為家人的居屋物業加上名字，原意是為了給予一份保障，一份安心。但許多業主未曾意識到，這個看似簡單的決定，背後牽涉的實際費用可能遠超想像，當中最大的「陷阱」更是隨時高達樓價15%的印花稅。除了高昂的金錢成本，被加名的家人更可能因此永久喪失寶貴的「首次置業」身份，嚴重影響其未來置業大計。本文將為您一文拆解居屋加名的所有迷思，從總費用計算、房委會接納的十大資格、申請五大步驟，到與訂立遺囑的利弊比較，助您全面評估箇中風險與長遠影響，作出最精明的決定。
居屋加名費用總覽：快速了解所有顯性與隱性成本
很多人在考慮為家人進行居屋加名時，首先會問到居屋加名費用是多少。這筆開支其實遠比大家想像中複雜，它並非單一收費，而是由幾項「顯性成本」和影響深遠的「隱性成本」所組成。顯性成本是您需要即時支付的費用，例如政府行政費和律師費。而隱性成本則涉及未來可能要承擔的額外稅款，其金額甚至可能遠超眼前開支。讓我們逐一拆解，助您全面掌握預算。
居屋加名費用一覽：政府行政費、律師費及印花稅全分析
整個居屋加名程序的費用，主要可以分為兩大類：一是金額固定的行政開支，二是金額浮動，而且隨時是天文數字的重大開支。
房委會固定行政收費
這部分是整個流程中收費最清晰、金額相對較小的部分。您需要向房屋委員會（房委會）支付幾項固定的行政費用。根據現時資料，主要包括遞交申請時的「業權轉讓申請手續費」，以及在申請獲批後，由律師將轉讓契據草稿交予房屋署審批時的「法律文件審批費」。這兩筆費用加起來大約是數千元。有一點需要注意，這些行政費用一經繳付，不論申請最終是否獲批，或是您中途決定撤回申請，都不會退還。
浮動及潛在重大開支
這部分才是構成「居屋加名費用」的主要部分，主要有兩項：律師費和印花稅。聘請律師處理整個法律程序的費用，會因應不同律師樓而有所差異，但一般而言都是一個可預算的固定收費。真正的開支大頭，是繳付給稅務局的「從價印花稅」。這筆費用並非固定，而是根據物業的市值和轉讓的業權比例計算，金額可以由數萬元到數十萬元不等，是整個過程中最大的一筆開支。
為何「居屋加名費用」遠超你的想像？
當您將所有費用加起來，就會發現總數遠比最初預期的幾千元行政費高得多。箇中原因，主要在於兩個關鍵概念的混淆，以及一個容易被忽略的長遠影響。
釐清關鍵：行政費 vs 印花稅的巨大差異
不少人會誤以為，居屋加名費用主要就是支付給房委會的數千元手續費。但這其實只是整個開支中的冰山一角。真正的大額支出，是印花稅。即使加名是以「送贈」形式進行，沒有任何金錢交易，稅務局依然會為您的物業進行估價，然後根據估值乘以您轉讓的業權比例（例如50%），再按第二標準稅率計算出應繳的印花稅。假設一個市值500萬的居屋，轉讓一半業權給子女，印花稅隨時可達十多萬元。這筆稅款與幾千元的行政費相比，完全是兩個量級的開支。
後續影響：被加名人將喪失「首次置業」資格
除了金錢成本，還有一個影響深遠的「機會成本」需要計算在內。家庭成員一旦被加入成為聯名業主，在法律上他便擁有物業業權。這意味著，他將即時喪失「首次置業」的身份。假如他日後有能力及計劃自行置業，他將無法再享用首次置業的較低稅率優惠，而需要繳付高達樓價15%的新住宅從價印花稅。這個未來潛在的額外開支，絕對是評估整個居屋加名費用時，不能忽略的重要一環。
深入了解居屋加名资格：您符合房委會的嚴格要求嗎？
