您的物業是否已經供滿，成為人人稱羨的「現契樓」？這份寶貴資產除了安居或收租，其實更是一筆潛在的靈活資金。透過「現契樓重按」，您可以將物業價值轉化為流動現金，以應付生意周轉、子女升學、投資理財或醫療等不時之需。本文將為您提供一站式「現契樓按揭」全攻略，由淺入深解釋其定義，詳細拆解最高按揭成數與還款年期的計算方法，並整合出清晰的六大申請步驟，同時剖析三大常見陷阱，助您輕鬆、安全地善用資產，實現財務目標。
何謂「現契樓」？一文看懂定義、價值與重按套現
現契樓的基本定義
相信不少業主都聽過「現契樓」這個名詞，要知道現契樓意思其實很簡單。我們可以將它拆開成「現契」與「樓契」兩個部分來理解，讓你一目了然。
解釋「現契」：物業按揭貸款已完全清還
所謂「現契」，是指物業的按揭貸款已經全部還清。當你完成最後一期供款後，物業就不再有任何按揭負擔，處於一個「現」成的狀態，可以隨時動用。
解釋「樓契」：業權的法律證明文件，已由銀行贖回
「樓契」則是物業的靈魂，它是證明你擁有該物業業權的正式法律文件。在一般情況下，只要物業仍有按揭，樓契正本就會由承按銀行保管。當你還清所有貸款後，便可以辦理贖契手續，從銀行取回這份重要的文件。
總結：現契樓即業權完整、無按揭負擔的物業
總結來說，現契樓就是指一份業權完整、已經沒有任何按揭負擔，並且樓契正本由業主親自保管的物業。這代表你對這個資產擁有百分之百的控制權。
現契樓按揭與一般按揭的根本區別
擁有一層現契樓，與仍在供款的物業相比，在財務操作上有兩個核心分別。
樓契保管權：業主自行保管 vs 銀行保管
最直接的分別是樓契的保管權。普通按揭物業的樓契由銀行保管，作為貸款的抵押品。現契樓的樓契則由業主自己保管，需要小心存放在安全的地方，例如銀行保險箱。
財務靈活性：可隨時用作抵押品進行重按套現
更大的分別在於財務上的靈活性。由於現契樓沒有任何債務約束，它是一項非常實在的資產。你可以隨時將它用作抵押品，向銀行或財務機構申請現契樓按揭，將物業價值轉化為流動資金。
「現契樓重按」（套現）的原理與常見目的
這就引伸出我們經常聽到的「現契樓重按」，也就是俗稱的「套現」。
定義：將現契樓重新抵押，以獲取流動資金
現契樓重按的原理很直接，就是將你手上這間已供滿的物業，重新抵押給金融機構，申請一筆新的按揭貸款。這樣你便可以不動用儲蓄，也能獲得一筆可觀的流動現金。
常見動機：生意周轉、子女升學、投資理財、醫療應急
業主申請現契樓重按的原因有很多，常見的包括需要資金作生意周轉、為子女準備海外升學的費用、把握投資機會，或者應付突如其來的醫療開支等。它提供了一個靈活的財務方案，讓你善用手頭上的資產。
現契樓按揭成數全攻略：最高可以借幾多？
當你了解現契樓意思之後，最關心的問題，自然是如果想申請現契樓按揭，究竟可以借到多少資金。這個金額並非一個固定數字，而是由多個因素共同決定。想知道你的物業最高可以套現多少，就要先了解銀行是如何評估你的現契樓重按申請。
影響現契樓按揭成數的核心因素
銀行批核現契樓按揭貸款額時，會像拼圖一樣，將幾個核心部分組合起來評估。主要有三個關鍵，它們直接影響最終的貸款額度。
申請人入息及財務狀況
這是銀行審批中最看重的一環。銀行需要確保你有足夠的還款能力。如果你有穩定的工作收入，銀行會要求你提供糧單、稅單或銀行月結單等文件，去計算你的供款與入息比率。即使物業價值很高，你的現金流狀況依然是決定成數的基礎。
物業估值及類型（私樓、居屋、村屋）
