居屋第二市場（居二市場）為綠表及白居二人士提供了一個重要的置業階梯，同時讓合資格業主無需補地價即可出售單位。然而，未補地價居屋的買賣程序，無論是申請資格、按揭審批，還是轉讓限制，都涉及房委會的獨特規定，與自由市場的物業交易大相逕庭，稍一不慎便可能誤墮陷阱或延誤交易。本文將化身你的「終極指南」，為你一文看清由申請「準買證」、「準賣證」開始，到簽署臨約、申請高成數按揭，再到完成交易的16個關鍵步驟與注意事項。我們將全面拆解業主及買家的完整流程、深入剖析最複雜的按揭計算與政府擔保期影響，並釐清各項法律責任與轉讓限制，助你輕鬆掌握整個未補地價居屋買賣過程，順利完成交易。
未補地價居屋買賣基礎：全面認識居屋第二市場
想進行未補地價出售，第一步就是要了解整個交易的核心舞台——居屋第二市場。這是一個專為資助房屋而設的轉售平台，理解它的運作模式，是順利完成未補地價買賣的基石。
什麼是居屋第二市場（居二市場）？
居屋第二市場，通常簡稱為「居二市場」，是政府設立的一個特定平台。它容許居屋及其他資助房屋的業主，在毋須向政府補回當年購樓時的土地差價（即補地價）的情況下，將單位轉售給同樣符合特定資格的買家。
這個市場的存在，旨在增加資助房屋的流轉性，讓有需要的合資格人士，能以較相宜的價格在二手市場置業。可以說，這是一個有特定入場券的市場，買賣雙方都需要持有由房屋委員會（房委會）發出的有效證明文件，才能進行交易。
居二市場業主資格：誰可出售未補地價居屋？
要成為居二市場的賣家，首要條件當然是該居屋單位的合法業主。不過，並非所有業主都能隨時出售單位。房委會為不同時期的居屋設立了轉讓限制期，業主必須過了這個期限，才可以申請在居二市場放售。
當業主確認單位已符合出售的年期規定後，便可以向房委會申請一份名為「可供出售證明書」（俗稱「準賣證」）的文件。這份文件是業主獲得出售資格的官方證明，有效期為12個月，業主必須在有效期內與買家簽訂臨時買賣合約。
綠表及白居二買家資格：誰可購入未補地價居屋？
居二市場的買家並非任何公眾人士，而是限定於兩類合資格人士。他們同樣需要向房委會申請「購買資格證明書」（俗稱「準買證」），才能入場選購物業。
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綠表資格人士：主要包括現時公共租住房屋（公屋）的租戶、中轉房屋的認可居民，以及持有《綠表資格證明書》的人士等。他們購入居二單位的同時，需要交還其公屋單位。
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「白表居屋第二市場計劃」（白居二）買家：這類買家本身並非公屋租戶，但其家庭入息及資產符合房委會每年公布的申請上限。他們需要透過每年一度的「白居二」計劃抽籤，中籤後才能獲得購買資格。
未補地價買賣 vs 補地價後於自由市場出售：關鍵分別比較
業主決定出售居屋時，除了在居二市場進行未補地價買賣，還有另一個選擇，就是先向政府補地價，然後在自由市場上出售。兩者在操作和效果上有根本性的分別。
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交易對象：居二市場的未補地價買賣，買家僅限於綠表及白居二資格人士。補地價後，單位等同私人物業，可以在自由市場出售給任何人士，包括公司或非香港永久性居民。
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所需費用：在居二市場出售，業主毋須支付補地價金額，交易成本較低。若要在自由市場出售，業主必須先支付一筆相當於單位市值乘以當年折扣率的補價款項。
