在香港置業，面對樓價高企，「首期不足」是不少準買家最頭痛的難題。發展商為促銷一手新盤，經常推出看似吸引的「二按」貸款計劃，聲稱能降低上車門檻，彷彿是解決首期困難的捷徑。然而，這條捷徑的背後，實則暗藏極高的財務風險與魔鬼細節，稍有不慎，隨時由「輕鬆上車」演變成嚴峻的供款困局。
本文將為你全面拆解二按的真實面貌，由基本定義、與一按的關係，到深入剖析申請前必須警惕的 5大隱藏陷阱。我們將逐一擊破利率「先甜後苦」的糖衣毒藥、銀行合併計算的 壓力測試 難關，以及「先低後高」的 還款魔鬼細節。在決定踏上二按這條路前，這份必讀指南將助你透徹了解所有潛在風險，作出最明智的財務決策。
什麼是二按？由定義、目的到運作模式
了解「一按」與「二按」的從屬關係
一按（First Mortgage）：物業首次按揭
置業是人生大事，而「按揭」就是當中最重要的環節。我們可以將「一按」想像成置業的第一步。當你買入一個物業時，向銀行申請的第一筆按揭貸款，就是「一按」。銀行會持有這份物業的優先債權，這也是最常見和最基礎的按揭形式。
二按（Second Mortgage）：建基於一按的額外按揭
那麼二按是什麼？簡單來說，二按就是在你的物業已經有「一按」的情況下，你再用同一個物業向另一間貸款機構申請的第二筆按揭貸款。它的存在完全是建基於一按之上，所以兩者有著清晰的主從關係。如果物業將來不幸需要被出售來償還債務，一按的貸款機構（通常是銀行）有權優先取回所有欠款，之後有多餘的資金，才會輪到二按的貸款機構。這也解釋了二按的意思和其風險較高的本質。
為何需要申請二按？剖析兩大主要目的
目的(一)：解決首期資金不足，提高按揭成數
置業時最大的難關，往往就是首期資金。根據金融管理局的規定，銀行在批核一按時有嚴格的按揭成數上限。例如一個價值1,000萬港元的物業，銀行最多可能只借出五成，即500萬港元。這代表你需要準備500萬港元的首期。二按的出現，就是為了解決這個資金缺口。你可以向財務公司申請額外的按揭貸款，例如再借兩成，這樣總貸款額就達到七成，大大減輕了首期的壓力。
目的(二)：發展商為促銷一手新盤提供的貸款方案
在購買一手新樓盤時，你經常會看到發展商提供各種吸引的按揭計劃。這些計劃很多時候都包含了二按的成分。發展商為了加快銷售速度，會透過其關聯的財務公司，為買家提供高成數的按揭方案，讓買家更容易「上車」。這些計劃通常在初期提供極低利率，但背後往往隱藏著魔鬼細節，這是後話，我們之後會再深入探討。
二按由誰提供？拆解市場參與者角色
銀行：受金管局規管，原則上不提供二按
你需要知道，香港的銀行受到金融管理局非常嚴格的監管。基於風險管理的原則，銀行基本上不會提供二按服務。它們的角色主要是在你申請正規二按時，作為一按的債權人，審批並發出同意信。沒有銀行的同意，任何二按都屬於違規操作。
財務公司：市場上二按的主要來源
市場上絕大部分的二按，都是由財務公司提供的。與銀行不同，財務公司不受金管局的按揭指引約束，而是受《放債人條例》規管。這讓它們在審批貸款時有更大的彈性，可以提供銀行無法做到的高成數按揭。所以，當你需要二按時，財務公司是你最主要的接觸對象。
發展商關聯財務公司：一手盤二按計劃主導者
前面提到發展商為促銷新盤而設的二按計劃，其背後的提供者，並非發展商本身，而是與其合作或旗下的財務公司。這些計劃是專為該樓盤度身訂造，買家在申請時，通常需要同時向銀行申請一按和向指定的財務公司申請二按。整個流程雖然看似一條龍服務，但你實際上是與兩個不同的機構訂立了貸款合約。
二按 vs 按揭保險：高成數按揭方案全方位比較
想借高成數按揭上車，除了考慮二按，市場上還有一個更主流的選擇，就是按揭保險計劃。要深入了解二按是什麼，最好的方法就是將它與按揭保險並列比較，兩者雖然都能夠幫助買家提高貸款額，但在提供者、審批標準、利息成本以至風險層面上，都有著根本性的差異。
