簽長命契前必讀！7大重點全面剖析：優缺點、去世轉名、子女加名費用及取消手續

在香港，以「長命契」（聯權共有）形式共同持有物業，是夫婦或家人之間非常普遍的做法。其最大優勢在於當其中一位業主身故，物業的全部業權會自動轉移至在生的共有人，無需經過繁複的遺產承辦程序，因此被視為簡化財產繼承的便捷工具。然而，這份「便利」背後卻隱藏著不少潛在風險與法律約束，例如出售或按揭物業時必須獲得全體業主同意，一旦關係破裂，業權處理亦可能變得相當棘手。

本文將為您全面剖析「長命契」的七大核心重點，從其與「分權共有」的根本分別，到深入探討其優缺點、法律效力，並提供處理業主去世轉名、為子女加名，以至取消「長命契」的詳細法律步驟與費用參考。無論您是準備聯名置業，還是考慮更改現有物業的業權形式，本文都能助您作出最明智的決定。

如何選擇？一張圖看懂「長命契」與「分權共有」的核心分別

在香港聯名置業，最常見的方式就是「長命契」和「分權共有」。這兩種模式聽起來可能有點複雜，但它們的核心分別其實很清晰，而且直接影響到您日後的業權繼承、物業轉售，甚至為子女加名等操作。要作出最明智的選擇，第一步就是深入理解它們的運作原理。

核心概念比較表

業權份額的定義

在「長命契」的法律概念中，所有聯名業主被視為一個不可分割的整體，共同擁有整個物業的100%業權。這意味著沒有人可以聲稱自己擁有50%或任何特定比例的份額，大家是「你中有我，我中有你」。

相反，「分權共有」就清晰得多。每一位業主都擁有一個獨立且明確的業權份額，例如陳先生佔70%，李小姐佔30%。這些份額在法律上是分開的，讓每個人都能清楚知道自己資產的具體部分。

繼承方式：生存者取得權 vs 遺囑/遺產法

這是「長命契」最核心的特點，也是其俗稱的由來。長命契的英文是 Joint Tenancy，它設有「生存者取得權」（Right of Survivorship）。當其中一位聯名業主去世，其物業權益會自動、即時地轉移給其他在生的聯名業主。這個過程是法律賦予的，其效力甚至高於遺囑。換句話說，即使去世的業主在遺囑中寫明要將物業留給其他人，這項指示也會因為「長命契」而變得無效。

「分權共有」則完全不同。當一位分權共有人去世，他所持有的業權份額會被視為其個人遺產。這份遺產會按照他生前訂立的遺囑來分配；如果沒有遺囑，則會根據香港的無遺囑者遺產條例由其法定繼承人繼承。

決策權與出售靈活性

在決策方面，「長命契」要求所有業主步伐完全一致。不論是想出售物業、申請按揭，還是辦理長命契轉名，都必須得到每一位聯名業主的書面同意和簽署。任何一方不同意，事情就無法推進，這在關係出現變化時可能會造成僵局。

「分權共有」則提供了較大的個人彈性。每位業主都有權獨立處理自己名下的業權份額，例如將其出售或抵押。不過，現實中市場上很少有買家願意只購買一個物業的部分業權，這種「碎契樓」的出售難度通常較高。

適用對象建議（夫妻、家人、生意夥伴）

綜合以上特點，「長命契」通常最適合關係穩定且互信的夫妻或家人。它的設計初衷就是為了簡化繼承程序，確保在一方離世後，在生者能順理成章地獲得全部業權。有些父母為長命契子女加名，也是希望業權能順利傳承。

而「分權共有」則更適合沒有婚姻關係的聯名者，例如生意夥伴、朋友，或是希望將資產明確傳承給各自後代的家庭成員。它能清晰界定各人權益，並允許業主自由規劃自己的遺產，避免因繼承問題產生紛爭。在考慮長命契加名費用和手續的同時，也可以評估分權共有是否更符合家庭長遠的財務規劃。

3大關鍵問題：助您判斷哪種業權模式最適合您

在了解兩者的分別後，可以問自己以下三個問題，答案將會引導您找到最適合自己的選擇。

1. 您期望的繼承方式是什麼？
   您是希望在自己身故後，物業權益自動歸屬於聯名人，還是希望能夠透過遺囑，將屬於您的那份權益自由地留給指定的繼承人（例如子女、父母或其他人）？您的答案直接對應了「長命契」的自動繼承與「分權共有」的遺產繼承。

2. 您需要多大的資產處理彈性？
   您們是否預期未來所有關於物業的重大決定（如出售、加按）都會有一致的共識？還是您希望保留獨立處理自己那份業權的權利，即使這意味著對方也能這樣做？這關乎您對共同決策和個人自主權的取捨。

