在香港高昂的樓價下，二手公屋為不少市民提供了一個相對「貼地」的上車機會。然而，面對「未補地價」與「已補地價」兩種截然不同的市場，加上「綠表」及「白居二」等複雜的購買資格，繁複的買賣流程與各項開支預算，往往令準買家感到困惑，不知從何入手。
本文將為您一文整合所有關鍵資訊，由深入剖析兩種市場的分別、清晰界定您的購買資格，到逐步拆解整個買賣流程，再精算按揭、印花稅等各項置業成本，助您全面掌握買賣二手公屋的每個細節，安心實現上車夢。
二手公屋市場解構：未補地價 vs 已補地價
談及二手公屋出售，大家首先要理解市場其實分為兩大類。這兩類市場的運作方式、樓價水平和買家資格都完全不同。關鍵的分野在於業主是否已向政府「補地價」。一齊來看看未補地價和已補地價的公屋有何分別，這對你的置業部署十分重要。
未補地價公屋（第二市場）：綠表／白居二買家限定
未補地價的公屋，是在一個受政府規管的特定市場內進行二手公屋買賣，這個市場一般稱為「居屋第二市場」。它的最大特點是設有買家資格限制，並不是任何人都可以入場購買。
運作模式：居屋第二市場計劃簡介
這個市場的運作是基於「居屋第二市場計劃」。政府設立這個計劃的目的，是讓現有的資助房屋業主，可以在毋須補地價的情況下，將單位轉售給其他合資格的公屋綠表申請人或「白居二」中籤者。整個交易過程都在房委會的監管下進行，確保資助房屋資源能在合資格人士之間流轉。
優點：樓價與市值脫鈎，入場門檻較低
未補地價公屋的最大吸引力，就是樓價。因為售價並未包含地價的成本，所以會比市場上同類單位的市值低上一大截，有時折扣率甚至可達四至五成。這代表買家的入場門檻相對較低，可以用較少的首期資金實現置業夢想。
缺點：設嚴格轉售及出租限制
這種樓價優勢的代價，就是業權上的限制。購入未補地價單位後，業主不可以隨意將單位在公開市場上出租或出售。將來如果想轉售，基本上也只能在「居屋第二市場」售予下一位合資格的買家，除非你決定向政府補回地價，解除所有限制。
已補地價公屋（自由市場）：與私樓睇齊
另一邊廂，已補地價的公屋則在「自由市場」上交易。顧名思義，它的買賣自由度極高，基本上等同一間普通的私人樓宇。任何人士，不論其入息或資產，都有資格購買。
運作模式：完成補地價程序，解除轉讓限制
當公屋業主向房屋委員會申請並繳付了補價後，單位的轉讓限制就會正式解除。補價金額的計算，是根據單位在補價當時的市值，再乘以單位首次出售時的折扣率。完成程序後，業主就取得了單位的完整業權。
優點：可自由買賣、出租及承造加按
擁有完整業權的好處顯而易見。業主可以將單位自由在市場上放售或出租，賺取租金回報。日後有資金需要時，也可以像私樓一樣，到銀行申請加按或轉按套現。物業的用途和靈活性，與私樓沒有分別。
缺點：樓價已反映十足市值
因為單位的轉售限制已經解除，所以其售價亦會隨之調整，完全反映市場的十足價值。換言之，它的價格會與鄰近地區的私人樓宇看齊，失去了資助房屋原有的價格優勢，上車的資金門檻自然高出很多。
關鍵差異比較：未補 vs 已補地價公屋點揀好？
總結來說，選擇哪一類二手公屋，完全取決於你的個人資格和置業目標。如果你持有綠表或白居二資格，而且置業預算有限，目標是尋找一個安樂窩自住，那麼「第二市場」的未補地價公屋，會是入場門檻較低的選擇。相反，如果你沒有任何資助房屋購買資格，或者你希望物業未來有更大的靈活性，可以用作出租投資或承造按揭，那麼在資金許可下，「自由市場」的已補地價公屋會更適合你的需要。
二手公屋購買資格：誰有權申請綠表及白居二？
想了解二手公屋出售市場，第一步就是要弄清楚自己的購買資格。二手公屋的買賣市場主要分為兩大類，而買家的身份，就直接決定了可以選購哪一類單位。整個概念其實不複雜，關鍵在於單位是否已經向政府補回地價。
未補地價公屋（第二市場）合資格人士
在居屋第二市場，流通的單位都未曾補地價，因此樓價相對較低，但購買資格設有嚴格限制，只有特定兩類人士可以入場。
綠表資格持有人（公屋住戶及合資格準租戶）
