居屋自由市場樓價比私樓「親民」，向來是「上車」或換樓客的熱門選項。不過，買賣居屋程序遠比私樓複雜，單是「補地價」一環已令不少人卻步，加上不同年份居屋的轉讓限制各有不同，買賣雙方都容易感到混亂。本文為你整合居屋自由市場買賣全攻略，由定義、資格、買賣程序、補地價計算，到各項費用開支及按揭須知，一文睇清所有關鍵細節，助你輕鬆完成交易，覓得心儀安樂窩或順利套現換樓。
居屋自由市場 vs 第二市場：定義、資格及分別
提到居屋自由市場買賣，很多人都會立刻聯想到補地價，但又不太清楚它和另一個叫「第二市場」的有什麼分別。其實要理解這兩個概念非常簡單，只要掌握一個核心關鍵，就是單位有沒有繳付補地價。
先說說大家最關心的自由市場。居屋自由市場意思，是指業主已經向香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）繳付了補價的單位。完成居屋自由市場補地價這個程序後，單位的轉讓限制就會被解除。這個單位在法律上就和一般的私人樓宇沒有分別，可以自由在市場上出售、出租或轉讓給任何人，無論買家是持有香港身份證的永久居民，還是非本地人。所以，任何人都可以像買私樓一樣，在自由市場買居屋，銀行審批按揭的條款也會與私樓看齊。
接著是第二市場，它又被稱為「居屋第二市場」或坊間俗稱的「綠表市場」。這裡的單位，業主是未曾向政府補地價的。正因為單位仍然受到政府的資助和轉讓限制，所以它不能在公開市場上自由買賣。想購買第二市場的單位，買家必須是合資格的指定人士，主要是持有「綠表」資格的人士（例如公屋租戶），或者透過「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）抽籤成功、持有有效「購買資格證明書」的白表申請者。
簡單總結，兩者最大的分別就在於「補地價」這個動作。它就像一道閘門，決定了一個居屋單位究竟是可以在廣闊的公開市場上自由流通，還是只能在受限制的第二市場內轉讓給特定資格的人士。
為了讓你更清晰地看到兩者的不同之處，可以參考以下這個簡單的對比：
| 特性 | 居屋自由市場 | 居屋第二市場 |
|---|---|---|
| 補地價狀態 | 已補地價 | 未補地價 |
| 買家資格 | 任何人士，沒有身份限制 | 綠表資格人士或「白居二」中籤者 |
| 單位性質 | 與私人樓宇無異 | 受政府資助的房屋，有轉讓限制 |
| 按揭申請 | 銀行按私樓標準審批，較寬鬆 | 需經房委會擔保，有特定要求 |
居屋轉讓限制全攻略：不同年份首次發售單位的出售條件
要順利完成居屋自由市場買賣，首先要理解一個關鍵概念：單位的「首次發售年份」決定了它的轉售命運。房委會為了確保居屋資源用於自住，不同時期推售的單位，其轉讓限制都大有不同。這直接影響業主何時可以放售單位，以及是否需要進行居屋自由市場補地價。想知道自己的單位屬於哪一類，跟著我們按年份逐一拆解就清楚了。
1982年至2006年首次發售單位：限制最少 最靈活
如果你持有的居屋是在這個「黃金時期」首次發售的，那麼情況相對簡單。這些單位的五年轉讓限制期早已屆滿。現在，業主主要有兩個選擇。第一，繳付補地價後，就可以像一般私樓一樣，在公開市場上自由出售、出租或轉讓，不受任何買家身份限制。第二，選擇不補地價，在居屋第二市場將單位轉售予合資格的綠表或白居二人士。
2007年至2017年首次發售單位：取消回購選項
由2007年起，房委會的政策有所調整，最主要的改變是房委會不會回購這個時期的居屋單位。業主可以隨時選擇補地價，然後在自由市場出售單位。如果想在居屋第二市場出售，則需要等到由首次轉讓契約日期起計滿兩年後才可以。這裡有一個特別規定，如果業主想在首五年內於自由市場賣樓，程序上必須先向房委會申請回售單位，待房委會正式拒絕其回售申請後，才可以與買家簽訂買賣協議及繳付補價。
2018年首次發售單位：引入分階段限制
從2018年起推售的居屋，轉讓限制變得更嚴格，並採用分階段方式進行。
- 首兩年內： 業主不可以在自由市場或第二市場放售。業主必須以原價將單位售予房委會提名的買家。
