手持居屋並計劃在自由市場出售，「補地價」往往是業主面前最大的一道關卡。究竟居屋補地價點計？實際要補多少錢？何時才是最佳補價時機？申請程序會否很繁複？
為解答你的所有疑問，我們準備了2025年最詳盡的「居屋補地價終極指南」。本文將由淺入深，提供獨家研發的網上補地價計算機，讓你即時估算金額；再權威拆解官方計算公式，並附上真實屋苑折扣率作參考。此外，我們還會一步步帶你走完申請全流程，分享捕捉最佳補價時機的專家策略，助你慳得最多，賺得最盡。
獨家！居屋補地價計算機與出售決策模擬器
談到居屋補地價計算，很多人都覺得頭痛。我們特別為你設計了全港獨家的居屋補地價計算機，讓你輕鬆掌握居屋補地價計算方法。這個工具不單純是一個計數機，更是一個強大的決策模擬器，幫助你分析不同出售方案的利弊，讓你對整個財務規劃更有預算。
互動居屋補地價計算工具：三步即時估算
我們明白，面對複雜的官方公式，你需要的只是一個簡單直接的答案。所以，我們的互動計算工具將整個居屋補地價點計的過程簡化成三個步驟，讓你即時估算出所需金額。
輸入單位資料（首次市值、買入價、現時估價）
你只需要準備好三項關鍵資料。第一是單位的「首次市值」，第二是你的「買入價」，這兩項資料通常可以在樓契或首次轉讓契據中找到。第三是單位「現時估價」，你可以參考近期銀行估價或市場成交價，然後輸入這三個數字。
即時獲取預估補價金額及固定折扣率
輸入資料後，計算機就會即時為你顯示預估的補地價金額。而且，它還會自動計算出你單位專屬的「固定折扣率」。這個折扣率是計算補地價的核心，一旦知道，你日後就可以隨時按最新的市場估價，快速重新計算補價。
出售決策模擬器：比較兩種市場出路
計算出補價金額後，下一步就是決定怎樣出售單位才是最有利的選擇。我們的決策模擬器，就是為了讓你清晰比較兩個主要市場出路的實際收益而設。
情景一：補地價後於自由市場出售的預計淨收入
模擬器會展示第一個情景。就是你先完成補地價，然後在自由市場上出售單位。它會用你輸入的現時估價減去預估的補價金額，再扣除地產代理佣金等基本開支，讓你看到一個實際的預計淨收入數字。
情景二：於第二市場（居二市場）出售的預計淨收入
另一個情景，就是在毋需補地價的情況下，直接於第二市場（俗稱居二市場）出售單位。模擬器會根據居二市場的普遍樓價水平，估算出你的預計淨收入。將兩個情景的數字並列比較，你就能一目了然地看出哪種方案更符合你的財務目標。
熱門屋苑真實折扣率參考資料庫
如果你暫時找不到自己單位的樓契，或者想參考一下其他屋苑的情況，我們也準備了熱門屋苑的真實折扣率資料庫，讓你對自己的單位折扣率有一個初步概念。
天水圍天頌苑折扣率參考
以天水圍的大型居屋屋苑天頌苑為例，由於分不同期數出售，其折扣率範圍可以由大約45%至55%不等。這個差異會直接影響最終的補價金額。
柴灣富景花園折扣率參考
另一個例子是港島區的柴灣富景花園，其折扣率普遍在48%至52%之間。這再次說明，即使是同一屋苑，折扣率也未必完全相同，最終還是要以你手上的樓契文件為準。
居屋補地價點計？官方計算公式與方法詳解
在考慮使用任何居屋補地價計算機之前，先了解官方的居屋補地價計算方法，可以讓你更有預算。很多人一聽到官方公式就覺得很複雜，但其實它的核心原則非常簡單直接。整個居屋補地價 計算的邏輯，就是政府按比例收回當年提供給你的折扣，而這個折扣率，從你簽署買賣合約的那一天起，就已經固定下來了。
權威拆解：補地價官方計算公式
要準確計算補價金額，就要從官方的計算公式入手。房屋委員會所採用的計算方法有兩種表達形式，但背後的邏輯完全一樣。
核心公式：補價金額 = 補價時十足市值 x (1 – (最初樓價 / 最初市值))