3. 您們的關係基礎和長遠規劃是什麼？
   您們的聯名關係是建基於婚姻承諾、家庭親情，還是商業投資？不同的關係基礎，對未來變數的考量也不同。穩固的家庭關係可能更看重「長命契」的便利性，而商業夥伴則可能更需要「分權共有」所提供的清晰界線和退出機制。

「長命契」的核心優勢：為何能凌駕遺囑、簡化繼承程序？

談到「長命契」，很多人都會聽過它最廣為人知的一個特點，就是在業權繼承上，它的效力可以凌駕於遺囑之上。這個安排聽起來相當「霸道」，但背後其實是一套清晰而且獨特的法律運作邏輯。正是這個邏輯，讓它成為夫婦或家庭成員之間常用於持有物業的方式，因為它能大大簡化日後可能出現的繼承問題。

運作原理：何謂「生存者取得權」(Right of Survivorship)？

「長命契」的英文是 Joint Tenancy，它的整個運作核心，建基於一個稱為「生存者取得權」(Right of Survivorship) 的法律原則。這個原則的意思很直接，就是當其中一位聯權共有人去世時，他所持有的物業權益，會自動並即時地轉移給其他在生的聯權共有人，由他們平均承繼。這個過程是依法自動發生的，就像水向低流一樣自然。例如，一對夫婦以長命契形式聯名持有一個單位，若其中一方不幸離世，在生的另一方便會自動成為該物業的唯一擁有人。如果物業由三位聯權共有人持有，其中一人去世後，其權益就會由餘下兩位在生者平分。最終，只有「最長命」的最後一位在生者，才會繼承整個物業的全部業權。

法律基礎：構成聯權共有的「四項統一體」

要構成一份有效的「長命契」，法律上要求必須同時滿足「四項統一體」(The Four Unities) 的條件，缺一不可。這四個條件就像四根支柱，共同支撐起整個聯權共有的架構。
1. 佔有權統一 (Unity of Possession): 所有聯權共有人都有權佔有及使用整個物業，任何人都不能將其他人排除在外。
2. 權益統一 (Unity of Interest): 所有共有人的權益，在性質、範圍和期限上都必須完全相同，沒有誰多誰少的分別。
3. 業權統一 (Unity of Title): 所有共有人的業權，都必須來自同一份法律文件，例如是同一份轉讓契。
4. 時間統一 (Unity of Time): 所有共有人必須在同一時間點取得物業的業權。
正因為所有業主在法律上被視為一個密不可分的單一整體，才觸發了前面提到的「生存者取得權」。

最大法律優勢：業權自動轉移，無需等待遺產承辦

「長命契」最大的法律優勢，就是業權轉移的過程極為簡便。當有聯權共有人去世（長命契去世），由於「生存者取得權」的原則，逝者的業權會自動消失，並即時轉移給在生者。這意味著，逝者在該物業的權益根本不會成為其「遺產」的一部分。既然不屬於遺產，任何在遺囑中的相關處分，例如想將業權留給指定的長命契子女，都會變得無效。這就是為何長命契的效力會凌駕於遺囑之上。在生的業主只需要將已故業主的死亡證在土地註冊處進行註冊，便能更新業權記錄。整個過程完全繞過了複雜且需時的遺產承辦程序 (Probate)，省卻了大量時間和法律費用，也有效避免了潛在的家庭繼承糾紛。

簽署「長命契」前必讀：潛在風險、缺點與解決方案

選用「長命契」（英文為 Joint Tenancy）的最大誘因，無疑是它簡便的繼承安排。當其中一位業主不幸「長命契去世」，業權會自動轉移給在生的聯權共有人，過程看似簡單直接。不過，這種便利性的背後，其實隱藏著一些在關係良好時容易被忽略的潛在風險。在簽署文件前，花時間了解這些缺點，並思考相應的解決方案，是保障各方權益的明智之舉。

風險一：決策僵局——出售或按揭物業須全體同意

長命契的法律原則是所有共有人被視為一個單一的整體業主，共同擁有物業的全部業權。這個概念延伸至物業管理的所有重大決策上，意味著任何關於出售、轉讓、加按或重按物業的決定，都必須獲得「全部」聯權共有人的一致同意，並共同簽署相關法律文件，交易方為有效。假如共有人之間在售價、出售時機或是否進行按揭等問題上無法達成共識，任何一方都不能單獨採取行動。這種「一人反對即可否決」的機制，很容易導致決策僵局，令物業無法順利套現或作財務調動，錯失市場良機。

