無論是生意周轉、子女升學、家居裝修，抑或想整合債務和把握投資良機，當需要一筆大額資金時，善用手上的物業進行融資，往往是成本最低、最靈活的選擇。面對市面上林林總總的樓按周轉方案，例如加按、轉按、二按及業主私人貸款，究竟哪一種最適合您？它們的利率、貸款額、審批速度與手續有何分別？當中又隱藏著甚麼風險和陷阱？本文將為您全面拆解四大方案的優劣利弊，提供詳盡的申請流程教學、個案分析及避險策略，助您輕鬆比較，找出最切合您財務需要的周轉方案。
四大樓按周轉方案大比拼：加按、轉按、二按與業主私人貸款
當需要資金應急，善用手上的物業進行樓按周轉，是一個常見而且實際的選擇。不過，市面上的方案五花八門，例如加按、樓按轉按、二按，甚至是業主私人貸款，它們的原理、利率和風險都大有不同。想找到最適合自己的方法，第一步就是清晰了解它們的核心分別。
核心優劣比較一覽表
為了讓你對各個方案有更直觀的了解，我們整理了以下的比較表，從幾個關鍵維度剖析它們的特點。
比較維度：預計利率、最高貸款額、審批速度、手續複雜度、潛在風險、適合人群
| 比較維度 | 加按套現 | 轉按套現 | 物業二按 | 業主私人貸款 |
|---|---|---|---|---|
| 預計利率 | 最低，沿用一按利率 | 低，或可爭取更優惠利率 | 極高，遠超一按水平 | 較高，高於按揭利率 |
| 最高貸款額 | 高，視乎物業升值空間 | 最高，靈活性較大 | 中等，視乎物業淨值 | 較低，受入息限制 |
| 審批速度 | 較長 (約2-4星期) | 最長 (約1-2個月) | 較快 | 最快 (數天內) |
| 手續複雜度 | 簡單 | 複雜，涉及樓宇轉按手續 | 中等 | 非常簡單 |
| 潛在風險 | 利率浮動、Call Loan風險 | 利率浮動、Call Loan風險 | 極高，或違一按合約 | 影響未來按揭借貸能力 |
| 適合人群 | 追求手續簡單、信賴原銀行的業主 | 追求最佳利率及現金回贈的業主 | 信貸紀錄欠佳或急需資金的業主 | 需要極速獲得小額資金的業主 |
方案一：加按套現 (Top-up Refinancing)
原理：釋放物業升值潛力，向原按揭銀行申請額外貸款
加按，顧名思義就是在原有的按揭貸款基礎上，向同一間銀行申請增加貸款額。假設你的物業買入時價值500萬，現已升值至700萬，你就可以向原銀行申請，將物業升值的部分價值套現成流動資金。
優點：手續相對簡單、或可節省律師費、沿用現有低息
加按的最大好處是手續直接。因為是和原來的銀行打交道，省卻了重新提交大量文件的步驟，銀行對你的財務狀況已有一定了解。很多情況下，加按更可以豁免聘請律師處理新的按揭契，節省一筆律師費。如果現有按揭的利率已經非常優惠，加按可以讓你繼續享受這個低息優勢。
缺點：只適用於原按揭銀行、審批時間較長
加按的選擇僅限於你現時的按揭銀行。如果其他銀行提供更吸引的利率或回贈，你就無法享受。此外，雖然手續較轉按簡單，但加按同樣需要經過銀行的審批流程，包括重新評估你的入息和壓力測試，因此審批時間一般都需要幾個星期。
方案二：轉按套現 (Remortgaging)
原理：轉換按揭至新銀行，以獲取更佳條款及套現
樓轉按，就是將整筆按揭由A銀行轉移到B銀行，並在過程中申請更高的貸款額，從而套現資金。這個做法讓你有機會在市場上尋找最有利的按揭計劃，實現「人望高處，按揭望低處」。
優點：可享更優惠利率及現金回贈、套現額度更靈活