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單位定價：由於未補地價，居二市場的單位售價通常較低，定價主要參考同類居二市場的成交。補地價後的單位，其價值已完全釋放，定價可直接參考鄰近的私人樓宇市價，一般會高出不少。
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物業性質：在居二市場完成交易後，單位仍然是資助房屋，新買家日後轉售亦會受到相同的轉讓限制。補地價後的單位則完全解除了轉讓限制，新買家可自由出租、出售或加按。
【實戰流程】未補地價居屋買賣步驟全拆解
理論知識講完，現在就進入實戰環節。要成功完成未補地價出售居屋的整個過程，清晰的流程圖至關重要。不論你是業主還是買家，只要跟著以下的步驟走，整個未補地價買賣交易就會變得直接明瞭。
業主篇：放售未補地價居屋的五大程序
作為業主，想在居二市場放售單位，主要有五大程序需要處理。每一步都環環相扣，確保交易合法合規。
第一步：向房委會申請「可供出售證明書」（準賣證）
這是整個放售程序的正式起點。你需要先向房屋委員會（房委會）申請一份名為「可供出售證明書」的文件，這就是坊間常說的「準賣證」。這份文件證明你的單位符合在居屋第二市場出售的資格。申請時需要填妥指定表格，連同樓契副本及申請費用一併提交。房委會審批需時，所以這是你首先要辦妥的事情。
第二步：為單位估價及尋找合資格買家
取得「準賣證」後，你就可以正式將單位推出市場。你可以委託地產代理放盤，或者自行尋找買家。同時，建議你聯絡幾間銀行為單位進行初步估價，這樣有助你定下一個貼近市場的合理售價。記住，你的交易對象必須是持有有效「購買資格證明書」（準買證）的綠表或白居二人士，這是居二市場買賣的鐵則。
第三步：與買家簽訂臨時買賣合約
當你與合資格買家就價錢等條款達成共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。這份合約會列明成交價、簽署正式合約日期、成交日期及訂金金額等重要條款。買家一般會在這時候支付樓價約3%至5%作為「細訂」。簽署臨約是具有法律約束力的重要一步。
第四步：委託律師處理正式買賣合約及樓契
簽署臨約後，買賣雙方都需要各自委託律師代表處理後續的法律文件。你的律師會負責草擬正式買賣合約，並與買方律師協商合約細節。買家通常會在簽署正式合約時，加付訂金至樓價的一成，即所謂的「大訂」。接著，你的律師會處理樓契及所有業權轉讓的相關文件。
第五步：完成交易及業權轉讓
來到最後一步，在正式成交日當天，買方律師會將樓價的餘額支付給你的律師。你的律師在確認收妥全數款項後，便會將樓契等文件交予對方。然後，你會將單位鎖匙交給新業主，整個交易便告完成。業權轉讓的註冊手續會由雙方律師負責處理。
[Checklist] 業主出售居屋必備文件清單
- 香港身份證
- 樓宇的買賣合約（樓契）
- 有效的「可供出售證明書」（準賣證）正本
- 由房委會發出的「提名信」（與買家簽訂臨約後申請）
- 臨時買賣合約
- 單位圖則（如有）
- 地租、管理費及差餉單據
買家篇：購買未補地價居屋的完整流程
對於準買家而言，購入心儀的未補地價居屋單位，流程同樣清晰。只要準備充足，上車之路就會更順暢。
第一步：確保持有有效的「購買資格證明書」（準買證）