- 第三至第五年： 業主有兩個選擇。第一，以房委會評定的市值扣除當初折扣後的價格，售予房委會的提名人。第二，毋需補地價，在第二市場按自行議定的價格，出售予合資格人士。
- 五年後： 限制期屆滿後，業主便可以繳付補地價，在自由市場出售單位；或者繼續選擇在第二市場轉售。
2019年至2021年首次發售單位：轉售限制期延長
這個時期的轉讓限制進一步收緊，自由市場買賣的門檻變得更高。
- 首兩年內： 業主只可以在第二市場，以不高於原來買價的價格，將單位轉售予合資格人士。
- 第三至第十年內： 業主可以在第二市場按自行議定的價格，出售予合資格人士。
- 十年後： 業主才可以選擇繳付補地價，在自由市場出售單位，或繼續在第二市場放盤。
2022年及以後首次發售單位：史上最嚴格限制
為進一步打擊短期炒賣，2022年及之後推售的居屋迎來了歷來最嚴格的轉讓限制，想自由市場買居屋的買家需要留意。
- 首五年內： 與2019年的規定相似，業主只可以在第二市場，以不高於原來買價的價格轉售單位。
- 第六至第十五年內： 業主可以在第二市場按自行議定的價格出售單位。
- 十五年後： 業主必須持有單位長達十五年後，才有資格選擇補地價並在自由市場出售。
【賣家篇】自由市場放盤流程：由申請補地價到完成交易
想順利完成居屋自由市場買賣，第一步就是要處理關鍵的居屋自由市場補地價程序。當你的居屋補回地價後，單位的轉讓限制就會解除，可以像一般私樓一樣，自由賣給任何人士。整個流程其實相當清晰，只要跟著以下幾個步驟，就能有條不紊地完成放盤和交易。
第一步：向房委會申請評估補地價
將居屋單位放到自由市場出售前，你必須先向房屋委員會（房委會）申請評估補價。這個程序是為了計算出你需要補回多少地價，才能解除單位的轉讓限制。
首先，你需要填妥一份名為「評估補價申請書」（表格號碼HD1066C）的申請文件。這份文件可以在房委會的網站下載。填寫好後，連同樓契副本以及申請所需的行政費用，一併交往房委會的租約事務管理處。
遞交申請後，房委會就會委派專業的測量師行為你的單位進行估價。他們會根據單位的大小、座向、樓層，以及當時的市場狀況，評估出單位在當刻的十足市值。整個過程你無須親自聯絡測量師，只需等待房委會的通知。
第二步：獲取評估結果及繳付補價
大約一個月後，你就會收到房委會發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你的單位的評估市值、當初購入時的折扣率，以及最終計算出來的補地價金額。
收到通知書後，你有兩個月的時間去繳付這筆款項。成功繳款後，你會收到一份非常重要的文件——「補價繳付證明書」。這份證明書是你單位已經解除轉讓限制的官方證明，之後簽訂買賣合約時，必須出示給買家的律師查核。
第三步：正式放盤與市場接軌
辦妥補地價手續，或者在等待繳款的期間，你就可以開始準備放盤了。這個階段的流程與一般私樓買賣沒有分別。你可以委託地產代理，協助你為單位定下一個具競爭力的叫價，然後安排潛在買家前來睇樓。
由於單位已經可以在自由市場買賣，你的潛在買家不再局限於綠表或白表人士。任何有興趣在自由市場買居屋的人士，不論其入息或資產，都可以成為你的買家。
第四步：簽訂買賣合約鎖定交易
當你和買家就價錢達成共識後，就可以簽訂臨時買賣合約，買家會同時支付一筆「細訂」。這份合約會列明成交價、成交日期以及雙方的基本責任。
之後，在臨時合約指定的日期內（通常是14天內），雙方律師會準備好正式買賣合約。買家在簽署正式合約時，會再支付一筆「大訂」。在這個過程中，你的律師會向對方證明單位已完成補地價程序，確保交易在法律上是穩妥的。
第五步：完成交易順利交樓
最後一步就是在成交日當天完成交易。買家的律師會將樓價的餘額交給你的律師，而你的律師則會將樓契和單位的鎖匙，透過買家律師轉交給買方。
收到樓價餘額後，你的律師會先扣除尚未清還的按揭貸款、地產代理佣金和律師費等開支，餘下的款項就是你這次賣樓的淨收入。至此，整個居屋自由市場買賣流程就圓滿結束。
【買家篇】自由市場執筍盤攻略：由睇樓、按揭到收樓
