隨著本港樓價持續處於高位，不少業主坐擁已升值的物業，卻苦於資金被「鎖死」。按揭套現正是釋放物業價值的最佳途徑，讓您將磚頭轉化為靈活現金流，應付投資、生意周轉或個人財務需要。然而，面對「加按」與「轉按」兩種截然不同的方案，您應如何選擇？哪種方法才能以最低成本獲取最大資金？
本終極指南將為您深入剖析加按與轉按的核心利弊，助您判斷哪種策略最切合您的財務狀況。我們更提供獨家按揭套現計算機，讓您即時評估套現潛力；並整合4步申請教學及3大慳息秘訣，由初步評估到成功提取資金，助您輕鬆制定最精明、划算的套現方案。
按揭套現計算機：即時評估您的套現潛力與成本
考慮進行按揭套現時，第一步就是想清楚了解物業的財務潛力，和實際可動用的資金數目。這個計算機專為評估加按套現而設計。您只需要輸入簡單資料，就可以即時掌握物業的套現潛力，和全面了解相關的成本細節，助您作出最明智的財務決策。
使用我們的互動計算機
輸入物業資料，30秒獲取個人化報告
我們明白您的時間很寶貴。您只需要輸入幾項基本資料，一份專屬的套現分析報告就會立即呈現眼前，整個過程大約只需30秒。
物業現況 (選項：按揭在本行 / 在其他銀行 / 現契物業)
這個選項有助我們判斷您適合進行「加按」還是「轉按」。
物業市值 (港元) [提供即時估價連結]
您可在此輸入物業的最新市場價值。如果不確定，可以使用我們的 [網上即時估價] 工具獲取參考。
物業用途 (選項：自住 / 出租)
物業用途會直接影響按揭成數的上限。
剩餘按揭貸款額 (港元)
請輸入現有按揭的未償還本金餘額。如果是現契物業，請填寫「0」。
預計還款期 (年)
您可以選擇5至30年不等的還款年期。
您的個人化套現分析報告
完成輸入後，系統會即時為您生成一份詳盡的分析報告。報告包括以下幾個主要部分，讓您從多角度掌握套現方案的全貌。
財務潛力：最高可套現金額及新總貸款額
報告會清晰列出，根據您的物業估價和財務狀況，可提取的最高現金金額是多少。同時，報告也會顯示新的總貸款額，讓您對未來的總負債有清晰概念。
還款方案模擬：比較「每月還款」與「每兩星期還款」的還款額及可節省總利息
這部分是一個實用的比較。您可以直接看到傳統「每月還款」和更慳息的「每兩星期還款」方案在供款額上的分別。報告還會量化後者能為您節省的總利息支出和縮短的還款年期，數據一目了然。
全方位成本預覽：律師費、估價費及總利息增幅
我們相信透明度十分重要。報告會估算整個套現過程可能涉及的主要開支，例如律師費和物業估價費。報告也會計算出因貸款額增加而導致的總利息增幅，助您全面評估成本。
風險壓力測試：模擬加息2%後對每月供款的影響
為了讓您有更周全的準備，報告包括一個壓力測試模擬。它會計算當利率上升2%的假設情況下，您的每月供款會增加多少，讓您評估自己對利率波動的承受能力。
智能分析：加按套現 vs 轉按套現，哪種方案最適合您？
進行按揭套現時，您會發現主要有「加按套現」和「轉按套現」兩個選項。這兩個方案並非隨意選擇，背後其實有著清晰的理財策略。決定的關鍵，在於您現有按揭的利率，跟目前市場最新的按揭利率相比，哪個更優惠。只要弄懂這個核心邏輯，您就能輕鬆找出最適合自己，而且最能節省利息的方案。
情況一：想保留原有低息按揭，應選「加按套現」
策略核心：保留原有低息按揭，只為新增貸款額承擔新利率
如果您的物業按揭是在幾年前的低息環境下申請，利率非常優惠，那麼「加按套現」就是您的理想選擇。這個策略的核心精神是「保留優勢」，因為您可以繼續享有原有貸款的低利息，而新的市場利率只會影響到您額外套現的金額。
運作方式詳解：分開兩筆貸款，鎖定整體利息成本