風險二：關係破裂——離婚或分手時的業權處理困境

對於夫婦或情侶而言，長命契是共同置業的常見選擇。然而，當彼此關係一旦破裂，這種業權安排便可能成為處理資產的棘手難題。在長命契下，業權並無劃分明確份額，法律上不存在「一人一半」的概念。因此，當雙方需要分開時，不能簡單地要求對方交出其「一半」業權。解決方法通常只有兩個：一是雙方協商，由其中一方出資買斷另一方的權益，這過程涉及「長命契轉名」及相關的法律和稅務費用；二是雙方同意將整個物業出售，再分配所得款項。若雙方無法就任何方案達成協議，最終可能需要訴諸法庭，由法院頒令強制出售物業，過程漫長且耗費心神。

風險三：財務隱患——其中一方破產或債務問題的影響

長命契的風險不僅源於內部關係，也可能來自外部的財務問題。如果其中一位聯權共有人因生意失敗或個人原因陷入財困，甚至被頒布破產令，其債權人有權向法庭申請將該物業出售，以償還債務。這意味著，即使其他共有人財務狀況穩健，並且準時償還按揭，他們共有的安樂窩也可能因為其中一人的債務問題而被強制拍賣。這種「火燒連環船」的效應，會對其他無辜的共有人造成極大的財務和心理壓力，是選擇長命契時必須正視的潛在風險。

如何預防糾紛？簽訂「聯權共有協議」的重要性

要預防上述糾紛，除了事前充分溝通，一份清晰的「聯權共有協議」（Agreement between Joint Tenants）是相當有效的工具。這是一份由所有共有人共同簽訂的私人法律文件，目的在於預先訂明在特定情況下各方的權利和責任。例如，協議可以詳細列明：若有任何一方希望退出或出售物業時的處理程序、其他共有人的優先購買權、如何為物業估值、在關係破裂時的業權分配方案，甚至可以預先規劃日後為「長命契子女」加名時的安排及「長命契加名費用」的分攤方式。雖然這份協議不能凌駕於長命契的「生存者取得權」，但它能在共有人在生時提供清晰的行為框架，大大減少因誤解或意見不合而產生的爭議，可謂是保障各方關係與資產的「說明書」。

「長命契」的法律實務：如何處理死亡、轉名、加名及取消業權？

「長命契」雖然簡化了遺產繼承的步驟，但是在現實生活中，家庭狀況總會轉變。例如有業主不幸離世，或者家庭成員之間想作業權上的調動，這些情況都需要依循特定的法律程序處理。以下我們會逐一探討，當長命契遇上業主去世、轉名、加名或甚至想取消的情況時，應該如何處理。

業主身故後續：如何辦理「死亡證」註冊手續？

當其中一位長命契業主去世，物業的業權會自動轉移給在生的其他業主。不過，這個業權變動並不會自動反映在土地註冊處的紀錄上。為了正式更新業權資料，確保日後可以順利出售或按揭物業，在生的業主需要將已故業主的死亡證明文件註冊到土地註冊處（俗稱「田土廳」），這個程序稱為「死亡證註冊」。處理長命契去世的後續事宜，這是最關鍵的一步。

法律程序步驟詳解

整個註冊程序主要有幾個核心步驟。首先，在生業主需要取得已故業主死亡證的正式核證副本。然後，需要填寫一份特定的法律文件，即「註冊摘要表格」（Memorial Form），準確地載明業權因死亡事件而變更的詳情。最後，將這份表格連同死亡證的核證副本一併交往土地註冊處進行登記。整個過程必須嚴格遵守《土地註冊條例》的規定，任何文件上的錯誤都可能導致註冊失敗。

自行辦理 vs 律師代辦：費用與風險評估

理論上，業主可以自行辦理死亡證的註冊手續。不過，實際操作起來卻有不少困難。因為註冊摘要表格的內容，必須由一位符合特定資格的人士在監誓員面前宣誓核實，普通市民未必能找到這樣的人。而且，若文件格式或內容不符合法例要求，就會被土地註冊處拒絕，費時失事。

所以，絕大部分業主會選擇聘請律師代辦。律師熟悉所有法律規定與程序，能夠確保文件準確無誤，順利完成註冊。律師費用通常是一個相宜的固定金額，用小小的花費，就能夠免除繁複的程序與註冊失敗的風險，是一個穩妥的做法。

如何「甩名」或「加名」？業權轉讓程序與印花稅（第2標準稅率）詳解

在長命契中「甩名」（轉讓業權給另一位共有人）或「加名」（加入新的共有人），在法律上均被視為一次物業買賣交易。例如，有些父母希望將長命契子女加入成為業主，就需要辦理長命契轉名手續。

