置業是人生大事，但面對複雜的按揭申請程序，由計算負擔能力、壓力測試，到比較不同按揭計劃，往往令準業主感到困惑和壓力。究竟買樓借錢如何計算？申請流程有哪些步驟？銀行審批時會考慮什麼關鍵因素？本文正是為您準備的終極買樓借貸指南，我們將由淺入深，為您拆解整個按揭過程：從使用按揭計算機初步評估個人財力，到詳解申請按揭的8大流程、影響審批的5大關鍵，助您全面掌握買樓借貸的每個細節，輕鬆實現置業夢。
按揭計算機：即時評估您的買樓負擔能力
在計劃買樓借貸時，第一步就是清晰了解自己的財務能力。與其憑空猜測，不如善用網上的按揭計算機，這是一個非常實用的工具，可以幫助您將置業夢想轉化為具體的數字。它根據銀行審批按揭的常用標準，為您即時進行初步的買樓借貸計算，讓您對自己能夠負擔的樓價和貸款額有一個實在的概念。
輸入您的財務狀況
要獲得準確的評估結果，您需要準備幾項基本的個人財務資料。這些資料是計算機模擬銀行審批流程的核心，輸入的數字越貼近真實情況，評估報告就越有參考價值。
每月家庭總入息
首先需要輸入的是您家庭的每月總收入。這不單是您個人的薪金，還包括了所有會共同申請貸款的成員，例如您的配偶。這個數字是銀行進行買樓借貸計算的基礎，直接決定了您的基本還款能力。
現有每月總債務還款
接下來，請誠實地列出您現有每月的總債務支出。這包括所有正在償還的款項，例如私人貸款、信用卡分期、汽車貸款等。銀行在審批時會考慮您的總負債情況，所以提供這個數字能讓計算結果更貼近真實的審批標準。
心儀樓價或預計貸款額
您可以輸入心儀物業的價格，讓計算機評估您是否能夠負擔。或者，如果您心中已有一個期望的買樓借錢金額，也可以直接輸入貸款額，計算機會反推出您需要具備的收入條件。這一步幫助您設定一個清晰的目標。
獲取個人化按揭評估報告
輸入所有資料後，您會立即得到一份簡單易明的個人化評估報告。這份報告包含幾個關鍵部分，幫助您全面理解自己的買樓負擔能力。
最高可負擔樓價及貸款額
報告會直接顯示出最重要的兩個數字：您最高可以負擔的物業價格，以及相應的最高貸款金額。這個結果為您的買樓借錢計劃提供了一個明確的預算上限，讓您在尋找物業時更有方向。
壓力測試初步結果（供款與入息比率）
這部分會顯示您的供款與入息比率，並且會模擬在假設利率上升後的壓力測試結果。這是金管局對銀行的硬性要求，用來確保您在加息環境下仍有足夠的還款能力。報告會讓您初步了解自己是否符合這個重要的審批門檻。
每月供款預算（本金及利息分析）
報告還會詳細列出預計的每月供款金額，並將其拆解為本金和利息兩個部分。您可以清楚看到每月還款中，買樓貸款利息和本金各自佔據的比例。一般來說，在供款初期，利息佔比會較高，然後會隨著時間逐步下降，這有助您更好地規劃長遠的財務安排。
買樓按揭完整流程：8大步驟由零掌握
買樓借貸是人生重要的財務決定，過程涉及不少步驟，看似複雜，但只要逐一拆解，就能輕鬆掌握。這趟置業旅程，就像是跟著一份清晰的地圖前行，只要清楚每一步要做甚麼，就能順利到達目的地。以下為你整理出8個核心步驟，由最初的財務規劃到最後成功收樓，助你由零開始，一步步實現置業夢想。
步驟一：評估財務能力，預算置業總開支
在正式睇樓前，最重要的一步是坐下來，好好檢視自己的財務狀況。這一步的重點是進行精準的買樓借貸計算，釐清自己能夠負擔的樓價範圍。置業開支遠不止首期，清楚了解所有前期成本，才能避免日後出現預算失誤。
計算首期、印花稅、律師費等前期成本
置業的前期開支主要包括幾大項目：首先是「首期」，即樓價中不作貸款的部分。其次是「從價印花稅」，稅率會根據樓價及買家是否首次置業而有所不同。另外，處理法律文件需要支付「律師費」，而透過地產代理購入二手樓則需要支付「代理佣金」，通常為樓價的1%。將這些費用全部加起來，才是你需要準備的初期資金總額。
