手持居屋，成功「上車」，對不少家庭而言是重要的里程碑。然而，隨著家庭需要轉變或追求更佳生活質素，「居屋換私樓」便成為下一步的目標。這個過程看似簡單，實則牽涉複雜的資格、按揭限制及財務規劃。究竟未補地價的居屋如何處理？新舊按揭會否「相撞」？換樓資金從何而來？本文將為您全面拆解由「先賣後買」、「補地價後加按」到「動用個人儲蓄」三大換樓方案的利弊與操作流程，深入剖析銀行審批按揭的準則、雙重按揭的壓力，並為您詳細列出所有潛在成本與開支清單，助您制訂最穩健的換樓路線圖。
有居屋想換私樓？先釐清資格與按揭兩大關鍵
不少朋友心裡都有個疑問：到底有居屋可否買私樓？答案是肯定的，但計劃有居屋買私樓前，必須先弄清楚「法律資格」和「銀行按揭」這兩大關鍵，它們決定了你的換樓之路是否暢通。
居屋業主買私樓的法律資格
業權獨立性：法律上擁有居屋不影響購買私樓
首先，從法律層面來看，答案非常直接。你作為香港永久性居民，擁有購買私人住宅單位的權利。你名下持有一間居屋，並不會剝奪你這個基本權利。兩者的業權是獨立的，所以法律上，有居屋的業主絕對可以購買私樓。
真正門檻：財務能力與銀行按揭審批
法律上可行，不代表實際上容易。真正的挑戰來自財務方面。問題的核心並非「可不可以買」，而是你的財務能力是否足夠，以及銀行是否願意批出第二套物業的按揭。這才是居屋業主換樓時需要面對的最大門檻。
未補地價居屋的「三大限制」
在你計劃如何運用居屋這項資產去換樓前，必須了解未補地價居屋本身的三個重要限制。這些限制直接影響你的資金部署。
轉售限制：只能在第二市場轉讓予綠表或白居二買家
未補地價的居屋不能在公開市場自由出售。你只能在房委會的「居屋第二市場」放售，而買家必須是合資格的綠表或「白居二」人士。這代表你的潛在買家群體比私樓小得多，可能會影響單位出售的速度和價格。
出租限制：受《房屋條例》規管，不可出租
根據《房屋條例》，未補地價的資助出售房屋是嚴禁出租、分租或以任何形式轉讓的。一旦被發現，業主可能面臨法律責任。所以，想保留居屋單位出租來幫補私樓供款，這個想法在補地價前是行不通的。
按揭限制：不能向銀行加按或轉按套現
這一點對換樓資金影響最大。私樓業主可以透過加按或轉按，將物業升值的部分套現。但未補地價的居屋受到房委會的擔保和轉讓限制，銀行一般不會為其承造加按或轉按以作套現用途。換言之，你無法輕易利用居屋的賬面升值，來獲取購買私樓的首期。
現有居屋按揭對新私樓按揭的影響
即使你另外有足夠儲蓄作首期，現有的居屋按揭貸款，也會直接影響你申請新私樓的按揭。
核心準則：銀行的「供款與入息比率」(DTI) 計算
銀行審批任何按揭申請，都會計算申請人的「供款與入息比率」（DTI），確保你有足夠的還款能力。當你申請私樓按揭時，銀行會將你現時每月償還的居屋按揭供款，視為你固定的債務支出，並計入總DTI之中。
壓力測試：現有居屋供款將計入總債務，收緊新按揭審批
在計算壓力測試時，情況也一樣。因為你本身已經有按揭在身，銀行對你第二套物業的DTI和壓力測試要求會更加嚴格。你現有的居屋供款會加到新私樓的按揭供款上，用來計算總供款額。這會大幅收緊你的借貸能力，最終批出的按揭金額可能會比你預期的少。
換樓資金從何來？三大融資方案全攻略
許多業主心裡都有疑問：「有居屋可否買私樓？」答案是肯定的，法律上完全無問題。真正的挑戰，其實是資金安排。究竟買私樓的首期和後續供款從何而來？這一步需要周詳的計劃。以下我們為你拆解三個最主流的融資方案，讓你根據自身財務狀況，找出最適合自己的換樓路徑。