物業本身就是這次貸款的抵押品，所以它的價值是計算貸款額的起點。銀行會委託估價行對物業進行獨立估價，這個估價未必與市場成交價完全相同。同時，物業的類型也有影響，一般私樓的按揭申請最為普遍直接，而居屋因為涉及補地價問題，村屋則可能因業權較複雜，審批標準或會有所不同。
是否已持有其他按揭或作為擔保人
這是一個很實際的規定。如果你名下除了這層現契樓，還有其他物業正在供按揭，或者你正為他人的貸款做擔保人，根據金管局的指引，銀行在審批新的現契樓按揭時，需要將最高按揭成數扣減一成。
不同申請人類別的按揭成數上限
了解了影響因素後，我們來看看不同背景的申請人，實際可以獲得的按揭成數上限大約是多少。
有固定收入人士：最高可達估值七至八成
對於有穩定入息證明的申請人，例如一般上班族，銀行審批會較為寬鬆。在目前的按揭政策下，申請現契樓套現，最高按揭成數一般可達物業估值的七成。在個別情況下，如果物業價值不高，有些銀行或可批出更高的成數。
無固定收入人士（退休人士/家庭主婦）：經資產審查，最高約四至五成
退休人士或家庭主婦雖然沒有固定月薪，但依然可以申請現契樓按揭。銀行會改用「資產審查」的方式審批，即評估你持有的現金、股票、基金等資產。在這種情況下，批出的按揭成數會比較保守，普遍最高約為估值的四成至五成。
已持有多於一個按揭物業人士：最高按揭成數需扣減一成
這一點需要特別注意。正如之前提到，如果你本身已經有按揭在身，申請現契樓重按的成數上限就需要下調。例如，原本最高可借七成，現在就需要減至六成。
案例分析：退休人士如何善用現契樓套現？
讓我們用一個具體例子，看看退休人士如何利用現契樓取得資金，以及當中的考慮。
計算無收入情況下的最高貸款額
假設陳先生是一位退休人士，擁有一層已供滿、市值約800萬港元的私樓。由於陳先生沒有固定收入，銀行會為他進行資產審查。若銀行最高批出五成按揭，陳先生可獲得的最高貸款額就是：800萬 x 50% = 400萬港元。
分析加入年輕子女作擔保人的利弊
如果400萬未能滿足陳先生的需要，他可以考慮加入有穩定收入的兒子作為擔保人。
這樣做的好處是，銀行會以兒子的入息來審批貸款，按揭成數有機會提升至七成（即560萬），而且還款年期可以根據較年輕的兒子來計算，令每月供款額降低。
不過，這樣做也有一個重要的弊處。兒子一旦成為擔保人，他日後若要自己置業申請按揭，其最高按揭成數就會因為有擔保在身而被扣減一成。這個決定會直接影響子女未來的置業計劃，是一個需要整個家庭詳細商討的財務安排。
現契樓按揭還款年期：人齡與樓齡如何影響貸款年期？
當您計劃申請現契樓按揭時，除了關心按揭成數，還款年期是另一個直接影響每月供款額的關鍵。銀行如何計算最長的還款年期？這並非單純一個數字，而是由申請人年齡和物業樓齡共同決定的。
還款年期計算法則：人齡與樓齡的雙重限制
理論最長年期為30年
一般而言，不論是首次置業按揭或現契樓重按，香港銀行體系提供的按揭還款期，理論上最長可達30年。較長的還款期意味著每月的供款壓力較輕。
實際年期受「人齡」及「樓齡」中較短者限制
不過，這30年只是理論上限。銀行在審批現契樓按揭時，會根據「申請人年齡」和「物業樓齡」這兩個指標分別計算出一個最長還款年期。最終批出的年期，會是兩者計算結果中較短的一個。
破解「人齡」限制：銀行的計算公式
由於現契樓業主普遍年紀較長，所以「人齡」往往是決定還款年期的主要因素。銀行會透過簡單的公式來評估。
標準公式：「75減人齡」
