退休後坐擁物業，卻苦於現金流不足？面對「有樓無錢」的退休困境，安老按揭計劃（又稱「逆按揭」）或是一個理想的出路，讓您無需出售自住物業，便能將其價值轉化為穩定的每月年金，安享豐裕晚年。然而，安老按揭牽涉複雜的利息計算、長遠的財務承擔及遺產安排，申請前必須深思熟慮。本文將為您提供一站式的終極指南，由申請資格、年金計數、隱藏成本，到對家人的長遠影響及遺產規劃，深入淺出地剖析安老按揭的七大關鍵須知，助您全面評估利弊，為退休生活作出最明智的財務決策。
安老按揭是什麼？深入了解「長者物業套現」核心概念
解構安老按揭：如何解決「有樓無錢」的退休困境
談到長者物業套現，安老按揭計劃可以說是最核心的選項。很多朋友奮鬥大半生，終於供滿一層樓，但退休後可能只剩下這項資產，手頭上的現金卻未必充裕，這就是我們常說的「有樓無錢」的狀況。日常生活、醫療開支，樣樣都需要現金，這時候，安老按揭就提供了一個很好的解決方案。
簡單來說，安老按揭讓你可以將已經擁有的物業抵押給銀行，然後銀行會反過來每月向你發放一筆固定金額的款項，就像出糧一樣，這筆錢就是「年金」。最重要的一點是，你仍然是物業的業主，可以一直安居在自己熟悉的家中，直到百年歸老。這個方法巧妙地將不動產轉化為穩定的現金流，讓你毋須賣樓，也能提升退休生活質素。
安老按揭 vs 傳統按揭：兩大物業套現方法比較
雖然安老按揭和傳統按揭都屬於物業套現方法，但是它們的運作概念完全相反。了解兩者的分別，有助你選擇最適合自己的方案。
傳統按揭（或加按）是我們比較熟悉的方式。它的資金流向是「你借錢，然後每月還錢給銀行」。你向銀行借入一筆過的大額資金，然後需要定時定額還款，貸款總額會隨時間減少。這通常適用於需要大筆資金作其他投資或周轉的情況。
安老按揭的資金流向則是「銀行每月付錢給你」。你不需要作出任何還款，貸款總額會隨著時間，因為利息和已收取的年金而慢慢累積增加。它的主要目的是為退休生活提供穩定、長期的現金收入。
我們可以這樣看：
| 比較項目 | 安老按揭 | 傳統按揭 / 加按 |
|---|---|---|
| 資金流向 | 銀行 → 你 | 你 → 銀行 |
| 主要目的 | 製造穩定退休收入 | 獲取一筆過大額資金 |
| 每月供款 | 不需要 | 需要 |
| 貸款總額變化 | 隨時間增加 | 隨時間減少 |
| 居住權 | 可終身居住在原有物業 | 需要有還款能力才能維持業權 |
真實個案分享：安老按揭如何改善退休生活
讓我們看看陳先生和陳太太的例子。他們快七十歲，住在一個早已供滿的太古城單位，這是他們生活了三十多年的家。雖然物業價值不菲，但每月的長者生活津貼僅夠應付基本開銷，生活談不上有餘裕，更不用說應付突發的醫療開支。他們不想賣掉充滿回憶的房子，但又對未來的生活感到憂慮。
後來，他們了解並申請了安老按揭計劃。根據他們物業的估值和年齡，銀行每月向他們發放約二萬元的年金，年期為終身。這筆額外的穩定收入，徹底改變了他們的生活。他們終於可以安心地定期做詳細的身體檢查，有餘錢更換家中的舊電器，甚至每年可以和家人去一兩次短途旅行。
對陳氏夫婦而言，安老按揭不僅僅是金錢上的支持，更重要的是讓他們重獲生活的主導權和安全感，可以在熟悉的社區和家中，有尊嚴並且寫意地安享晚年。
申請安老按揭資格全檢視：我與我的物業符合要求嗎？
當了解安老按揭是甚麼一回事之後，你心中下一個問題很可能就是：「我的情況符合資格申請嗎？」這確實是考慮任何長者物業套現計劃最關鍵的一步。安老按揭的申請門檻主要分為兩大部分，一部分是關於申請人本身的條件，另一部分則是關於你用作抵押的物業。現在，我們就逐項清晰地檢視，讓你對照一下自己是否符合資格。