核心比較：二按與按揭保險的四大關鍵差異
為了讓你更清晰地掌握兩者的分別，我們將從四個關鍵角度進行直接比較，助你評估哪種方案更切合你的財務狀況與風險承受能力。
比較一：提供者與監管機構
二按的提供者主要是財務公司，包括由發展商指定或其關聯的財務機構。這些公司雖然受信譽良好的《放債人條例》所規管，但並不受香港金融管理局（金管局）的逆周期措施所限制。
按揭保險則是由香港按證保險有限公司（HKMCInsurance Limited）提供。整個計劃與銀行的按揭申請緊密掛鈎，申請人需要同時符合銀行及按證保險公司的審批要求，整個過程都處於金管局的嚴格監管框架之內。
比較二：審批標準與壓力測試要求
兩者的審批門檻可謂天淵之別。申請按揭保險，買家必須嚴格通過銀行的入息審查及壓力測試，對入息穩定性及供款能力有非常清晰的要求。
相反，二按的審批標準則相對不透明，部分財務公司可能對入息證明的要求較寬鬆。但關鍵在於，即使是申請正規二按，承造一按的銀行依然會將一按及二按的總供款合併計算壓力測試，並且會採用二按合約中最高的利率作為計算基準，這會令通過壓力測試的入息要求大幅提高。
比較三：利率結構與總利息成本
成本結構是兩者最核心的分別。按揭保險需要支付一筆保費，保費可以一次過繳清或分攤於按揭年期內。支付保費後，整筆高成數按揭貸款（例如樓價的八成或九成）均可享有銀行的低利率（P按或H按）。
二按則無需支付保費，但它是一筆獨立於一按的貸款，利率遠高於銀行按揭。發展商二按通常設有首2-3年的低息「蜜月期」，其後利率會大幅飆升。長遠計算，二按的總利息支出遠比按揭保險高昂。
比較四：適用樓價與靈活性
在適用樓價方面，二按的彈性相對較大。由於財務公司不受金管局規管，理論上可為任何樓價的物業提供二按。
按揭保險則設有明確的樓價限制。根據現行政策，只有樓價1,000萬港元或以下的物業，才可申請最高九成按揭；樓價1,000萬港元以上至1,125萬港元，最高按揭成數為八成。對於更高價的物業，按揭保險便不適用。
決策指南：何時才應考慮申請二按？
綜合以上比較，二按的風險及成本顯然較高。那麼，在什麼情況下，申請二按才是一個值得考慮的選項？
作為無法申請按揭保險時的備用方案
二按普遍被視為一個後備方案。當買家因物業樓價超出按揭保險上限、入息性質不符合按保要求（例如收入不穩定），或因其他原因無法獲批按揭保險時，二按就成為了達成高成數按揭的其中一個可行途徑。
申請前提：有能力駕馭高風險及高昂利息成本
決定申請二按的大前提是，你必須對其「先甜後苦」的利率結構有充分認知，並準確評估自己在利率飆升後，是否有足夠的還款能力。這代表你需要有穩健的財政儲備，以及一個清晰的退場計劃，例如計劃在低息期完結前，透過轉按甩掉二按。若沒有十足把握，選擇二按可能讓你陷入長期的財務壓力。
申請二按前必讀：5大隱藏陷阱及風險
當考慮申請二按時，除了了解二按是什麼，更要清楚它潛在的風險。許多人只看到二按能解決首期不足的眼前問題，卻忽略了合約細節中可能隱藏的長遠財務負擔。以下我們將會逐一拆解五個最常見的隱藏陷阱，助你在做決定前有更全面的考量。
陷阱一：利率「先甜後苦」的糖衣毒藥
剖析「蜜月期」：首2-3年的低息優惠
發展商或財務公司提供的二按計劃，最吸引人的地方往往是首2至3年的「蜜月期」。在這段期間，二按的利率可能與銀行一按的利率相差無幾，甚至更低，讓申請人初期的供款壓力看似非常輕鬆。這種低息優惠，是促使買家選用二按方案的主要誘因。
警示高息期：低息期後利率飆升的供款衝擊
然而，「蜜月期」結束後才是真正考驗的開始。二按合約通常會註明，優惠期過後利率將會大幅上調，例如由原來的2.5厘急升至5厘、6厘，甚至更高。這會導致每月供款額突然倍增，對家庭的現金流造成巨大衝擊。加上二按的還款年期普遍較一按短，例如最長只有25年，令每期供款的基數本已較高，利率飆升的影響就更為顯著。