轉按最大的吸引力在於「貨比三家」。你可以比較不同銀行的按揭利率、現金回贈和存款掛鈎戶口等優惠。通常銀行為了爭取新客戶，會開出相當優厚的條件，單是現金回贈就可能覆蓋所有律師費及開支。在套現額度上，新銀行亦可能提供更進取的估價，讓你獲得更多資金。
缺點：手續較繁複、涉及律師費及贖契程序
天下沒有免費的午餐。要享受更佳條款，代價就是較為繁複的樓宇轉按手續。你需要像重新申請一次按揭般，向新銀行提交所有證明文件，並通過壓力測試。同時，你必須委託律師樓處理舊按揭的贖契文件和新按揭的法律登記，整個過程需時一至兩個月。
方案三：物業二按 (Second Mortgage)
原理：在一按之上，向另一財務機構申請第二筆按揭
二按是指在保留原有銀行一按的同時，再將物業抵押給另一間財務機構（通常是財務公司而非銀行），以獲取第二筆貸款。這等於你的物業同時有兩份按揭合約。
優點：審批門檻或較寬鬆、不受金管局部分規限
二按的主要「優點」是審批通常較銀行寬鬆。財務公司不受金管局的壓力測試等監管限制，即使申請人信貸紀錄稍有瑕疵或入息證明不足，亦有機會獲批。對於一些無法通過銀行審批的業主，這似乎是一條出路。
缺點：利率極高、風險巨大、或違反一按合約
二按的便利背後隱藏著極高的風險。首先，二按的利率遠非一按可比，實際年利率可高達20%或以上。其次，大部分銀行的一按合約都明確規定，業主進行二按前必須取得一按銀行的書面同意，否則即屬違約。銀行一旦發現，有權立即要求你全數清還貸款（即Call Loan），後果非常嚴重。
方案四：業主私人貸款 (Unsecured Homeowner Loan)
原理：基於業主身份申請的無抵押私人貸款
這其實是一種無抵押的私人貸款，但因為申請人是業主，財務機構會視其為還款能力較佳、背景較穩定的客戶，從而批出比一般人更高的貸款額或更優惠的利率。
優點：審批最快、手續最簡單、不影響物業業權
業主私人貸款最大的優勢是「快」。申請過程與普通私人貸款無異，通常只需幾個工作天甚至即日就能批出現金。由於貸款無需抵押物業，因此完全不涉及繁複的法律文件和律師程序，亦不會在田土廳留下任何紀錄，物業業權保持「乾淨」。
缺點：利率遠高於按揭、貸款額較低
這種便利性的代價是利率。即使是為業主而設，其利率水平仍然遠高於任何形式的按揭貸款。此外，由於沒有抵押品，貸款額始終會受申請人入息水平的限制，一般最高為月薪的10至20倍左右，難以滿足大額的資金需求。
如何選擇最適合你的樓按周轉方案？4大情境全分析
面對林林總總的樓按周轉方案，要作出明智決定，關鍵在於清晰了解自己的實際需要。這就像醫生診症，必須先準確斷症，才能對症下藥。我們為你剖析四個常見的生活情境，助你一步步找出最切合你個人狀況的選項，無論是考慮樓按轉按還是其他方法，都能更有把握。
情境一：生意急需短期資金周轉
情況分析：速度是首要考慮，對利率敏感度較低
做生意的朋友最明白，有時一筆訂單或一個機會就在眼前，偏偏現金流不夠，這時候每一分每一秒都非常關鍵。因此，貸款的審批速度就成為首要的考慮因素，反而對利率的敏感度會相對較低。
最佳方案建議：業主私人貸款
在這種爭分奪秒的情況下，「業主私人貸款」通常是最佳選擇。因為它不需要複雜的物業抵押程序，審批流程大大簡化，最快甚至可以在一兩日內提取資金，能迅速解決燃眉之急。
執行要點：比較不同機構的利率及提早還款條款
不過，在申請前記得要貨比三家。你應該仔細比較不同財務機構提供的利率，還有最重要的「提早還款條款」。因為生意資金可能很快回籠，選擇一間罰息較少甚至沒有罰息的機構，可以為你節省不少未來的利息開支。