想在居屋自由市場買賣心儀單位，整個流程其實與買賣私樓非常相似。既然業主已經完成居屋自由市場補地價的程序，單位在法律上就等同私人住宅，任何人士都可以購買。不過，在自由市場買居屋，當中有些細節位需要特別留意，掌握以下幾個步驟，自然能更順利找到理想家園。
自由市場買居屋第一步：搵樓與睇樓技巧
在自由市場上，已補地價的居屋盤源與私樓盤源一樣，都會在各大地產代理網站及網上平台找到。當你鎖定心儀單位後，睇樓時除了觀察單位內部的間隔、裝修及景觀，還有幾點要格外留神：
- 確認補地價狀態：雖然經紀一般會說明，但最好還是主動詢問單位是否已補地價，並要求在簽約前查閱相關證明文件，例如「補價證明書」，確保單位可以在自由市場上合法轉讓。
- 留意屋苑樓齡及維修狀況：不少居屋屋苑的樓齡都比較高，睇樓時不妨多觀察大廈的公共空間，例如大堂、走廊及電梯的保養情況。你也可以向管理處或經紀了解屋苑有沒有大型維修計劃，避免購入單位後隨即要承擔大額維修費用。
- 實地考察周邊配套：居屋的社區配套通常相當成熟，但每個屋苑的實際情況都不同。親身走一趟，看看由單位到最近的交通工具、街市或商場需要多少時間，才能判斷是否符合你的生活習慣。
簽約與查冊：保障自己權益的關鍵
找到合適單位並談好價錢後，就進入簽約階段。程序上與私樓買賣一樣，先簽署臨時買賣合約並支付細訂，然後委託律師處理後續事宜，包括審核合約、辦理正式買賣合約及樓契轉名手續。
在這個階段，律師代為進行土地查冊（查冊）是保障你的關鍵一步。查冊文件會清楚列明單位的業權狀況，包括：
- 業主身份：核對簽約人是否為單位的合法業主。
- 物業產權負擔：檢查單位是否有未解除的按揭、維修令或任何法律訴訟。
- 補地價紀錄：最重要的一環，是確認土地註冊處已有補地價的相關紀錄。這份文件是證明單位可以在自由市場轉讓的核心，亦是居屋自由市場意思的根本所在。
按揭申請大不同：銀行估價與按揭成數
申請按揭是買家最關心的環節之一，而自由市場居屋的按揭審批，與私樓存在一些關鍵差異，主要在於樓齡與政府擔保期。
房委會為居屋單位提供由首次出售日期起計的30年擔保期。這個擔保期對銀行審批按揭的取態有很大影響：
- 擔保期內的居屋：由於有房委會的擔保，即使樓齡稍高，銀行也較願意批出高成數按揭。符合資格的首置買家，透過按揭保險計劃，最高仍有機會承造九成按揭。
- 超出擔保期的居屋：單位會被視為一般私樓處理。銀行會根據單位的剩餘可用年期（通常以70年減去樓齡計算）、屋苑質素及申請人的還款能力作綜合評估。樓齡太高的單位，銀行批出的按揭成數可能較低，還款年期亦有機會縮短。
所以，建議在簽署臨時買賣合約前，先向幾間不同銀行就心儀單位作初步的網上或口頭估價，並了解大概可批出的按揭成數及年期，讓自己更有預算。
收樓驗收注意事項
完成所有法律程序及按揭批核後，就來到收樓的大日子。在交易完成日，你應在律師或地產經紀陪同下，到單位進行最後驗收。
收樓時的重點是根據買賣合約內的清單，逐一核對單位附送的傢俬、電器是否齊全及運作正常。同時，亦要仔細檢查單位狀況是否與睇樓時相符，例如有沒有新的滲水或損壞。確認一切無誤後，便可以簽署交收文件，正式接收單位鎖匙，完成整個交易。
【財務預算】買賣成本、補地價計算及按揭開支全拆解
進行居屋自由市場買賣，最關鍵的一環就是準確的財務預算。無論是買家還是賣家，在樓價之外，都有一系列相關開支需要處理。清晰掌握這些費用，可以幫助您更有效地規劃資金，讓整個交易過程更加順暢。
買賣雙方基本開支一覽
首先，我們來看看買賣雙方都會遇到的基本開支。這些費用與買賣私人樓宇的情況十分相似。
對買家而言，主要開支包括：
* 從價印花稅 (AVD)： 這是最大的一筆額外開支，稅率根據物業價格而定，與私人樓宇的計算方法完全相同。
* 地產代理佣金： 一般為樓價的1%。
* 律師費： 處理樓宇買賣合約、查冊及其他法律文件，費用視乎律師樓收費而定。
對賣家而言，主要開支則包括：
* 居屋自由市場補地價： 這是自由市場交易中最核心和金額最大的一項成本，下文會詳細解釋。
* 地產代理佣金： 同樣通常是樓價的1%。
* 律師費： 負責草擬轉讓契據等文件。
核心成本：居屋自由市場補地價計算方法