步驟二：申請按揭預先批核，鎖定貸款能力
當你對自己的財務狀況有了初步了解後，可以向銀行申請「按揭預先批核」。這項服務讓你在簽署臨時買賣合約前，預先知道銀行願意批出的貸款金額、年期及利率等條款。獲得預先批核，不單讓你睇樓時更有預算，與賣方議價時也更有信心，因為你已清楚自己的貸款能力。
步驟三：睇樓、查冊、物業估價及簽署臨約
鎖定預算後，便可以開始尋找心儀的物業。當你找到合適的單位，下一步是委託律師進行「查冊」，確保物業業權清晰。同時，銀行會為物業進行估價，這點非常關鍵，因為銀行批出的貸款額是基於成交價或估價（以較低者為準）。一切順利的話，便可與賣方簽訂「臨時買賣合約」，並支付俗稱「細訂」的臨時訂金。
步驟四：比較及選擇按揭計劃，正式提交申請
簽署臨約後，就要正式向銀行提交按揭申請。市面上的買樓借錢計劃五花八門，你需要仔細比較不同銀行的利率、現金回贈及其他優惠。了解清楚不同按揭計劃的特性，是保障自己未來幾十年供款利益的關鍵一步。
H按 vs P按：拆解兩者分別與選擇策略
香港的買樓貸款利息計劃主要分為「H按」和「P按」。H按的利率跟隨銀行同業拆息（HIBOR）浮動，波動性較大，但通常設有「封頂利率」保障。P按則跟隨最優惠利率（Prime Rate），相對穩定。選擇哪一種，視乎你對利率走勢的預期和風險承受能力。一般來說，在減息週期，H按較有優勢；在加息週期，P按則提供較大的穩定性。
按揭保險計劃：申請高成數按揭的關鍵
如果你的首期資金有限，希望申請高於金管局規定成數上限的按揭（例如八成或九成），就需要透過「按揭保險計劃」。由香港按證保險有限公司（HKMC）提供的按揭保險，能讓你申請到更高成數的貸款，是不少首次置業人士成功上車的關鍵工具。申請人需要為此支付保費，而保費可以選擇一筆過支付或加借在總貸款額中分期償還。
步驟五：提交所需證明文件及購買火險
正式申請按揭時，你需要向銀行提交一系列證明文件，主要包括身份證明、住址證明、工作及入息證明（如稅單、糧單、銀行月結單）以及臨時買賣合約。文件準備得越齊全，審批過程就越順暢。另外，銀行會要求你為物業購買「火險」（又稱樓宇結構保險），以保障物業結構免受火災等意外損毀。
步驟六：委託律師處理樓契及按揭法律文件
整個交易過程的法律文件，都需要由律師行代為處理，包括審核買賣合約、查冊、草擬樓契及按揭契等。選擇一間可靠的律師行至關重要，他們會確保你的法律權益得到保障。
選用銀行認可律師行的重要性
這裡有一個非常實用的建議：盡量選擇按揭銀行「認可名單」內的律師行。這樣，同一間律師行便可以同時代表你和銀行處理法律文件。如果你選擇了名單以外的律師行，銀行便需要另聘律師代表自己，而這筆額外的律師費通常需要由你承擔，變相增加了你的開支。
步驟七：簽署貸款確認信 (Offer Letter)，完成交易
當銀行完成所有審批程序後，便會發出一份「貸款確認信」（Offer Letter），詳細列明貸款額、利率、年期、還款方式等所有條款。你仔細閱讀並確認無誤後，便可簽署作實。之後，律師會安排在正式成交日，將銀行批出的貸款餘額支付給賣方，完成整個交易。
步驟八：收樓、驗樓，準備開始供款
交易完成後，恭喜你！你將會收到物業的鑰匙，正式成為業主。收樓後的第一件大事就是「驗樓」。建議聘請專業驗樓師，仔細檢查單位內的水、電、牆身、窗戶等是否有問題，以便及時向賣方或發展商跟進。完成驗樓和裝修後，你便可以準備入伙，並根據銀行提供的還款時間表，開始你的供款生活。
影響按揭審批的5大關鍵因素
