在香港「上車」置業，成功申請按揭貸款是關鍵一步。面對金管局不時更新的按揭成數、複雜的壓力測試要求，以及花多眼亂的H按與P按計劃，準業主應如何部署，才能借盡按揭貸款額，找到最優惠的方案？本文為您整合2025年最全面的按揭貸款比較懶人包，由壓力測試、信貸評級（TU）到按揭保險計算，一文釐清6大重點，並比較全港銀行最新按揭利率及現金回贈優惠，助您輕鬆規劃置業大計。
【個人化智能分析】最全面的按揭貸款比較工具
市面上的按揭計劃五花八門，要做好詳盡的按揭貸款比較，往往需要花費大量時間和心力。其實，要從眾多選擇中找出最適合您，而且能夠借到理想按揭貸款額的方案，可以有一個更聰明和有效率的方法。這個個人化智能分析工具，就是專為解決這個煩惱而設，將繁複的比較過程變得簡單清晰。
輸入您的情況，即時獲取個人化按揭貸款比較結果
您只需要輸入幾個關鍵資料，例如物業價格、預計貸款額、以及您的個人入息狀況，系統就能即時為您進行運算。工具會綜合考慮您的財務背景，甚至模擬按揭信貸評級可能對審批的影響，從而計算出各銀行最有可能批核的貸款條件。最終的結果會以清晰的列表呈現，讓您一眼就能看清不同計劃的每月供款、利息支出和總還款額，助您作出最明智的財務決策。
全港銀行及貸款機構最新按揭優惠一覽
這個工具的另一大優勢，是它匯集了全香港各大銀行和貸款機構的最新按揭資訊。您再也無需逐一瀏覽不同網站，或者親身到分行查詢。由最基本的H按、P按利率，到最新的現金回贈百分比，以至高息存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）等額外優惠，所有重要細節都一應俱全。資料會定期更新，確保您掌握的都是市場上最即時的優惠，不會錯過任何一個節省利息開支的機會。
申請按揭必讀：按揭成數、壓力測試及保費計算
進行按揭貸款比較時，您會發現最終的按揭貸款額，主要由三個關鍵因素決定：按揭成數、壓力測試結果和按揭保險。這三個環節環環相扣，直接影響銀行願意批出的貸款金額。讓我們逐一拆解，助您做好準備。
最新按揭成數上限：影響您最終貸款額的關鍵
按揭成數（Loan-to-Value, LTV）是指銀行批出的貸款金額佔物業價值的百分比。這是決定您基本貸款額度的第一關。根據香港金融管理局的最新指引，不同價值的物業有不同的按揭成數上限。
一般情況下，價值港幣3,000萬或以下的自住物業，最高按揭成數為七成（70%）。如果物業價值超過港幣3,000萬，上限則為六成（60%）。
想借取高於這個上限的貸款，就需要申請「按揭保險計劃」(MIP)。透過按揭保險，首次置業人士購買港幣1,000萬或以下的物業，最高可申請九成按揭。所以，了解自己的物業價值和可承造的最高成數，是計算實際首期和總貸款額的第一步。
壓力測試 (Stress Test) 計算全攻略
壓力測試是銀行評估您還款能力的重要工具，確保您在利率上升時仍能應付裕如。這個測試會檢視您的按揭信貸評級，也是審批流程的關鍵一環。計算主要分兩部分：
第一部分是「供款與入息比率」(DSR) 上限。您的每月總供款額，不能超過每月總收入的50%。
第二部分是核心的「壓力測試」。銀行會假設您現時的按揭利率增加2厘（2%），然後計算新的每月供款額。在這個假設情況下，新的供款額不能超過您每月總收入的60%。
舉個例子：假設您的月入為港幣$50,000，申請一筆港幣$500萬、年期30年、利率3.5%的貸款。
* 第一部分(DSR)： 每月供款約港幣$22,452，佔月入的44.9%，低於50%，符合要求。
