與伴侶、家人或朋友聯名買樓，是人生中的重要決定，而選擇以「長命契」（聯權共有）方式持有業權，更是當中關鍵一環。長命契最廣為人知的特點，是任何一方業主身故後，其業權會自動轉移至其他在世的聯權共有人。這個安排看似是維繫關係的保障，但當關係生變或出現財務狀況時，隨時可能變成一個難以擺脫的法律陷阱。
究竟長命契是否適合您？它與「分權共有」有何分別？簽署前有什麼優點與風險需要權衡？日後若想「甩名」、申請按揭，甚至面臨離婚或破產，業權又該如何處理？本文將為您全面拆解長命契的六大關鍵，助您在簽署買賣合約前，作出最明智的決定。
「長命契」是什麼？深入了解其法律定義與運作原則
當你和伴侶或家人一同置業，最常聽到的詞語之一就是「長命契」。長命契業權，正式的法律名稱是「聯權共有」（Joint Tenancy），是香港最普遍的物業共有方式。你可以想像所有業主像一個單一的個體，共同、無分你我地擁有整個物業的100%業權，彼此的權益是密不可分，而不是各自持有 определен 的份額。
要構成一份有效的長命契，法律上必須同時滿足四個條件，稱為「四個共有要素」（Four Unities）。這四個要素是長命契的法律基礎，缺一不可，它們確保了所有業主擁有完全對等和統一的權利。
* 管有權（Unity of Possession）：所有共有人都有權佔有和使用整個物業，沒有任何一位業主可以將另一位排除在外。
* 權益（Unity of Interest）：所有共有人的權益性質、範圍和期限都必須完全相同。
* 業權（Unity of Title）：所有共有人是透過同一份文件（例如樓契）取得業權。
* 時間（Unity of Time）：所有共有人的業權必須在同一時間開始。
長命契最核心，也是最廣為人知的運作原則，就是「生存者權利」（Right of Survivorship）。這個原則意味著，當其中一位聯權共有人不幸離世，他或她的物業權益會自動、即時地轉移給其他在生的聯權共有人。這個繼承過程是凌駕於遺囑之上的。換句話說，即使離世的業主在遺囑中將物業權益指定給其他人，這份遺囑在長命契的物業上是無效的。物業最終會由最後一位在生的業主單獨繼承全部業權，這也是「長命契」這個俗稱的由來，因為業權最終歸屬於「最長命」的那一位。
長命契 vs 分權共有：夫婦、朋友夾份買樓應如何選擇？
當你決定與伴侶、家人或朋友聯名置業，首先要面對的重大抉擇，就是物業的業權形式。選擇採用「長命契業權」還是「分權共有」，將直接影響日後資產的處理、繼承和轉讓方式。這兩個選項沒有絕對的好壞，關鍵在於哪一個更符合你和聯名人的關係及長遠規劃。
長命契，法律上稱為聯權共有 (Joint Tenancy)。它的核心概念是所有業主共同擁有整個物業業權，並不是各自持有一定比例的份額。你可以想像成，所有聯名人像一個單一的個體，共同持有100%的業權。長命契最顯著的特點是「生存者權利」，意思是當其中一位業主離世，他或她的業權會自動、無條件地轉移給其他在生的聯名業主。這個過程無需經過遺囑或遺產承辦程序，因此對於關係穩定的夫婦而言，這通常是最直接和方便的選擇。
分權共有 (Tenancy in Common) 則完全不同。在這種形式下，每位聯名業主都擁有物業一個獨立、明確的業權份額。這些份額可以是不均等的，例如業主A持有70%，業主B持有30%，完全按照你們當初的出資比例或協議來定。每位業主都可以自由決定如何處理自己的那一份業權，例如可以單獨出售、轉讓，或者透過訂立遺囑將其留給指定的繼承人。這種方式給予業主更大的個人資產控制權，所以更適合關係未必是終身承諾的聯名人，例如生意夥伴、兄弟姊妹或朋友。