提到居屋加名費用，許多人首先會想到律師費和印花稅。但在我們深入計算這些開支之前，其實還有一個更根本的問題需要解決，就是您的「居屋加名资格」。與可以自由轉讓的私人樓宇不同，未補地價的居屋業權轉讓受房屋委員會（房委會）嚴格規管。想成功加名，申請人必須符合房委會訂下的一系列特定條件。現在，就讓我們一起逐項檢視，看看您的情況是否符合資格。
居屋加名资格的核心：兩大前提條件分析
在考慮房委會接納的任何特定理由之前，所有業權轉讓申請都必須先滿足兩個基本的大前提。如果未能符合這兩項核心條件，申請基本上不會被接納。
轉讓性質：必須為無償的「轉讓契據」或「饋贈契據」
第一個前提是，業權轉讓必須是無償的。簡單來說，這是一份「禮物」，而不是一宗「買賣」。整個過程不能涉及任何金錢代價，法律上會透過「轉讓契據」（Deed of Assignment）或「饋贈契據」（Deed of Gift）來處理。這項規定的唯一例外，是因業主被法庭頒令破產而需要處理資產的情況。
承讓人資格：必須為單位已登記的家庭成員
第二個前提是，接收業權的家庭成員（承讓人），身份必須是該居屋單位在房委會紀錄上的一名「已登記的家庭成員」。這意味著，即使對方是您的直系親屬，例如子女或父母，如果他們的名字當初沒有被加入單位的家庭成員名冊上，一般也不符合加名或轉名的資格。同樣地，這項規定也有一個例外，就是因業主去世而由合法遺產繼承人承繼業權的情況。
符合居屋加名资格的十大理由：房委會接納的業權轉讓原因
當您確認自己符合上述兩大前提後，下一步就是看您的申請原因是否屬於房委會接納的範圍。房委會列出了十大類別的特殊情況，只有基於這些原因提出的申請，才會獲得考慮。
加入配偶成為聯名業主
這是最常見的理由之一。業主可以申請加入其合法配偶，讓對方成為單位的聯名業主，共同擁有物業。
離婚或合法分居
因婚姻關係破裂，夫婦雙方可根據離婚協議或法庭命令，申請將其中一方的業權完全轉讓給另一方。
業主婚後遷出
業主在婚後搬離該居屋單位，並與配偶在其他地方共住，可以申請將業權轉讓予單位內其他已登記的家庭成員。
業主移民或永久離開香港
業主因移民，或需要到海外、內地、澳門或台灣等地永久定居或長期工作，可以申請將業權轉讓給單位內的家庭成員。
為申請公務員或僱主房屋福利
業主本人、其配偶或其他家庭成員，因為需要申請政府或僱主提供的房屋福利（例如房屋津貼），而該福利計劃要求更改單位業權，便可提出申請。
家庭成員曾支付首期或供款
如果有家庭成員在當初置業時曾出資支付大部分首期，或一直負責償還按揭貸款，可以申請將其名字加入業權，以正式承認其對物業的貢獻。
業主去世，由遺產繼承人承繼
原業主不幸離世，其合法的遺產繼承人（不論是否已登記的家庭成員）可以申請承繼業權。
業主年邁（年滿65歲）
當年滿65歲或以上，業主可以因年事已高為由，申請將業權轉讓給單位內的家庭成員。
業主患上危疾
業主不幸患上危及生命的嚴重疾病，例如癌症，可以申請將業權轉讓，以便家人處理資產。
業主被法庭頒令破產
當業主被法庭頒令破產，其物業需要根據破產條例處理，這時便可以申請將業權轉讓。
居屋加名 vs 遺囑：哪種方案的長遠費用及資格影響更適合您？
當您計劃將居屋業權轉移給家人時，通常有兩個主要方向：一是在生時辦理加名，二是透過訂立遺囑作未來安排。這兩個方案在居屋加名費用、手續複雜度和對家人未來資格的影響上，有著天壤之別。了解其中的利弊，有助您作出最適合家庭長遠利益的決定。
方案一：在生時辦理居屋加名的利弊與費用考量
優點：即時確立業權，讓家人安心
