金管局於2025年2月放寬按揭成數，為樓市注入新氣象，不少準買家都重新燃起「上車」希望，目標借盡9成按揭，以減輕首期負擔。然而，放寬措施不等於無條件批核，要成功獲取最高9成按揭，申請人必須透徹理解按揭保險計劃的運作，並滿足一系列嚴格要求。本文將由金管局新政策入手，為你一文拆解申請9成按揭的樓價門檻與資格，並深入剖析影響最終批核成數的五大關鍵因素，助你全面評估個人狀況，部署最有利的置業方案。
最新按揭成數基準：由7成到9成的關鍵
想了解現時的最高按揭成數，必須先掌握金管局設下的基本門檻。這條基準線，決定了你在沒有額外協助下，最多可以向銀行借到多少錢。從這個7成的基礎出發，再探討如何透過特定計劃，將按揭成數推高至8成，甚至9成，是規劃置業財務的第一步。
金管局2025年新政策：基本按揭成數劃一7成
在2025年2月28日，金管局宣佈了一項重要的政策調整，直接重塑了香港的按揭最高成數框架。新政策下，價值3,000萬港元或以下的自住物業，基本按揭成數上限劃一提升至7成。這意味著，不論物業價格高低，7成已成為銀行批核按揭的基本盤。
政策調整背景：放寬逆周期宏觀審慎監管措施
這次調整的主要目的，是放寬過去因應熾熱樓市而設的「逆周期宏觀審慎監管措施」。簡單來說，由於市場環境轉變，監管機構認為可以適度放鬆信貸，給予市場更大的彈性。以往根據不同樓價設有不同成數上限的複雜規定，現在已被簡化，讓買家更容易計算預算。
供款與入息比率 (DSR) 上限同步放寬至50%
除了按揭成數，金管局亦同步放寬了「供款與入息比率」(DSR) 的上限至50%。這個比率是指你每月的總債務供款（包括新申請的按揭），不能超過你每月入息的一半。這個改動讓借款人在財務安排上獲得更大空間，提升了借貸能力。
突破7成限制：善用按揭保險計劃 (MIP) 申請高成數按揭
如果7成按揭仍然未能滿足你的首期預算，那麼按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）就是你突破這個限制的關鍵工具。透過這個計劃，合資格的申請人可以申請高達8成甚至9成的最高成數按揭，大大減輕首期負擔。
按揭保險運作原理：銀行與按保公司的角色
按揭保險的原理其實不複雜。當你向銀行申請高於7成的按揭時，銀行只會承擔首7成貸款的風險。至於超出7成的部分，例如由7成到9成之間的貸款額，就會由香港按揭證券有限公司（HKMC）旗下的按保公司，為銀行提供保險。正因為有這份保障，銀行才願意批出更高的貸款額。而作為申請人，你需要為這份額外的保障支付相應的保費。
申請成本：按揭保費計算方式及年期選擇
申請按揭保險需要支付一筆「按揭保費」，這筆費用並非小數目。保費的計算，主要基於你的貸款額、申請的按揭成數以及還款年期。成數愈高、年期愈長，保費就會愈貴。你可以選擇一次過支付全數保費，也可以選擇將保費加借到總貸款額之中，與按揭貸款一同分期償還。後者雖然能減輕即時的現金壓力，但會令總貸款額增加，長遠的利息支出亦會相應提高。
申請9成按揭全攻略：樓價門檻與申請資格
要成功獲取市場上最高的按揭成數，特別是借足9成，關鍵在於清楚了解按揭保險計劃下的樓價門檻與個人申請資格。金管局的指引相當清晰，只要物業價格和申請人背景符合要求，要申請最高成數按揭並非難事。
各樓價區間最高按揭成數（新按保）
不同樓價的物業，可申請的按揭最高成數都有不同標準，以下是根據最新按揭保險計劃的詳細劃分。
樓價1,000萬或以下：最高9成按揭
如果物業價格在1,000萬港元或以內，合資格的申請人可以直接申請最高9成的按揭貸款，這是最簡單直接的情況。
樓價1,000萬 – 1,125萬：最高8至9成 (貸款上限900萬)
當樓價超過1,000萬但在1,125萬港元之間，可申請的按揭成數是8成至9成。不過，這裏設有900萬港元的貸款額上限。舉例來說，一個1,100萬的單位，最高貸款額就是900萬，實際按揭成數約為81.8%，而不是完整的9成。
樓價1,125萬 – 1,500萬：最高8成
對於樓價介乎1,125萬至1,500萬港元的物業，最高按揭成數則劃一為8成。