申請人資格要求
首先，我們來看看申請人自己需要符合哪些基本條件。這就像檢查入場券一樣，確保你滿足計劃的基本要求。
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年齡要求： 這是最基本的一項。申請人必須年滿55歲。如果你的物業是未補地價的資助出售房屋，例如居屋，年齡要求會稍高一些，需要年滿60歲。如果你是與配偶或家人聯名持有物業並共同申請，申請人數最多為三人，而計算年金金額時，會以最年輕一位申請人的年齡為準。
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身份證明： 申請人必須持有有效的香港身份證。
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財務狀況： 在申請安老按揭時，你不可以是未解除破產的破產人士，也不可以涉及任何破產呈請或受個人自願安排所規限。這是為了確保你的物業業權清晰，沒有潛在的債務糾紛。
物業資格要求
除了申請人自身，用來申請安老按揭的物業本身亦需要符合一系列要求。畢竟，這是整個物業套現方法的核心資產。
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物業類型與地點： 物業必須是位於香港的住宅物業。工業、商業樓宇或車位等非住宅物業，並不符合資格。
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物業樓齡： 一般來說，樓齡為50年或以下的住宅物業都合資格。不過，即使物業樓齡超過50年，銀行也會按個別情況考慮，所以仍然值得去查詢。
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業權狀況： 物業可以由你一人全權擁有，或者由最多三位聯權共有人（俗稱「長命契」）共同持有。申請時，所有業主都必須同意並共同申請。
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物業限制： 物業在申請時不能有任何轉售限制（未補地價的資助房屋除外，但需要先取得相關機構的書面同意）。同時，物業在申請時不可以有任何現存的出租協議。
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現有按揭： 即使你的物業仍有按揭貸款未供完，一樣可以申請安老按揭。銀行批出的貸款會先用來清還原有的按揭餘額，剩下的資金才會以年金方式發放給你。
安老按揭能獲取多少資金？年金計算、利率及領取方式詳解
談到長者物業套現，大家最關心的問題自然是：「我究竟可以取得多少錢？」這確實是整個計劃的核心。安老按揭能提供的資金並非一個固定數目，而是根據一套清晰的準則來計算，主要涉及你的物業價值、個人狀況以及你選擇的計劃方案。以下會為你逐一拆解，讓你對這個物業套現方法有更具體的了解。
如何計算安老按揭的年金金額？
每月可以收到的年金金額，主要由四個關鍵因素決定。
首先是「指定物業價值」。這並非直接等於市場估價。計算方法是，如果你的物業估值為800萬港元或以下，就會以100%的估值計算。如果物業價值超過800萬港元，計算基礎就是800萬港元，再加上超出部分的50%。這個「指定物業價值」設有2,500萬港元的上限。
其次是申請人的年齡。簡單來說，年齡愈大，每月可獲取的年金金額通常會愈高。如果有多於一位業主共同申請，計算時會以最年輕一位的年齡為準。
第三是借款人數目。申請人數愈多，攤分到每位的金額自然會有所調整。