* 第二部分(壓力測試)： 假設利率升至5.5% (3.5%+2%)，每月供款約港幣$28,389，佔月入的56.8%，低於60%，也符合要求。
如果申請人是透過按揭保險計劃申請高成數按揭的首次置業人士，可以豁免壓力測試的要求，但是仍然需要符合第一部分的「供款與入息比率」不超過50%的規定。
按揭保險費用 (Mortgage Insurance Premium) 計算方法
如果您需要申請高於金管局規定的按揭成數，按揭保險就是必須的。這筆費用是支付給按揭保險公司，用來保障銀行因借出高成數貸款而需要承擔的額外風險。
保費的計算方式主要基於三個因素：
1. 貸款額： 貸款金額愈高，保費愈高。
2. 按揭成數： 按揭成數愈高，代表風險愈大，保費也愈貴。
3. 還款年期： 還款期愈長，保費也會相應增加。
您可以選擇一次過付清保費，或者將保費加到總貸款額中，分期攤還。大部分申請人都會選擇後者，因為這樣可以減輕首期的現金壓力。不過，將保費加借，代表您需要為保費本身支付利息。保費金額可以佔貸款額的1.15%至5%不等，是一筆不小的開支，所以在預算時必須將它計算在內。
深入比較按揭計劃：H按、P按、定息應如何選擇？
進行詳盡的按揭貸款比較，是申請過程中最關鍵的一步。面對市場上琳瑯滿目的計劃，H按、P按與定息按揭這三個主流選擇，往往讓申請人感到困惑。它們各有特點，適合不同的財務狀況與風險承受能力。理解三者的根本分別，有助您作出最明智的決定，直接影響未來數十年的供款開支。
H按 (HIBOR Plan) 全面剖析
H按的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)，也就是銀行之間互相借貸的利率，每日都會浮動。您的按揭利率會以一個月HIBOR為基礎，再加上銀行訂立的固定百分點 (例如 H+1.3%)。由於HIBOR的波動性較大，H按的供款額並非固定不變。
不過，H按計劃最重要的一環是設有「封頂利率」(Cap Rate)。這個上限通常與P按利率掛鈎 (例如 P-2.1%)，作用就像一個安全網。當HIBOR大幅上升，令「H+」的利率高於封頂利率時，您實際需要支付的利率就會被鎖定在封頂水平。這個設計結合了低息環境下的潛在優勢與加息週期時的保障，因此成為現時市場上超過九成置業人士的首選。
P按 (Prime Rate Plan) 深度解析
P按的「P」是指最優惠利率 (Prime Rate)，是由各家銀行自行釐定的基準利率，相對HIBOR穩定得多，調整頻率較低。P按的利率計算方式是「P」減去一個固定百分點 (例如 P-2%)。市面上主要有兩種最優惠利率，分別為5.875%及6.125%，俗稱「細P」與「大P」。
選擇P按的最大好處是供款額穩定，可預測性高。您不需要每日留意利率市場的變化，財務規劃相對簡單。在利率波動較大的時期，P按能提供一種安穩的感覺。它適合風險承受能力較低，或者偏好每月供款額盡量維持不變的業主。
定息按揭 (Fixed-rate Mortgage) 的獨特優勢
定息按揭計劃，是指在指定年期內（例如首2年、3年或5年）將按揭利率完全鎖定。期內不論市場利率如何變動，您的供款額都維持不變。固定期結束後，利率便會轉為與市場掛鈎的浮動利率計劃。