這個過程需要簽訂一份正式的轉讓契（Assignment）或送贈契（Deed of Gift）。最重要的，是這個業權轉讓需要繳付印花稅。印花稅的計算基準，是根據所轉讓的業權份額的市值來計算。

值得留意的是，如果長命契轉名是在近親之間進行（包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹），便可以向稅務局申請以較低的「第2標準稅率」計算印花稅，這能大幅減輕長命契加名費用。

如何取消長命契？將聯權共有轉為分權共有的法律步驟 (Deed of Severance)

有時候，長命契的業主可能因為關係轉變或有其他的遺產規劃，希望將自己的業權份額留給指定的人，而不是其他聯名業主。這時候，就可以選擇取消長命契，法律上的正式做法是將「聯權共有」（Joint Tenancy，即長命契的英文）轉為「分權共有」（Tenancy in Common）。

這個轉換過程，需要由其中一位業主向所有其他聯名業主發出書面通知，表明分割業權的意圖。然後，需要由律師草擬一份名為「瓜分契據」（Deed of Severance）的法律文件，並將其註冊到土地註冊處。一經註冊，長命契的「生存者取得權」就會失效。每一位業主都會擁有獨立的業權份額，並且可以透過遺囑自由地將其繼承給任何人。由於這牽涉複雜的法律文件與程序，必須經由律師辦理，才能確保其法律效力。

「長命契」常見問題 (FAQ)

處理長命契的過程中，總會遇到一些特別的狀況。我們整理了幾個大家最常遇到的問題，希望用最清晰易明的方式，為你逐一解答。

長命契物業可以單方面出租或作其他用途嗎？

這是一個很常見的誤解。答案是，不可以。長命契（英文為 Joint Tenancy）的核心精神是所有共有人被視為一個單一的整體業主，共同擁有整個物業。因此，任何涉及物業的重大決定，例如出租、出售或申請按揭，都必須得到全體聯權共有人的一致同意，並且共同簽署相關的法律文件，例如租約或買賣合約。

如果只有其中一位業主單方面簽署了租約，這份租約對其他未同意的業主可能沒有法律約束力。他們有權提出異議，這不但會引起家庭糾紛，更可能讓租客陷入麻煩。所以，無論是業主想出租物業，還是租客在簽約前，都必須確認文件是由所有註冊業主共同簽署，這樣才能保障各方的權益。

父母想為子女「加名」做長命契，有什麼需要注意？

很多父母都希望為子女的未來鋪路，考慮將他們的名字加入物業，成立一份家庭的長命契。這份心意非常好，但在行動前有幾點需要仔細考量。

首先，為物業「加名」在法律上等於一次業權轉讓，並不是簡單地在文件上加個名字。這個過程涉及「長命契轉名」的法律程序，需要聘請律師處理，並會產生相應的長命契加名費用，當中最大的一筆開支通常是印花稅。稅款是根據轉讓的業權份額市值來計算的。幸好，如果是在近親（例如長命契子女）之間轉讓，可以申請以較低的第二標準稅率計算。

其次，一旦子女成為聯權共有人，他們就擁有對物業的決策權。日後父母想出售或按揭物業時，必須得到子女的同意和簽署。這意味著父母會失去對物業的絕對控制權。

最後，要明白長命契的「生存者取得權」是雙向的。萬一子女不幸比父母更早去世，其業權會自動轉移回父母身上。同時，如果子女將來遇到財務困難甚至破產，整個物業都可能被捲入其中，這是父母在安排長命契子女業權時必須評估的潛在風險。

如果所有聯權共有人同時身故，業權將如何處理？

這是一個相對極端，但法律上已有清晰處理方法的情況。長命契的運作依賴於「生存者」，當發生意外導致所有共有人同時去世，便沒有生存者可以繼承業權，長命契的自動繼承機制在此刻便會失效。

在這種不幸的情況下，香港的法律會引用一條名為「同時死亡推定條例」（Commorientes Rule）的原則來處理。簡單來說，如果無法確定誰先去世，法律會推定年紀較輕的一方活得比年長的一方久。

舉個例子，一對夫妻以長命契持有物業，在一次意外中同時身故。假如丈夫較年長，法律會推定他先於妻子去世，那麼根據長命契的生存者取得權，整個物業的業權會先自動轉移給被推定為後去世的妻子。然後，由於妻子也已身故，物業就會成為她個人遺產的一部分，再根據她的遺囑或遺產法來進行分配。因此，即使設立了長命契處理去世後的業權問題，訂立一份平安囑來應對這種特殊情況，仍然是十分明智的做法。