辛辛苦苦儲夠首期，滿心歡喜準備「上會」置業，卻可能因一筆看似無關的私人貸款（P-Loan），而令夢想觸礁？千萬別低估無抵押貸款的影響，即使每月準時還款，在銀行眼中亦是警號。它不但會影響你的信貸報告（TU）評分，更會直接蠶食你的「供款與入息比率」（DSR），導致按揭批不足額，甚至被徹底拒絕。想避免上會大計臨門一腳撻Q？本文將為你拆解私人貸款陷阱，並教你「黃金三步曲」清理債務，確保置業之路暢通無阻。
私人貸款如何影響按揭？拆解兩大關鍵：TU與DSR
很多人都想知道無抵押貸款影響按揭的程度有多深，其實銀行審批按揭申請時，就像一位偵探，會從不同角度審視你的財務狀況，而當中最重要的兩條線索，就是你的信貸報告(TU)和供款與入息比率(DSR)。這兩項指標直接反映你的理財習慣和還款能力。簡單來說，TU是你的「財務信譽記錄」，而DSR則是衡量你「負擔能力」的尺度。當你身上有私人貸款時，這兩項指標都會受到直接衝擊，繼而影響你的按揭申請結果。
信貸報告(TU)的影響：為何私人貸款是警號？
信貸報告（TU）是銀行了解你過去借貸紀錄的第一扇窗。當審批人員在你的TU報告上看到一筆或多筆無抵押貸款紀錄時，心中很自然會浮現一些疑問。因為從銀行的角度看，申請無抵押貸款可能代表申請人正面對現金流壓力，或者理財紀律有待改善，這無疑增加了潛在的信貸風險。
更重要的是，即使你只是查詢或申請私人貸款，這些查詢紀錄（Enquiry）也會留在TU報告上一段時間。過於頻密的查詢，會讓銀行覺得你對信貸有急切需求，因而下調你的信貸評分（TU Grade）。一個較低的信貸評分，不但會降低按揭的成功率，更有可能影響最終批出的貸款利率，令你的供樓成本增加。
供款與入息比率(DSR)的影響：如何蠶食你的借貸力？
供款與入息比率（DSR）是金管局規定的一項硬指標，用來計算你的總債務供款佔你每月總入息的百分比，現時一般上限為50%。這是一個非常實在的數學題，而私人貸款影響按揭的最直接方式，就是透過DSR來蠶食你的借貸力。
舉一個例子說明：假設你的月入是$50,000，在沒有任何其他債務的情況下，你每月總供款的上限就是$25,000（$50,000 x 50%）。但如果你現時每月需要為一筆私人貸款供款$5,000，那麼銀行在計算你的按揭供款能力時，會先從$25,000的上限中扣除這$5,000。結果，你能夠用作按揭供款的上限就只剩下$20,000。這個差額直接導致你最終能夠借貸的按揭總額大幅減少。每一元的私人貸款月供，都代表你的按揭借貸力被削減了一部分，這就是最現實的影響。
【實測工具與個案】私人貸款對按揭額的真實影響
理論講完，不如實際看看無抵押貸款影響按揭的真實威力。很多人以為只要準時還款，私人貸款便不成問題，但事實上，它正靜悄悄地削弱你的借貸能力。接下來，我們將透過一個簡單的計算方法和一個真實個案，讓你親身感受，當中的影響可以有多大。
【互動計算機】即時評估私人貸款對按揭額的影響
想即時知道你手上的無抵押貸款會對按揭額產生多大影響？你可以跟著以下步驟，做一個簡單的快速評估。
首先，銀行審批按揭時，會計算你的「供款與入息比率」(DSR)。在沒有其他按揭的情況下，每月總供款不能超過月入的50%。而壓力測試下，假設利率上升2%，總供款則不能超過月入的60%。
計算的關鍵在於，銀行的DSR是將你「所有債務」的每月還款額一併計算的。
計算公式：
(按揭每月供款 + 私人貸款每月還款 + 其他債務每月還款) / 每月入息 ≤ 50%
舉個例子：
假設你的月入是 HK$40,000，本來沒有任何債務。
* 你的DSR上限是：$40,000 x 50% = HK$20,000
* 在目前利率下，這代表你最高可以負擔約 HK$420 萬的按揭貸款。
現在，假設你有一筆私人貸款，每月還款 HK$5,000。