簡單來說，綠表資格是為現時正享用或即將享用公共房屋資源的人士而設的。持有有效「綠色資格證明書」的人士，就符合資格。他們主要包括：
* 香港房屋委員會（房委會）轄下的公共租住房屋（公屋）住戶。
* 香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶。
* 持有由房屋署或市區重建局發出有效《綠表資格證明書-只適用於出售綠表置居計劃單位》的合資格人士。
* 通過「特快公屋編配計劃」獲配單位並已辦理入住手續的住戶。
白居二中籤者（透過「白表居屋第二市場計劃」取得資格）
如果本身不是公屋住戶，但又希望購入第二市場的單位，就需要留意「白表居屋第二市場計劃」，也就是坊間常說的「白居二」。這個計劃每年會推出固定配額，符合入息及資產限額等條件的非公屋住戶可以申請抽籤。成功抽中的幸運兒會獲得一份「購買資格證明書」，憑證就可以在指定期限內（通常為12個月），以免補地價方式購入第二市場的二手公屋或居屋單位。
已補地價公屋（自由市場）：任何人士均可購買
至於已經向房委會補足地價的二手公屋，情況就簡單直接得多。這些單位在完成補價程序後，其轉讓限制就會被解除，性質上與一般私人樓宇無異。因此，任何人士，不論其收入、資產或是否持有物業，都可以在自由市場上隨時購入已補地價的公屋單位，過程與一般二手私樓買賣沒有分別。
二手公屋買賣流程：由搵樓到收樓逐步拆解
想順利完成二手公屋出售的整個交易，其實並不如想像中複雜。只要清楚了解當中的步驟，就能安心上車。整個二手公屋買賣流程，由最初的準備工作到最後成功收樓，我們可以將它拆解成幾個清晰的階段。下面會為你詳細講解每個步驟，讓你對整個過程有更全面的掌握。
第一步：前期準備與物色心水盤
釐清預算、地區及單位要求
買樓的第一步，是為自己訂立一個清晰的藍圖。首先，你需要詳細計算自己的財務狀況，確定可動用的首期資金，以及每月能夠負擔的供款金額，從而推算出總預算。除了樓價本身，記得還要預留資金支付印花稅、律師費和地產代理佣金等雜項開支。
預算確定後，就可以開始思考心儀的地區和單位類型。你可以根據自己的工作地點、家庭成員的校網需要，或者對社區環境的偏好，去篩選合適的區域。同時，也要想清楚對單位的具體要求，例如需要的房間數目、單位座向和實用面積大小。將這些要求有系統地列出來，有助你在眾多盤源中，更快地找到符合自己需求的理想居所。
解讀「補價折扣率」及「轉讓限制期」
在物色二手公屋盤源時，你會經常遇到兩個關鍵術語：「補價折扣率」和「轉讓限制期」。理解這兩個概念，對你的決定十分重要。
「補價折扣率」是指房屋委員會（房委會）首次出售該單位時，所提供的售價折扣。這個折扣率是固定的，並且會記錄在樓契上。它直接影響到單位將來如果要在自由市場出售時，需要補回給政府的地價金額。簡單來說，折扣率越高，日後需要補的地價就越多。
「轉讓限制期」則是指由單位首次售出日期起計的一段時間，在這段時間內，業主轉售單位會受到限制。例如，在某個年期內單位只能在第二市場轉售給合資格人士。最重要的一點是，這個限制期的計算起點，是單位「首次轉讓契據」的日期，而不是現任業主買入的日期。所以在睇樓時，必須向代理或業主查清楚這個日期。
第二步：未補地價公屋（第二市場）交易程序
未補地價公屋的交易程序，因為涉及房委會的審批，所以步驟會比較多，但只要跟著流程走，其實也相當清晰。
賣方：申請「可供出售證明書」
交易的第一步由賣方啟動。業主需要向房委會申請一份名為「可供出售證明書」的文件。這份文件確認了該單位可以在居屋第二市場出售，並且會列明單位的基本資料和首次轉讓契據日期，是整個交易的入場券。
買方：申請「購買資格證明書」
與此同時，作為買家，你也需要證明自己符合資格。不論你是綠表持有人還是「白居二」中籤者，都必須向房委會申請「購買資格證明書」。這份文件有效期為一年，是你用來購買未補地價單位的憑證。
簽署臨約及申請按揭