這份「準買證」是你進入居二市場的入場券，沒有它，一切免談。無論你是綠表還是白居二申請者，都必須先成功申請並取得由房委會發出的「購買資格證明書」。你要特別留意證明書的有效期，因為你必須在有效期內簽訂臨時買賣合約，否則資格便會失效。
第二步：物色心儀單位、安排睇樓及查冊
有了「準買證」，你就可以開始物色市場上的居二放盤。你可以透過地產代理或網上平台尋找合適單位，並安排實地睇樓。當你遇到心儀單位，在出價前，委託地產代理或律師進行查冊是一個非常重要的步驟。查冊可以讓你了解單位的業權狀況、有否違規建築令等潛在問題。
第三步：申請居屋按揭及獲取銀行預先批核
在睇樓的同時，你應該開始向銀行查詢按揭事宜。由於未補地價居屋有政府作為擔保人，按揭成數一般較高，但樓齡是影響按揭年期及成數的關鍵因素。建議你向銀行申請預先批核，了解自己能獲取的最高貸款額及年期。這能讓你更準確地計算預算，出價時也更有信心。
第四步：簽署合約及完成樓宇買賣交易
當你確定購買單位後，便會與業主簽訂臨時買賣合約並支付「細訂」。接著，你會委託律師審核業權及處理正式買賣合約，並在簽署正約時支付「大訂」。在成交日之前，你的律師及銀行會處理好所有按揭及樓契文件。到了成交日，銀行會將按揭款項直接轉交予賣方律師，你只需支付首期餘額，便可從業主手上接收鎖匙，正式成為業主。
[Checklist] 買家購入居屋必備文件清單
- 香港身份證
- 有效的「購買資格證明書」（準買證）正本
- 入息證明文件（申請按揭用，例如糧單、稅單、銀行月結單）
- 住址證明
- 臨時買賣合約
- 銀行按揭申請相關文件
【財務核心】未補地價居屋按揭與估價全攻略
在考慮未補地價出售居屋時，買家能否順利申請按揭是交易成功的關鍵。整個未補地價買賣流程中，按揭是財務規劃的核心。與私樓不同，銀行審批未補地價居屋按揭時，並非單純看樓價或申請人的入息，最關鍵的因素其實是房委會提供的「政府擔保期」。這個擔保期直接決定了按揭成數與還款年期，了解清楚當中的計算方法，對買賣雙方都非常重要。
影響居屋按揭的關鍵：政府擔保期解密
政府為所有新落成的居屋，都會提供一個由首次發售日期起計，長達30年的按揭擔保期。在這個擔保期內，萬一業主斷供，政府會作為擔保人向銀行還款。正因為有這重保障，銀行承擔的風險大減，因此願意為居屋買家提供高成數按揭（綠表最高9成半，白居二最高9成），而且豁免壓力測試。
計算公式：「30年政府擔保期 – 樓齡 = 餘下擔保期」
計算餘下的擔保期非常直接，就是用固定的30年減去單位的樓齡。例如，一個樓齡10年的居屋單位，其餘下的政府擔保期就是 30 – 10 = 20年。銀行會根據這個「20年」來審批最長的還款期。
樓齡19年臨界點：高成數按揭申請的分水嶺
市場上，樓齡19年常被視為一個關鍵分水嶺。原因是銀行普遍願意為買家提供最長25年的按揭還款期。對於樓齡19年或以下的居屋，由於政府的擔保期尚算充裕，銀行在審批上會較為寬鬆，通常都能夠批足25年還款期及九成（白居二）或九成半（綠表）的按揭成數。
樓齡19至30年：按揭年期及成數如何逐步遞減
當居屋樓齡超過19年，情況便開始改變。銀行的取態會變得謹慎，最長的按揭還款期，將會直接受制於餘下的政府擔保期。假設一個樓齡23年的單位，餘下擔保期只有7年 (30 – 23)。銀行最多只會批出7年的還款期。由於還款期大幅縮短，每月的供款額會顯著增加。如果買家的供款能力不足以應付，銀行就有可能需要下調按揭成數，例如由九成降至七成或六成，買家便需要準備更多的首期資金。
樓齡30年或以上：申請按揭的挑戰與銀行取態