定息按揭的最大賣點是提供絕對的確定性，讓您在加息週期中完全免疫。它最獨特的優勢，在於能夠幫助部分申請人處理壓力測試的難題。申請定息按揭計劃，銀行在審核按揭信貸評級與還款能力時，無須計算加息後的壓力測試。申請人只需符合「供款與入息比率」不超過50%的基本要求便可。在相同的入息水平下，這意味著申請人有機會獲取更高的按揭貸款額，對於收入僅僅未能通過壓力測試的買家而言，這是一個非常實用的選擇。
按申請人身份劃分：不同買家的按揭策略
在進行按揭貸款比較時，您會發現銀行並非對所有申請人都一視同仁。申請人的職業、收入穩定性以至置業經驗，都會直接影響最終的審批結果、利率，甚至是按揭貸款額。因此，了解自己所屬的類別與相應的按揭策略，是成功申請的關鍵第一步。
首次置業人士 (首置) 按揭指南
首次置業人士，一般指申請按揭時名下沒有任何住宅物業的香港永久性居民。對「首置」人士來說，最大的優勢在於可以申請按揭保險計劃（MIP），承造高達九成的按揭，大大減輕首期負擔。在現行政策下，樓價1,000萬港元或以下的物業，首置人士均有機會申請最高九成按揭。此外，符合特定條件的首置申請人，可以透過支付額外保費以豁免壓力測試，只需符合「供款與入息比率」不超過50%的基本要求。銀行在審批時，會特別重視申請人的按揭信貸評級（TU），一個良好的信貸紀錄是獲取最優惠條件的基礎。
非首次置業及轉按人士注意事項
如果您名下已經持有物業，或者正考慮將現有按揭轉至另一間銀行（轉按），那麼您便屬於非首次置業人士。與首置人士相比，銀行審批會相對嚴格。首先，按揭成數上限會下調，而且必須通過更嚴謹的壓力測試要求。在計算供款與入息比率時，銀行亦會將您現有的按揭供款及其他債務一併計算在內，這會直接影響您的最終按揭貸款額。對於考慮轉按的人士，策略重點在於計算成本效益，比較新銀行提供的現金回贈、利率優惠，是否足以抵銷律師費及原有按揭的罰息支出。
公務員及專業人士的特殊按揭優惠
銀行普遍視公務員及醫生、律師、會計師等專業人士為收入穩定、還款能力高的優質客戶。因此，在進行按揭貸款比較時，這類申請人往往能獲得更具吸引力的條款。他們有機會取得比市場平均水平更低的利率、更高的現金回贈，或者在審批過程中獲得更快的處理速度。特別是合資格的公務員，可以申請政府的「購屋貸款計劃」，相關津貼可以計入每月入息，這不但有助通過壓力測試，更可以顯著提升可獲批的按揭貸款額。
自僱及非固定收入人士的按揭審批要點
對於自僱人士、自由工作者，或主要收入來自佣金等非固定收入的申請人，銀行在審批按揭時會格外審慎。由於收入存在波動性，銀行難以用單一月份的收入來評估其還款能力。因此，您需要準備更詳盡的證明文件，例如過去最少六個月至一年的公司及個人銀行戶口紀錄、經審計的財務報表，以及稅務局發出的利得稅或薪俸稅單。銀行在計算您的入息時，通常會取一個較長時期的平均數，並可能在此基礎上再打折扣，這會影響您的按揭信貸評級評估及最終貸款額。維持清晰、穩定的財務紀錄，是這類人士成功申請按揭的關鍵。
按物業類型劃分：各類樓宇的按揭重點
在進行全面的按揭貸款比較時，物業的類型是一個不能忽視的決定性因素。不同種類的樓宇，銀行在審批按揭時的考慮點和標準都有很大分別，這會直接影響最終的按揭成數、年期，以至整體的按揭貸款額。清楚了解您心儀物業類型的按揭重點，是成功申請的第一步。
私人住宅 (新盤樓花 vs 二手樓)
私人住宅是市場上最常見的按揭類型，但新盤樓花和二手樓的處理方式卻有所不同。
對於新盤樓花，付款辦法是關鍵。如果選用「建築期付款」，待物業落成時才正式申請按揭，便可以申請按揭保險計劃，獲取高成數按揭。但是，如果選用發展商提供較大折扣的「即供付款」，由於物業尚未落成，一般無法申請按揭保險，貸款成數會受較大限制。