市場上大部分銀行採用的標準計算方法是「75減去申請人年齡」。舉例來說，如果申請人今年60歲，那麼最長的還款年期就是15年（75 – 60 = 15年）。
寬鬆選項：部分銀行採用「80減人齡」
部分銀行為了吸納更多客戶，會採用較寬鬆的計算基準，即「80減去申請人年齡」。同樣是60歲的申請人，在此標準下便有機會獲批長達20年的還款期，比標準公式多了整整五年。
破解「樓齡」限制：物業年齡的影響
除了人齡，物業本身的「健康狀況」，也就是樓齡，同樣會限制還款期的長度。
銀行普遍採用「75減樓齡」計算
與人齡相似，銀行普遍會用「75減去物業樓齡」來計算。例如，一個樓齡40年的物業，其最長還款期為35年（75 – 40 = 35年）。但因為要同時考慮人齡，所以最終年期會取兩者中的較短者。
樓齡過高可能導致還款期縮短
如果物業是樓齡較高的舊樓，例如已達50年樓齡，那麼按公式計算，還款期最多只有25年（75 – 50 = 25年）。即使申請人非常年輕，也會受制於樓齡的限制。
延長還款年期的策略與注意事項
如果因為年齡因素導致還款期太短，每月供款額過高，可以考慮以下策略。
策略：加入年輕直系親屬作擔保人
最常見的方法是加入一名較年輕的直系親屬（例如子女）作為按揭擔保人。銀行在計算還款年期時，便會以較年輕的擔保人年齡為基礎。例如，60歲的父母加入30歲的子女作擔保，銀行便會以30歲來計算，有機會批出長達30年的還款期，大大減輕供款壓力。
重要考量：此舉對擔保人日後置業按揭成數的影響
這個策略有一個重要的後續影響。當這位年輕的擔保人日後自己需要申請按揭置業時，由於他已身負擔保責任，其最高按揭成數將會被扣減一成。因此，在作出決定前，家庭成員之間需要有充分的溝通和長遠的財務規劃。
現契樓重按申請流程：由準備到收款六大步驟
清楚現契樓意思之後，下一步就是了解如何將這份無按揭負擔的資產，轉化為靈活的流動資金。申請現契樓重按的流程其實相當直接，只要按部就班準備，整個過程可以非常順暢。以下我們將申請流程拆解為六大步驟，由文件準備到成功收款，讓你對整個現契樓按揭申請有更清晰的掌握。
第一步：前期準備與文件核對
備妥樓契、身份證明、住址及入息證明。
萬事起頭難，但準備功夫做足，後續就會事半功倍。申請的第一步，是整理好所有必要文件。最重要的文件當然是完整的樓契正本，這是證明你擁有完整業權的法律基礎。同時，你需要準備好香港身份證、最近三個月內發出的住址證明（例如水電煤費單或銀行月結單），以及最近三至六個月的入息證明（例如糧單、稅單或銀行出糧紀錄）。
第二步：比較銀行方案與獲取估價
比較各銀行利率、回贈及年期。
提交資料作初步網上或電話估價。
文件備妥後，就可以開始物色最適合你的銀行方案。不同銀行的現契樓按揭計劃，在按揭利率、現金回贈以至最長還款年期上，都可能存在差異。建議多花時間比較，找出最優惠的選擇。同時，你可以向心儀的銀行提供物業的基本資料，例如地址及面積，以進行初步的網上或電話估價。這一步能讓你對物業的市場價值和可借貸金額有一個初步概念。
第三步：正式提交申請並委託律師
填寫按揭申請表，並將樓契正本交予律師樓。
選定銀行後，便可以正式填寫按揭申請表格，連同之前準備好的文件一併提交。銀行收到申請後，會要求你委託一家律師樓處理後續的法律程序。你需要將樓契正本親手交予律師樓保管，律師會負責核實文件及草擬相關的法律文件。
第四步：銀行審批及物業視察
銀行審核信貸報告及入息。
按個別情況，銀行或需安排職員上門視察。