樓價1,500萬 – 1,715萬：最高7至8成 (貸款上限1,200萬)
如果樓價再高一些，在1,500萬至1,715萬港元這個區間，按揭成數會降至7成至8成，並且貸款額上限為1,200萬港元。
樓價1,715萬以上：不適用於按揭保險
一旦物業價格超過1,715萬港元，就不再符合按揭保險計劃的申請資格，買家需要遵循金管局的基本按揭成數指引，即最高只能承造7成按揭。
申請9成按揭兩大核心條件
除了樓價要符合要求，申請人自身亦必須滿足兩項核心條件，才能順利取得9成按揭的批核。
條件一：申請人必須為首次置業人士
「首次置業」的定義非常嚴格，是指申請人在申請按揭貸款的一刻，於香港並未持有任何其他住宅物業。即使過往曾經置業，但只要在申請時已經出售舊有物業，同樣符合首次置業的資格。
條件二：申請人必須為固定受薪人士
銀行為了管理風險，要求申請9成按揭的人士必須有穩定的還款能力，所以申請人的所有收入來源都必須是固定薪金。如果收入來源主要為佣金、花紅或自僱等非固定性質，銀行審批會較為審慎，一般情況下，最高按揭成數或會下調至8成。
拆解影響最高按揭成數的五大關鍵因素
想申請到心儀的最高按揭成數，除了要符合金管局的基本框架和樓價門檻，銀行和按揭保險公司還會仔細審視一系列個人化因素。這些因素環環相扣，直接決定你能否順利借取最高成數按揭。我們將這些複雜的審批準則，歸納為以下五大關鍵，助你全面評估自己的狀況。
關鍵因素一：申請人入息狀況
銀行審批按揭時，最重視的就是申請人的還款能力，而入息的穩定性就是核心指標。
固定收入：獲取最高成數的基本盤
如果你是每月有固定底薪的受薪人士，在銀行眼中屬於最穩定的客戶，是申請九成按揭的基本入場券。只要收入穩定，並且能通過供款與入息比率測試，獲取高成數按揭的機會就相當高。這裡的固定收入通常指基本月薪，部分銀行亦會將年終花紅計算在內，但一般設有上限。
非固定收入（自僱／佣金制）：按揭成數或需下調至8成
對於收入來源主要為佣金、花紅或自僱形式的人士，由於每月收入波幅較大，銀行在審批時會相對審慎。即使物業樓價符合申請九成按揭的資格，按揭保險公司通常會將最高按揭成數下調一成，即最多只能申請八成按揭。銀行計算入息時，一般會參考申請人最近六個月的入息證明，再計算一個平均數作準。
海外收入：銀行「緊密聯繫」審批準則
若申請人的主要收入來自香港境外，申請高成數按揭的難度會顯著增加。按揭保險公司對海外收入的審批非常嚴格，申請人必須證明自己與香港有「緊密聯繫」，例如由香港公司外派工作，並能提供相關證明文件。如果無法滿足此條件，即使透過銀行直接申請，按揭最高成數也可能只有六成或更低。
關鍵因素二：置業身份與物業用途
你是誰、買樓用來做什麼，這兩點同樣直接影響最終的按揭成數。
首次置業 vs. 非首次置業：定義與成數下調幅度
「首次置業」的定義，是指在申請按揭當刻，申請人在香港沒有持有任何住宅物業。首置身份是申請高成數按揭保險的先決條件。如果申請人或擔保人本身已持有物業，便屬於非首次置業，即使購買的物業樓價符合資格，最高按揭成數亦會被下調一成。
自住 vs. 投資出租：出租物業按揭成數上限
申請高成數按揭保險的物業，必須聲明為自住用途。申請時需要簽署自住聲明書，銀行日後也可能要求提供水電煤單等證明。如果物業計劃用作出租投資，則不能申請按揭保險，其按揭成數上限會跟隨金管局指引，最高為七成。
換樓人士：如何恢復首置身份獲取高成數按揭
對於換樓人士，想恢復首置身份以獲取高成數按揭，關鍵在於時間點。你必須在申請新物業按揭及提取貸款之前，完成出售舊有物業的法律程序，即簽署「轉讓契約」（Assignment），而不僅僅是臨時買賣合約。成功甩名後，你便能以首置身份申請新按揭。
擔保人影響：若擔保人自身有按揭，如何影響審批
如果申請人需要增加擔保人來通過壓力測試，擔保人自身的財務狀況也會影響審批結果。若擔保人本身已有按揭在身，申請人的供款與入息比率要求會被收緊，同時最高按揭成數亦會被下調一成（例如由九成降至八成）。
公司名義持有物業的按揭成數