那麼，到底應該如何選擇？你可以從以下幾點思考。首先，考慮你們的關係和信任程度。對於已婚夫婦，長命契的自動繼承安排能簡化身後事，保障在生一方的居住權。其次，思考你們各自的出資比例和財務期望。如果雙方出資額相差甚遠，或者希望保留個人資產的獨立性，分權共有能清楚界定各自的權益，避免未來可能出現的爭議。總括而言，選擇的基礎在於溝通，清楚了解雙方的意願和對未來的打算，才是對彼此最大的保障。
全面評估：長命契的優點與潛在風險
選擇長命契業權，就像是為共同持有的物業規劃了一條清晰的繼承路徑，但這條路徑是否適合每一個人，就需要仔細權衡其利弊。它既有簡便之處，也存在一些不容忽視的制肘。在簽署文件之前，全面了解它的優點與潛在風險，是保障自己權益的關鍵一步。
長命契的優點：為何如此受歡迎？
首先，長命契最核心的優點是其「生存者權利」（Right of Survivorship）。當其中一位聯權共有人去世，其持有的物業權益會自動、即時地轉移給在生的其他共有人。這個過程無需經過複雜且需時的遺產承辦程序，大大簡化了手續，也節省了相關的法律費用。對於關係穩固的夫婦而言，這確保了在一方離世後，另一方可以即時無縫地獲得物業的完整業權，生活得以繼續，免受法律程序的困擾。
其次，長命契的業權結構非常清晰。所有聯權共有人被視為一個單一的業主，共同擁有物業的全部權益。這種「不分你我」的安排，正好反映了家庭成員或親密伴侶之間完全的信任和共同承擔的關係，因此成為許多家庭置業時的熱門選擇。
長命契的潛在風險：簽署前必須三思
不過，權利與制肘往往是一體兩面。長命契最大的風險在於業權處置缺乏彈性。由於所有業主共同擁有100%業權，任何一位業主都不能單獨出售、轉讓或按揭自己「名下」的份額。所有關於物業的重大決定，例如出售或加按，都必須獲得全體聯權共有人一致同意。假如任何一方不同意，事情便會陷入僵局，有機會需要訴諸法庭解決。
再者，這種安排無法讓業主透過遺囑，將自己的業權份額指定給特定受益人，例如子女或父母。物業的繼承權只會歸屬於在生的聯權共有人，這就是「贏家全取」的原則。如果你的家庭狀況比較複雜，例如有再婚或希望照顧其他家庭成員的打算，長命契的自動繼承機制可能會與你的傳承意願相違背。
最後，所有聯權共有人需要共同承擔財務風險。假如其中一位業主破產，其債權人有權向法庭申請介入，強制分割業權並出售該物業以償還債務。這意味著，即使其他共有人財務狀況良好，他們安穩的居所也可能因為一個人的債務問題而受到牽連，這是一個在決定採用長命契時必須正視的潛在風險。
長命契「甩名」教學：解除聯權共有的法律程序與成本
人生充滿變數，當初與伴侶、家人或朋友一同購入的長命契業權物業，有時候會因為關係轉變或個人財務規劃，而需要考慮將其中一方或多方的名字從契約中移除，也就是俗稱的「甩名」。這個過程的正式法律術語是「解除聯權共有」（Severance of Joint Tenancy），它的作用是將「長命契」的業權形式，轉變為「分權共有」（Tenancy in Common）。以下會為你詳細拆解整個程序、方法與相關費用。
什麼情況下需要考慮「甩名」？
將長命契「甩名」並非罕見的情況，最常見的觸發點包括情侶或夫婦關係結束，雙方需要清晰地分割資產。此外，一同投資物業的生意夥伴決定分途發展，或者其中一位業主希望取回資金作其他用途，都可能需要啟動這個程序。另一個重要考量是遺產規劃，假如其中一位業主希望將自己持有的物業份額，指定由某位法定繼承人（例如子女）繼承，而不是自動轉移給其他聯權共有人，那麼預先辦理「甩名」就是一個必要的步驟。