至於二手樓，銀行的估價則成為核心。銀行會委託估價行對物業進行評估，批出的貸款額會以成交價或估價的較低者為準。如果銀行估價不足，買家就需要準備更多首期資金去填補差額。所以，在簽訂臨時買賣合約前，最好先向多間銀行查詢對單位的初步估價，這樣會更有預算。
資助房屋 (居屋／綠置居) 按揭
資助房屋的按揭申請相對簡單，因為有政府作為擔保人。在政府擔保期內，銀行可以提供非常高的按揭成數，例如綠表申請人最高可達九成半，白表亦可達九成，而且不需要購買額外的按揭保險。
不過，有幾點需要留意。第一，資助房屋按揭通常只能選用P按計劃。第二，最長還款期一般為25年。第三，如果是購買二手未補地價的居屋，就要留意政府的擔保期還剩下多久。如果擔保期已過，銀行就會視其為一般私人樓宇處理，按揭成數會大幅回落至六成或以下。
特殊物業類型 (村屋／唐樓／工廈／車位)
處理特殊物業的按揭申請，銀行的態度會比較審慎，因為這些物業的業權、估價或樓宇狀況可能較為複雜。
村屋：銀行審批時會特別關注路權問題和是否有違規建築。村屋的估價通常較為保守，所以獲批的按揭成數一般較低，而且申請高成數按揭的難度也較高。
唐樓：樓齡是最大的考慮因素。銀行普遍會以「75減樓齡」來計算最長還款年期，樓齡高的唐樓可能無法借足30年。此外，物業的維修狀況和是否有僭建物，也會影響審批結果。
工廈：屬於非住宅物業，按揭成數上限遠低於住宅，最高只有五成。還款期也較短，普遍最長為20年，而且申請人的按揭信貸評級和還款能力會被更嚴格地審視。
車位：如果車位是和住宅單位一併購買，可以合併在同一份按揭契約內，跟隨住宅的按揭條款。如果是獨立購買車位，按揭成數最高亦只有五成，還款期最長為15年，利率通常比住宅按揭高。
比較按揭優惠必睇細節：現金回贈與高息戶口
進行按揭貸款比較時，除了H按與P按的利率數字，銀行提供的額外優惠，例如現金回贈及高息戶口，往往是影響最終決定的關鍵因素。這些優惠看似十分吸引，但當中其實隱藏不少細節，直接影響您的最終按揭貸款額與實際得益，值得我們花時間深入了解。
現金回贈的「魔鬼細節」
現金回贈直接提供一筆資金，是銀行最常用的吸客招數。不過，在計算您可以獲得多少回贈時，有兩個重點必須注意。
第一，計算回贈的基礎貸款額。如果您申請高成數按揭並需要經按揭保險公司承保，銀行提供的現金回贈，通常只會基於銀行自身批出的貸款部分計算，而不是包含按揭保險部分的總貸款額。舉例來說，購買一個800萬元的物業，申請九成按揭（720萬元），銀行可能只承擔當中六成（480萬元），餘下三成（240萬元）由按揭保險公司擔保。若回贈率為1.5%，實際回贈金額會是480萬元的1.5%（即72,000元），而不是720萬元的1.5%（即108,000元），兩者相差甚遠。
第二，金管局的規定。如果銀行提供的現金回贈率超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要從您的貸款本金中扣除。這會直接減少您最終可以借到的貸款總額。所以在比較不同計劃時，需要將這個因素計算在內，評估實際到手的資金是否符合您的預算。
Mortgage-Link (高息存款掛鈎戶口)
Mortgage-Link戶口，中文又稱高息存款掛鈎戶口，是另一個常見的按揭優惠。它的運作原理很簡單：銀行提供一個與按揭戶口掛鈎的儲蓄戶口，您存入這個戶口的資金，可以賺取與您按揭貸款利率完全相同的存款利息。