當買賣雙方找到對方，並且就樓價達成共識後，便可以透過地產代理簽訂臨時買賣合約。簽署臨約時，買方通常需要支付樓價3%至5%作為臨時訂金。簽署臨約後，你就可以立即拿著這份合約，連同你的入息證明等文件，到各大銀行正式申請按揭。
律師樓辦理「提名信」及正式買賣合約
接著，買賣雙方的代表律師會處理後續的法律文件。他們會將臨時買賣合約及雙方的資格證明文件，一同交往房委會，去申請一份名為「提名信」的重要文件。收到提名信後，雙方就可以簽署正式的買賣合約，這時買方需要支付加付訂金，連同臨訂，總額通常是樓價的10%。
H44: 支付餘款及完成交易
在簽署正式合約後，律師會協助處理樓契和按揭等文件。在指定的交易完成日（成交日），銀行會將按揭貸款餘額直接支付給賣方的律師。買方律師在確認所有文件妥當後，便會將樓價的餘款全數轉交賣方。交易完成後，你就可以從賣方手上取得單位鎖匙，正式成為業主。
第三步：已補地價公屋（自由市場）交易程序
如果你的目標是已經補了地價的公屋，那麼整個買賣流程就簡單得多。因為業主已經向政府補回了地價，解除了轉讓限制，所以這類單位的交易程序與一般私人樓宇的買賣完全相同。你不需要申請「購買資格證明書」，交易過程也不需要經過房委會的審批和發出「提名信」。整個流程就是簽訂臨約、申請按揭、簽署正式合約，最後在成交日付清餘款和收樓，過程更快捷。
買賣雙方必備文件清單
為了讓交易過程更順暢，提前準備好所需文件十分重要。以下是買賣雙方在不同階段需要準備的基本文件清單：
賣方必備文件：
* 香港永久性居民身份證
* 樓契（即單位的轉讓契據）
* 「可供出售證明書」（適用於未補地價單位）
* 差餉及地租繳費通知書
* 水、電、煤氣費單據
買方必備文件：
* 香港永久性居民身份證
* 「購買資格證明書」（適用於未補地價單位）
* 入息證明文件（如糧單、稅單、銀行月結單等，用作按揭申請）
* 住址證明
* 首期資金及其他開支的證明文件
置業成本全預算：樓價以外的必要開支
決定購買心儀的二手公屋出售單位後，下一步就是仔細規劃財務。除了單位本身的樓價，整個二手公屋買賣過程中還涉及多項必要開支。將這些費用逐一計算清楚，可以幫助你更準確地掌握總預算，讓置業過程更順暢。以下我們將會由首期、按揭，到稅項及各類雜費，為你全面拆解整個置業成本。
首期與按揭安排
首期是置業的第一筆大額支出，而其餘的樓價則通常透過銀行按揭貸款支付。兩者的比例，取決於你能申請到的按揭成數上限。
按揭成數上限、年期及壓力測試要求
未補地價的二手公屋，因為有香港房屋委員會（房委會）作為擔保人，銀行審批按揭的態度會比較寬鬆。綠表買家最高可承造九成半按揭（95%），而白居二買家最高亦可承造九成按揭（90%），還款期最長可達25年，並且兩者通常都豁免壓力測試。
至於已補地價、可在自由市場買賣的二手公屋，則與一般私樓的按揭申請看齊。銀行會根據金管局指引審批，樓價1,000萬港元或以下的物業，在申請按揭保險計劃後最高可承造九成按揭，但申請人必須通過壓力測試，證明在假設利率上升後，每月供款額不超過入息的特定百分比。
政府擔保期對按揭申請的影響
購買未補地價的二手公屋，必須留意單位的「政府擔保期」。房委會一般會為單位提供由首次發售日期起計30年的擔保。銀行在計算最長還款年期時，會用「30年擔保期」減去「單位樓齡」。
舉個例子，如果一個單位樓齡已達15年，其剩餘擔保期就是15年（30年 – 15年）。銀行批出的最長還款年期就會是15年。如果單位樓齡已超過30年，擔保期便已屆滿，銀行有機會拒絕批出按揭，或大幅降低按揭成數及縮短還款期。因此，在選擇樓齡較高的單位前，一定要先向銀行查詢清楚按揭審批的可能性。
稅項及雜費開支
除了首期，買家還需要準備一筆資金，用作支付交易過程中衍生的稅項與各類雜費。
主要稅項：從價印花稅 (AVD) 計算方法
從價印花稅是物業交易中最大額的稅項開支。如果你是首次置業的香港永久性居民，便可以按較優惠的第二標準稅率計算。稅率按樓價以累進式計算，例如樓價300萬港元或以下的物業，印花稅僅為100港元。
以下是部分稅階的參考：