以公司名義購買住宅物業，由於業權結構較複雜，銀行審批會更為保守。此類物業不能申請按揭保險計劃，按揭成數上限劃一為七成。
關鍵因素三：物業類型與樓齡
不同類型的物業，其按揭審批標準和成數都有差異，樓齡更是決定還款期的關鍵。
一手樓花：即供與建期付款對按揭保險的影響
以往購買樓花選用「即供付款」計劃，是無法申請按揭保險的。但自2023年9月22日起，新例已放寬此限制，即供樓花買家亦可申請高成數按揭。至於選用「建築期付款」的買家，則在物業落成、變為現樓後才正式申請按揭，屆時的審批標準與二手樓宇看齊。
二手物業：樓齡如何影響最長還款期及按揭成數
對於二手物業，樓齡是銀行批核還款期的重要依據。一般私樓，銀行普遍接受最長30年的還款期。但如果樓齡太高，銀行會縮短還款期，這會導致每月供款額增加，申請人可能因無法通過供款與入息比率測試，而需要降低貸款額。
唐樓按揭：還款期計算準則（75減樓齡）
唐樓因樓齡普遍較高，結構及維修狀況較參差，銀行在計算還款期時通常更為保守。一個常見的計算準則是「75減樓齡」。例如一座樓齡50年的唐樓，其最長還款期可能只有25年（75-50年）。
村屋按揭：最高按揭成數（85%）及還款期（55減樓齡）
村屋可以申請按揭保險，但最高按揭成數一般為85%，略低於私樓。其還款期計算亦有不同準則，普遍為「55減樓齡」。例如一座樓齡20年的村屋，最長還款期約為35年（55-20年），但最終仍以30年為上限。此外，業權涉及「祖」或「堂」的村屋，銀行一般不會承造按揭。
關鍵因素四：物業估價
估價不足如何影響首期預算及實際貸款額？
銀行批出的按揭貸款額，是基於銀行的專業估價，而不是你的成交價。如果銀行估價低於成交價，便會出現「估價不足」的情況。例如，你以1,000萬元買入單位，並希望申請九成按揭。但銀行估價只有950萬元，銀行便會以950萬元為基礎計算貸款額，即最多批出855萬元（950萬 x 90%）。這意味著你需要額外準備45萬元現金去填補首期的差額，大大影響了原來的財務預算。
關鍵因素五：轉按或加按套現
一般轉按：最高按揭成數限制
一般轉按（即沒有套現），最高按揭成數限制為物業估價的七成。業主需要確保物業的尚餘貸款額低於估價的七成，才有足夠的轉按空間。
轉按加按保：物業升值不足時的解決方案
如果物業升值幅度不大，尚餘貸款額高於估價的七成，業主可以考慮利用按揭保險進行轉按。此方法可以將按揭成數提高至八成或九成，但條件是不能從中套現。
轉按套現：樓價及貸款額上限規定
若想在轉按時套現資金，必須透過按揭保險進行，而且限制較多。一般而言，物業樓價須在600萬元或以下，最高按揭成數為八成（貸款上限480萬），而套現出來的部分，還款期亦可能較短。
特殊物業按揭成數：資助房屋與非住宅物業
除了標準的私人物業，某些特殊物業的最高按揭成數計算方法也大有不同。我們來看看資助房屋和非住宅物業的按揭最高成數，它們的審批規則和私樓市場有顯著分別。
房委會資助房屋（居屋、綠置居）
談及由房屋委員會推出的資助房屋，例如居屋和綠置居，它們在申請按揭時最大的優勢，就是有政府作為擔保人。
一手居屋按揭成數：綠表（最高95%）與白表（最高90%）
正因為有政府擔保，銀行承擔的風險較低，所以一手居屋的按揭成數非常吸引。綠表申請人因為需要交還公屋單位，最高按揭成數可達95%。而白表申請人的按揭最高成數亦能達到90%，大大減輕了首期負擔。
未補地價二手居屋（白居二）：政府擔保期的影響
至於在二手市場上購買未補地價的居屋（即「白居二」），最高按揭成數則會受到政府擔保期的直接影響。房委會一般會由該屋苑首次發售日起計算，提供為期30年或50年的擔保期。如果物業的樓齡偏高，導致剩餘的擔保期不足，銀行為了有效管理信貸風險，便有機會下調批核的按揭成數，或者縮短最長的還款年期。
房協資助房屋
不少人會將房委會與房協的物業混淆，但在申請按揭的層面上，兩者其實有天壤之別。
與房委會物業分別：沒有政府擔保，審批類近私樓
房協推出的資助房屋（例如「煥然懿居」等項目）並不像房委會物業那樣，設有由政府提供的按揭擔保。因此，銀行在審批這類物業的按揭申請時，做法會比較接近私人物業。審批標準會相對嚴謹，申請人一般需要符合私樓的供款與入息比率要求，甚至可能需要通過壓力測試。若要申請最高成數按揭，通常亦要倚賴按揭保險計劃。