陷阱二：壓力測試中「最高利率」的魔鬼細節
銀行合併計算原則：一按與二按供款需一併計算
申請正規二按時，提供一按的銀行必須進行壓力測試，以評估你的還款能力。銀行會將你的一按與二按貸款視為一個整體，把兩者的每月供款合併計算，然後再衡量總供款額是否超出你的入息上限。
關鍵陷阱：銀行採用二按合約的最高利率作壓測基準
這裡的魔鬼細節在於，銀行在計算壓力測試時，並不會使用二按「蜜月期」的優惠利率。相反，銀行會採用二按合約中列明的最高利率（即優惠期過後的利率）作為計算基準。這意味著，即使你短期內享受低息，壓力測試的門檻卻是根據未來的高息來設定的，令所需通過的入息要求遠高於預期，是很多人申請失敗的主要原因。
陷阱三：「轉按逃生門」為何極度狹窄？
轉按動機：避開二按高息期，合併貸款至銀行
不少申請人心中都有一個「逃生計劃」，就是在二按的「蜜月期」結束前，透過轉按將一按和二按的總結欠合併到另一間銀行，從而避開高息期，並享受銀行的正常利率。這個想法理論上可行，也是最理想的出路。
轉按難題：為何物業估值需大幅上升方可成功
現實是，這道「逃生門」非常狹窄。由於一按加二按的總貸款額佔物業價值的比例非常高（例如八成或九成），而銀行在審批轉按時，最多只能提供估值的五至六成貸款。因此，若要新銀行的貸款額足以全數清還一按及二按的總欠款，你的物業估值必須在短短兩、三年間有非常顯著的升幅。若樓市平穩甚至下跌，成功轉按的機會便微乎其微。
陷阱四：未經同意的「非正規二按」違約風險
定義：未獲一按銀行同意下私自承造的二按
正規的二按申請，必須獲得一按銀行的書面同意。然而，市場上存在一些財務公司，會在未經一按銀行同意下，私自為業主承造二按。這種操作屬於「非正規二按」，本質上違反了與一按銀行的按揭合約條款。
後果：銀行有權視為違約並要求立即全數還款（Call Loan）
一旦一按銀行透過信貸資料庫或土地註冊處的紀錄，發現物業存在未經同意的押記，銀行有權視為業主違約，並採取嚴厲行動。最嚴重的後果是要求業主立即全數清還按揭貸款，即俗稱的「Call Loan」。這會讓業主陷入即時的巨大財務危機，後果不堪設想。
陷阱五：審批標準不透明與發展商「配額制」
財務公司審批標準的不確定性
與銀行清晰的審批準則不同，財務公司的審批標準相對不透明，每間公司的要求都可能不同。即使你認為自己的財務狀況良好，也未必能保證成功獲批。這種不確定性為買家的財務預算帶來風險。
一手盤二按的「配額」風險與潛在變數
尤其對於一手新盤，發展商提供的二按計劃通常設有「配額」。即使申請人的財政能力完全符合要求，但如果申請人數眾多，配額一旦用盡，發展商便會停止接受申請。這對於依賴二按才能完成交易的買家而言，是一個潛在的巨大變數，可能導致最終需要臨急尋找其他高成本資金，甚至面臨撻訂的風險。
二按壓力測試完全指南：計算方法與入息要求
了解二按是什麼之後，申請路上最大的關卡，往往就是銀行的壓力測試。因為涉及一按和二按兩筆貸款，計算方式比一般按揭複雜得多，亦是許多申請人失預算的地方。現在就為你逐步拆解整個計算過程，讓你對所需的入息要求有清晰預算。
壓力測試核心原則
銀行審批一按時，金管局規定必須將二按的潛在供款一併考慮。銀行會將一按和二按視為一個整體的總貸款組合，然後用統一的標準去評估你的還款能力，確保你能同時負擔兩筆貸款。
為何銀行必須採用二按的「最高利率」作計算？
這可說是最關鍵的「魔鬼細節」。許多發展商二按計劃會用首2至3年的低息優惠作招徠，但合約條款列明，優惠期後利率會大幅跳升。銀行作為受金管局規管的機構，需要為長遠風險作評估。它們不能只看眼前的低息，必須以合約中訂明的最高利率作為基準，再去模擬加息兩厘（金管局於2025年2月28日已暫停）或按銀行自身風險評估的假設利率，這樣才能確保你在最壞情況下，依然有足夠的還款能力。這是保障整個銀行體系穩健的做法。