舉例來說，如果您的實際按揭利率是3.5%，您放在Mortgage-Link戶口內的存款，就能享有3.5%的年利率。這筆利息收入可以直接用來抵銷部分的按揭利息支出，變相降低了您的供樓成本。
不過要注意，這個高息優惠通常設有存款上限，普遍是剩餘貸款額的一半（50%）。對於手頭上習慣保留一筆流動資金作應急或其他用途的業主來說，這個戶口能讓閒置資金發揮最大作用，是一個非常實用的財務工具。
按揭貸款比較常見問題 (FAQ)
在進行按揭貸款比較和申請的過程中，總會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望能夠幫助您更順利地完成整個置業流程。
問：整個按揭申請流程需時多久？
答：一般而言，由遞交文件到銀行正式批核，整個按揭申請流程大約需要3個星期至1個半月。這個時間會因應不同個案的複雜程度而有所不同。如果申請人的收入證明清晰，物業類型是大型屋苑的普通單位，審批速度通常較快。相反，假如申請人是自僱人士，或者物業屬於村屋、唐樓等特殊類型，銀行需要更多時間進行審核和估價，所需時間便會相應延長。
問：如果銀行估價不足應該怎麼辦？
答：銀行估價不足，代表銀行評估的物業價值低於您的成交價，這會直接影響最終的按揭貸款額。例如，您以800萬買入單位，希望申請七成按揭（560萬），但銀行估價只有750萬，銀行便只會以750萬為基礎批出七成貸款（525萬），您便需要準備更多首期資金去填補差額。遇到這種情況，您可以嘗試向多間銀行申請按揭，因為不同銀行的估價標準或有差異。同時，向銀行提供正式的買賣合約，有時亦有助於爭取更貼近成交價的估價。
問：信貸評級 (TU) 對審批影響有多大？
答：按揭信貸評級（TU）對審批有決定性的影響。銀行在審批按揭申請時，必然會查閱申請人的TU報告，以評估其理財習慣和還款可靠性。一個良好的信貸評級（例如A至C級）是成功獲批按揭的基本條件。如果評級不佳，銀行可能會要求更高的按揭利率、提供擔保人，甚至直接拒絕申請。因此，在申請按揭前幾個月，應避免頻繁申請信用卡或私人貸款，並且確保所有賬單準時還款，以維持健康的信貸紀錄。
問：聯名物業申請按揭有什麼好處和壞處？
答：聯名申請按揭最大的好處是，可以合併計算兩人的收入，這讓申請人更容易通過壓力測試，或者取得更高的按揭貸款額。不過，壞處也相當明顯。最主要的一點是，兩位業主都會同時失去首次置業的身份。這意味著日後任何一方再想買樓，都需要支付更高的從價印花稅，並且按揭成數也會受到限制。此外，假如雙方關係出現變化，物業的業權和按揭債務處理起來會比較複雜。
問：申請高成數按揭後，可以將單位出租嗎？
答：絕對不可以。透過按揭保險計劃申請的高成數按揭（例如八成或九成），申請條件中已明確規定物業必須用作自住。將單位出租即屬違反按揭條款，銀行一旦發現，有權要求借款人立即全數清還貸款（俗稱「call loan」）。若想將單位合法出租，業主必須先將按揭成數降至五成或以下，並通知銀行更改物業用途，待銀行同意後方可進行。
問：在進行按揭貸款比較後，可以同時申請多間銀行嗎？
答：可以，而且這是一個相當穩妥的做法。在初步完成按揭貸款比較並選定心儀方案後，建議可以同時向2至3間銀行遞交申請。這樣做的好處是，可以避免因其中一間銀行估價不足或審批過慢，而錯失成交機會。此外，當您取得不同銀行的確實批核條款後，可以從中選擇最優惠的一個，讓自己有更大的主導權。不過，要留意短時間內申請過多信貸產品，或會對信貸評級有輕微影響，所以選擇2至3間銀行同步申請是比較理想的策略。