– 樓價超過 $3,000,000 至 $3,528,240：$100 + 超過 $3,000,000 的餘額之 10%
– 樓價超過 $3,528,240 至 $4,500,000：稅款為樓價的 1.5%
– 樓價超過 $4,500,000 至 $6,000,000：稅款為樓價的 2.25%
你可以直接使用稅務局網站的計算機，輸入樓價以獲得準確的應繳稅款。
其他雜費：律師費、代理佣金、驗樓及裝修開支
除了印花稅，你還需要預留以下開支：
– 律師費：處理樓宇買賣合約、查冊及其他法律文件，費用約數千至萬餘港元不等。
– 代理佣金：地產代理的服務費用，市場慣例為樓價的1%。
– 驗樓開支：尤其對於樓齡較高的公屋單位，聘請專業驗樓師檢查單位結構及滲漏等問題是明智之舉，費用約數千港元。
– 裝修開支：這是豐儉由人的部分。二手公屋單位狀況可以很參差，由基本的油漆翻新到全屋的水電重鋪，預算可以相差很遠，建議根據單位狀況及個人需要，預留一筆合理的裝修費用。
二手公屋買賣常見問題 (FAQ)
在考慮二手公屋出售的單位時，許多人心中都會浮現不少疑問。畢竟，二手公屋買賣涉及獨特的政策與程序，與一般私人樓宇的交易有所不同。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望能夠幫助你釐清思路，讓你對整個過程有更清晰的理解。
如何尋找二手公屋盤源？
要尋找二手公屋出售的盤源，主要有幾個可靠的渠道。最直接和方便的方法，是瀏覽各大網上物業平台，例如28Hse、House730或Squarefoot。在這些網站上，你可以使用篩選功能，直接選擇「居屋第二市場」或輸入心儀的公共屋邨名稱進行搜尋。
此外，香港房屋委員會的網站也是一個重要的資訊來源。雖然網站本身不提供實時放盤，但你可以查閱到所有「租者置其屋計劃」下的屋邨名單，了解哪些屋邨的單位有資格在第二市場上流轉。掌握了這些基本資料後，再到地產代理網站或分行查詢，就能更精準地找到目標盤源。
未補地價公屋可否出租或加按？
這是一個非常重要的問題，答案是：不可以。未補地價的公屋單位，因為業主仍享有政府的資助，所以必須遵守房屋條例下的居住規定。其中最核心的一條，就是單位必須用作業主自住。將單位出租、分租，或以任何形式讓渡予他人居住，都屬於違規行為。一經發現，房屋委員會有權收回單位。
至於加按套現，同樣受到嚴格限制。由於單位的業權並不完整，任何按揭安排的變動，例如加按或轉按，都必須事先獲得房屋委員會的書面批准。一般來說，房委會只會在特殊情況下（例如業主需要籌集醫藥費或殮葬費等緊急個人開支）才會酌情批核，而絕不允許業主透過加按來作投資或個人消費用途。
「租者置其屋計劃」單位與二手公屋有何分別？
很多人會混淆這兩個概念，其實它們是源頭與產品的關係。「租者置其屋計劃」（簡稱租置計劃）是政府在過去推行的一項政策，容許合資格的公屋租戶以折扣價購買他們正在租住的單位。
當這些租置計劃的業主決定出售他們的單位時，這些單位就成為了我們在市場上看到的「二手公屋」。換句話說，現時在第二市場上可供買賣的二手公屋，絕大部分都是源自於當年的「租者置其屋計劃」屋邨。所以，租置計劃單位是二手公屋的來源，兩者並非對立或不同的物業種類。
公屋樓齡過高會影響按揭審批嗎？
公屋的樓齡確實是銀行審批按揭的考慮因素之一，但更關鍵的是房委會提供的「按揭貸款擔保期」。房委會一般會為租置計劃單位提供由首次售出日期起計的30年擔保期。
在擔保期內，由於有政府作為擔保人，銀行承擔的風險較低。所以，即使公屋樓齡較高，銀行仍然非常樂意批出高成數（綠表最高9成半，白居二最高9成）及長年期（最長25年）的按揭。
如果擔保期已過，情況則有所不同。銀行會將該單位視為一間樓齡較高的私人樓宇去評估風險。這時候，單位的實際樓齡、質素及剩餘的法定保障年期就會成為審批的重點。銀行批出的按揭成數及年期都可能會相應下調。因此，在物色單位時，查清楚該單位的首次售出日期及剩餘擔保期是非常重要的一步。