透過辦理加名手續，您的家人會即時成為物業的合法業主之一。這種做法的好處是業權清晰，能馬上為家人提供法律上的保障和安心感。當家庭成員（例如配偶或子女）曾共同承擔首期或按揭供款，加名能正式確立他們的權益，避免未來可能出現的業權爭議。
缺點：涉及高昂費用（特別是印花稅），且被加名人失去首置資格
居屋加名的最大阻礙是高昂的居屋加名費用。即使是無償的「送贈」，稅務局仍會根據物業的市值來評估印花稅。這筆費用視乎物業估值，動輒可能高達數十萬港元，是整個過程中最大的一筆開支。此外，一旦家人被加名成為業主，他們便會失去「首次置業」的資格。這意味著如果他們將來打算自行購買物業，就需要支付更高的從價印花稅，長遠財務影響非常深遠。
甚麼情況下應考慮加名？
如果您最重視的是即時的家庭保障，而且家庭成員未來沒有自行置業的打算，同時您的家庭財政狀況能夠承擔高昂的印花稅開支，那麼在生時加名可能是一個合適的選擇。這方案能馬上解決業權問題，為特定家庭狀況提供即時的穩定性。
方案二：訂立遺囑（平安紙）作未來安排
優點：手續簡單，成本極低，豁免印花稅，不影響子女未來首置資格
訂立遺囑（俗稱「平安紙」）是另一個安排業權承繼的方式。它的優點非常明顯：首先，手續相對簡單，只需聘請律師草擬及見證，費用一般只需數千元。最關鍵的是，透過遺產繼承物業是完全豁免印花稅的，這能為您省下一大筆費用。再者，只要您仍在生，子女或其他繼承人就不是業主，因此他們的「首次置業」資格不會受到任何影響，保留了他們未來置業的彈性。
缺點：業權在業主身故後才轉移
訂立遺囑的主要特點是，業權的轉移是在業主離世後才發生。這意味著在您在生時，家人的業權並未確立，無法提供即時的法律保障。繼承人需要待業主身故後，辦理遺產承辦手續，才能正式將業權轉到自己名下。
甚麼情況下訂立遺囑是更明智的選擇？
如果您的主要目標是以最低成本、最簡單的方式將物業傳承給下一代，並且希望保留子女未來的首置資格，訂立遺囑無疑是更明智和具成本效益的選擇。這種方式適合家庭關係和諧，且無需即時轉移業權以作保障的情況。
互動決策指南：三條問題助您選擇
看過兩種方案的利弊後，您可以透過回答以下三個核心問題，快速判斷哪種方式更貼合您的需要。
問題一：您是否願意支付可能高達數十萬的印花稅？
這是最現實的考量。如果您的答案是否定的，那麼訂立遺囑會是比較可行的方案。
問題二：被加名的家庭成員未來有自行置業的計劃嗎？
如果他們有置業的可能，保留「首次置業」資格就非常重要。在這種情況下，透過遺囑繼承會更有利。如果他們確定不會自行置業，那麼加名的這個缺點影響就較小。
問題三：您轉讓業權的目的是否為即時的家庭保障？
如果您需要馬上確立家人的業權，以應對當前的家庭需要或提供安心感，那麼即使費用高昂，在生時加名可能是必要的。如果目的僅是長遠的資產傳承，那麼遺囑的安排就已足夠。
居屋加名申請流程全攻略：五大步驟詳解費用及資格文件
了解居屋加名費用和資格後，實際操作才是關鍵。整個申請流程並非只向房委會遞交一份文件那麼簡單，而是環環相扣、涉及多個部門的嚴謹程序。我們將整個過程拆解成五大步驟，助您清晰掌握每一步的重點、所需文件和潛在開支。
第一步：填寫申請書及準備資格證明文件
填寫「業權轉讓申請書」（表格HD7）注意事項