方案一（先賣後買）：出售居屋套現作首期
這是最穩健和直接的方法，就是先賣出現有的居屋，將所得資金用作購買私樓的首期。
優點：資金最充裕，財務壓力最輕
這個方案的最大好處，是能夠讓你手頭上有最充裕的資金。賣樓後所得的款項，可以直接用來支付新私樓大部分的首期，大大減輕了新按揭的貸款額。因為貸款額減少，每月的供款自然更輕鬆，通過銀行的壓力測試也相對容易。整個過程你只需要專注於一筆按揭，財務結構簡單清晰。
缺點：或需租屋暫住，涉及時間與搬遷成本
這個方案的主要代價是時間和不便。在賣出居屋和買入私樓之間，通常會出現一段「真空期」，你可能需要暫時租屋居住。這不僅意味著要支付租金、代理佣金等額外開支，更要面對兩次搬屋的勞碌。而且，市場變幻莫測，如果在租樓期間私樓樓價上升，你的換樓成本也會隨之增加。
操作流程：申請「可供出售證明書」→ 第二市場放售 → 完成交易 → 買入私樓
首先，你需要向房屋委員會申請「可供出售證明書」。之後，便可以在居屋第二市場，將單位放售給持有綠表或「白居二」資格的買家。交易完成並收到資金後，你便擁有足夠的彈藥去市場上物色心儀的私樓單位了。
方案二（保留居屋）：補地價後加按/轉按融資
如果你想同時持有居屋和私樓，將資產「一開二」，這個方案就值得考慮。核心操作是先為居屋補地價，解除轉讓限制，再向銀行申請加按或轉按套現。
優點：可同時持有兩項物業，補價後居屋可出租作收入
完成補地價後，你的居屋就等同於一間私樓，可以自由出租。這樣，你便能同時擁有兩項物業，利用舊居的租金收入，幫助你支付新私樓的部分按揭供款，達到「以樓養樓」的效果。從長遠資產增值的角度看，這個方案的潛力最大。
缺點：須準備大筆資金補地價，財務槓桿及風險較高
這個方案的門檻相當高。首先，你需要準備一筆龐大的資金來支付補地價，金額可能高達樓價的三至四成。其次，套現後你將同時背負兩筆按揭貸款，個人的財務槓桿會大幅提高。一旦加息或物業市場逆轉，租金收入減少，你的供款壓力會變得非常沉重。
操作流程：向房委會申請補價 → 繳付補價 → 向銀行申請加按/轉按
流程上，第一步是向房委會申請評估補地價金額。在繳付所需的地價後，你的居屋便解除了轉讓限制。此時，你就可以像一般私樓業主一樣，向銀行申請加按或轉按，將物業升值的部分套現出來，用作新樓的首期。
[實用工具] 居屋補地價及套現金額估算機
方案三（不動用居屋）：以個人儲蓄/資產支付首期
對於一些本身財力非常雄厚的業主來說，他們在思考有居屋買私樓這個問題時，可以完全不動用現有的居屋資產。
適用對象：自身資金雄厚，或有家庭支援的業主
這個方案適合本身擁有大量現金儲蓄、股票、基金等流動資產，或者能獲得家庭成員財務支持的業主。他們有能力在不賣樓、不加按的情況下，直接拿出數百萬元的資金支付私樓首期。
財務挑戰：在已有按揭下，銀行對第二套房按揭成數及壓測要求更嚴格
即使首期不成問題，按揭審批也是一大挑戰。因為你本身已有一筆居屋按揭在身，新申請的私樓按揭會被視為「第二套房按揭」。根據金管局的指引，銀行在審批時會更加嚴格，不但按揭成數上限需要下調，計算「供款與入息比率」及壓力測試的要求也會大幅收緊。你需要有非常高的收入，才能通過銀行的審批。
換樓前必讀：居屋換私樓的成本、風險與真實個案