一旦樓齡達到或超過30年，政府的按揭擔保期便正式完結。這時候，單位在銀行眼中與一般高齡的私人樓宇無異，甚至風險更高。只有極少數銀行願意承造這類單位的按揭，而且審批條件會非常嚴格。按揭成數通常最高只有六成，還款期亦會很短。更重要的是，買家需要通過壓力測試，並且不能像私樓一樣透過增加擔保人來提高獲批機會。
實用計算：如何估算最高按揭成數及每月供款
了解了背後的原理，接下來你可以利用一些網上工具，為心儀的單位作初步的財務評估，讓整個未補地價買賣的預算更清晰。
輸入單位資料，即時估算最高按揭成數及年期
許多銀行的網站或地產資訊平台，都設有居屋按揭計算機。你只需要簡單輸入單位的購入價、樓齡、以及你的買家類別（綠表或白居二），系統便會根據上述的政府擔保期原則，自動為你估算出可獲批的最高按揭成數和最長還款年期。
模擬計算每月供款、利息及總還款額
在得出按揭成數和年期後，計算機通常會讓你輸入預計的按揭利率，然後模擬計算出詳細的還款資料。這包括每月的供款金額、在整個還款期內需要支付的總利息，以及本金連利息的總還款額。透過這些數據，你可以更具體地評估自己的負擔能力，為置業做好充分準備。
未補地價買賣的轉讓限制及法律責任
進行未補地價出售，首要條件是必須透徹理解政府為資助房屋所設下的轉讓限制。這些限制直接影響您可以何時、以何種方式，以及將單位售予何人。假如稍有不慎，誤以為可以隨意進行未補地價買賣，後果可能相當嚴重。以下將會詳細剖析不同年份購入居屋的轉讓限制，以及違規操作可能引致的法律責任，助您在規劃賣樓策略時能作出最明智的決定。
居屋轉讓限制期：對買賣策略的影響（按年份劃分）
房委會為了確保資助房屋資源能有效運用，針對不同時期推售的居屋設定了不同的轉讓限制期（或稱禁售期）。您的單位屬於哪個時期的政策，將直接決定您的出售路徑。
2018年及之前購入單位的轉售限制
在2018年或之前購入的居屋單位，其轉讓限制期相對較短，通常為首次轉讓契據簽署日期起計的五年。在首兩年內，業主只能以不高於原價的價格，在居屋第二市場轉售予合資格人士。從第三年起至第五年屆滿，則可以在居二市場自行議定價格出售。由於這些單位的限制期大部分已經屆滿，現時基本上可以在補地價後於自由市場出售，或是在居二市場自由定價出售。
2019年至2022年購入單位的10年限制期詳解
如果您是在2019年至2022年期間購入新居屋，就要留意限制期已延長至10年。具體規定如下：
* 首兩年內：只可以不高於原價的價格，在居二市場轉售給房委會提名的綠表或「白居二」買家。
* 第三至第十年：可以在居二市場自行議定價格出售，但同樣只能售予合資格買家。
* 十年屆滿後：業主可以選擇補地價，然後在自由市場上將單位出售、出租或以其他方式轉讓，不受買家身份限制。
這個10年限制期，意味著業主需要有更長遠的持有規劃。
2022年後新居屋的15年禁售期政策
為進一步打擊短期炒賣，由2022年起推售的新居屋，轉讓限制變得更為嚴格，禁售期大幅延長至15年。
* 首五年內：除非有極特殊情況並獲房委會批准，否則業主一律不得以任何形式出售單位。
* 第六至第十五年：業主可以在居二市場，將單位轉售予合資格的綠表或「白居二」買家，售價可自行議定。
* 十五年屆滿後：業主才可以補地價，然後在自由市場上自由出售或出租。
這項政策對新居屋的流動性產生了重大影響，買家在入市前必須有更長期的自住準備。
違規進行未補地價買賣的嚴重法律後果
有些業主可能會嘗試以「私下協議」、「信託安排」等方式，繞過限制進行未補地價買賣，這種做法存在極高的法律風險，絕對不應嘗試。根據《房屋條例》，任何未經許可而進行的轉讓均屬無效，並可能觸犯法例。