情境二：子女海外升學或家居大額裝修
情況分析：需要低利率、長還款期以減輕每月供款壓力
為子女籌備海外升學費用，或者為安樂窩來一次大翻新，這些都是人生中的重要規劃。這些開支數目不小，而且屬於長期規劃，所以目標自然是尋找最低的利率和最長的還款期，盡量減輕每個月的供款壓力。
最佳方案建議：加按或轉按套現
這時候，進行「加按」或「樓轉按」套現就是非常理想的選擇。因為這兩種方案本質上是按揭貸款，利率遠低於私人貸款，還款期更可長達二三十年，可以將大額開支攤分成長期的小額供款。
執行要點：善用按揭存款掛鈎戶口 (Mortgage Link) 節省利息
執行時有一個小秘訣，就是善用銀行提供的「按揭存款掛鈎戶口」（Mortgage Link）。你可以將套現後暫時未用的資金存入這個高息戶口，其存款利息可以抵銷大部分的按揭利息支出，變相等於免費借用資金，大大提升資金運用的效益。
情境三：整合高息卡數或私人貸款
情況分析：目標是降低總利息支出及每月還款額
如果你正被多筆高息卡數或私人貸款纏繞，每個月的還款額可能已成為沉重負擔。這個情況下的首要目標非常明確：整合所有債務，用一筆低息貸款取代所有高息欠款，以降低總利息支出和每月的還款總額。
最佳方案建議：轉按套現整合債務
透過「樓宇轉按手續」套現來整合債務，是一個非常有效的方法。你可以利用物業作為抵押，獲取一筆利率低至三厘左右的貸款，一次過清還利率高達二三十厘的卡數，利息開支高下立見。
執行要點：計算清楚總利息節省，確保回贈能覆蓋成本
在決定執行前，最重要是計清楚條數。你要詳細計算轉按後總共可以節省多少利息，同時，記得將轉按涉及的律師費等成本計算在內。理想情況下，新銀行提供的現金回贈應該足以覆蓋這些開支，這樣才能確保整個操作是划算的。
情境四：準備資金作投資或下一套物業首期
情況分析：需要資金靈活性，並關注對未來借貸能力的影響
當你準備捕捉投資市場的機遇，或者計劃購入下一套物業作為投資或改善生活時，手上的資金靈活性就變得非常重要。你不僅需要一筆資金，更可能希望這筆錢可以靈活調動。同時，你亦會關注這次套現會否影響將來申請新按揭的能力。
最佳方案建議：加按或轉按，可考慮循環貸款功能
「加按」或「轉按」依然是主要選項，但你可以特別留意銀行是否提供具備「循環貸款」功能的按揭計劃。這種計劃讓你可以在獲批的信貸額度內，隨時提取和存入資金，利息只按每日提取的金額計算，靈活性極高，非常適合應對變幻的投資市場。
執行要點：了解套現資金對購買第二套房按揭成數的影響
最後，執行前務必向銀行或專業人士了解清楚，這次套現的資金會如何影響你購買第二套物業的按揭成數。雖然近年政策有所放寬，但清楚了解最新的「供款與入息比率」計算方法，能幫助你更好地規劃未來的置業大計。
加按與轉按申請全攻略：流程、計算與時間
想透過樓按周轉，第一步就是要清晰了解整個申請流程、時間與開支。不論是選擇加按還是樓按轉按，事前做好功課，就能讓過程更加順暢。以下我們將申請程序拆解成三大步驟，由計算、申請到批核，助你全面掌握。
第一步：計算最高套現金額
在正式向銀行查詢前，我們可以先自行初步估算，了解自己大概能從物業中套現多少資金，這樣在規劃資金用途時就更有預算。
計算公式：(物業最新估值 x 最高按揭成數) – 未償還按揭餘額
這個公式非常直觀。首先，你需要知道物業的最新估值，然後乘以銀行根據金管局指引所能批出的最高按揭成數，最後減去你目前還欠銀行的按揭貸款餘額，得出的數字就是你可以套現的最高金額。
實例個案分析：以700萬物業為例逐步計算
