「長命契」（聯權共有）是香港常見的物業持有方式，但當涉及業權變動時，許多業主都對其轉名手續感到困惑，擔心過程繁複且充滿陷阱。無論是因家庭成員身故需要繼承，還是在生時想「甩名」或「加名」，甚至是單方面分割業權，不同情況下的處理方法、費用計算及對現有按揭的影響都大有不同。本文將為您一文釐清長命契轉名的三大情況，詳細拆解各項手續流程、印花稅及律師費計算方法，並提醒您潛在的按揭風險，助您順利完成業權變更。
長命契是什麼？聯權共有 vs 分權共有
在深入了解長命契轉名手續之前，我們首先要清晰理解「長命契」的本質。在香港，當一個物業由多於一人共同擁有時，主要有兩種業權形式：「聯權共有」與「分權共有」。長命契其實就是「聯權共有」（Joint Tenancy）的俗稱，這個選擇會直接影響日後的繼承方式，甚至未來辦理長命契轉名的程序與費用。
長命契（聯權共有）的核心特徵
長命契最核心的概念，在於所有業主被視為一個單一的、不可分割的整體，共同擁有物業的全部業權。你不會聽到長命契的業主說「我擁有這間屋的50%」，因為在法律上，每位聯權共有人都擁有整個物業的100%權益。
這個概念帶來了長命契最廣為人知的特點——「生存者權利」（Right of Survivorship）。意思是，當其中一位聯權共有人去世時，他所持有的物業權益，會自動、即時地轉移給其他在生的聯權共有人。這個過程是依法自動發生的，完全繞過了遺囑認證或遺產承辦的法律程序。換言之，即使逝世的業主在遺囑中寫明要將物業留給其他人，這項指示也是無效的，因為物業業權根本不會被視為其個人遺產的一部分。業權會持續在生還的共有人之間轉移，直到剩下最後一位，他便會成為物業的唯一擁有人。
長命契與分權共有的關鍵分別
要完全掌握長命契，最好的方法是將它與另一種持有方式「分權共有」（Tenancy in Common）作比較。它們的分別非常關鍵：
- 業權份額的定義
- 長命契（聯權共有）： 業權是不可分割的，沒有獨立份額。所有業主共同擁有全部。
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分權共有： 每位業主都擁有一個清晰、可量化的業權份額，例如業主A擁有60%，業主B擁有40%。
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業權的繼承方式
- 長命契（聯權共有）： 業權會自動轉移給在生的共有人，這就是「生存者權利」的體現。
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分權共有： 業主去世後，他所持有的業權份額會成為其遺產的一部分，並根據其遺囑或遺產法分配給指定的繼承人。
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處置業權的自由度
- 長命契（聯權共有）： 任何關於出售或按揭物業的重大決定，都必須獲得所有聯權共有人的一致同意。任何一方都不能單獨出售其「權益」。
- 分權共有： 每位業主都可以自由地出售、轉讓或抵押自己持有的獨立份額，而不需要得到其他共有人的同意。這也是市場上會出現「半契樓」或「碎契樓」的原因。
總結來說，長命契因其繼承程序簡單，特別適合關係非常穩固的家人（例如夫婦），但其決策欠缺彈性。分權共有則提供了較高的個人資產自主權。理解這兩者的根本分別，是處理任何長命契轉名手續的第一步。
長命契轉名手續：三大情況流程解析
要處理長命契轉名手續，首先要理解這並非單一程序，而是根據不同情況有截然不同的處理方式。物業的業權變動是重要法律事宜，所以清晰了解各種流程，有助你作出最合適的決定。我們將長命契轉名歸納為三大主要情況，逐一為你解析當中的步驟和關鍵點。
情況一：業主身故後的業權轉移