當您向原有的按揭銀行申請加按套現，銀行會為您處理成兩筆獨立的貸款。第一筆是您原有的低息按揭貸款，其利率和條款維持不變。第二筆是您新增的套現貸款，這筆貸款會按照當前的市場利率計算利息。這樣一來，即使現在市場利息較高，也只有新增的部分需要承擔較高的成本，有效鎖定了您的整體利息支出。
案例分析：如何透過加按套現策略節省利息
假設陳先生的物業在數年前以低息承造按揭，現時剩餘貸款額為200萬港元，利率為 H+1.3%。現在市場利率已經上升，新造按揭普遍為 P-2%。由於物業升值，他希望透過加按套現100萬港元作周轉。
如果他選擇加按套現，他的貸款會分成兩部分：
1. 原有貸款：200萬港元，繼續享有 H+1.3% 的低利率。
2. 新增貸款：100萬港元，按現時 P-2% 的利率計算。
這個安排的好處是，他保住了原有200萬貸款的低息優勢，只有新增的100萬需要支付較高的利息，整體利息成本遠比將全部300萬貸款轉為 P-2% 利率更划算。
情況二：想全面降低利率，應選「轉按套現」
策略核心：將整筆按揭（原有+套現部分）轉至新的低息計劃
假如您現有的按揭利率，比目前市場上最新的按揭計劃還要高，那麼「轉按套現」就是一個能為您節省大量利息的明智之舉。這個策略的核心是「全面優化」，目標是將您全部的按揭負債，一次過轉移到一個更低利率的新計劃之中，同時釋放物業的內在價值。
運作方式詳解：申請一筆新貸款清還舊債，整個貸款額享新利率
轉按套現的操作，是向另一間能提供更優惠利率的銀行，申請一筆全新的按揭貸款。這筆新貸款的總額，會包含您原有的剩餘按揭額，以及您希望額外套現的金額。新銀行批出貸款後，會先用其中一部分資金，直接替您清還舊銀行的全部按揭，而餘下的資金就會成為您可以自由使用的現金。整個過程完成後，您只需向新銀行供款，而且整筆貸款都能享有最新的低利率。
案例分析：如何透過轉按套現方案降低整體利息支出
假設李小姐的物業按揭利率較高，為 P-2.25%，目前剩餘貸款額為250萬港元。她發現市場上其他銀行提供 H+1.3% 的按揭計劃，利率吸引得多，而且她也想套現150萬港元用作子女升學。
她可以選擇轉按套現，向新銀行申請一筆總額為400萬港元（250萬還舊債 + 150萬套現）的新按揭。新銀行批核後：
1. 會先將250萬港元直接轉帳至李小姐的舊按揭銀行，將舊貸款完全還清。
2. 餘下的150萬港元會存入李小姐的戶口。
最終，李小姐的總按揭貸款額變為400萬港元，但全部貸款都享有 H+1.3% 的市場最新低利率，比起過去 P-2.25% 的利率，每月的供款額和總利息支出都會大幅降低。
進階慳息策略：善用工具，降低實際借貸成本
當您成功完成按揭套現，手頭上多了一筆資金，聰明的理財規劃才剛剛開始。其實，除了比較不同銀行的利率與回贈，善用一些按揭工具與還款技巧，可以直接降低您的實際借貸成本，讓您在整個還款期內節省更多。以下介紹三種實用的進階策略。
策略一：善用「存款掛鈎按揭戶口」，以存款利息對沖按揭利息
運作原理：將套現後備用資金存入高息戶口，利息收入抵銷部分按揭支出
不少銀行會為按揭客戶提供一個特別的儲蓄戶口，稱為「存款掛鈎按揭戶口」（Mortgage-Link Account）。它的最大特點是，戶口內的存款可以享有與按揭貸款利率完全相同的利息回報。舉例來說，假設您的按揭利率是4%，這個戶口的存款年利率也會是4%，遠高於一般的活期存款。
如何有效降低實際借貸成本，兼備資金流動性
當您透過加按套現獲得資金後，如果部分資金暫時未有特定用途，便可將其存入這個戶口。所賺取的高息收入，可以直接用來抵銷您的按揭利息支出，變相降低了您的淨借貸成本。同時，這筆資金仍然是活期存款，您可以隨時提取使用，完全不失靈活性。需要留意，一般這類戶口設有存款上限，通常是剩餘貸款額的一半。
