不少人以為，曾經作為資助房屋業主，賣了居屋就等於與公屋申請絕緣。根據房屋署「一次性房屋資助」原則，這確實是基本規定。然而，凡事總有例外，房署設有酌情處理機制，在特定情況下，前居屋業主或其家庭成員仍有機會重獲申請公屋的資格。本文將為您深入剖析房署的相關政策，一文看清5大酌情處理的例外情況、對配偶及子女等家庭成員的影響，以及「出售」與「轉讓」之間的关键分別，助您全面掌握自己的房屋權益。
核心原則：為何賣居屋後原則上不能再申請公屋？
很多人心中都有一個疑問，就是賣了居屋可否申請公屋？直接來說，根據房屋委員會（房委會）的政策，答案是原則上不可以。這背後源於一個非常重要的核心概念，即「一次性房屋資助」原則，這個原則是理解整個政策的基礎。
解構「一次性房屋資助」原則
這個原則的理念其實很清晰。香港的公共房屋資源非常珍貴，政府提供房屋資助是為了協助有實際需要的家庭解決住屋問題。所以，當你曾經以業主身份購買任何一種資助出售房屋，例如居屋，就等同已經享用過這份「一次性」的福利。政策的原意，是為了讓資源能更公平地分配給其他尚未受惠的家庭。因此，在你將單位出售後，你本人以及你的配偶，便不能再次申請公屋，也不能購買其他任何形式的資助房屋。
此政策涵蓋哪些資助房屋計劃？
那麼，哪些房屋計劃會受到這個「一次性資助」原則的限制呢？這個政策涵蓋的範圍其實相當廣泛，基本上包括了所有由房委會或房屋協會（房協）推出的資助出售房屋計劃。常見的例子有：
- 居者有其屋計劃（居屋）
- 私人機構參建居屋計劃（PSPS）
- 租者置其屋計劃（租置）
- 綠表置居計劃（綠置居）
- 中等入息家庭房屋計劃（夾心階層住屋計劃）
- 重建置業計劃
- 可租可買計劃
只要你曾是以上任何一類計劃的業主，都會受此政策影響。
哪些人士會受此政策影響？
這個政策影響的對象，可能比你想像中更廣，主要包括以下幾類人士：
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資助房屋的前業主及聯名業主：這是最直接受影響的群體。不論你是單獨擁有業權還是與家人聯名持有，一旦成為業主，就已使用了資助名額。
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前業主或聯名業主的配偶：這是最需要注意的一點。即使你的配偶在與你結婚前，從未擁有過任何物業或享用過房屋資助，只要你們結婚，他／她也會一同失去申請資格。因為房委會的政策規定，已婚人士必須以一個家庭單位進行申請，所以這項限制會延伸至整個家庭。
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前借款人及其配偶：在購買資助房屋時，即使有些人並非業主，但如果曾作為單位的借款人（例如按揭貸款的擔保人），同樣會被視為已享用資助，他們及其配偶日後亦不能申請公屋。
關鍵例外：房署5大酌情處理情況
很多人以為「賣了居屋可否申請公屋」這個問題的答案只有一個「不」字，但事實上，房屋署的政策並非完全不近人情。在一些特殊和極端的情況下，房署會行使酌情權，重新考慮前資助房屋業主的公屋申請。這些例外情況並非隨意設立，而是針對一些真正面對生活困境的家庭，為他們提供一個安全網。
房署酌情處理的5大情況詳解
房署的酌情權主要建基於申請人是否面對無法預計和控制的重大困難。一般來說，以下五種情況較有機會獲得考慮：
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經法庭裁定破產： 如果申請人因債務問題，經法庭正式頒令破產，這是一個非常清晰的財政崩潰證明。房署會視此為一種非自願失去經濟能力的狀況。
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陷入嚴重經濟困難： 這通常指申請人需要領取綜合社會保障援助金（綜援）來維持基本生活。領取綜援證明了申請人的入息和資產均低於法定水平，難以在私人市場解決住屋需要。