解除長命契的兩種主要方法
要將長命契轉為分權共有，主要有兩種法律途徑，視乎全體業主是否能夠達成共識。
第一種，也是最直接的方法，是「雙方同意」。如果物業所有的聯權共有人都同意解除長命契，他們可以一同委託律師，簽署一份名為「轉讓契據」（Deed of Severance）的法律文件，有時亦被稱為「分手契」。文件簽妥後，律師會將其送交土地註冊處進行登記。一經登記，該物業的業權就會正式由「長命契」轉為「分權共有」，各業主會按相等份額持有業權，例如兩位業主就各佔50%。
第二種方法是「單方面通知」。即使無法取得其他業主的同意，任何一位聯權共有人都有權單方面提出解除長命契。這位業主需要委託律師，草擬一份「解除聯權共有通知書」（Notice of Severance），並且必須以合法途徑將這份通知書送達給其他所有聯權共有人。送達方式有嚴格規定，例如親手交付或以掛號信形式寄往其最後為人所知的地址。完成送達程序後，律師會準備一份誓章，連同該通知書一併在土地註冊處註冊，從而達成「甩名」的法律效力。
「甩名」的法律程序與所需文件
不論是哪一種方法，整個「甩名」程序都相當嚴謹，必須經由律師處理。一般而言，程序可分為以下幾個步驟：
- 諮詢專業意見：首先，你需要向律師清晰解釋你的情況和目的。律師會根據你的個案，建議最適當的處理方式，並說明當中的法律涵義。
- 準備相關文件：律師會要求你提供所有業主的身分證明文件、物業的樓契，以及任何與物業相關的法律文件。
- 簽署法律文件：如果是雙方同意，所有業主將會簽署「轉讓契據」。如果是單方面行動，則由提出方簽署「解除聯權共有通知書」及相關的法律文件。
- 送達通知與註冊：律師會負責處理文件的送達（如適用）以及最終將文件送交土地註冊處登記的步驟。文件註冊後，業權變更的紀錄便會更新，整個程序才算正式完成。
相關成本與稅務考量
辦理長命契「甩名」涉及數項主要開支，在啟動程序前最好先有預算。
- 律師費：這是最主要的開支。費用會因應案件的複雜程度而異。一般來說，雙方同意的個案收費會較單方面行動的個案為低。建議事先向數家律師事務所查詢報價。
- 土地註冊處登記費：將「轉讓契據」或「解除聯權共有通知書」註冊於土地註冊處需要支付指定的政府費用。
- 印花稅：這是一個非常關鍵的考量點。單純將「長命契」轉為「分權共有」，而各業主所佔的業權份額不變（例如由兩人聯權共有轉為各佔50%的分權共有），這個過程並不涉及業權份額的轉讓（即沒有買賣或送贈），因此通常不需要繳付從價印花稅（AVD）。但是，如果「甩名」的同時涉及其中一方將其業權份額轉售或贈予另一方，例如由A和B共同持有，變成A一人全權擁有，那麼A就需要為接收的業權份額支付相應的印花稅。稅務問題相對複雜，務必在行動前與你的律師詳細確認。
長命契實務問題：按揭、離婚及破產處理
長命契業權的安排，看似簡單直接，但在現實生活中，當遇上申請按揭、關係轉變甚至財務困難等情況時，便會衍生出一些複雜的問題。讓我們一起探討在這些關鍵時刻，長命契的物業會如何被處理。
長命契物業的按揭申請
以長命契形式持有的物業，在法律上被視為一個不可分割的整體。因此，當申請樓宇按揭時，銀行會要求所有聯權共有人共同作為借款人，並且一同簽署所有按揭文件。這意味著所有業主的信貸紀錄都會影響審批結果。如果其中一位業主的信貸評級不佳，便可能拖累整個按揭申請，甚至導致銀行拒絕批出貸款。