假設你的自住物業在數年前以500萬買入，現已升值至700萬。當初承造八成按揭，貸款額為400萬，目前尚有280萬按揭餘額未償還。
- 找出最高按揭成數：根據現時政策，價值700萬的自住物業，最高按揭成數為六成 (60%)。
- 計算最高貸款總額：物業最新估值700萬 x 60% = 420萬。
- 計算可套現金額：最高貸款總額420萬 – 未償還按揭餘額280萬 = 140萬。
所以，在這個個案中，你最多可以套現140萬的資金。
第二步：申請流程全解析
計算好預算後，就可以正式啟動申請程序。整個樓宇轉按手續雖然看似步驟繁多，但只要按部就班，其實並不複雜。
步驟1：獲取銀行初步物業估價
你可以透過各大銀行的網上估價系統，或者直接致電心儀的銀行，免費為你的物業作初步估價。建議多找幾間銀行比較，以取得最有利的估值。
步驟2：比較利率 (P按/H按)、現金回贈及罰息期
這是最關鍵的一步。你需要仔細比較不同銀行提供的按揭計劃，重點留意實際按揭利率 (P按或H按)、現金回贈的金額，以及新舊按揭的罰息期。尤其是計劃樓轉按，必須計算清楚轉按的優惠是否能覆蓋舊按揭的罰息支出。
步驟3：提交所需文件（入息、住址證明、信貸報告等）
選定銀行後，便需要提交申請文件。基本文件包括香港身份證、入息證明（如最近三個月的糧單或稅單）、住址證明，以及現有按揭的貸款合約和還款紀錄。銀行亦會自行查閱你的信貸報告 (TU)。
步驟4：銀行審批及壓力測試
銀行收到文件後，會正式審核你的財務狀況，包括計算供款與入息比率，並進行壓力測試，確保你有足夠的還款能力。
步驟5：委託律師樓處理法律文件（僅適用於轉按）
如果你是申請轉按，就需要委託律師樓處理法律文件。律師會協助你處理贖回舊有按揭（贖契）及簽署新按揭契據等事宜。加按因為是在原銀行辦理，多數情況下可以豁免這個步驟。
步驟6：簽署貸款合約並提取資金
當所有審批和法律程序完成後，你便會與銀行簽署最終的貸款確認信（Offer Letter）。之後，銀行就會將套現的資金存入你的指定戶口。
第三步：審批時間與開支預算
了解整個流程後，最後要掌握的就是時間與金錢的預算，這有助你更精準地規劃資金何時到手。
審批時間：加按約2-4星期；轉按約1-2個月
一般來說，加按的手續相對簡單，因為只涉及一間銀行，審批時間較快，大約2至4個星期便能完成。而轉按因為涉及新舊兩間銀行交接以及律師樓的法律程序，所需時間較長，通常需要1至2個月。
相關成本：律師費、物業估價費等主要開支
申請樓按周轉的主要開支是律師費，這筆費用通常在轉按時產生，金額由數千至過萬元不等。另外，部分銀行可能會收取物業估價費。不過，現時很多銀行為了吸引客戶，其提供的現金回贈往往足以覆蓋這些開支。
樓按周轉的4大潛在風險與陷阱
利用樓按周轉獲取資金，的確是一個常見的理財方法。不過，在申請加按或樓按轉按之前，了解清楚背後的潛在風險同陷阱，絕對是保障自己的重要一步。以下就同大家逐一拆解四個主要風險，做好準備自然更有預算。
風險一：Call Loan 風險
甚麼是Call Loan？樓價大跌時銀行或要求提早還款
所謂Call Loan，正式來說是指銀行有權要求借款人提早償還部分或者全部按揭貸款。這種情況最常在金融市場大幅波動，導致樓價急速下跌時出現。如果物業的最新估值，跌穿了尚未償還的貸款餘額，形成「負資產」，銀行為了控制自身風險，便可能根據按揭合約中的條款行使權利，要求你補回差額。這對於借款人的現金流會構成即時而且巨大的壓力。
如何評估及應對Call Loan風險？