租者置其屋計劃（租置公屋）
「租者置其屋」計劃下的公屋單位，可說是在眾多資助房屋之中，最能夠做到近乎「零首期」上車的選擇。
為何租置公屋可做到近乎「零首期」？
這主要是因為租置公屋的定價已極具折扣，買家在程序上只需先支付一筆數千元的意向金（例如2,500元），餘下的樓價差額幾乎可以全數向銀行申請按揭。基於這類物業同樣有房委會的擔保支持，銀行通常都願意批出相等於樓價減去意向金的貸款額，讓現有租戶能夠輕鬆轉租為買。
非住宅物業（工商舖、車位）
最後我們來看看非住宅物業，包括常見的工業大廈、商業樓宇、商舖以及車位。
工商舖及車位按揭：最新成數上限7成
根據金管局最高按揭成數的最新指引，工商舖及車位等非住宅物業的按揭成數上限，已經跟隨住宅物業劃一放寬至7成。這項調整顯著地增加了投資這類物業的資金靈活性和槓桿比率。
最高按揭成數常見問題 (FAQ)
Q1. 發展商提供的現金回贈，會否影響按揭成數？
會的，雖然發展商提供的現金回贈五花八門，看似十分吸引，但它會直接影響銀行計算的最高按揭成數貸款額。置業人士在計算首期預算時，必須留意這一點。
銀行如何以「淨樓價」計算貸款額以避免影響預算
根據金管局的指引，銀行在審批按揭時，必須將所有由發展商提供的優惠，包括現金回贈、折扣等，從合約樓價中扣除。銀行會以扣減後的「淨樓價」作為基礎，去計算最終的貸款額。
舉個例子，假設你購入一個合約價為1,000萬的單位，發展商在你成交後提供5%的現金回贈，即50萬。銀行在計算按揭貸款時，會以950萬（1,000萬 – 50萬）作為基準。若你申請七成按揭，獲批的貸款額會是665萬（950萬 x 70%），而不是700萬（1,000萬 x 70%）。這35萬的差額，就需要由買家自己以現金填補，對首期預算的影響不容忽視。
Q2. 本身已有按揭在身，再買樓的按揭成數會降低多少？
如果你本身已經有按揭在身，再購入新物業時申請的按揭最高成數，確實會受到影響，不過實際情況要視乎你申請的是普通按揭還是高成數按揭。
非首置人士按揭成數及DSR的收緊機制
在2025年2月底金管局放寬政策後，無論是否首次置業，申請七成或以下的普通按揭，按揭成數上限是劃一的。
然而，如果你希望申請按揭保險以獲取高成數按揭（例如八成或九成），非首次置業人士的按揭成數上限就需要下調一成。例如，一個原本可批出九成按揭的單位，非首置人士最高只能申請八成。
同時，供款與入息比率（DSR）的計算也會更嚴格。雖然上限同樣是50%，但銀行會將你新舊兩層樓的按揭總供款額相加，用來計算DSR。這意味著你的入息要求會大幅提高，以確保總供款不超過總入息的一半。
Q3. 持有高成數按揭物業，可以轉為出租嗎？
答案是不能直接出租。所有經按揭保險計劃（按保）批出的高成數按揭，申請人都必須簽署自住聲明書，承諾物業只會用作自住。將物業出租即屬違約行為，後果可以十分嚴重。
「甩按保」轉按程序與補回貸款差額的風險
如果業主真的希望將物業出租，唯一合規的做法是先「甩按保」。最常見的方法是透過轉按，向另一間銀行申請一筆新的普通按揭，用作清還原有的高成數按揭貸款。
在申請新按揭時，你需要向銀行表明物業將用作出租，而新的按揭成數上限會是當時物業估價的七成。這裡存在一個主要風險：如果你的尚餘貸款額，高於新估價的七成，你就必須以現金補回當中的差額。若樓價在這段期間下跌，需要補回的金額可能相當可觀。
按保業主在特定條件下申請出租的限制與要求
近年按證公司推出了一項特別安排，容許按保業主在一些特定情況下，申請將物業出租。這些情況包括因家庭成員增加（如新生嬰兒）而需要轉換較大居所，或因失業等財政困難。
不過，申請門檻極高，而且限制繁多。例如，申請人在出租期間不能持有或再購入任何其他香港住宅物業，並且必須以香港為主要居住地。這項安排旨在為有實際困難的業主提供彈性，並非為投資開方便之門。因此，對大部分人來說，「甩按保」轉按仍然是將自住物業轉為出租的唯一可行途徑。