同樣地，假如日後想為物業進行轉按或加按套現，也必須取得全部業主的同意。任何一位業主都不能單方面將其「權益」抵押給銀行，因為在法律上，他們並未擁有獨立的份額。這個機制確保了所有業主的權益都受到保障，但同時也要求業主之間必須有良好的溝通和共識。
夫婦離異時的業權處理
對於以長命契聯名持有物業的夫婦來說，離婚是一個需要謹慎處理的關口。離婚本身並不會自動解除長命契的關係。在法庭作出最終財產分配命令之前，雙方的聯權共有人身份依然存在。這表示，若不幸在離婚訴訟期間任何一方身故，生存者將自動繼承整個物業的業權。
在處理離婚的財產分配時，聯名物業會被視為婚姻資產的一部分，由家事法庭裁定如何分割。法庭可能會頒令其中一方購入另一方的業權、出售物業後將所得款項分配，或將業權分割，轉為分權共有。將業權轉為分權共有是一個關鍵步驟，它會正式解除長命契的繼承安排，讓雙方可以根據法庭判決的比例，各自擁有物業的指定份額。
其中一方破產的影響
這是長命契其中一個較少人留意但極為重要的風險。當其中一位聯權共有人被法庭頒令破產，其長命契關係會在法律上被即時解除，自動轉為分權共有。
破產人的物業權益會隨即交由破產受託人管理，而受託人的首要責任是變賣破產人的資產，用以償還其債務。這代表受託人有權向法庭申請強制出售整個物業。屆時，其他未破產的業主便會面臨兩難：他們要麼需要集資買下破產人原有的業權份額，要麼就必須同意出售物業，與受託人攤分賣樓後的收益。這種情況會令其他無辜的業主陷入非常被動的處境。
長命契常見問題 (FAQ)
來到文章的最後部分，我們整理了一些關於長命契業權的常見疑問。希望能夠一次過解答你心中的問題，讓你更全面地掌握長命契的運作。
平安紙（遺囑）可以凌駕長命契嗎？
這是一個非常普遍的誤解。答案是不可以。長命契最重要的法律原則是「生存者取得權」（Right of Survivorship）。當其中一位聯權共有人去世，其業權會自動轉移給在生的其他共有人。這個過程是獨立於遺產承辦程序的。所以，即使逝者在遺囑中將物業贈予其他人，該條款亦屬無效。物業的歸屬權依然以長命契的規定為準。
如果所有聯權共有人同時身故，物業會如何處理？
雖然這個情況極為罕見，但法律上亦有處理方法。根據香港《物業轉易及財產條例》中的「同時死亡推定」條款，如果無法確定死亡的先後次序，法律會推定年幼者比年長者後去世。因此，物業會先歸屬最年輕的共有人，然後再根據該位最年輕共有人的遺囑或無遺囑繼承法進行分配。
長命契業權是否只適用於夫婦？
不是的。長命契業權的安排並不僅限於婚姻關係。任何兩位或以上的成年人，例如家人、情侶、生意夥伴或朋友，都可以選擇以長命契形式共同持有物業。不過，由於長命契牽涉到業權的自動轉移，選擇這種方式前，各方必須有極高的互信基礎。
如果其中一位業主出資較多，賣樓時可以分得更多嗎？
在純粹的長命契法律框架下，所有聯權共有人均被視為擁有物業的同等權益，與各自的出資比例無關。這意味著，無論你支付了七成首期，而另一位業主只支付了三成，當物業出售時，所得收益原則上是平均分配的。如果希望按出資比例分配業權，分權共有（Tenancy in Common）會是更合適的選擇。或者，雙方可以另外簽訂信託聲明書，清晰列明各自的實益權益。
長命契可以轉換為分權共有嗎？
可以的。聯權共有人可以透過「瓜分通知書」（Notice of Severance）的方式，單方面或共同將長命契轉為分權共有。當其中一位業主向其他共有人發出書面通知後，長命契關係便告解除，業權會轉為分權共有，每人按相等份額持有。這個程序不需要得到其他共有人的同意，但必須確保通知書已妥善送達所有相關人士。