這是最詳盡的官方公式。它清楚地展示了計算邏輯，是先計算出當年的折扣率，然後再乘以單位現時的市值。
簡化版公式：補價金額 = 補價時十足市值 x 最初折扣率
這個簡化版公式更方便大家理解和使用。公式中的「最初折扣率」，其實就是核心公式中「(1 – (最初樓價 / 最初市值))」的計算結果。只要你找到這個固定的折扣率，整個計算就會變得非常簡單。
關鍵變數定義：十足市值、最初市值、最初樓價
要掌握公式，就要先理解三個關鍵變數的定義。
- 補價時十足市值： 指你的單位在申請補地價當刻，於公開市場上沒有任何轉讓限制的完整價值。這個數值由房委會委派的測量師評估，是計算中的唯一變數。
- 最初市值： 指單位在首次出售時，房委會所評估的完整市場價值。這是一個歷史數據，記錄在法律文件上，不會改變。
- 最初樓價： 指第一手業主當年實際支付的買入價，也就是享受折扣後的價格。這同樣是一個不會改變的固定數值。
手動精準計算三部曲教學
了解公式後，你也可以自己動手，一步步估算出需要準備的補價金額。整個過程就像一個尋寶遊戲，只要找齊資料，答案就呼之欲出。
第一步：查閱「首份轉讓契據」找出固定折扣率
計算的第一步，是找出那個永不改變的「最初折扣率」。你需要翻查單位的「首份轉讓契據」(First Assignment)，這份文件是所有計算的基礎。文件上會清楚列明「最初市值」和「最初樓價」。然後，你就可以用這兩個數字計算出折扣率：最初折扣率 = (最初市值 – 最初樓價) / 最初市值。
第二步：利用銀行網上服務評估單位現行十足市值
下一步是估算單位現時的價值。要取得一個貼近市況的估算，最方便的方法是利用各大銀行的網上估價服務。例如匯豐銀行、中國銀行或恒生銀行等都提供免費的即時物業估價。你只需要輸入屋苑名稱和單位資料，就能得到一個參考估值。這個估價雖然不等於房委會的最終評估價，但已是一個非常可靠的參考指標。
第三步：代入公式實例演示計算方法
當你找到「最初折扣率」和「現時估價」後，就可以代入簡化版公式進行計算了。我們來看一個實際例子：
假設你查閱契據後，發現單位的資料如下：
* 最初市值：$2,800,000
* 最初樓價：$1,708,000
首先，計算出固定折扣率：
($2,800,000 – $1,708,000) / $2,800,000 = 39%
然後，你透過銀行網上服務，得知單位現時的十足市值約為 $5,500,000。
最後，代入公式計算補價金額：
$5,500,000 (補價時十足市值) x 39% (最初折扣率) = $2,145,000
這樣，你就完成了一次相當準確的居屋補地價計算。
申請補地價實戰指南：六大步驟全流程
當你利用居屋補地價計算機得出初步估算，並且了解整個居屋補地價計算方法後，下一步就是進入實際申請的階段。整個流程其實相當清晰，主要分為六大步驟，我們一步一步為你拆解。
步驟一：向房委會提交申請書及樓契副本
首先，你需要向房屋委員會（房委會）正式提交申請。你需要填妥一份名為「評估補價申請書」的表格（表格編號HD1065C），然後連同單位的樓契副本，以及一筆申請費用，一併交回房委會。這一步是啟動整個補地價程序的開端。
步驟二：房署委派測量師上門為單位估價
房委會收到你的申請和文件後，就會委派專業的測量師與你聯絡，預約一個時間上門為你的單位進行實地視察和估價。測量師會根據單位的樓層、座向、景觀、面積和內部狀況等因素，去評估單位在補價當日的十足市值。
慳錢秘訣：估價前切勿進行豪華裝修
這裡有一個非常實用的慳錢秘訣。因為測量師評估單位市值時，會將單位的維修狀況和裝修水平納入考慮。如果你的單位剛剛完成豪華裝修，看起來簇新亮麗，估價自然會被評得更高，最終你需要繳付的補地價金額亦會隨之增加。因此，任何大型的翻新或裝修工程，最好是留待完成整個補地價程序之後才進行。