最高罰款金額及相關案例
一經發現業主違規出售未補地價單位，即屬刑事罪行。根據《房屋條例》第27A條，違法者最高可被判處罰款港幣50萬元。過去曾有案例，業主因簽訂「秘密協議」提早出售單位而被定罪，除了罰款外，相關的買賣協議亦被法庭裁定為無效，導致買賣雙方陷入更複雜的民事訴訟，造成嚴重金錢損失。
最高監禁刑期及法律風險
除了高額罰款，違規的業主及相關人士最高更可被判處監禁一年。法律風險不僅限於此，任何違規的買賣合約在法律上都是沒有約束力的。這意味著，即使買家已支付訂金甚至部分樓價，亦無法保障其業權。一旦交易出現糾紛，例如業主反悔或單位樓價大幅波動，買家將難以追討損失，最終可能導致財樓兩失的局面。
未補地價居屋買賣常見問題 (FAQ)
在考慮進行未補地價出售的過程中，業主和買家總會遇到一些具體疑問。這裡整理了幾個關於未補地價 買賣最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
Q1：「準賣證」或「準買證」過期了怎麼辦？
「可供出售證明書」（準賣證）與「購買資格證明書」（準買證）的有效期均為12個月。如果任何一方的證明書在簽署臨時買賣合約前已經過期，那麼這份文件就會失效，不能用來進行交易。
遇到這種情況，持證人需要向房屋委員會重新遞交申請，整個程序與首次申請完全相同，也需要再次繳付相關的申請費用。因此，建議買賣雙方密切留意證明書的有效期，盡量在限期內達成交易，避免因文件失效而延誤整個買賣流程。
Q2：整個未補地價居屋買賣過程大約需時多久？
整個交易時間的長短，受多個因素影響。首先，業主申請「準賣證」一般需時約兩至三星期。對於買家，綠表人士可隨時申請「準買證」，而白居二申請者則需根據政府每年的計劃時間表申請及抽籤。
當買賣雙方都準備好文件後，從簽訂臨時買賣合約到正式完成交易，一般需要約兩個半月至三個月的時間。這個階段包括了委託律師處理法律文件、買家向銀行申請按揭，以及等待房委會對提名信及轉讓契的批核。總括而言，如果一切順利，由臨約計起，預計三個月左右可以完成整個交易。
Q3：未補地價公屋（租置計劃）的買賣流程是否與居屋相同？
未補地價的租者置其屋計劃（租置計劃）公屋，與居屋同樣是居屋第二市場的一部分，因此整體的買賣流程基本相同。賣方同樣需要申請「準賣證」，而買方亦必須是持有有效「準買證」的綠表或白居二人士。
不過，兩者之間也存在一些細微差別。租置公屋的樓齡普遍較高，買家在申請按揭時，需要特別留意政府擔保期的剩餘年期，這會直接影響按揭的成數和年期。同時，由於部分租置屋邨的業權分散，屋邨的維修管理狀況可能較為參差，建議買家在購入前仔細視察單位及屋苑的整體環境。
Q4：銀行審批未補地價居屋按揭時，需要壓力測試嗎？
一般情況下，購買未補地價居屋的買家申請按揭時，銀行並不需要其通過壓力測試。
主要原因是未補地價居屋的按揭貸款受到房委會的擔保。在這層擔保之下，銀行所承擔的風險相對較低，因此審批標準會較為寬鬆，豁免了壓力測試的要求。不過，這個安排的大前提是單位仍然在政府的擔保期內。如果單位樓齡過高，導致政府擔保期已過，銀行便會視之為私人樓宇按揭處理，屆時便極有可能要求買家通過壓力測試。
Q5：透過遺產繼承未補地價居屋後，可否立即在居二市場出售？
可以的。繼承人首先需要完成所有法律上的遺產承辦手續，例如辦理遺產承辦書或授予承辦書，並透過律師將單位業權正式轉到自己名下。