三步完成二按壓力測試計算（附實例）
理論聽起來複雜，但透過一個實例，你會更易掌握。
實例背景：
* 物業價格：$800萬
* 一按貸款：$480萬 (60%)，利率2.5%，還款期30年
* 二按貸款：$160萬 (20%)，首2年利率2.5%，其後為P-1% (假設P為6%)，即5%，還款期25年
* 壓力測試要求：總供款佔入息比率不多於60%（假設為首次置業）
步驟一：計算一按部份的供款及壓力測試要求
首先，我們獨立計算一按的部份。
- 每月供款：
- $480萬貸款，以2.5%利率及30年期計算，每月供款約為 $18,966。
- 壓力測試下供款：
- 將利率加2厘至4.5%作計算，每月供款增加至約 $24,324。
- 所需最低月入（一按部份）：
- $24,324 ÷ 60% = $40,540。
步驟二：計算二按部份的供款及壓力測試要求
接著，計算二按部份，這裡要特別注意利率的選取。
- 每月供款：
- 首2年 (2.5%利率)：每月供款約 $7,178。
- 第3年起 (5%利率)：每月供款增加至 $9,352。
- 壓力測試下供款：
- 銀行會採用最高的5%利率作基礎，再加2厘至7%作計算。
- $160萬貸款，以7%利率及25年期計算，壓力測試下的每月供款約為 $11,310。
- 所需最低月入（二按部份）：
- $11,310 ÷ 60% = $18,850。
步驟三：合併計算總供款及最終入息要求
最後，將兩部份的結果相加，得出最終的入息門檻。
- 實際總供款：
- 首2年：$18,966 (一按) + $7,178 (二按) = $26,144
- 第3年起：$18,966 (一按) + $9,352 (二按) = $28,318
- 最終所需最低總月入：
- $40,540 (一按要求) + $18,850 (二按要求) = $59,390
從這個例子可見，即使二按初期的供款不高，但在銀行合併計算，並且採用最高利率作壓力測試基準後，對申請人的總入息要求會大幅提高。這正是申請二按前，必須仔細計算及規劃財務的原因。
正規二按申請流程、文件及費用一覽
申請時間點與關鍵四部曲
了解二按是什麼之後，自然會關心實際的申請操作。正規的二按申請，並非隨時可以辦理，而是有一個既定時序。整個過程環環相扣，當中最重要的關鍵，就是必須先獲得一按銀行的明確同意。以下拆解為四大步驟，讓你清晰掌握整個流程。
步驟一：向發展商或財務公司提出申請意向
整個流程的第一步，是先向提供二按的機構，即發展商或其指定的財務公司，表達你有意申請二按。這一步主要是初步溝通，讓你了解對方提供的二按計劃詳情、利率結構及基本要求。通常發展商會要求買家在簽署臨時買賣合約後，並於指定時間內（例如成交前60天）以書面形式提出意向。
步驟二：向銀行申請一按並申報二按意圖
接著，你需要向銀行申請物業的一按貸款。這一步至關重要，你必須在申請時，誠實地向銀行申報你將會同時申請二按。銀行需要將一按及二按的總貸款額及供款，一併納入壓力測試及供款與入息比率的計算中。隱瞞二按意圖是絕對不可行的，因為銀行最終會透過信貸報告及土地註冊處的紀錄得悉，這樣做只會導致一按申請被拒，甚至影響個人信貸紀錄。
步驟三：銀行批出一按同意信（Consent Letter）
當銀行完成所有審批，並且確認你在合併計算一按與二按的總負債後，仍然符合其信貸要求，就會正式批出一按。與此同時，銀行會發出一封名為「同意信」（Consent Letter）的法律文件。這封信代表銀行作為第一債權人，正式書面同意你在該物業上設立第二項按揭押記。這封同意信是成功申請正規二按的入場券。