* 銀行會先從你的供款能力中扣除這筆還款：$20,000 – $5,000 = HK$15,000
* 這時，你只剩下 HK$15,000 的限額可用於按揭供款。
* 這個額度，最高只可以負擔約 HK$310 萬的按揭貸款。
結果十分清晰，僅僅是每月 HK$5,000 的私人貸款，就讓你的最高按揭額蒸發了超過 HK$100 萬。這就是私人貸款影響按揭的直接計算。
【真實個案】從實例看清私人貸款的殺傷力
林先生與太太月入合共 HK$70,000，儲蓄多年，終於看中一個價值 HK$750 萬的單位，準備申請九成按揭，晉身業主行列。他們計算過，以他們的入息，要通過銀行的壓力測試應該綽綽有餘。
在遞交申請後，他們卻收到銀行通知，按揭申請被拒絕。銀行職員解釋，問題出於林先生一份兩年前申請的 HK$30 萬私人貸款。
原來林先生為了籌備婚禮，申請了這筆貸款，分五年償還，每月還款約 HK$6,500。他一直準時還款，TU紀錄良好，從未想過這會成為置業的障礙。
銀行在計算他們的DSR時，將這筆 HK$6,500 的還款計算在內。這直接導致他們無法通過壓力測試，可借貸的金額大幅減少，遠遠不足以支付樓價九成的金額。最終，林先生的置業夢想，因為這筆看似無關痛癢的無抵押貸款而暫時擱置。這個個案血淋淋地展示了，即使信貸紀錄良好，一筆未還清的私人貸款，足以成為成功上會的致命一擊。
申請按揭前必做！處理無抵押貸款的黃金三步曲
既然了解了無抵押貸款影響按揭的深層原因，下一步就是採取實際行動。與其被動地等待審批結果，不如在申請前主動出擊，跟隨以下的黃金三步曲，一步步清除置業路上的潛在障礙，讓你的上會過程更順暢。
步驟一：全面評估，制定清還策略
第一步，是為自己的財務狀況進行一次全面的「體檢」。你需要做的，是將手上所有的無抵押貸款，不論是私人貸款、信用卡分期、稅貸還是循環貸款，都清晰地羅列出來。記下每一筆貸款的剩餘本金、每月還款額以及實際年利率。這個動作的目的是讓你對自身的總債務狀況有宏觀的掌握，然後才能制定出最有效率的清還策略。一般而言，你可以優先處理利率最高，或者對按揭審批影響最大的貸款，例如來自財務公司的貸款或循環貸款，集中資源將它們先行解決。
步驟二：徹底還清並索取「還清貸款證明書」
當你根據策略，將目標貸款完全還清後，切記不要以為事情就此告一段落。你必須主動聯絡相關的銀行或財務機構，正式索取一份「還清貸款證明書」（Settlement Letter）。這份文件非常重要，它是你向按揭銀行證明該筆債務已徹底終結的關鍵證據。在遞交按揭申請時，銀行職員會要求你出示這份證明文件。假如你無法提供，即使貸款已還清，銀行仍有可能將該筆貸款的每月還款額計入你的供款與入息比率（DSR）之中，直接削弱你的借貸能力。
步驟三：查核TU報告更新，預留審批緩衝期
取得還清證明後，最後一步是確認你的信貸報告（TU）資料已準確更新。因為銀行與財務公司通常是每月才向環聯（TransUnion）匯報一次客戶的信貸資料，所以資訊更新必然存在一定的時間滯後。明智的做法是，在清還貸款後，預留至少一至兩個月的緩衝期，然後才正式遞交按揭申請。在這段緩衝期內，你可以自行查閱一次TU報告，確保報告上清楚顯示該筆貸款戶口狀態為「已結束」（Closed）。預留足夠的緩衝時間，確保所有文件和記錄準備妥當，是避免私人貸款影響按揭申請流程順暢的關鍵，能大大增加你成功獲批的機會。
不止P-Loan！這些「隱形債務」亦是按揭殺手
提到無抵押貸款影響按揭，大家普遍以為只涉及傳統的私人分期貸款（P-Loan）。但現實是，銀行審批按揭時會考慮所有形式的無抵押信貸，當中一些看似無關痛癢的「隱形債務」，其殺傷力甚至比P-Loan更大，是導致申請被拒的常見陷阱。