在計劃買樓借貸時，除了計算個人入息和信貸評級，銀行在審批按揭時還會考慮多個關鍵因素。這些因素環環相扣，直接影響最終批出的貸款額、年期，甚至是買樓貸款利息。想準確完成買樓借貸計算，就要先了解這些審批細節，讓整個過程更順暢。
因素一：物業估價不足的成因與應對策略
銀行批核按揭貸款額，是以物業的成交價或其內部估價作準，並會取兩者之中的較低者作計算基礎。假如您以600萬元購入單位，但銀行的估價只有580萬元，銀行便會以580萬元來計算最高貸款額。這種估價不足的情況，意味著您需要準備更多首期資金去填補差額。
估價不足的成因很多，例如市場氣氛熾熱時，買家出價進取；或者物業屬於特色單位，缺乏相近的成交作參考。想避免這種情況，最穩妥的方法是在簽署臨時買賣合約前，先向幾間不同的銀行為心儀物業進行網上估價，取得一個客觀的參考。若已簽約後才發現估價不足，可以嘗試向其他銀行申請，或準備額外資金應對。
因素二：現金回贈如何影響實際貸款額？
為了吸引客戶，很多銀行都會提供現金回贈作為按揭計劃的優惠。這筆回贈看似能減輕即時的財務壓力，但它的金額大小，卻可能影響您最終可以從銀行借到的實際款項。
金管局指引：現金回贈高於貸款額1%的處理
根據香港金融管理局的指引，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要在貸款本金中扣除。這裡的關鍵是「整筆扣除」，而不是只扣減超出1%的部分。
舉個例子，假設您申請500萬元的貸款，而銀行提供1.5%的現金回贈，即75,000元。由於這個金額已超過貸款額1%的上限（50,000元），銀行在批出貸款時，需要將整筆75,000元的回贈從本金中扣減。因此，您最終獲批的貸款額會是492.5萬元（500萬元 – 75,000元），而非500萬元。在進行買樓借錢的預算時，必須將這一點計算在內。
因素三：還款年期上限：人齡與樓齡的雙重限制
雖然按揭還款期最長可達30年，但並非所有申請人都能獲批最長的年期。銀行會根據申請人的年齡和物業的樓齡這兩個因素，來決定最終的還款期上限。
在申請人年齡方面，銀行普遍會用「75減申請人年齡」作為基準。例如，一位48歲的申請人，其最長還款期可能只有27年（75 – 48）。在物業樓齡方面，銀行同樣可能採用「75減樓齡」的準則。對於樓齡較高的物業，例如超過50年的單幢樓或唐樓，獲批的年期便會相對較短。銀行在審批時，會以上述兩者計算出的較短年期為準。
因素四：導致按揭成數被下調的常見情況
即使符合申請高成數按揭的資格，在某些特定情況下，銀行仍然會根據風險評估，下調可批出的最高按揭成數。
非固定收入或收入來源非本地
如果您的收入並非固定月薪，例如是自由工作者、依賴佣金的銷售人員，或者主要收入來自香港以外的地區，銀行在審批時會採取較審慎的態度。它們可能會將您的收入打個折扣（例如只計算八成），或者直接將最高按揭成數下調一成。
申請人或擔保人已持有按揭或作擔保
如果您或您的按揭擔保人，在申請新按揭時已經持有其他未供完的按揭物業，或為其他按揭作擔保人，那麼新申請的按揭成數上限，便需要按照金管局指引下調一成。同時，供款與入息比率及壓力測試的要求也會變得更嚴格。
特殊物業類型（如村屋、唐樓）
對於村屋、唐樓或一些樓齡非常高的物業，由於其業權狀況可能較複雜，加上市場成交個案較少，銀行在估價和審批按揭時會比較保守。因此，這類物業通常難以獲批高成數按揭，還款年期也可能較短。
因素五：壓力測試並非必然：豁免條件全解析
壓力測試是銀行用來評估借款人，在利率上升2%後還款能力的一項重要指標。不過，對於部分合資格的首次置業人士，這項要求並非絕對。