要評估這個風險，最直接的方法是時刻留意自己物業的估值，同埋保持一個健康的貸款與估值比率（LTV）。盡量不要將按揭成數借得太盡，預留一些緩衝空間。同時，準備一筆應急錢亦是關鍵，萬一真的遇上樓市逆轉，這筆資金可以幫你應對銀行可能提出的補差價要求，避免物業被強制拍賣的風險。
風險二：利率浮動風險
H按的潛在波動性及封頂息率的重要性
現時香港大部分按揭計劃都是H按（銀行同業拆息按揭），它的利率會跟隨拆息市場上落。雖然近年拆息在低位徘徊了一段時間，但市場瞬息萬變，利率始終存在上升的可能。這時候，「封頂息率」（Cap Rate）的重要性就突顯出來。它等於為你的按揭利率設定了一個上限，就算拆息大幅抽升，你的實際供款利率亦不會超過這個鎖定水平，為你的財務規劃提供了重要的保護網。
如何利用定息按揭或按揭存款掛鈎戶口管理風險？
如果你比較追求穩定的供款預算，可以考慮市場上少數的定息按揭計劃。這類計劃在指定年期內（例如首兩年或三年）提供一個固定的利率，不受市場波動影響。另一個有效管理利息支出的工具，就是善用高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）。你可以將備用資金存入這個戶口，賺取與按揭利率相同的存款利息，直接抵銷部分的按揭利息支出，變相降低了實際的借貸成本。
風險三：二按的違約風險與「空中釘」
未經一按銀行同意下承造二按的嚴重後果
當你需要資金，但又不想處理繁複的樓宇轉按手續時，可能會考慮二按。不過，必須清楚知道，所有正規的一按合約都會列明，承造二按前必須先取得一按銀行的書面同意。如果你私下向財務公司等機構承造二按，就已經構成了違約。一按銀行一旦發現，有權視為貸款風險增加，可能會立即 Call Loan，要求你全數清還貸款。
甚麼是「空中釘」？業主如何避免墮入陷阱？
「空中釘」是一個更隱蔽的陷阱。它是指一些財務公司批出二按貸款後，並未立即將該筆按揭註冊到土地註冊處（俗稱「落釘」）。這份未被登記的貸款，在物業查冊時是看不見的，但它依然是一筆真實存在的債務。這除了對物業買賣構成極大風險外，對業主本身亦是一個計時炸彈。要避免墮入陷阱，最穩妥的做法是循規蹈矩，切勿貪圖方便而選擇不合規的二按，有資金需要應優先考慮向銀行申請加按或轉按。
風險四：私人貸款影響未來按揭審批
供款與入息比率 (DSR) 計算方式及影響
有時候，你可能覺得只是借一筆小額的私人貸款應急，不會影響到層樓。但事實上，任何貸款都會影響你未來的借貸能力，關鍵就在於「供款與入息比率」（DSR）。金管局規定，所有按揭申請人的每月總債務供款，不可以超過其每月入息的50%。這裡的「總債務」，正正就包括了你現有的按揭、私人貸款、信用卡分期等所有債務。
案例分析：私人貸款如何大幅降低未來按揭成數
舉一個簡單例子。假設陳先生月入6萬元，他原本申請一筆400萬的按揭，月供約18,000元，DSR是30%（18,000 / 60,000），遠低於50%的上限，順利獲批。但如果他在申請按揭前，已有一筆私人貸款，每月要還款15,000元。那麼在審批新按揭時，銀行會將兩者合併計算，總月供變成33,000元（18,000 + 15,000），DSR急升至55%（33,000 / 60,000），即時超標。結果，銀行為了將DSR壓回50%以下，便只能大幅削減批出的按揭金額。一筆看似無關的私人貸款，最終直接影響到你的置業大計。
樓按周轉常見問題 (FAQ)