策略二：採用「每兩星期還款」，加快還本慳總利息
原理解說：一年供款26次（相當於13個月），加快清還本金
這個方法是將您每月的供款額除以二，然後每兩個星期償還一次。一年有52個星期，這樣您全年便會供款26次。這26次的供款總額，其實就等於13個月的供款。相比起傳統一年12次的月供，您每年多供了一個月的款項，這些額外供款會直接用來償還本金，從而減少利息支出。
實際效果：30年期貸款可縮短多少還款期及節省利息
以一筆30年期的按揭貸款為例，採用每兩星期還款的方式，通常可以將還款期縮短約4至5年。因為本金清還得更快，整個貸款期的總利息支出也會大幅減少，是個積少成多的慳息好方法。
策略三：考慮「漸進式還款」，配合未來收入增長
適合對象：事業剛起步或預期收入上升的專業人士
這種還款計劃特別適合一些事業剛起步的年輕專業人士，或者任何預期未來收入會穩定增長的人士，例如醫生、律師或處於晉升階梯的管理人員等。
計劃優點：初期供款輕鬆，後期逐步增加
計劃的核心是，在供款初期，您的每月還款額會設定在一個較低的水平，讓您在財務上更感輕鬆。之後，還款額會按照預設的安排，每年逐步增加，正好配合您預期的薪酬升幅。這樣既能應對眼前的還款壓力，長遠又能加快償還本金，同樣有助節省利息。
按揭套現申請流程：4步輕鬆完成
想了解按揭套現的具體申請流程嗎？其實整個過程比想像中簡單，我們已將其簡化為清晰的4個步驟。由網上初步評估到成功提取現金，每一步都清晰明確，助您輕鬆將物業價值轉化為靈活資金。我們將會一步步為您拆解，讓您對整個過程瞭如指掌。
第1步：網上評估及提交申請
使用本頁計算機獲取初步估算
申請的第一步，是善用本頁的按揭計算機。您只需輸入簡單的物業資料，例如物業市值和現有按揭餘額，就能即時獲取個人化的分析報告，讓您對可套現的潛力有初步概念。
經網上平台直接提交申請，1分鐘極速初步批核
當您有了初步預算後，可以直接透過我們的網上平台提交申請。整個過程非常快捷，系統最快可在1分鐘內完成初步批核，讓您迅速掌握下一步計劃。
第2步：遞交所需文件
身份、入息及現有按揭證明
在初步批核後，您需要準備及遞交一些基本文件作審核之用。主要包括身份證明（如香港身份證）、入息證明（如最近的糧單、稅單或銀行月結單），以及現有按揭的證明文件。
提供網上文件遞交渠道，方便快捷
為了節省您的時間，我們設有安全的網上文件遞交渠道。您只需將文件掃描或拍照上載，無需親身前往分行，整個過程便能輕鬆完成。
第3步：銀行審批及確認條款
進行詳細信貸評估及壓力測試
收到您的文件後，銀行便會展開正式的審批程序。當中包括詳細的信貸紀錄評估和法定的壓力測試，以確保您的還款能力符合監管要求。
確認最終批核的套現金額、利率及條款
審批完成後，銀行會向您發出正式的貸款確認信，清楚列明最終批核的加按套現金額、按揭利率、還款年期及其他重要條款，供您仔細審閱及確認。
第4步：簽署文件及提取現金
經由律師樓辦理相關法律文件
當您同意所有條款後，便需要委託律師樓處理相關的法律文件及樓宇按揭契的簽署事宜，確保整個交易合法合規。
成功提取資金，完成套現
所有法律文件簽妥並在土地註冊處完成登記後，銀行便會將批核的現金存入您指定的戶口。至此，整個按揭套現流程便大功告成，您就可以靈活運用這筆資金了。
加按套現與轉按套現常見問題 (FAQ)
關於按揭套現，大家心裏總有不少疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以幫你一次過釐清所有概念，讓你更清晰地規劃自己的理財大計。
「加按套現」與「轉按套現」有何主要分別？
這兩個名詞聽起來很相似，但操作上其實是兩回事。選擇哪一個方案，會直接影響你的時間、金錢成本和最終利率。