最後是你選擇的年金年期。你可以選擇在10年、15年、20年固定年期內領取，或者選擇終身領取。一般而言，年期愈短，每月的年金金額就愈高。
靈活的年金領取方式：每月年金 vs 一筆過貸款
安老按揭計劃的一大優點是其靈活性，你可以根據個人財務需要，選擇最適合的資金領取方式。
第一種是「每月年金」，這就像為自己製造一份穩定的長俸。你可以選擇在固定年期（10年、15年或20年）或終身，每月收取定額款項，作為退休後的生活費，應付日常開支綽綽有餘。
另一種是「一筆過貸款」。如果你有即時的資金需要，例如想進行家居維修、應付醫療開支，甚至計劃一趟期待已久的旅行，就可以在申請時或在年金年期內，提取一筆過的款項。需要留意的是，提取一筆過貸款後，之後每月可收取的年金金額會相應減少。
利率選擇：浮息與定息計劃如何影響年金？
利息是安老按揭總貸款額的一部分，而利率計劃的選擇，不只影響未來的總結欠，也會影響你當下可獲取的年金金額。
市面上主要提供兩種計劃，分別是「浮息計劃」和「定息計劃」。
浮息計劃的利率會跟隨市場的最優惠利率（P）上落而變動。它的好處是當市場減息時，你的利息支出會減少。
而定息計劃則會在一段較長的年期內（例如首25年）鎖定利率，提供更高的穩定性，讓你對未來的利息開支有更準確的預算。一個重要的考慮點是，選擇定息計劃，通常可以獲得相對較高的每月年金金額或一筆過貸款額。你可以根據自己對利率市場的看法，以及對穩定現金流的需求來作出選擇。
剖析安老按揭的隱藏成本：利息、保費及各項費用一覽
選擇長者物業套現方案時，每月能夠獲取多少資金固然重要，但清楚了解整個計劃的成本結構同樣是不可或缺的一環。這些費用會直接影響物業最終的淨值和繼承人需要償還的總額。現在，我們就以朋友傾談的方式，逐一拆解安老按揭中涉及的主要開支，助你更全面地評估這個物業套現方法。
利息成本：複利息對物業淨值的長遠影響
利息是安老按揭貸款最主要的成本。它與傳統按揭的最大分別，在於你不需要每月還款，而利息會隨時間累積。安老按揭的利息是以「複利息」計算的。簡單來說，就是利息會加到本金上，然後下一個月的利息就會根據這個更大的總額來計算。這個過程會不斷重複，所以貸款總額會隨著時間推移而加速增長，形成「雪球效應」。因此，貸款年期越長，複利息的影響就越顯著，這會直接蠶食物業的資產淨值，最終影響可留給家人的遺產數額。
按揭保費結構：申請的必要開支
為了保障借款人和貸款機構，安老按揭設有按揭保險，所以申請時必須支付按揭保費。這筆費用主要分為兩種，它們都會直接計入你的貸款總額，而不是由你即時支付。第一種是「基本按揭保費」，金額是根據「指定物業價值」的一個固定百分比計算，並會分開七期加入貸款之中。第二種是「每月按揭保費」，它是根據當時的貸款總結欠，以一個固定年率按月計算。由於貸款總額會因利息和已加入的保費而持續增加，所以這筆每月保費的實際金額也會隨之上升。
其他一次性相關費用
除了持續產生的利息和保費，申請過程中還會涉及一些一次性的費用。這些費用包括處理按揭文件的法律費用、在申請前必須參與的獨立輔導服務所產生的輔導費，如果物業樓齡較高，可能還需要支付驗樓報告的費用。一個方便之處是，大部分這類費用都可以選擇加借入安老按揭的貸款總額之中，讓你無需在申請初期動用自己的現金。雖然方便，但這也意味著這些費用會成為貸款本金的一部分，同樣會產生複利息，增加最終的還款總額。
安老按揭申請流程四部曲：由諮詢到成功套現
了解清楚安老按揭後，下一步自然是想知道如何申請。其實，整個長者物業套現計劃的申請流程相當清晰，而且設有多重保障，確保你在每個階段都完全明白自己的權益。整個過程可以歸納為四大步驟，就像跟著地圖走一樣，由最初的了解，一步步去到成功領取年金，實現財務上的靈活安排。我們一起來看看這個物業套現方法的具體流程。