步驟四：向財務公司正式提交二按申請
取得了銀行的同意信後，你便可以帶著這份文件，連同其他所需文件，正式向發展商或財務公司提交二按申請。因為最關鍵的銀行審批部分已經完成，財務公司此時的審批流程會相對直接。他們會核實你的文件，並在批核後安排律師處理後續的法律程序，最終發放二按貸款。
所需文件清單與相關費用
申請二按，除了要跟足程序，準備好文件與預算相關開支也同樣重要。財務公司的要求可能各有不同，但核心文件萬變不離其宗。
核心申請文件：身份、入息及信貸報告
一般而言，財務公司會要求你提供以下幾類核心文件，用作審核你的身份及還款能力：
– 身份證明：香港永久性居民身份證。
– 入息證明：最近三至六個月的糧單、銀行月結單、最新的稅務局評稅通知書（稅單）或公司合約等，以證明你有穩定收入。
– 信貸報告：提供環聯（TransUnion）的信貸報告，讓貸款機構了解你的信貸狀況及現有債務。
額外成本：二按相關的律師費及手續費
申請二按會衍生額外費用，主要包括律師費及手續費。你需要委託律師樓處理二按的按揭契及相關法律文件，這筆律師費通常由借款人，也就是買家一方承擔。即使是由發展商指定的律師樓處理，費用也大多需要自付。此外，部分財務公司或會就二按申請收取一筆過的手續費或申請費，這些都是你在計算總成本時需要考慮的環節。
二按常見問題 (FAQ)
當你開始深入了解二按，自然會遇到一些常見的疑問。我們整理了幾個最關鍵的問題，幫助你一次過釐清所有概念。
二按與「加按」有何分別？
很多人會混淆「二按」和「加按」，它們雖然都是為物業再融資，但在操作和風險上卻有根本的分別。
債權人數量與風險的分別
最核心的分別在於債權人的數量。「加按」是指業主向原本承造一按的銀行，申請提取物業已升值的部份，整個過程只有一個債權人，就是原來的銀行。「二按」就不同了，它是在一按銀行之外，再向第二個貸款機構（通常是財務公司）申請貸款。這時你的物業就會同時有兩個債權人：一按銀行和二按財務公司。
斷供時的債務清償順序
債權人數量直接影響斷供時的處理方式。假如業主不幸斷供，物業被變賣後，所得的資金會優先償還給一按銀行。只有在一按的本金和利息全數清還後，若有餘額，才會輪到二按的債權人。因為二按的債權人承受的風險較高，所以二按的利息通常也遠高於一按。
發展商的「呼吸Plan」與二按有什麼關係？
你可能聽過一手新盤宣傳時提到的「呼吸Plan」，這個計劃和二按有密不可分的關係。
「呼吸Plan」的本質：審批極寬鬆的二按或高成數按揭計劃
「呼吸Plan」其實並不是一個正式的金融產品名稱，它是一個市場俗稱。它指的是由發展商關聯的財務公司提供，審批門檻極低的按揭計劃。因為審批非常寬鬆，幾乎「有呼吸就能借到」，所以得此稱號。這些計劃的本質，很多時候就是一種二按，或者結合一按的高成數按揭方案，用來解決買家首期不足的問題。
二按在法律上如何體現？
正規的二按並非單純的私人貸款協議，它在法律層面有正式的註冊程序。
於土地註冊處註冊「押記文件」（Legal Charge）
一份合法的二按貸款，會透過律師樓處理，並在土地註冊處進行註冊。這份註冊的文件稱為「押記文件」（Legal Charge），它清晰地記錄了物業除了有一按的押記外，還新增了第二份押記。這項註冊確保了二按債權人對該物業的法律權益，同時也讓這筆貸款成為公開的紀錄。
二按的利率有法律上限嗎？
面對財務公司五花八門的二按計劃，你可能會好奇，它們的利率會不會高到沒有上限。
受香港《放債人條例》規管，實際年利率不得超過60%
雖然提供二按的財務公司不受金管局的嚴格規管，但它們仍然必須遵守香港法例第163章《放債人條例》。根據這條例，任何貸款的實際年利率（APR）都不得超過60%。如果超過這個上限，即屬違法。所以，二按的利率是有法律天花板的，這個規定為借款人提供了一定程度的保障。