申請的第一步，是向房屋署索取或在其網站下載「業權轉讓申請書」（表格HD7）。這份文件是整個申請的核心，填寫時有幾個細節必須注意。首先，所有業主和擬加名人的簽名式樣，必須與樓宇買賣文件或轉讓契據上的簽名完全一致，房委會會嚴格核對。其次，文件上任何修改都不能使用塗改液，填寫錯誤時應劃掉並在旁簡簽。最後，申請原因一欄必須清晰填寫，並與您之後提交的證明文件內容相符。
根據不同申請原因，所需資格證明文件清單
單憑一份申請書並不足以證明您的居屋加名資格，您需要根據申請原因，提交相應的證明文件副本，以佐證申請的理據。以下是一些常見原因所需的文件：
* 加入配偶： 結婚證書副本。
* 離婚或分居： 絕對判令（離婚證書）或法庭命令、分居協議的副本。
* 業主年邁（年滿65歲）： 業主的香港身份證副本。
* 業主去世： 業主死亡證、遺囑認證書或遺產管理書的副本。
* 家庭成員曾支付首期或供款： 證明支付首期的銀行紀錄、按揭還款紀錄等副本。
* 業主移民： 外國居留批准信、移民簽證等副本。
第二步：遞交申請及繳付行政手續費
遞交地點及須知
準備好申請書和所有證明文件後，您需要親身或委託他人將文件交到該居屋所屬的分區租約事務管理處。遞交時，建議帶同所有文件的正本以供職員核對。確保所有文件齊全才遞交，因為任何缺漏都可能導致申請延誤，甚至不獲受理。
繳費方式及注意事項
遞交申請時，需要一併繳付房委會的行政手續費。這筆費用是處理您申請的基本開支，現時為港幣$3,020元（費用會定期檢討，以房委會公佈為準）。您可以用劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫明「香港房屋委員會」。重要的一點是，這筆行政費無論申請最終是否獲批，或者您中途決定撤銷申請，都不會發還。
第三步：房委會審批資格及發出「業權轉讓同意書」
預計處理時間
房屋署的房屋資助分處在收齊所有文件和費用後，便會開始審批您的居屋加名資格。根據官方指引，整個審批過程一般需時約六個星期。審批完成後，您會收到房委會的書面通知，告知申請結果。
同意書有效期及重要性
如果申請獲批，您會收到一份關鍵文件——「業權轉讓同意書」。這份同意書是房委會正式批准您進行業權轉讓的憑證，亦是您聘請律師辦理後續法律程序的「通行證」。這份同意書的有效期為一年，您必須在簽發日期起計一年內完成所有法律程序，否則同意書便會失效，屆時便需要重新申請及繳費。
第四步：聘請律師處理法律程序及繳付主要費用
擬備轉讓契據並交予房屋署審批
收到同意書後，您需要自行聘請律師處理後續的法律事宜。律師會為您草擬一份不涉及金錢交易的「轉讓契據」或「饋贈契據」。這份契據的草稿在正式簽署前，必須先交往房屋署的法律事務分處進行審批，此步驟需要另外繳付一筆約港幣$2,630元的法律文件審批費。
處理現有按揭（如適用）及申請「轉變按揭安排同意書」
如果您的居屋單位仍有按揭在身，業權變動會影響按揭安排，您必須主動聯絡承按銀行。銀行或會要求更新按揭人資料。同時，您亦需要向房委會額外申請一份「轉變按揭安排同意書」（表格HD64），這同樣涉及另一筆行政費用。
繳付律師費及最大筆開支——印花稅
這是整個居屋加名費用中最主要的支出部分。除了數千至萬多元不等的律師費外，最大筆的開銷就是印花稅。即使是以「送贈」形式加名，稅務局仍會根據物業的估值及轉讓的業權比例，按「第二標準稅率」計算從價印花稅。這筆稅款可以高達數萬甚至數十萬元，是許多申請人始料未及的開支。
第五步：完成田土廳註冊及更新房委會紀錄
通知租約事務管理處更新業主紀錄