第一步：向銀行初步諮詢及資格評估
旅程的第一站，是找一間提供安老按揭計劃的銀行，做個初步諮詢。你可以把它看成一次輕鬆的了解過程。銀行職員會跟你介紹計劃的細節，例如年金如何計算、有什麼利率選擇。同時，他們會根據你的年齡和物業的大概情況，幫你做一個初步的資格評估，讓你心裏有個底，看看自己和物業是否符合基本要求。這個階段完全沒有約束力，主要是讓你收集資訊。
第二步：接受強制性獨立輔導並獲取《輔導證書》
這是整個申請流程中一個非常重要的環節，也是對申請人的一大保障。在提交正式申請之前，你必須與一位獨立於銀行的輔導顧問會面。這位顧問的角色，是確保你完全理解安老按揭的運作模式、所有條款、潛在風險，以及對你和家人可能帶來的長遠影響。完成輔導後，你會收到一份《輔導證書》。這份證書是你已經充分了解計劃的證明，也是之後向銀行遞交正式申請的必備文件。
第三步：備妥文件並向銀行提交正式申請
拿到《輔導證書》之後，就代表你已經準備好進入正式申請階段。這一步主要是處理文書工作。你需要準備好相關文件，通常包括你的身份證明、物業的樓契、以及剛剛取得的《輔導證書》正本。將這些文件連同填妥的申請表格一併交給銀行。銀行收到申請後，會進行詳細的信貸審批和物業估價。有些情況下，銀行可能還會要求你填寫一份簡單的健康問卷。
第四步：簽署法律文件及開始領取年金
當銀行完成所有審批，並且批出你的申請後，就來到最後一步了。你會獲邀到律師樓簽署正式的按揭契據和其他法律文件。律師會再次向你解釋文件的內容，確保你清楚明白所有法律責任。完成簽署手續後，整個長者物業套現的申請就大功告成。銀行會根據你所選的方案，開始向你發放每月年金，或者將一筆過的貸款存入你的戶口，讓你正式展開更自主的退休生活。
安老按揭的利弊與考量：對家庭及遺產的長遠影響
當考慮以安老按揭作為長者物業套現的方法時，全面了解它對家庭和未來遺產的長遠影響，是一個相當關鍵的步驟。這不單是一個個人的財務決定，更加會牽涉到整個家庭的未來規劃。讓我們一起從不同角度，客觀地探討一下安老按揭的利與弊。
安老按揭的核心保障與三大優勢
安老按揭計劃的設計，包含了幾個重要的保障，為申請人提供財務上的安全感。其中有三個核心優勢，令它成為一種值得考慮的物業套現方法。
第一，是終身安居的權利。申請人即使將物業抵押，仍然可以一直居住在自己的家中，直到百年歸老。這份安穩的居住保障，對於希望在熟悉社區安享晚年的長者來說，是一個非常重要的考慮。
第二，是將固定資產轉化為穩定的現金流。安老按揭將價值不菲但不能即時使用的物業，變成了每月可以使用的生活費。申請人毋須償還貸款，反而每月有穩定資金到手，能夠實質地改善退休生活質素。
第三，也是最關鍵的保障，就是「無追索權」。意思是指，即使將來物業的售價不足以償還全部貸款總額（即本金加上所有利息及費用），差額會由按證保險公司承擔，申請人及其繼承人都毋須為此負責，大大減低了樓價下跌所帶來的財務風險。
申請前必須評估的潛在風險
了解優勢的同時，我們也要正視安老按揭的一些潛在風險，作出全面的評估。
首先是複利息的累積效應。由於安老按揭在申請人身故前都不用還款，貸款的利息會以複利形式不斷滾存，加在本金上。隨著時間過去，總欠款額會愈來愈大，這會直接蠶食物業的淨值，最終留給繼承人的資產價值可能會大幅減少。
其次是錯失資產增值的機會。物業的價值在申請安老按揭時計定，用作計算年金金額。假如未來樓市大幅升值，這份資產增值的好處申請人將無法享受。物業的價值雖然上升了，但需要償還的貸款總額亦在同步增長，這變相鎖定了物業的未來升值潛力。
