成功抽中居屋或睇中理想的二手單位，下一步就是處理複雜的按揭申請。與私樓不同，居屋按揭的成數與年期，並非單純取決於樓價或個人入息，而是受「申請資格」、「房屋種類」及「政府擔保期」三大關鍵因素環環相扣所影響。究竟綠表與白表資格如何決定首期預算？房委會與房協單位在壓力測試上有何天壤之別？政府最新的擔保期政策，又怎樣影響二手居屋買家的按揭年期？
本篇【2025居屋按揭懶人包】將為您由淺入深，全面拆解上述所有關鍵，並整合最新P按、H按利率詳解、各大銀行按揭優惠比較、申請文件清單以至實戰個案分析，助您避開常見陷阱，精明選擇最合適的按揭計劃，順利上會，實現置業夢。
影響居屋按揭成數與年期的三大關鍵
要全面掌握居屋按揭利息的計算，首先要理解影響銀行批核按揭成數與年期的幾個核心因素。很多人以為申請資格是唯一變數，但其實物業由哪個機構興建，以及政府的擔保期限，都直接決定你能借多少錢、供多久。以下我們將這三大關鍵逐一拆解。
關鍵一：申請資格（綠表 vs 白表）
申請居屋的第一步，就是分辨自己的資格屬於「綠表」還是「白表」。這個身份不僅決定了你的抽籤機會，更直接影響銀行批出的最高按揭成數。
綠表資格：最高95%按揭成數的優勢
綠表申請人主要是現時的公屋住戶。因為他們符合交還公屋單位的資格，所以在申請居屋按揭時享有最大優勢，最高可以向銀行申請樓價95%的按揭貸款。換句話說，他們只需要準備5%的首期資金就能上車。
白表資格：最高90%按揭成數的要求
白表申請人則是指符合指定入息及資產限額的非公屋住戶。他們在申請一手居屋按揭時，最高可獲批樓價90%的貸款，意味著需要準備至少10%的首期。雖然成數略低於綠表，但相較私樓按揭，九成按揭仍然是一個相當吸引的條件。
資格如何影響首期預算，而非按揭利率
這裡有一個重點需要釐清，綠表與白表的資格差異，主要體現在最高按揭成數上，從而直接影響你的首期預算。至於大家關心的居屋按揭利率2023年水平，不論你是綠表還是白表申請人，銀行提供的利率計劃基本上是沒有分別的。
關鍵二：房屋種類（房委會 vs 房協）
除了申請資格，你選購的單位是由「房屋委員會」還是「房屋協會」興建，對按揭審批流程有著根本性的影響。
房委會(HA)居屋：政府擔保下，審批免壓測，惟受「供款與入息比率」所限
市面上絕大部分居屋，例如新居屋或綠置居，都由房委會興建。由於房委會為這些單位提供了按揭擔保，銀行承擔的風險較低。所以，銀行會豁免對申請人進行壓力測試。不過，申請人仍然需要符合「供款與入息比率」的基本要求，即每月總供款額不能超過家庭總收入的50%。
房協(HS)居屋：無政府擔保，審批如同私樓，須壓測及按揭保險
房協興建的資助房屋，例如「綠悠雅苑」，則沒有房委會的按揭擔保。因此，銀行在審批其按揭申請時，會視同處理私樓按揭。申請人不但需要通過壓力測試，如果想申請高成數按揭，更可能需要經由按揭保險公司承保，並支付相應的按揭保險費用。
關鍵三：政府擔保期
對於購買二手居屋的買家來說，政府擔保期是決定按揭年期與成數的最重要因素。
最新政策：政府擔保期由30年延長至50年詳解
政府在最新的政策中，已將房委會單位的按揭擔保期由原來的30年，大幅延長至50年。這個改動大大放寬了二手居屋的按揭限制，讓更多樓齡較高的單位也能夠承造高成數及長年期的按揭，增加了市場上單位的選擇。
如何計算二手居屋（白居二）的剩餘擔保期
計算方法相當直接，就是將政府提供的總擔保期，減去單位的樓齡。樓齡是以單位的「首次發售日期」開始計算。公式如下：
50年 – (現時年份 – 首次發售年份) = 剩餘擔保期
例如一個在2010年首次發售的單位，在2025年時的剩餘擔保期就是：50 – (2025 – 2010) = 35年。
擔保期如何決定二手居屋的最高按揭年期與成數
銀行的基本原則是，希望在政府擔保期完結前，業主的按揭貸款已償還大部分。所以，剩餘擔保期的長短，會直接影響銀行願意批出的最長還款年期。如果一個單位的剩餘擔保期只剩下15年，銀行便很難批出長達30年的按揭。同樣地，對於剩餘擔保期極短的單位，銀行亦可能會相應下調最高按揭成數，以控制風險。