手續複雜度與時間比較
加按套現是在原有承造按揭的銀行增加貸款，因為銀行已經有你的物業和個人資料，所以手續相對簡單，審批時間也比較快。
轉按套現是將整筆按揭轉到另一間新銀行，同時申請提取額外現金。這個過程等於重新申請一次全新的按揭貸款，需要提交完整的申請文件，所以手續較繁複，所需時間也較長。
成本（如律師費）比較
成本是另一個主要分別。轉按套現需要委託律師樓處理樓契轉換等法律文件，所以必定會產生律師費。
加按套現因為不涉及轉換承按銀行，很多時候並不需要經律師樓處理，可以節省這筆開支。不過，新銀行為吸引客戶轉按，有時會提供現金回贈，這筆回贈或可抵銷部分律師費成本。
適用情況總結
總括而言，如果想手續簡單快捷，又滿意現有的按揭利率，加按套現會是比較直接的選擇。如果你發現市場上有其他銀行提供更吸引的低利率，並且不介意花多一點時間處理申請，轉按套現就可以幫你降低整體利息開支。
申請按揭套現是否必須重新進行壓力測試？
答案是肯定的，不論是申請加按或轉按套現，銀行都必須為申請人重新進行壓力測試。
解釋壓力測試在按揭套現中的作用
壓力測試是香港金融管理局的規定，目的是確保借款人有足夠的還款能力去應對未來利率上升的風險。由於按揭套現會增加你的總貸款額和每月供款，銀行需要根據最新的貸款額，重新計算在假設利率上升2%後，你的每月供款佔入息比率是否仍然符合要求。
提醒申請人需具備足夠還款能力
這也提醒了我們，申請按揭套現前，需要審視自己的收入和財務狀況。銀行會評估你的固定收入、現有債務等因素，確保你有穩健的財政基礎去承擔新的按揭供款。
有哪些因素會影響我最終獲批的套現金額？
你能成功套現多少資金，並非單由物業升值幅度決定，而是由幾個關鍵因素共同影響。
物業估價的決定性
銀行對你的物業估價，是計算套現額度的第一步。銀行會委託專業測量師行進行估價，這個估價直接決定了你的貸款額上限。一個理想的估價是成功套現的基礎。
香港金融管理局的最新按揭成數指引
香港金融管理局會就不同價值的物業設定最高的按揭成數上限（LTV）。例如，價值1,000萬港元的自住物業，最高按揭成數可能是七成。銀行必須嚴格遵守這些指引，所以你能借貸的總額不能超出這個上限。
個人信貸紀錄（TU）及還款能力
你的個人信貸報告（TU）非常重要。一個良好的信貸評級代表你是個可靠的借款人。同時，你是否有穩定且足夠的收入去通過壓力測試，也是銀行審批的最終關鍵。
除了利息，進行按揭套現還有哪些潛在成本？
利息固然是最大的成本，但申請過程中還有一些一次性的費用需要預算在內。
律師費、物業估價費、政府登記費
這些是常見的行政費用。律師費主要在轉按時產生，物業估價費則在申請時銀行可能會收取，而政府登記費則是辦理按揭契所需。申請前應向銀行查詢清楚這些收費詳情。
原有按揭的罰息期（如適用）
這點非常重要。大部分按揭計劃在首兩至三年都設有「罰息期」。如果你在罰息期內將按揭轉走（即轉按套現），原有銀行會收取一筆罰款，金額可能是貸款額的某個百分比。計劃轉按前，必須先查清楚自己是否仍在原有按揭的罰息期內。
套現所得資金的用途有限制嗎？
很多人關心套現後的資金是否可以自由使用，答案是大部分情況下都可以。
解說一般資金用途的自由度（如投資、生意周轉）
一般來說，銀行不會嚴格限制你如何使用套現所得的資金。你可以用作生意周轉、個人投資、子女升學、家居裝修或整合其他高息債務，資金運用相當靈活。
提醒不可用於支付其他物業首期等特定限制
不過，有一個重要的限制需要注意。根據金管局指引，透過按揭套現獲得的資金，是不可以用作支付購買另一間香港住宅物業的首期。這是為了維持樓市的健康發展，申請人必須遵守此規定。