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家庭遭逢重大變故： 這類情況範圍較廣，例如家庭的經濟支柱突然身故，或者申請人經歷離婚、分居等情況，導致家庭結構和經濟狀況出現劇變。
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收入銳減無法還款： 如果家庭因非自願因素，例如裁員或公司倒閉，導致收入大幅減少，以致無法繼續承擔原有居屋單位的按揭貸款，並且已經出售單位，亦可成為申請的理由。
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嚴重的健康或個人問題： 申請人或家庭成員若患上嚴重疾病，或面對其他嚴峻的個人問題，導致需要特別的居住環境或社區支援，但情況又未完全符合「體恤安置」的資格，房署也可能會酌情處理。
如何申請酌情處理？流程與所需文件
要申請酌情處理，並非單純提交一份公屋申請表就可以。申請人必須主動向房署提出書面申請，詳細解釋自己的特殊情況，並附上所有相關的證明文件。整個流程的關鍵在於提供充足和具說服力的證據。
基本流程：
* 提交書面陳述： 向房屋署的申請分組詳細說明情況，解釋為何符合酌情處理的考慮。
* 遞交證明文件： 這是最重要的一步，文件必須真實和完整。
所需文件（視乎情況而定）：
* 身份證明： 申請人及所有家庭成員的身份證副本。
* 經濟狀況證明： 例如破產令、領取綜援的證明文件、解僱信、稅單、銀行月結單等。
* 家庭狀況證明： 例如結婚證書、離婚判令、前配偶或已故家人的死亡證等。
* 健康狀況證明： 由註冊醫生或醫院發出的詳細醫療報告。
* 物業交易證明： 必須提供已出售的資助房屋單位，其前業主及現業主的土地註冊處查冊紀錄（即田土廳查冊），以證明業權已經轉讓。
房署酌情權的限制與成功率
必須要明白，房署的「酌情處理」權力是有限度的，而且审批過程非常嚴謹。每一個申請都會被當作獨立個案處理，房署會仔細審核申請人提交的所有資料，並不存在必然成功的保證。
成功獲批的關鍵，完全取決於申請人能否證明自己的困境是真實、嚴重且非自願造成的。如果房署認為申請人的情況是出於個人選擇或可以預見的理財失誤，申請便很可能被拒絕。因此，並沒有一個具體的「成功率」數字，但可以肯定的是，只有證據確鑿、情況極度困難的申請，才有機會突破「一次性資助」的原則，重新獲得編配公屋的資格。
家庭成員影響：配偶及子女的申請資格
賣了居屋可否申請公屋這個問題，影響的不只是前業主一人，而是牽連整個家庭。房屋署的政策是以「家庭」作為一個整體單位來審視，所以配偶和子女的資格也會受到直接影響。了解這些規定，對規劃家庭未來的住屋安排十分重要。
配偶的申請資格：婚姻的連鎖效應
婚姻狀況對申請資格有著決定性的影響。假如你的配偶曾經是任何資助出售房屋的業主或聯名業主，即使單位在婚前已經出售，你與他結婚後，也會一同喪失申請公屋的資格。這是因為已婚人士必須以家庭單位一同申請，而房屋政策規定，任何成員只要享用過房屋資助，整個家庭申請便不獲接納。簡單來說，即使你本人從未擁有過任何物業，符合所有入息和資產要求，但婚姻會讓你和配偶的房屋福利背景綑綁在一起。除非二人離婚，否則曾是業主一方的配偶將無法恢復其個人申請資格。
子女的申請資格：戶籍「除名」的關鍵
至於子女或其他家庭成員，情況則有所不同。如果他們並非業主，只是單位內的登記家庭成員，他們是有機會獨立申請公屋的。關鍵一步是向房屋署申請將自己的名字從該居屋單位的戶籍中刪除，即是「除名」。申請獲批准後，他們便可視為一個獨立的申請個體。然後，他們可以個人或組織新家庭的形式，重新輪候公屋，但前提是他們必須符合公屋申請的所有其他條件，例如入息及資產限額等。
特別限制：二人家庭「關鍵成員」的兩年禁售期