根據現行的按揭保險計劃，首次置業人士若未能通過壓力測試，但其供款與入息比率不超過50%，便有機會申請豁免壓力測試。申請人只需支付相對較高的按揭保險費用，便可成功獲批高成數按揭。這個選項為一些收入水平處於邊緣，但首期相對充裕的買家，提供了另一條上車路徑。
首次置業按揭常見問題 (FAQ)
買樓借貸的過程涉及不少細節，許多朋友初次接觸時總會遇到各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望用最清晰直接的方式，為你解答路上的種種疑惑，讓你對整個買樓借錢的規劃更有信心。
申請按揭需要準備哪些核心文件？
當你準備好向銀行提交按揭申請時，就像是準備一份重要的功課，文件齊全是成功的第一步。銀行需要透過這些文件了解你的財務狀況和還款能力。一般而言，核心文件包括以下幾類：
首先是你的個人身份證明，例如香港永久性居民身份證。其次是最近三個月內的住址證明，像是水電煤氣費單或銀行月結單。最重要的部分是入息證明，如果你是固定月薪的受薪人士，通常需要提供最近三個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書以及強積金月結單。如果你的收入並非固定，例如是佣金制或自僱人士，銀行則可能要求你提供更長時間的證明，例如六個月的銀行入賬記錄及公司利得稅報稅表。最後，當然也需要你已簽署的臨時買賣合約。預先準備好這些文件，可以讓整個審批流程順暢很多。
除了首期及每月供款，買樓還有哪些「隱藏成本」？
在進行買樓借貸計算時，除了最顯眼的首期和每月供款，還有一些常常被忽略的「隱藏成本」需要納入預算。若忽略了這些開支，可能會在交易過程中感到相當吃力。
第一筆大額開支是印花稅，稅率根據樓價和你的買家身份（是否首次置業）而定，是置業開支中相當重要的一環。其次是律師費，處理樓宇買賣的法律文件必須經由律師行辦理，這筆費用通常需要預算約一萬港元或以上。假如你購買的是二手物業，一般還需要支付地產代理樓價1%的佣金。另外，若你申請高成數按揭，就需要支付按揭保險費。最後，收樓後的裝修、添置傢俬電器等費用，也是一筆不小的開支。將這些費用都考慮在內，你的置業預算才會更完整。
發展商提供的「二按」或高成數按揭計劃有何風險？
發展商有時會提供俗稱「二按」的高成數按揭計劃，讓買家可以較低的首期入場，表面上看似非常吸引。不過，在決定選用前，必須清楚了解其潛在風險，特別是關於長遠的買樓貸款利息支出。
這類計劃最大的特點是「先甜後苦」的利率結構。計劃初期的一至三年，利率可能極低，但優惠期過後，利率會大幅抽升至一個非常高的水平（例如P+甚至更高），令你的供款壓力突然倍增。而且，銀行在審批你的第一按揭（「一按」）時，進行壓力測試會參考「二按」後續的高利率來計算，這會令通過壓力測試的難度增加。更重要的是，如果在高息期來臨前，物業價值沒有明顯上升，你可能無法透過轉按至其他銀行來擺脫高息，最終只能繼續承受沉重的利息負擔。
按揭保險的保費可以全數加入貸款額嗎？
這是一個關於高成數按揭的實際問題。當你申請高於金管局規定成數的按揭（例如八成或九成按揭）時，就需要經由按揭保險計劃。申請人需要為此支付一筆按揭保險費，而好消息是，這筆保費通常可以全數加入總貸款額之中，與按揭貸款一同分期償還。
選擇將保費加借，最大的好處是能減輕你前期的現金支出，無需在支付首期和其他雜費的同時，再額外籌措一筆資金。不過，這也代表你的總買樓借貸額會增加，因此在整個還款期內，你每月供款額會略高一點，因為你需要為那筆已加借的保費支付利息。這是一個在現金流和總利息支出之間的權衡，你可以根據自己的財務狀況作出最適合的選擇。