步驟三：接收「評估補價通知書」
測量師完成估價後，大約需要一個月的時間作內部處理。之後，你就會正式收到由房委會發出的「評估補價通知書」。這份通知書會非常清楚地列明你的單位經評估後的十足市值，以及根據你單位的固定折扣率計算出來的應繳補價金額。
步驟四：繳交補價款項或在28日內提出上訴
收到通知書後，你有兩個月的時間去繳付列明的補價款項。如果你對評估的市值有異議，認為估價過高，你必須在通知書發出日起計的28天內，以書面形式向房委會提出反對。假如雙方未能達成共識，個案可以提交至土地審裁處作出裁決。
步驟五：獲取「解除轉讓限制證明書」
當你繳付全數補價款項後，房委會就會向你發出一份非常重要的文件，名為「解除轉讓限制證明書」。這份證明書是你單位已經成功「鬆綁」，解除了轉讓限制的官方證明。
步驟六：到土地註冊處辦理登記手續
取得「解除轉讓限制證明書」後，還剩下最後一步。你需要將這份證明書帶到土地註冊處辦理註冊登記手續。完成登記後，你的居屋單位在法律上就等同於一般的私人住宅物業，可以隨時在自由市場上出售、出租或轉讓，整個補地價程序便大功告成。
專家策略：捕捉最佳補地價時機與風險管理
當你使用居屋補地價計算機初步了解應付金額後，下一步的致勝關鍵，就是掌握補地價的最佳時機。要準確知道居屋補地價點計，除了掌握居屋補地價計算方法，更需要一套完整的策略來管理風險和擴大利潤。這正是專業投資者與一般業主之間的分別所在。
為何樓市淡靜是補地價的黃金時機？
要理解這個策略，我們必須回到居屋補地價計算的核心公式：補價金額 = 補價時十足市值 x 最初折扣率。在這個公式中，「最初折扣率」是當年買入單位時就已經鎖定的固定數值，不會改變。唯一會變動的，就是「補價時十足市值」，這個數字完全跟隨當時的市場氣氛和樓價走勢。
所以，當樓市處於調整期或淡靜期，單位的十足市值自然會回落。由於折扣率不變，用一個較低的市值乘以同一個折扣率，計算出來的補地價金額就會顯著減少。這就是樓市淡靜期成為補地價黃金時機的根本原因。
「低位補價，高位賣出」策略詳解
這個策略的核心概念非常直接，就是利用樓市的週期性波動，為自己創造有利條件。具體操作是，業主在樓市氣氛較差、單位估價較低的時候，主動向房屋署申請評估補價。一旦獲取了較低的補價金額並完成繳款，就等於用較低的成本解除了單位的轉讓限制。
完成補地價後，你並不需要立即出售單位。你可以選擇繼續持有物業，耐心等待市場回暖。當樓市進入上升軌道，你就可以在自由市場上，以一個理想的高價將單位賣出。這樣一來，你的賣樓收益和當初鎖定的低補價成本之間的差距，就是你成功擴大的利潤空間。
如何鎖定較低補價成本，擴大利潤空間
要成功實踐這個策略，關鍵在於主動出擊和資金準備。你需要密切留意市場走勢，並在認為樓價已到達一個相對低位時，果斷啟動補地價程序。假如你手上有足夠的流動資金，提前完成補地價，就能夠將單位「升級」為隨時可在市場自由買賣的私人物業。
這一步不僅是鎖定了補價成本，更為你未來出售物業帶來極大的靈活性。當市場上出現合適的買家和理想的價錢時，你就能夠馬上把握機會，而不需要再花費數月時間等待政府的估價和處理繁複的程序，避免因時間延誤而錯失良機。
兩種操作模式深度分析：「先補後賣」vs「找到買家再補」
在實際操作中，業主通常會根據自身的財政狀況和市場判斷，選擇以下兩種不同的模式來完成補地價。
模式一：賣家自行補地價的風險與回報
這就是前面提到的「低位補價，高位賣出」策略，由賣家預先支付補價款項。
回報：