進入審批階段，銀行會詳細審核你的入息證明文件與信貸報告（TU），以評估你的還款能力。這是決定最終貸款額及利率的關鍵環節。另外，按個別物業的情況，例如樓齡較高或資料不清晰，銀行有機會安排職員或估價行上門視察物業狀況，以作更準確的估價及風險評估。
第五步：簽署法律文件
審批成功後，到律師樓簽署貸款信及按揭契。
當銀行完成所有審批並正式批出貸款後，你會收到銀行的貸款確認信（Offer Letter）。接下來，你便需要親身前往律師樓，在律師的見證下，簽署這份貸款信以及正式的按揭契（Mortgage Deed）。簽署這些文件，代表你同意將物業抵押給銀行，以換取按揭貸款。
第六步：完成手續並收取貸款
貸款額經由律師樓轉賬至申請人戶口。
所有法律文件簽署妥當後，律師樓會處理餘下的註冊手續。手續完成後，銀行便會將批出的貸款額，經由律師樓的戶口，最終轉賬到你指定的個人銀行戶口之中。至此，整個現契樓重按申請流程便大功告成，你就可以靈活運用這筆資金了。
申請現契樓按揭三大常見陷阱與解決方案
了解現契樓意思後，業主或會覺得申請現契樓按揭相當簡單，畢竟物業已無任何債務。然而，在實際操作中，有幾個常見的陷阱，足以令申請過程變得複雜，甚至導致申請失敗。以下為你剖析三大潛在問題，並且提供清晰的解決方案。
陷阱一：物業存在僭建物
不少業主，特別是持有樓齡較高物業的業主，未必察覺單位內存在僭建物，例如常見的改動窗台、加建組合屋或簷篷等。當銀行委託估價行視察物業時，這些違規建築便會被記錄在案，直接影響現契樓重按的審批。
銀行的處理方法：要求簽署承諾書，或在估價中扣除還原費用。
面對僭建物問題，銀行通常有兩種處理方式。第一種是要求業主簽署一份承諾書，聲明因僭建物引致的任何法律責任及後果，均由業主自行承擔，與銀行無關。第二種是更常見的做法，銀行會估算還原僭建物所需的費用，然後直接在物業估價中扣除這筆還原成本，再以扣減後的淨值計算最終的貸款額。
陷阱二：樓契遺失或破損
樓契是證明物業業權的唯一法律正本文件，其完整性至關重要。業主自行保管樓契期間，假如因搬遷、火災或蟲蛀等原因導致樓契遺失或嚴重破損，將會對按揭申請構成極大阻礙。
風險：遺失樓契極可能導致銀行拒絕申請。
遺失整份樓契是申請現契樓按揭時最嚴重的問題之一。由於銀行無法核實業權的真確性，承擔的風險極高，因此絕大部分銀行會直接拒絕貸款申請。即使只是部分頁數破損或遺失，銀行亦會要求業主先處理好業權文件。
解決方案：透過宣誓及補領程序處理，但過程繁複。
若不幸遺失樓契，業主必須委託律師，到土地註冊處辦理俗稱「補契」的程序。這包括核證副本、並由業主進行宣誓，證明樓契正本已遺失。整個過程相當耗時及繁複，而且即使成功補領，部分審批嚴格的銀行仍可能對其接納程度有所保留。
陷阱三：物業已出租且租客不配合驗樓
如果你的現契樓正在出租，申請重按時也可能遇到預期之外的困難。銀行為管理風險，有機會要求派員上門視察物業，但這需要租客的配合。
問題：銀行驗樓是為核實物業狀況及防範詐騙。
銀行要求驗樓，一方面是為了核實物業的內部狀況，確保其價值與估價報告相符；另一方面，也是為了防範近年曾發生的「假業主」詐騙案。透過實地視察，銀行能進一步確認申請的真確性。若租客拒絕合作，銀行的審批流程便會停滯不前。
解決方案：尋找無需強制驗樓的銀行或財務機構。
並非所有銀行或財務機構都將上門驗樓列為硬性規定。如果預期租客難以配合，業主可以在申請前，主動向不同的金融機構查詢其對出租物業的驗樓政策。市場上總有一些取態較靈活的機構，可以豁免此項要求，讓你的套現計劃可以順利進行。