2025年最新居屋按揭利率、計劃選擇與銀行優惠
選擇居屋按揭計劃，與計算居屋按揭利息同樣重要，是置業旅程中的關鍵一步。一個合適的方案不單影響您未來數十年的每月開支，更關乎整個供款期的總利息支出。市面上的按揭計劃主要分為P按和H按兩種，加上各大銀行提供的現金回贈和存款掛鈎戶口等優惠，令選擇變得更多元。以下將為您逐一拆解，助您找到最理想的組合。
P按 vs H按：居屋按揭利率選擇指南
在深入比較前，必須了解一個重要前提：根據房屋委員會規定，所有經由房委會出售的未補地價居屋（包括一手及二手市場），按揭申請一律只能選用P按計劃。而由房屋協會（房協）發展的資助房屋，則可以自由選擇P按或H按。因此，您的選擇權取決於您所購買的單位來源。
P按（最優惠利率按揭）的定義、運作及穩定性
P按的「P」是指最優惠利率（Prime Rate），這是由各家銀行自行釐定的基準利率。由於不同銀行的資金成本有別，所以市場上會存在多於一個P，例如大型銀行可能使用同一利率，而其他銀行則採用另一個稍高的利率。P按計劃的實際利率計算方式通常是「P減去一個百分比」，例如P-1.75%。P按的最大特點是穩定，銀行不會頻繁調整P，所以供款額的變動較少，讓業主更容易規劃個人財務。
H按（銀行同業拆息按揭）的定義、浮動性及潛在優勢
H按的「H」是指香港銀行同業拆息（HIBOR），即是銀行之間互相借貸時使用的利率，會每日浮動。H按計劃的實際利率計算方式是「H加上一個百分比」，例如H+1.3%。由於H的波動性較大，每月供款額會跟隨市場資金情況而改變。H按的優勢是在減息週期時，利率有機會比P按更低。為保障按揭人，H按計劃一般設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限通常與P按的水平掛鈎，即使H大幅抽升，您的實際利率也不會高於鎖息上限，提供了重要的保障。
如何根據息口週期，選擇最適合的按揭計劃
對於有權選擇的房協居屋買家，考慮息口週期是關鍵。在加息週期，市場利率趨向上升，H按利率會較為波動，並很可能觸及鎖息上限，使其失去利率浮動的優勢，這時P按的穩定性就顯得更具吸引力。相反，在減息週期或利率平穩的時期，H按的利率有機會低於P按，能節省更多利息支出。不過，由於大部分居屋買家只能選擇P按，這個選擇題的實際應用範圍相對有限。
如何計算實際居屋按揭利率及每月供款
了解按揭計劃後，下一步就是計算實際支出。銀行的宣傳利率與您最終支付的實際利率是兩回事，學懂計算方法，才能準確預算開支。
公式詳解：P – X% 或 H + X% = 實際按揭利率
計算實際按揭利率的公式十分直接。
P按的公式是：銀行最優惠利率（P）- 銀行提供的折扣（X%） = 實際按揭利率。
H按的公式是：銀行同業拆息（H）+ 銀行指定的加幅（X%） = 實際按揭利率。
申請人只需向銀行查詢最新的P、H以及相關的折扣或加幅百分比，就能計算出自己將要承擔的實際利率。
2025年市場主流按揭計劃利率實例分析
假設市場上主流的P為5.875%，而銀行提供的計劃是P-1.75%。那麼，實際的居屋按揭利率就是 5.875% – 1.75% = 4.125%。回顧居屋按揭利率2023年的走勢，利率普遍維持在一個較高水平，預計2025年亦會受環球經濟環境影響。以這個4.125%的利率計算，一筆300萬港元、分30年償還的貸款，每月供款額大約為14,542港元。
實用工具：居屋按揭每月供款及利息計算機
要精準計算每月供款、總利息支出以及本金與利息的比例，最方便的方法是使用網上的按揭計算機。您只需要輸入貸款額、實際按揭利率以及還款年期，計算機就能即時顯示詳細的還款預算，是申請按揭前必備的財務規劃工具。
比較各大銀行按揭優惠
除了利率本身，銀行為了爭取客戶，還會提供各種附加優惠。比較這些優惠，有時能為您帶來意想不到的得益。
按揭現金回贈：計算方法與最新市場水平