當所有法律文件辦妥、印花稅繳清，並在土地註冊處（田土廳）完成註冊後，整個業權轉讓才算在法律層面正式完成。此時，您必須立即帶同文件，通知所屬的分區租約事務管理處更新業主紀錄。
提交最新法律文件副本
最後一步，是將已在土地註冊處登記的最新轉讓契據副本，以及最新的土地查冊記錄副本，提交給房委會存檔。完成這一步後，整個居屋加名流程才算真正圓滿結束。
居屋加名費用計算：深入剖析最大開支—印花稅與律師費
談及居屋加名費用，許多人可能只想到數千元的政府行政費，但實際上最大的開支來自印花稅與律師費，總額隨時可達數萬甚至數十萬元。要準確預算，必須先理解這兩項費用的計算方式，才能避免因失算而影響整個家庭財務規劃。
居屋加名費用試算：一個實例看清總開支
為了讓您更具體地掌握預算，我們將透過一個清晰的實例，一步步計算出所有相關開支。
費用估算概念：物業估值與轉讓業權比例
居屋加名的核心費用，並非一個固定數值，它取決於兩大關鍵因素：第一是物業的市場估值，這由相關部門評估，而非當初的買入價；第二是您打算轉讓的業權比例。轉讓的業權比例愈高，或物業市值愈高，相關的印花稅開支便會相應增加。
計算示例：市值500萬居屋，加50%業權予子女之費用估算
假設您的居屋單位，現時銀行及市場估值為500萬港元，您打算將其中一半，即50%的業權以「送贈」形式轉讓給您的子女。
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計算印花稅基礎價值：
物業估值 x 轉讓業權比例 = $5,000,000 x 50% = $2,500,000 -
計算印花稅：
由於是近親轉讓，適用於較低的第二標準稅率。根據稅務局的收費階梯，$2,500,000的物業價值所對應的稅率為2.25%。
$2,500,000 x 2.25% = $56,250 -
律師費及雜費估算：
處理近親轉讓的律師費，加上土地註冊處查冊等雜項開支，一般約為 $10,000 – $18,000。我們以 $12,000 作為估算。 -
總開支估算：
印花稅 + 律師費及雜費 = $56,250 + $12,000 = $68,250
由此可見，即使只是轉讓一半業權，整個過程的總開支已接近7萬元。
印花稅陷阱：為何「送贈」也要繳付高昂稅款？
很多人會感到疑惑，既然是無償的「送贈」，沒有任何金錢交易，為何仍需繳付印花稅？這是因為香港的印花稅制度，是針對「文書」或法律文件而徵收的稅項。業權轉讓契據（不論是買賣還是送贈）本身就是一份具法律效力的重要文書，代表著一項高價值資產的業權轉移，因此政府會對此文書徵稅。
稅務局評估物業價值以計算印花稅的方式
在計算印花稅時，稅務局並不會考慮轉讓的代價是否為零。為了防止避稅行為，稅務局會自行或委託差餉物業估價署，為該物業在轉讓當日的市場價值進行評估。所有印花稅的計算，均以此官方評估的「應評稅價值」為基礎，確保稅收的公平性。
第二標準稅率（從價印花稅）計算方式簡介
幸好，對於近親（包括父母、子女、配偶及兄弟姊妹）之間的物業轉讓，政府提供了稅務寬免。即使被加名的子女本身並非首次置業，整個轉讓過程仍可採用稅率較低的「第二標準稅率」（從價印花稅）來計算，而非適用於非近親或非首置買家的15%劃一稅率。以上述例子中，$2,500,000物業價值的稅率為2.25%，大大減輕了家庭的稅務負擔。
律師費解構：為何坊間報價差異巨大？