當你釐清了有居屋可否買私樓的資格問題，並且有了初步的資金方案後，下一步就是最關鍵的「計數」環節。這一步並非紙上談兵，而是真實地評估你將要面對的財務壓力和機會成本。我們將會深入剖析換樓路上的各項開支、潛在風險，再透過幾個真實個案，讓你更具體地了解整個過程。
風險一：雙重按揭的財務壓力
實例計算：新增私樓按揭後，每月總供款對現金流的影響
假如你決定保留居屋並買入私樓，最直接的挑戰就是同時背負兩筆按揭貸款。讓我們做一個簡單計算：假設你現有的居屋按揭每月供款是$8,000，新購入的私樓按揭每月供款是$20,000。這樣，你每月的總供款額便會急升至$28,000。這筆固定支出將會直接影響你的每月現金流，原本用於消閒、儲蓄或投資的資金，可能需要大幅削減，生活質素亦可能隨之改變。
利率波動風險：加息週期下，持有兩項按揭的潛在壓力
持有兩項按揭，意味著你對利率變動的敏感度會加倍。在加息週期下，兩份按揭的利息支出會同時增加。即使每次加息幅度不大，但兩筆貸款疊加起來的影響卻不容忽視。這份潛在的壓力，會要求你的家庭財政具備更高的抗風險能力，必須預留更充裕的應急資金，以應對突如其來的供款增長。
風險二：賣居屋買私樓的機會成本
剖析「雙重差價」：低價賣出，高價買入，未能盡享樓市升幅
「雙重差價」是居屋換私樓時，一個很容易被忽略的機會成本。首先，你在第二市場賣出未補地價居屋，其樓價本身已打了折扣，並未能完全反映市場的真實價值。然後，你轉身買入私樓，卻要用十足的市價去承接。一出一入之間，你等於放棄了當初以折扣價上車的優勢，同時還要支付私樓包含的十足地價。在樓市上升時，這種操作可能令你錯失了部分潛在的升值回報。
H44: 長期回報比較：私樓升值潛力 vs 保留居屋的穩定性
私樓的升值潛力普遍被認為高於居屋，因為它擁有完全的業權，流通性更高，市場需求也更廣泛。不過，保留已補地價的居屋，可以將其出租，創造穩定的現金流收入，這份租金回報是相當實在的。選擇賣掉居屋，等於選擇了潛在的高回報，但也放棄了這份穩定的被動收入。兩者如何取捨，取決於你的個人投資策略與風險承受能力。
成本一：換樓涉及的一次性開支清單
決定換樓前，必須準備好一筆可觀的一次性開支預算，這些費用加起來可能高達數十萬元。
地產代理佣金（賣出及買入）
賣出居屋及買入私樓，通常都需要支付樓價1%作為代理佣金。若賣出$500萬的居屋，買入$800萬的私樓，單是佣金開支已達$13萬。
買賣雙方律師費及雜費
處理兩宗物業交易，便需要支付兩筆律師費，費用涵蓋查冊、草擬合約及處理法律文件等，總開支一般由數萬元起。
從價印花稅 (AVD)
這是換樓最大的一筆開支。買入新私樓時，你需要根據樓價繳付從價印花稅。雖然符合資格的換樓人士可以先繳稅後退稅，但前期仍需準備好這筆資金。
新居裝修、搬遷及傢俬費用
新購入的單位很少能完全符合心意，基本的翻新、油漆，以至全屋裝修，加上搬運及添置新傢俬的費用，預算由十數萬至數十萬元不等。
按揭保險費用 (如適用)
如果你的新私樓按揭成數高於金管局規定，就需要申請按揭保險，並支付一筆過的保險費用，金額視乎貸款額及按揭成數而定。
成本二：私樓與居屋的長期持有成本比較
除了上述的一次性開支，日常的持有成本亦有顯著分別。
私樓：管理費、差餉、地租
私樓的管理費因屋苑設施、樓齡而異，新式屋苑設有會所，管理費可達每呎$4至$5或更高。加上差餉和地租，每月的固定支出相當可觀。