現金回贈是銀行直接回饋給成功申請按揭客戶的一筆現金，通常以貸款額的某個百分比計算。例如，貸款額300萬港元，現金回贈為1%，您就能獲得3萬港元的回贈。市場上的回贈率時常變動，一般介乎貸款額的0.5%至1.5%不等，視乎當時的市場競爭及您的貸款金額而定。需要留意的是，如果現金回贈超過貸款額的1%，根據金管局規定，銀行需要將超出1%的部分在貸款總額中扣除。
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-link) 如何對沖利息支出
Mortgage-link戶口是近年非常受歡迎的按揭產品。它的運作原理是，銀行提供一個特設的儲蓄戶口，您存入這個戶口的資金可享有與按揭利率完全相同的存款利息。例如，您的按揭利率是4.125%，您在這個戶口的存款利息也是4.125%。這筆可觀的利息收入，可以直接用來抵銷您的部分按揭利息支出。一般而言，可享高息的存款額上限為剩餘貸款額的50%，對於手頭有充裕現金的業主而言，這是一個有效降低實際供款成本的方法。
實用工具：各銀行居屋按揭利率及現金回贈比較
由於各大銀行的按揭計劃細節、利率及回贈優惠會隨市況不斷更新，要獲取最全面的市場資訊，建議使用網上按揭比較平台。這些平台會集合多間銀行的最新方案，讓您一目了然地比較優劣，並有專人協助跟進申請，省時又方便。
居屋按揭申請實戰：個案分析與文件清單
理論知識固然重要，但要真正掌握居屋按揭利息的計算與申請竅門，實戰個案分析是最好的方法。我們一起來看看幾個常見情景，並且為你準備好一份清晰的文件清單，讓你在申請時更有預算。
情景模擬個案分析
個案一：綠表退休父母如何利用「資產聲明」為子女置業
陳生陳太是公屋住戶，持有綠表資格，幸運地抽中了心儀的一手居屋單位。他們打算將單位留給剛投身社會的兒子居住，但由於兩人均已退休，沒有固定入息證明，擔心無法申請按揭。
其實，這個情況在房委會的居屋計劃中相當普遍。因為有政府作為擔保人，銀行在審批房委會居屋按揭時非常寬鬆。陳生陳太作為業主，即使沒有入息證明，亦只需向銀行填寫一份聲明書，申報自己有足夠的資產或家庭收入（例如兒子的家用）來應付每月供款。銀行一般都會接納這個聲明，並且不需要他們通過壓力測試。整個過程簡單直接，讓他們順利利用綠表資格為下一代圓置業夢。
個案二：白居二買家如何避開「高樓齡陷阱」，獲批9成30年按揭
李小姐是白居二的中籤者，她在市場上看中一個樓齡已達25年的二手居屋單位。她記得以前的規定是按揭年期受政府擔保期限制，擔心這個樓齡的單位無法獲批最長的30年還款期，甚至連9成按揭也批不足，令首期預算大失。
不過，自從政府在2025年放寬擔保期政策後，這個「高樓齡陷阱」已大大改善。在新政策下，房委會的擔保期由30年延長至50年。對於樓齡40年以內的二手居屋，白居二買家現在有很大機會獲批最高9成按揭，以及最長30年的還款期。李小姐看中的25年樓齡單位，完全符合新政策的要求。因此，她可以放心申請，獲批9成30年按揭的機會非常高，首期和每月供款壓力都隨之減輕。
個案三：房協二手單位買家按揭保費、壓力測試及總成本比較
王先生打算購買一個未補地價的資助房屋單位，他同時看中了房委會的二手居屋和房協的「住宅發售計劃」二手單位，兩者樓價相若。他以為兩者的按揭申請條件一樣，但事實並非如此。
房協的單位並沒有政府作為擔保人，所以銀行會視其按揭申請為普通私樓處理。這意味著王先生若要申請超過6成的按揭，就必須經由香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險，並支付一筆可觀的按揭保險費用。同時，他也必須通過壓力測試，證明其入息水平足以應付加息後的供款。
相比之下，購買房委會的二手居屋則無需支付按揭保險，亦豁免壓力測試。假設兩個單位樓價同為500萬，申請9成按揭（貸款額450萬），購買房協單位的王先生可能需要額外支付超過十萬元的按揭保費，這筆費用是購買房委會居屋時可以完全省下的。
按揭申請流程及所需文件
一手居屋按揭申請文件清單
當你揀選單位並與房委會簽署買賣合約後，就可以向銀行提交按揭申請。各大主要銀行如滙豐、恒生、中銀香港等都接受申請，所需文件大同小異：