談到居屋自由市場，就必須理解「補地價」這個概念。居屋自由市場意思是指業主已向政府補回當年購樓時的折扣，解除了單位的轉讓限制，使其可在公開市場上自由買賣。因此，補地價是賣家的責任。
計算補地價的官方公式如下：
補價 = 補價時的十足市值 × ((購入時的十足市值 – 原來買價) ÷ 購入時的十足市值)
這個公式看起來有點複雜。簡單來說，就是將單位現時的市值，乘以當年的折扣率。
舉個例子說明：
假設一個單位在多年前由第一手業主以120萬港元買入，當時政府評估的十足市值為200萬港元。
* 當年的折扣率 = (200萬 – 120萬) ÷ 200萬 = 40%
現在，業主想在自由市場出售，經房署或其委託的測量師行評估後，單位現時的十足市值為600萬港元。
* 需要繳付的補地價金額 = 600萬 × 40% = 240萬港元
賣家從賣樓所得的款項中，需要先扣除這240萬港元用作補地價，餘下的才是實際所得。
申請按揭注意事項
對於打算在自由市場買居屋的買家，按揭安排是重要一環。好消息是，由於單位已經補妥地價，其法律地位與一般私人住宅無異。因此，銀行會按照處理私樓按揭的標準來審批申請。
這代表買家通常可以申請到較高的按揭成數，並且可以選擇更多元的按揭計劃，例如H按或P按。不過，買家同樣需要通過銀行的壓力測試。銀行的最終批核結果，亦會考慮單位的樓齡、質素以及買家自身的信貸紀錄和還款能力。所以在決定入市前，最好先向銀行進行初步的按揭評估。
居屋自由市場常見問題 (FAQ)
關於居屋自由市場買賣，大家心中總有不少疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，用最直接的方式為你一次過解答，讓你對整個概念有更清晰的理解。
常常聽見的「居屋自由市場」究竟是甚麼意思？
要了解居屋自由市場意思，可以將它理解為一個已經「解鎖」的市場。當居屋業主向政府補回了當年買樓時的折扣金額，即是完成了「補地價」程序後，該單位就可以在自由市場上出售。在這個市場，單位的買賣限制會被解除，就像一般私人樓宇一樣，任何人士，不論是香港永久居民還是非本地居民，都有資格購買，不再局限於持有綠表或白表資格的人士。
為甚麼自由市場買賣居屋需要「補地價」？
這要由居屋的本質說起。居屋是政府資助的房屋，最初是以低於市值的折扣價出售給合資格的市民。這個折扣，就是政府資助的部分。因此，如果業主希望將單位在公開市場上出售或出租，賺取市場價格帶來的全部利潤，就需要先將這份來自政府的資助，即當年的折扣，歸還給政府。這個歸還的過程，就是我們常說的居屋自由市場補地價。完成了這個步驟，業主才算擁有單位的完整業權。
補地價的金額是如何計算的？
補地價的計算公式其實很直接。計算方式是根據單位「補價時的十足市值」，再乘以該單位首次出售時的「原來折扣率」。
計算公式：補價時的市值 x (購入時十足市值 – 購入時樓價) / 購入時十足市值
簡單舉個例子：假設一個單位在補價時的估價為600萬港元，而當年購入時的折扣率是40%。那麼需要補上的地價金額就是 600萬 x 40% = 240萬港元。需要留意的是，這個「市值」是由房委會或房屋署委託的估價行評估的，而「原來折扣率」則會清楚列明在單位的首次轉讓契約上。
自由市場買居屋，在申請按揭方面和私樓有甚麼不同？
這正是自由市場居屋的一大優勢。一旦單位完成補地價，它在法律和金融層面上，基本上等同於一間私人樓宇。因此，買家在申請按揭時，銀行會按照一般私樓的標準進行審批。不論是按揭成數、還款年期，還是壓力測試的要求，都與購買私樓無異。相比之下，未補地價的居屋第二市場單位，在按揭申請上會有較多限制。
作為買家或賣家，在進行居屋自由市場買賣時有甚麼特別要注意？
對於賣家，最重要的步驟是在簽訂正式買賣合約及完成交易前，必須先向房委會申請評估補價，並且繳付所需款項，取得「解除轉讓限制證明書」。這個程序需要時間，所以必須預早規劃。
對於買家，在睇樓和簽署臨時買賣合約時，最關鍵的一步是確認業主是否已經完成補地價程序。你可以要求對方出示有效的「解除轉讓限制證明書」，確保單位業權清晰，可以自由轉讓。委託的律師也會在查冊過程中核實這一點，保障你的權益。