這是長命契最核心的功用所在。當其中一位聯權共有人不幸離世，長命契的「生存者權利」便會自動生效。這代表物業的業權會自動轉移至其他在生的聯權共有人名下，整個過程無需經過複雜的遺產承辦程序，亦不受死者遺囑內容的影響。
雖然業權是自動轉移，但法律上仍有一個必要手續需要辦理。在生的一方必須委託律師，將離世業主的死亡證明文件，連同相關法律文件交往土地註冊處進行登記。這個步驟的目的，是正式更新土地登記冊上的業權記錄，將離世業主的名字移除。完成後，在生業主才能合法地出售或轉按物業。
情況二：在生時轉名（甩名／加名）
如果所有業主都健在，並同意更改業權持有人的組合，這就牽涉到「甩名」（除名）或「加名」的程序。在法律上，這類操作會被視為一宗物業買賣或送贈的交易。
「甩名」是指其中一位業主將其業權轉讓給餘下的業主。此舉需要簽訂轉讓契，並且通常需要繳付印花稅。印花稅的計算基礎，是基於所轉讓業權部分的市值或轉讓代價（以較高者為準）。如果物業仍有按揭，餘下的業主必須先取得銀行同意，並證明自己有足夠的還款能力獨立承擔整筆按揭貸款，銀行會重新進行壓力測試審批。
「加名」則是將新的業主加入到業權中，法律上等同於現有業主將物業的部分權益轉售或送贈給新加入者。同樣地，這項操作會產生印花稅等長命契轉名費用，若物業有按揭，亦必須先獲得承按銀行的批准。
情況三：單方面分割業權（終止長命契）
長命契的「生存者權利」並非牢不可破。任何一位聯權共有人，其實都有權在無需其他業主同意的情況下，單方面採取法律行動「分割」業權，從而終止長命契關係。
執行這個程序的業主，需要委託律師草擬一份「分割通知書」，並將其正式送達給其他所有聯權共有人。最後，律師會將這份文件交往土地註冊處登記。一經登記，物業的持有方式就會由「聯權共有」（Joint Tenancy）轉變為「分權共有」（Tenancy in Common）。轉變後，每位業主會各自持有物業一個明確的份額（例如各佔一半），而「生存者權利」亦會即時失效。從此，每位業主都可以透過遺囑，自由決定由誰來繼承自己所持有的那份業權。
長命契轉名費用：律師費及印花稅計算
談到長命契轉名手續，大家最關心的問題之一，自然是長命契轉名費用究竟要多少。整個過程的開支主要由兩大部分組成，就是印花稅和律師費，兩者的計算方式和金額可以有很大差別。以下就為你逐一拆解。
印花稅 (Stamp Duty) 計算方法
首先，任何形式的長命契轉名，無論是「甩名」或「加名」，在法律上都等同於物業業權的轉讓，所以一般都需要繳付印花稅。印花稅的計算基礎，是按照所轉讓業權份額的「代價」（即成交價）或當時市值來計算，兩者之中以較高者為準。
不過，有一種常見情況可以大大減省印花稅開支。如果業權是在「近親」之間進行轉讓，例如夫婦之間、父母與子女之間、或兄弟姊妹之間，並且轉讓過程不涉及任何金錢代價（即純粹以「送贈契」形式進行），就可以向稅務局申請豁免，只需繳付定額100港元的印花稅。
相反，如果轉讓雙方並非近親關係，或者即使是近親但涉及實質的金錢交易，就需要按照當時物業市值的比例，根據稅務局最新的「從價印花稅」第二標準稅率計算，費用會顯著增加。
律師費及其他雜項開支
長命契轉名手續涉及複雜的法律文件和註冊程序，必須委託律師事務所代為處理，因此律師費是無法避免的開支。市場上並沒有劃一的收費標準，費用會因應律師樓的規模、案件的複雜程度（例如物業是否仍有按揭）而有所不同，一般由數千元至萬多元不等。
律師費通常包含以下服務：
* 草擬及審閱相關法律文件，例如轉讓契或送贈契。
* 代表客戶處理所有文書往來及向稅務局遞交文件。
* 安排文件簽署及見證。
* 將已完成的契據送交土地註冊處進行註冊。
除了律師的服務費，通常還會有一些雜項開支，例如土地註冊處的查冊費和文件註冊費等。建議在正式委託律師前，先向幾間律師樓索取清晰的報價單，詳細了解收費所包含的項目，這樣預算會更準確。