* 所有業主的香港永久性居民身份證副本
* 由房委會發出的買賣合約（或臨時買賣合約）
* 支付訂金的收據
* 最近三個月的住址證明
* （如適用）證明還款能力的聲明書，或最近三至六個月的入息證明（如糧單、稅單或銀行月結單）
二手居屋（白居二）按揭申請文件清單
二手居屋的申請文件與一手居屋大致相同，但需要額外提交由房委會發出的資格證明文件，以證明你是合資格的購買者：
* 所有業主的香港永久性居民身份證副本
* 由房委會發出的「購買資格證明書」
* 由房委會發出的「提名信」
* 臨時買賣合約及正式買賣合約
* 最近三個月的住址證明
* （如適用）證明還款能力的聲明書，或最近三至六個月的入息證明
居屋按揭常見問題 (FAQ)
轉按與加按
未補地價居屋可以申請轉按嗎？
關於未補地價居屋轉按與其對居屋按揭利息的影響，答案是肯定的，業主可以申請轉按。不過，這必須先得到房屋署的書面同意。一般而言，房署批准的轉按申請，目的主要是讓業主轉到其他提供更優惠利率或回贈的銀行，進行「平手轉按」，即貸款額維持不變。申請加按套現的情況則有嚴格限制，與私樓的處理方式截然不同。
房署在甚麼特殊情況下才批准居屋加按套現？
房署原則上不批准未補地價居屋的業主加按套現作個人投資或消費。不過，房署會基於人道立場，考慮一些特殊情況下的申請。這些情況包括：
- 籌集醫藥費，用以治療自己或家人的嚴重疾病。
- 支付家庭成員的教育開支。
- 應付殮葬費。
- 因離婚或分居而需支付贍養費。
- 因生意出現困難，面臨財政危機。
申請時，業主必須提供詳盡的證明文件，例如醫療報告、學費單據等。即使申請獲批，套現的金額亦會嚴格限制在實際所需費用的範圍內。
申請人資格
申請居屋按揭有年齡限制嗎？
申請居屋按揭並沒有嚴格的年齡上限。這與私樓按揭非常不同，銀行審批私樓按揭時，通常會以「75減申請人年齡」來釐定最長還款期。但居屋按揭有政府作為擔保人，所以銀行的風險較低。審批的關鍵在於物業本身的「政府擔保期」，而非申請人的年齡。只要單位仍在擔保期內，即使是年紀較大的申請人，例如退休人士，亦有機會獲批長年期的按揭。
入息不足，可否增加「諮詢人」而非「擔保人」？兩者有何分別？
可以。如果申請人的入息未能通過銀行的「供款與入息比率」審查，部分銀行允許增加家庭成員作為「諮詢人」。這與私樓按揭的「擔保人」概念有很大分別。
- 擔保人：在私樓按揭中，擔保人需要承擔全部法律責任。一旦借款人斷供，銀行有權直接向擔保人追討所有欠款。
- 諮詢人：在居屋按揭中，因為已有政府作為最終擔保，銀行要求增加「諮詢人」的目的，主要是合併計算家庭總收入，以證明整個家庭有足夠的還款能力。「諮詢人」通常毋須像擔保人一樣承擔同等的法律責任，審批程序也相對簡單。
利率與還款
為何居屋按揭計劃的罰息期通常是2年？
居屋按揭計劃，包括對居屋按揭利率2023年市場情況的觀察，其罰息期通常設定為2年，這主要是基於銀行的商業考慮。銀行在批出按揭貸款時，會投入一定的行政成本，並且通常會提供現金回贈等優惠。設定2年的罰息期，是為了確保銀行有足夠時間收回這些前期成本。如果業主在期內提早還清貸款或轉按至其他銀行，銀行便會收取罰款，以彌補相關的開支。
除了每月還款，是否有其他方案節省總利息支出？
除了準時作每月還款，還有其他方法可以更有效地管理您的居屋按揭，從而節省長遠的總利息支出。
第一，善用高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）。部分銀行提供的P按計劃會附帶此類戶口，戶口內的存款可以享有與按揭利率相同的利息回報。這筆利息可以直接用作抵銷按揭利息支出，變相降低了實際的供款負擔。
第二，考慮「雙週供」還款計劃。傳統按揭是每月還款一次，一年共還12次。雙週供則是每兩星期還款一次，金額為原來月供的一半，一年下來共還款26次，相當於償還了13個月的供款。這額外的一個月供款會直接用作償還本金，加快了還款進度，因此總利息支出會隨之減少。