最大的好處是完全掌握主導權。單位補價後，就與一般私樓無異，能夠吸引所有市場上的潛在買家，擴大了客源。同時，當你找到合適買家時，交易流程會快很多，能夠迅速捕捉高價出售的機會。
風險：
最主要的風險是需要動用大筆現金。補地價金額動輒過百萬，對賣家的資金要求很高。此外，你也需要承擔市場繼續下行的風險。如果在你補價後樓市繼續下跌，你當初鎖定的「低位」成本，可能就變得不那麼划算了。
模式二：由買家負責補地價的注意事項及合約要點
這種模式更為普遍，操作上是在找到買家並簽署臨時買賣合約後，才啟動補地價程序，並在交易完成當日，利用買家的部分樓款去支付補價。
注意事項：
這個模式對賣家的資金壓力最小，因為不需要預先拿出大筆資金。但整個交易流程會變得複雜和漫長。由申請至完成補地價，一般需要預留三個月或更長的成交期，這可能會嚇退一些希望盡快成交的買家。
合約要點：
若選擇此模式，在簽訂臨時買賣合約時，必須清楚列明以下幾點：
1. 明確指出該物業是未補地價的資助房屋。
2. 訂立一個較長的成交期（例如90日），確保有足夠時間完成所有補地價手續。
3. 清楚列明由賣方負責申請補地價，並在成交日利用樓款完成繳付。
4. 最好加入條款，處理因最終補價金額與預期有重大出入時的情況，以保障買賣雙方的利益。
居屋補地價計算常見問題 (FAQ)
關於居屋補地價計算的種種疑問，我們整理了幾個業主最常遇到的問題，為你提供清晰易明的解答。
補地價款項能否申請按揭？
關於補地價的資金安排，款項本身是不能直接申請按揭的。因為這筆款項是支付予香港房屋委員會（房委會）以解除單位的轉讓限制，並非用作物業交易，所以銀行不會為此提供按揭貸款。業主需要準備足夠的流動資金，以現金、銀行本票或經由律師樓支票的形式繳付。
未補地價居屋可否加按套現或平手轉按？
在按揭方面，房委會一般不批准未補地價居屋進行加按套現。因為政府提供資助房屋的原意是協助市民自住，而非作為業主套現投資的工具。不過，「平手轉按」則有較大機會獲批，即是將物業的剩餘按揭貸款，在不增加貸款額的情況下，由一間銀行轉移至另一間提供更優惠利率或條款的銀行。
緊急情況下的酌情加按批准機制
雖然常規的加按不被允許，但在一些非常特殊及緊急的情況下，例如需要應付突發的醫療開支、家庭成員的殮葬費，或解決嚴重財政困難等，業主可以向房委會提交證明文件，申請酌情批准加按。要注意的是，批出的貸款額度通常僅限於應付該緊急開支所需，而且按揭利率亦會較一般按揭為高。
補地價後是否需要立即出售單位？
答案是不需要。一旦完成補地價程序並從房委會取得「解除轉讓限制證明書」，再到土地註冊處完成登記，單位在法律上已等同於私人住宅。業主可以完全自由地決定何時出售、出租或繼續自住，不受任何時間限制。這亦是為何有業主會選擇在樓市低位時「先補後等」，捕捉更佳的賣出時機。
公屋（租置）與居屋的補地價計算方法有何分別？
兩者的補地價計算方法存在根本性的分別。居屋的計算方法相對清晰，採用一個在首次購入時已鎖定的「最初折扣率」，再乘以補價當時的十足市值，業主可以依此公式自行初步估算。然而，公屋（主要指「租者置其屋計劃」單位）的計算則沒有統一公式，房委會需要就每一個案委派估價師獨立評估，考慮的因素更複雜，包括樓齡及單位狀況等。同時，公屋補價評估設有有效期，業主須在限期內完成交易。
為何在房署估價前不應裝修單位？
這是一個在申請補地價時，能夠直接影響成本的實用策略。房署委派的測量師在評估單位十足市值時，會將單位的內部狀況及維修水平納入考慮。一個全新或豪華的裝修，無疑會令單位的估值提升。由於補價金額是「十足市值」乘以「固定折扣率」，估值越高，最終需要繳付的補價自然越多。因此，最理想的做法是在測量師完成上門估價後，才開始進行任何大型的翻新工程。