當業權轉讓手續完成後，新的業主（即繼承人）就不再受到原有業主購入單位時的轉讓限制期所約束。他可以立即向房委會申請「可供出售證明書」（準賣證），然後在居屋第二市場上將單位出售予合資格的買家。
【真實個案】成功完成未補地價居屋買賣經驗分享
理論知識固然重要，但真實的經驗分享更能為你帶來啟發。處理未補地價出售的個案時，不論是業主或買家，總會遇到各種挑戰。我們來看看以下兩個真實案例，了解他們如何一步步實現目標。
案例一：高樓齡（28年）居屋業主如何部署銷售策略成功易手？
陳先生持有一個位於馬鞍山，樓齡已達28年的居屋單位，他計劃將單位未補地價出售，以換置新物業。他很快便遇到高樓齡居屋的最大挑戰：政府擔保期僅餘兩年（30年 – 28年），這意味著買家極難向銀行申請高成數按揭，潛在買家的範圍因而大大收窄。
面對這個困局，陳先生並未氣餒，反而與地產代理一起制定了幾個清晰的銷售策略。
首先，是定價策略。他明白單位的按揭限制會是買家的主要考慮，所以他沒有將叫價定得太高。他參考了同區樓齡相近的單位成交價，然後以一個略低於市價的價錢放盤，希望藉此吸引有實力的買家注意。
其次，是保持資訊透明。每當有準買家睇樓時，陳先生和代理都會主動解釋單位的按揭情況，清楚告知買家可能需要準備較充裕的首期資金。這種坦誠的溝通方式，反而增加了買家的信任。他們會同時強調，正因為按揭上的限制，單位售價已作出折讓，對現金充裕的買家來說，其實是一個很好的機會。
最後，是突顯單位內在價值。為了彌補樓齡的不足，陳先生花了一點心思將單位翻新，保持室內光鮮整潔。他亦會向買家詳細介紹單位的優點，例如間隔實用、景觀開揚，還有社區配套成熟等。這些策略成功將買家的焦點，由按揭問題轉移到物業本身的居住價值上。
結果，一位資金較充裕的「白居二」家庭，在比較過市場上其他選擇後，認為陳先生的單位性價比很高。雙方很快達成協議，整個未補地價買賣過程在三個月內順利完成。這個案例說明，即使是高樓齡居屋，只要業主能夠制定務實的銷售策略，成功出售並非難事。
案例二：「白居二」首置買家由零到成功上車心路歷程
李小姐是一位剛投身社會數年的年輕人，幸運地抽中了「白居二」資格。她對置業一竅不通，但又渴望擁有自己的安樂窩。她的未補地價買賣之旅，可以說是從零開始。
第一步，是學習與預算。李小姐知道自己是「樓市新手」，所以她花了很多時間在網上閱讀相關文章，了解整個居二市場的運作模式，例如什麼是「購買資格證明書」、政府擔保期如何影響按揭等。接著，她主動約見多間銀行的按揭部職員，進行預先評估。銀行告訴她，如果選擇樓齡19年以下的單位，她有很大機會獲批九成按揭，還款期最長可達25年。這次諮詢讓她對自己的負擔能力有了清晰的了解，也確定了她的尋樓預算。
第二步，是鎖定目標與睇樓。起初，李小姐被一些樓齡較高、但呎價較低的單位吸引。但她謹記著銀行職員的提醒，明白這些單位的低價背後，隱藏著按揭困難的問題。於是，她調整了策略，將目標鎖定在樓齡20年以下的居屋屋苑，確保按揭申請的穩妥。她利用週末時間，集中火力在幾個心儀地區睇樓，並詳細記錄每個單位的狀況和優劣。
第三步，是果斷出擊與交易。經過一個多月的尋覓，她在將軍澳找到一個樓齡約15年的單位。單位保養得宜，間隔和景觀都符合她的期望。由於事前已做好功課，她清楚市場的成交價範圍，所以能夠充滿信心地與業主洽商。在律師和代理的協助下，她順利簽署臨時買賣合約，並成功向銀行申請到按揭。
由取得「白居二」資格到成功收樓，李小姐用了大約半年的時間。她認為，作為首置買家，最重要的是勤做功課，並且要及早處理財務和按揭評估。只要準備充足，即使是新手，也能一步步實現置業夢想。