需要特別留意的是，對於二人家庭的申請，房屋署設有一項特殊限制。如果家庭成員中的一人被界定為「關鍵成員」，那麼這位成員不能隨時申請「除名」。他必須等待該居屋單位由首次售出日期起計兩年後，才能向房屋署提出除名申請。這項規定的目的是防止有家庭在購入居屋後，短時間內透過分拆戶籍的方式，變相獲取額外的房屋資助，確保公共資源能被公平運用。
「出售」與「轉讓」對申請資格的不同影響
處理居屋業權的方式，對日後申請公屋的資格有決定性的影響。很多人會混淆「出售」單位和「業權轉讓」，以為兩者差不多。其實在房屋署的規定中，它們是兩個截然不同的概念，後果也完全不同。理解清楚兩者的分別，才能準確判斷自己的情況。
市場「出售」如何導致資格喪失？
首先談談最常見的「出售」。當你決定將居屋單位在公開市場或第二市場賣出，這個行為代表你已經將政府提供的一次性房屋資助，轉化為現金收益。很多人關心賣了居屋可否申請公屋，答案就在這裡。因為你已經享用過資助，所以原則上，你本人及配偶都不能再次申請公屋或購買任何其他形式的資助房屋。這個決定是永久性的。不論你是賺是蝕，只要完成了「出售」這個步驟，房屋福利的資格就會被視為已使用，無法重來。
「業權轉讓」（內部轉名）是否影響資格？
「業權轉讓」，俗稱「內部轉名」，是另一回事。這並不是一個市場買賣行為。它指的是在一些特殊情況下，例如家庭狀況出現重大變化（如離婚、業主去世、業主年滿65歲等），經房屋署批准後，業主可以將單位的業權轉移給戶籍內的其他家庭成員。整個過程不涉及金錢交易，而且必須有充分的理由並提交證明文件。
但是，這不代表原業主可以透過「轉名」來恢復自己的公屋申請資格。即使你成功將業權轉給家人，你本人仍然被視為已享用過房屋資助。這個紀錄不會因為你不再是業主而被消除。所以，進行業權轉讓的主要目的，是為了解決家庭內部問題，而不是為原業主製造重新申請公屋的機會。對原業主來說，「出售」和「轉讓」的最終結果都是一樣的，就是不能再申請公屋。
賣居屋後申請公屋常見問題 (FAQ)
關於「賣了居屋可否申請公屋」這個問題，當中牽涉很多個人情況，因此衍生出不少疑問。以下我們整理了幾個最常見的查詢，助你釐清在不同身份和狀況下的申請資格。
我只是居屋家庭成員（非業主），賣樓後可申請公屋嗎？
即使你不是業主，但只要你的名字被登記在居屋的家庭成員戶籍上，原則上你也被視為已享用房屋資助。如果你想申請公屋，你需要先向房屋署申請將你的名字從該居屋戶籍中刪除（俗稱「除名」）。待申請獲批後，你便可以恢復資格，獨立申請公屋。不過，需要特別留意的是，如果是二人家庭，家庭內的「關鍵成員」必須在該居屋單位首次出售日期起計兩年後，才可以申請除名。
破產後賣掉居屋，是否就一定能成功申請公屋？
破產是房屋署考慮酌情處理公屋申請的其中一個特殊情況，但這並不代表一定能成功申請。申請人必須向房屋署提交詳盡證明文件，例如法庭頒布的破產令、證明陷入經濟困境的證據，以及該已出售居屋單位的土地註冊處查冊記錄等。房屋署會按每個個案的獨特情況獨立審批，綜合考慮所有因素後才作出決定。
「租者置其屋」前業主賣樓後，申請公屋資格有何不同？
「租者置其屋計劃」（TPS）的單位同樣屬於資助房屋，所以其前業主和一般居屋前業主一樣，在賣樓後基本上不能再申請公屋。這同樣是基於「一次性房屋資助」的原則。唯一的例外情況是，如果該前業主基於非常特殊的理由，獲房屋署批准恢復其公屋租戶的身份，那麼他日後申請公屋的資格才可能會有不同處理。
我曾是居屋聯名業主，賣樓後可否申請公屋？
不可以。聯名業主與單一業主的身份在政策上沒有分別。只要你曾是資助房屋的聯名業主之一，便已經被視為享用過房屋福利。因此，在你出售該單位後，你本人以及你的配偶，都同樣不能再申請公屋，除非符合上述提及的極少數酌情處理情況。
我配偶婚前是居屋業主，婚後能用我的名義申請公屋嗎？
不可以。由於公屋申請是以「家庭」作為單位，房屋署的政策會將配偶雙方視為一體。即使你本人從未擁有任何物業或享用過房屋資助，但只要你的配偶在婚前曾是居屋業主，你們婚後組成的家庭單位就會被視為已享用過資助。因此，你不能以個人名義為這個家庭申請公屋。除非雙方關係結束，例如合法離婚，你才能以單身人士身份重新獲得申請資格。