循環貸款 (Revolving Loan) – 按揭審批的頭號大忌
循環貸款的特點是提供一個備用信貸額，讓你隨時提取現金，還款後額度又會恢復，十分靈活。正因為這種靈活性，它成為了銀行按揭部門眼中的頭號大忌。銀行審批按揭時，關注的是申請人的潛在負債風險。即使你的循環貸款戶口結餘為零，銀行計算供款與入息比率（DSR）時，通常會直接將信貸總額度的一個固定百分比（例如3%至5%）視為你的每月還款額。假設你持有一個50萬港元的循環貸款額度，就算你從未使用過，銀行也可能計算你有15,000至25,000港元的潛在每月還款，這筆款項會嚴重蠶食你的借貸能力，直接影響按揭結果。
稅務貸款與信用卡分期 – 同樣不能忽視的無抵押貸款
稅務貸款因為利率較低，而且用途明確，很多人會低估它對按揭的影響。但它在本質上仍是無抵押貸款，每一筆稅貸及其每月還款額，都會清楚記錄在你的信貸報告（TU）之中，並被納入DSR的計算。另一種更常見的隱形負債，就是信用卡分期付款。無論是購買最新款的手機，還是大型傢俬電器，這些免息分期計劃的總結欠和每月供款，都會被銀行視為債務。幾筆小額的分期加起來，每月還款額可以相當可觀，並直接削弱你的按揭負擔能力。所以，在申請按揭前，必須將這些看似零碎的無抵押貸款計算在內，才能準確評估自己的借貸力。
私人貸款影響按揭｜常見問題 (FAQ)
關於無抵押貸款影響按揭的種種疑問，我們明白大家心中總有許多不確定。畢竟，處理私人貸款與申請按揭的過程環環相扣，稍有不慎便可能影響上會大計。以下我們整理了幾個最常見的問題，希望為你提供清晰的解答。
我向財務公司（二線財仔）借的無抵押貸款，銀行會知道嗎？
答案是肯定的。千萬不要抱持僥倖心態，以為銀行無法查悉你向財務公司的借貸紀錄。現時香港絕大部分銀行和具規模的財務公司（包括俗稱的「一線」及部分「二線」財務公司），都是環聯（TransUnion, TU）的會員。當你申請按揭時，銀行必定會查閱你的TU信貸報告，報告上會清楚列明你所有的信貸帳戶資料，包括私人貸款、信用卡結欠等。
即使你光顧的財務公司並非TU會員，銀行在審批過程中，亦會要求你提供最近三至六個月的銀行月結單。如果月結單上顯示有定期轉帳至某財務公司的紀錄，銀行職員亦會主動查詢該筆款項的性質。任何隱瞞或虛報都有機會導致按揭申請被即時拒絕，因此，誠實申報才是唯一的正確做法。
無法一次過還清無抵押貸款，有何補救方法？
若資金有限，無法在申請按揭前將無抵押貸款完全清還，你仍有幾個可行的處理方案。
第一個方法是申請「結餘轉戶」貸款。你可以將手上多筆利息較高的貸款，整合為一筆利息較低、還款期更長的新貸款。這樣做能夠有效降低你每月的總還款額，從而改善你的供款與入息比率（DSR），增加銀行批出按揭的機會。
第二個方法是增加擔保人。若你能找到一位信貸紀錄良好、收入穩定的親友作為按揭擔保人，銀行會將擔保人的收入一併計算，這能大幅提升你的借貸能力，抵銷私人貸款還款對DSR造成的負面影響。
第三個方法是盡量延長按揭還款年期。例如將還款期由25年延長至30年，每月按揭供款額便會降低，這同樣有助你在DSR計算中「騰出」更多空間，讓申請更容易過關。
清還無抵押貸款後，TU評分會立即回升嗎？
不會立即回升，這個過程需要時間。當你清還所有私人貸款後，相關的貸款機構需要作業時間，向環聯更新你的帳戶狀況。一般而言，由還清貸款到信貸報告完全更新，普遍需時一至兩個月。
信貸評分（TU Grade）的變動亦非即時發生。雖然清還貸款是一個正面的信貸行為，但評分是根據你長期的信貸習慣綜合計算而成。因此，評分會在你還清貸款後，隨著時間逐步回升。這亦是我們在前文強調，申請按揭前應預留足夠「緩衝期」的原因。建議在清還所有無抵押貸款後，等待至少一至兩個月，並自行查閱一次TU報告，確認紀錄已更新妥當，才正式遞交按揭申請。