居屋：管理費、差餉（相對廉宜）
居屋的管理費普遍較低，因為設施相對簡單，大多沒有豪華會所。差餉的應課租值也通常較低，因此長期持有成本遠比私樓輕鬆。
真實個案剖析：三位換樓業主的經驗分享
個案A（穩健型）：分享「先賣後買」處理臨時租屋的挑戰與心得
陳先生夫婦選擇「先賣後買」，賣出居屋後手持充裕資金，睇樓時更有叫價能力。但他們的最大挑戰是在賣樓後、買樓前的空窗期尋找短期租盤。過程中除了要應付搬屋兩次的費用和麻煩，還要面對租約期短而被業主加租的壓力。他的心得是，必須在賣樓初期已同步物色心儀的私樓區域，盡量縮短租屋期。
個案B（投資型）：分享補價後「一開二」應對加息壓力的策略
李小姐本身資金較充裕，她選擇為居屋補地價後，向銀行申請加按套現，用作私樓首期，成功做到「一開二」。補價後的居屋馬上出租，租金收入正好用來覆蓋部分按揭供款，大大減輕了加息週期下的現金流壓力。她的策略是，選擇租務回報理想的地區，並確保租金收入能抵銷至少一半的總供款。
個案C（警世型）：分享因低估開支與供款壓力而陷入財困的教訓
王先生家庭成功「上車」私樓後，才發現現實與預算出現巨大落差。他嚴重低估了裝修費用，導致需要動用應急錢。同時，夫婦二人的花紅收入不如預期穩定，在加息後，雙重供款的壓力令他們喘不過氣，最終需要大幅削減家庭開支，甚至考慮賣掉其中一層樓。他的教訓提醒我們，財務規劃必須以最保守的收入作估算，並預留比預期多三成的應急資金。
有居屋買私樓：常見問題 (FAQ)
當你考慮「有居屋可否買私樓」這個重要決定時，心中自然會浮現很多疑問。我們明白規劃過程中的種種細節，所以整理了幾個大家最關心的問題，希望能夠直接解答你的疑惑。
我可以同時有未補地價居屋和私樓的按揭嗎？
理論上是可行的。不過，銀行會將你的居屋和私樓按揭，當成兩筆完全獨立的貸款來審批。這代表你需要同時通過兩邊的入息要求和壓力測試。更重要的是，當你本身已有一筆按揭時，銀行審批第二套房按揭的「供款與入息比率」要求會大幅收緊，所以整個操作的財務門檻其實非常高。
居屋補地價金額怎樣計算？
居屋補地價的金額，是根據房委會的官方公式計算。簡單來說，就是用你決定補地價當時的物業市值，乘以你當年買入時的折扣率。公式是：補價時市值 x (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值。
舉一個例子：假設你現在決定補地價，你的單位市值是600萬港元。當年你用210萬港元買入，而當時的十足市值是300萬港元。
當年的折扣率就是 (300萬 – 210萬) / 300萬 = 30%。
所以，你需要補的地價金額就是：600萬港元 x 30% = 180萬港元。
居屋補地價後，可以馬上放租嗎？
可以。只要你正式完成所有補地價手續，你的居屋在法律上的所有轉讓限制都會即時解除。它的業權性質就和任何一間私樓完全一樣，你可以自由地在公開市場上出售、出租，或者將它抵押給銀行作其他融資用途。
「有居屋買私樓」整個流程需時多久？
整個流程所需的時間，主要取決於你選擇的換樓方案。
「先賣後買」方案：這個方案涉及在第二市場尋找合資格買家、完成樓宇買賣，然後再開始物色和購入私樓，整個過程環環相扣，一般需時約6至9個月。
「補地價後加按」方案：這個方案的流程相對直接，主要時間是花在向房委會申請補地價評估，以及處理銀行的加按或轉按手續，大約需要3至5個月。