的黃金法則
新政策擴闊了你的選擇範圍，但揀樓的基本功依然不可或缺。地點，始終是決定物業價值與生活便利度的核心因素。你可以根據自己的生活習慣和家庭需要，仔細評估心儀屋苑的交通網絡，例如是否鄰近港鐵站或主要巴士路線。同時，社區配套亦是關鍵，例如區內是否有足夠的街市、超市、食肆，以及是否屬於心儀的中小學校網。不少樓齡較高的傳統大型居屋屋苑，正正坐擁這些地理優勢，現在絕對值得你重新納入考慮之列。
實用率與單位質素：發掘單位的內在潛力
除了宏觀的地點，單位的「內涵」同樣重要。早期興建的居屋，普遍擁有較高的實用率，間隔通常比較方正，甚少有多餘的窗台或走廊位，空間更見使好用。睇樓時，除了感受空間感，更要細心檢查單位的基本狀況，例如牆身、天花有沒有滲水痕跡，廚房和洗手間的狀況是否需要全面翻新。有時候，一個樓價較相宜的舊單位，即使需要預留一筆裝修費用，合計的總成本可能仍然比購入一個簇新但實用率低的單位更划算。
屋苑規模與管理質素：長遠居住的重要考量
你所購買的不只是一個單位，而是整個屋苑的生活環境和管理服務。大型屋苑的優點是盤源選擇較多，成交暢旺，樓價有較清晰的參考指標。而且，這類屋苑的管理通常較具規模，配套設施例如公園、球場等亦可能較為完善。小型屋苑則可能環境相對清靜，鄰里關係較緊密。在做決定前，不妨在不同時段到屋苑周邊走走，觀察一下屋苑的日常管理、公共空間的清潔程度和住戶的整體氛圍，這些都會影響你日後的居住體驗。
做足財務準備：簽約前的最後把關
當你找到近乎完美的單位時，切忌因一時興奮而倉促簽署臨時買賣合約。在此之前，你必須先做好財務上的最後把關。第一步是查核成交紀錄，透過各大物業網站或土地註冊處的資料，了解該屋苑近期同類型單位的成交價，讓自己心中有數。第二步，也是最關鍵的一步，是向至少兩至三間銀行就心儀單位進行初步估價。你只需致電銀行按揭部，提供單位地址，職員便能提供口頭估價，以及預計可批出的按揭成數和年期。確保銀行估足價，能順利承造理想的按揭，才能安心完成整個交易過程。
白居二常見問題 (FAQ)
Q1: 白居二與抽新居屋有什麼分別？
許多朋友都會問，究竟白居二是什麼意思，它和直接抽新居屋有什麼不同。簡單來說，兩者是完全不同的概念。抽新居屋是申請購買由房委會直接出售的全新單位，中籤後就有機會揀選指定屋苑的單位。而「白居二」的全名是「白表居屋第二市場計劃」，它並非一個樓盤，而是一項資格，讓你獲得一張「入場券」，可以在二手市場上，自由選購其他業主放售的未補地價居屋或資助房屋單位。所以，白居二的彈性較大，你可以選擇心儀的地區、樓齡和面積，而新居屋的選擇則局限於當期推出的屋苑。
Q2: 為何白居二單位樓價比較便宜？需要補地價嗎？
白居二單位的最大吸引力，就是它的樓價通常比同區的私人樓宇市價低。這是因為原業主尚未向政府補回當年買入時的折扣，也就是我們常說的「補地價」。當你用白居二資格買入單位時，你並不需要立即支付這筆補地價。但是，這個補價責任會轉移到你身上。將來如果你想將單位在公開市場（自由市場）出售或出租給任何人士，就必須先向房委會申請評估，並繳付當時市值的差價，完成補地價手續。
Q3: 白居二單位可以出租或轉售嗎？有沒有禁售期？
關於出租，答案非常直接：不可以。在未補足地價之前，任何形式的出租都是違反房屋條例的。至於轉售，則有兩個層面的限制。首先，根據規定，由單位的轉讓契據日期起計首兩年內，你不能在居屋第二市場轉售單位。兩年後，你就可以在居屋第二市場，將單位轉售給同樣持有綠表或「白居二」資格的買家。其次，如果你願意補地價，那麼你隨時都可以將單位在公開市場自由出售，不受兩年限制。
Q4: 「購買資格證明書」有效期一年，如果過期了怎麼辦？
「購買資格證明書」的有效期為一年，由發出日期起計，而且不可以續期。申請人必須在這一年內，完成簽署臨時買賣合約的步驟。一旦證明書過期，你的購買資格就會自動失效，不能再用來購買未補地價單位。屆時你唯一的方法，就是等待下一輪白居二計劃推出時，重新遞交申請，再次參加抽籤。
H5: Q5: 白居二按揭與私樓有什麼不同？真的可以借到九成嗎？
白居二按揭與私樓的最大分別，在於有房委會提供的按揭還款保證期。正因為有這個政府擔保，銀行承擔的風險較低，所以願意提供更高的按揭成數，並且通常豁免壓力測試。根據最新政策，擔保期已延長至50年，讓按揭申請更為寬鬆。一般來說，只要單位樓齡在40年或以內，白表買家最高可承造九成按揭。如果樓齡介乎40至50年之間，最高按揭成數則為八成。這讓買家在準備首期時，預算可以更加靈活。