長命契轉名與按揭申請注意事項
處理長命契轉名手續時，如果物業本身仍有按揭，整個過程就不再只是業主之間的協議，而是必須將承按銀行納入考慮。銀行的取態與審批，對轉名能否成功有關鍵性的影響。
銀行審批的決定性角色
當長命契物業的業權人想進行變動，例如增加或減少聯名人（俗稱「加名」或「甩名」），第一步並非前往律師樓，而是要先向承按銀行提出申請並取得其同意。銀行會將此類申請視為一次全新的按揭審批，因為業權變動等於更改了貸款的借款人組合。
銀行會要求新的業權組合（例如，由夫婦二人變為只有其中一人）重新提交入息證明等財務文件，並且必須通過現行的壓力測試。假如是「甩名」操作，餘下的業主便需要證明自己有足夠的獨立還款能力去承擔全部按揭。如果銀行審核後認為新的借款人財務狀況不達標，便會拒絕其申請，那麼整個長命契轉名計劃亦無法繼續。
「送贈契」轉名的潛在按揭風險
為了節省長命契轉名費用中的印花稅，有些近親之間的業權轉讓會選擇以「送贈契」（Deed of Gift）形式進行。雖然這種方式在法律上可行，卻可能為物業日後的按揭申請埋下隱憂。
根據《破產條例》，假如送贈者在送出業權後的五年內被頒令破產，其債權人有權向法庭申請將該次「送贈」作廢，以追討資產。為規避這種風險，絕大部分銀行對於經由送贈契轉名的物業，在轉讓後的數年內（通常為三至五年）會持非常審慎的態度，甚至直接拒絕為該物業承造新的按揭或轉按。因此，選擇以送贈契進行長命契轉名之前，必須考慮到這會令物業在未來數年的融資彈性大減。
長命契轉名常見問題 (FAQ)
在處理長命契轉名手續的過程中，大家總會遇到各種各樣的疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以一次過為你解答，讓你對整個流程有更清晰的了解。
未補地價的居屋，可以辦理長命契轉名嗎？
這個問題的答案是肯定的，不過有一個重要的前提。所有未補地價的資助房屋，包括居屋，其業權轉讓都受到房屋委員會的嚴格規管。因此，即使你想辦理長命契轉名（例如增加配偶或子女的名字），都必須先向房屋委員會提交申請，並且取得其書面同意。房委會會根據個別情況（例如家庭成員關係的變化）進行審批。在獲得批准後，才可以委託律師辦理相關的法律文件。
離婚時如何處理長命契物業？
在離婚的情況下，長命契物業的處理方式會進入家事法庭的管轄範圍。法庭在處理財產分配時，會將該物業視為婚姻資產的一部分。法官有權頒布命令，要求其中一方將其業權轉讓給另一方，或者下令將整個物業出售，然後將所得款項按法庭裁決的比例分配。值得注意的是，任何一方都可以在離婚訴訟期間，單方面將長命契分割為分權共有，以確保萬一在訴訟期間不幸離世，其業權份額會歸入其個人遺產，而不是自動轉移給對方。
可以自行到土地註冊處辦理轉名嗎？
理論上，業主可以自行辦理物業轉名，但實際操作上，過程牽涉複雜的法律程序，對一般市民而言挑戰極大。整個長命契轉名過程需要草擬及提交完全符合《土地註冊條例》規定的法律文件，例如轉讓契及註冊摘要表格。如果文件格式或內容有任何錯誤，土地註冊處將會拒絕註冊。為了確保業權轉讓的法律效力並且順利完成，最穩妥的做法是委託律師處理。雖然這會影響整體的長命契轉名費用，但可以避免因文件出錯而導致的延誤和潛在法律風險。
長命契業權在法律上是否各佔一半？
這是一個很常見的誤解。在法律概念上，長命契的業權並非以獨立份額區分。所有聯權共有人被視為一個單一的、不可分割的整體，共同擁有物業的全部業權。這意味著每位業主都擁有整個物業的權益，而不是擁有50%或任何特定比例的份額。不過，在某些特定情況下，例如在計算印花稅或進行內部轉讓（甩名）時，為了方便計算物業權益的價值，才會將其視為按人數平均分配（例如兩人就各算50%）。但這僅是為計算上的方便，並不改變其業權不可分割的根本法律性質。