計劃進行樓按周轉時，大家心中總會有不少疑問。這裡整理了一些最常見的問題，希望可以一步一步為你釐清概念，讓你更清晰地規劃自己的財務方案。
未補地價的居屋或公屋可以申請加按或轉按嗎？
房委會擔保期內的限制與申請程序
未補地價的資助房屋，例如居屋或公屋，由於業權受到房委會限制，所以不能像私樓一樣隨意進行加按或樓按轉按套現。在房委會的擔保期內，業主只有在面對一些緊急情況，例如籌集醫藥費、殮葬費或家庭成員的教育開支時，才可以向房委會申請批准加按。整個申請程序非常嚴格，而且需要提交充分證明，獲批機會也不是百分之百。
可行的替代方案：免補地價的業主貸款
如果資助房屋業主有資金周轉需要，但又不符合房委會的嚴格要求，一個可行的替代方案是申請免補地價的業主貸款。這類貸款主要由財務機構提供，雖然名為「業主貸款」，但本質上更接近私人貸款。它不需要將物業作抵押，所以不受補地價限制。它的優點是申請手續簡單快捷，但是利率會比傳統按揭高出不少。
聯名物業申請周轉，是否需要所有業主同意？
加按、轉按及二按的規定
答案是肯定的。如果物業由多於一位業主共同持有，無論是想申請加按、進行樓轉按，或是承造二按，都必須得到所有聯名業主的書面同意，並且一同簽署所有相關的法律文件。這是因為任何按揭都會影響物業的業權，所以法律規定所有業權持有人的權益都必須受到保障。銀行或任何金融機構在處理這類申請時，都會嚴格核實所有業主的身份和意願。
業主私人貸款的彈性處理
相對於按揭的嚴格規定，業主私人貸款就提供了較大的彈性。由於這類貸款不涉及物業抵押，所以通常只需要其中一位聯名業主以個人名義申請便可。這對於一些聯名業主之間難以達成共識，但其中一方又有迫切資金需要的情況，提供了一個解決辦法。當然，這種便利性也是有代價的，那就是相對較高的利息成本。
甚麼是按揭罰息期？對轉按有何影響？
罰息期的年期與計算方法
按揭罰息期是銀行為了保障利息收入而設的條款，一般為期兩至三年，由提取按揭貸款當天開始計算。如果你在這段期間內提早全數清還貸款，例如透過轉按將貸款轉至另一間銀行，原來的銀行就會向你收取一筆罰款。罰款的計算方法通常是按照原貸款額或剩餘貸款額的一個百分比計算，有時也會加上部分現金回贈的金額，具體條款會清楚列明在你的按揭貸款合約中。
如何規劃轉按時間以避免罰款？
罰息期的存在，直接影響你規劃樓按轉按的時間表。最理想的做法，是在罰息期屆滿前約三個月，就開始著手準備樓宇轉按手續。你可以先向不同銀行查詢最新的利率和回贈優惠，然後提交申請。因為整個轉按審批和律師樓程序需時約一至兩個月，提前準備就可以確保你在罰息期一結束後，能順利地轉到新的銀行，既享受到更佳優惠，又完全避免了罰息支出。
套現資金會否影響我將來再買樓的按揭能力？
最新按揭政策下，DSR計算對多重按揭的影響
會的，套現資金的確會影響你將來的借貸能力。當你透過加按或轉按套現後，你每月的按揭總供款額會增加。在你日後申請購買新物業的按揭時，銀行會將這筆已增加的供款，連同新物業的預計供款，一併計算你的「供款與入息比率」（DSR）。雖然近年金管局放寬了對第二套房的按揭成數限制，但是DSR的上限依然存在。如果你現有的總債務過高，就會直接壓縮你為新物業申請按揭的貸款額度。
如何向銀行申報套現資金用途以符合規定？
銀行在審批套現申請時，有責任了解資金的用途。一般而言，一些合理的用途例如家居裝修、子女教育、個人投資或整合其他債務，銀行都較容易接納。你需要留意的是，銀行通常不會接受將套現資金用作購買另一層樓宇的首期。所以在申報用途時，最好根據你的真實情況，提供一個銀行接納的合理理由，以確保審批過程順利。