您在查詢律師費時，可能會發現不同律師樓的報價可以相差很遠。這主要是因為服務範圍、案件複雜程度及律師樓的定價策略有所不同。例如，如果您的居屋仍有按揭在身，律師便需要額外處理向銀行申請「轉按同意書」等文件，程序較為繁複，收費自然會較高。
澄清費用誤解：報價通常已包含印花稅
當您收到一個數以萬計甚至十萬計的「律師費」報價時，先不要驚訝。這個數字很可能已經將最大筆的開支，也就是印花稅，一併計算在內。律師在處理物業轉讓時，通常會代為計算並協助客戶向稅務局繳付印花稅，因此報價單會列出一個包含所有費用的總數，方便客戶預算。
近親轉讓的合理律師費範圍參考
對於一個程序簡單、沒有牽涉複雜按揭問題的居屋近親轉讓個案，純粹的律師服務費用（不包括印花稅及政府雜費），市場上的合理範圍普遍介乎港幣8,000元至15,000元之間。在比較報價時，建議清晰地向律師樓查詢費用明細，了解報價是否已包含所有必需項目。
居屋加名常見問題 (FAQ)
以年滿65歲為由申請居屋加名，相關費用能豁免嗎？
這是一個十分普遍的疑問，我們直接釐清一下。以業主年滿65歲為理由申請，並不能豁免任何居屋加名費用。事實上，不論您以哪一個理由申請，當中牽涉的印花稅、律師費和政府行政費等核心開支，都需要全額支付。房委會接納「業主年邁」作為其中一個申請轉讓業權的資格，意思是批准您「進行」加名這個動作，但這項批准本身與稅務或法律費用豁免完全無關。因此，即使資格獲批，後續龐大的費用依然是必須面對的現實。
未補地價居屋加名後，會影響新業主的按揭資格嗎？
這個問題的答案，比處理一般私樓的「送契樓」樂觀。私樓經送贈轉讓後，銀行普遍因為擔心業主五年內破產會被追討資產，所以取態非常審慎，新業主申請按揭會相當困難。不過，未補地價居屋的加名轉讓，整個過程都在房委會監管下進行，有其政策上的認可。因此，銀行普遍視之為風險較低的個案。只要新加入的業主本身有穩定的入息，以及良好的信貸紀錄，成功申請按揭的機會仍然很高。
居屋加名後，被加名人真的會喪失首置資格嗎？影響有多大？
答案是肯定的，一旦家庭成員的名字被加入居屋的業權之中，他便會即時喪失首次置業人士的資格。這個影響非常深遠。首先，他將來不能再申請購買任何資助房屋，包括新居屋或「白居二」等計劃。其次，如果他日後打算在私人市場置業，便需要繳付較高昂的從價印花稅（第二標準稅率），稅款隨時比首置人士多出一倍甚至更多，涉及的金額可以高達數十萬。這是一個在決定加名前，必須審慎衡量的重大機會成本。
整個居屋加名流程需時多久？從評估資格到繳清費用要預留多少時間？
整個流程環環相扣，需要預留充足時間。第一步是向房屋署遞交申請及證明文件，等待批核「業權轉讓同意書」，官方指引一般需時約六個星期。在取得同意書後，便進入法律程序。您需要聘請律師草擬轉讓契據，並將文件再交予房屋署的法律事務部分處審批，這個過程可能需要額外四至八個星期。待所有文件齊備，律師便會安排簽署、繳付印花稅及到田土廳註冊。總括而言，由遞交申請到所有手續辦妥，整個流程預計需時約三至四個月，建議預留至少四個月時間會比較穩妥。
如果家庭成員曾出資供樓，能否提升居屋加名资格的成功率？
絕對能夠提升成功率，而且這本身就是房委會接納的其中一個重要申請理由。如果家庭成員能夠提供實質證據，例如銀行轉賬紀錄、供款單據等，證明自己在購買單位時曾支付首期，或長期幫忙供樓，房委會一般會視為合理的業權轉讓申請。因為這個操作的目的，是為了讓業權狀況如實反映家庭成員的財務貢獻。因此，擁有充分文件支持的「合資供款」理由，是眾多居屋加名资格中最具說服力的其中一種。