最後是影響未來的財務彈性。安老按揭是一項長期的財務承諾。一旦承造，物業便不能再用作其他貸款的抵押品，想出售或轉贈物業亦會受到限制。這在一定程度上降低了未來應對突發財務狀況的靈活性。
家庭溝通與遺產規劃：申請前的必修課
決定申請安老按揭前，與家人進行坦誠的溝通，是一堂非常重要的「必修課」。這項決定不僅影響申請人自己的退休生活，也直接關乎子女或其他繼承人對遺產的期望。
清楚地向家人解釋你考慮申請的原因，例如是為了應付日常開支、醫療需要，或是提升生活質素。同時，也讓他們了解安老按揭的運作模式，特別是複利息對物業淨值的影響，以及他們日後如何處理物業的選擇權。開誠布公的討論，有助於避免日後可能出現的誤解或家庭紛爭，讓家人明白這是經過深思熟慮的退休規劃，而不是一時衝動的決定。
身故後續安排：繼承人如何處理物業？
當所有借款人均已離世，安老按揭貸款便會到期。屆時，繼承人將會收到通知，並且有權選擇如何處理這個物業。
基本上，繼承人有兩個主要選擇。第一是「贖回物業」，繼承人可以選擇全數清還安老按揭的總貸款結欠（包括本金、所有累積利息及相關費用），從而贖回物業的完整業權。如果家人對物業有深厚感情，或者認為物業仍具升值潛力，這是一個可行的選項。
第二個選擇是「讓貸款機構出售物業」。如果繼承人無意或無力贖回物業，他們可以通知貸款機構。貸款機構會安排出售物業，用所得的款項清還貸款。假如賣樓所得的金額在還清所有欠款後還有餘額，這筆餘款將會交還給繼承人。正如前面所說，萬一賣樓的錢不夠還清所有欠款，繼承人也受到「無追索權」的保障，毋須承擔任何差額。
安老按揭常見問題 (FAQ)
對於長者物業套現計劃，許多人心中都會有不少疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，幫助你更全面地理解安老按揭這個物業套現方法。
Q1. 申請安老按揭後，物業最終會被銀行收走嗎？
這是一個很重要的問題，答案是：不會自動被收走。當所有借款人離世後，其家人或遺產繼承人擁有「優先贖回權」。他們可以選擇一次過清還安老按揭的總貸款額（即本金、利息及其他費用），完整地繼承物業。
如果繼承人決定不贖回物業，貸款機構才會安排出售物業來償還貸款。若出售物業後的款項，在扣除所有欠款後還有餘額，該餘額會全數歸還給繼承人。因此，物業並非直接被銀行收走，而是給予家人優先處理的選擇。
Q2. 物業套現後可以出租嗎？
安老按揭的基本原則是，該物業必須是借款人的主要居所。所以在一般情況下，物業是不可以出租的。
不過，計劃也考慮到特殊情況，設有彈性安排。如果所有借款人都符合特定條件，例如持有物業已滿一年，並且因已退休或需要搬到院舍接受護理服務而遷出，便可以向貸款機構申請將物業出租，以獲取額外租金收入。
Q3. 如果樓價大跌，我和家人需要補差價嗎？
不需要。這是安老按揭計劃中一個非常關鍵的保障，稱為「無追索權保障」。即使未來樓市大幅向下調整，導致出售物業所得的款項，不足以全數償還貸款總結欠，這個差額會由香港按證保險有限公司承擔。借款人及你的家人，都無須為此差額負責，不會有額外的財務負擔。
Q4. 甚麼是安老按揭的六個月冷靜期？
安老按揭計劃為申請人提供長達六個月的冷靜期。這個期限由首次提取貸款當日起計。在這六個月內，你可以隨時選擇終止安老按揭貸款。
若你決定終止，只需要償還已收取的貸款本金、應計利息及相關的法律費用。最重要的是，任何已繳付的按揭保費將會獲全數退還。這個設計讓你有非常充裕的時間，與家人商量和仔細考慮，確保決定符合你的長遠利益。
Q5. 香港有哪些銀行提供安老按揭計劃？
香港有多間主要銀行及金融機構參與安老按揭計劃，為市民提供服務。參與的銀行包括中國銀行（香港）、東亞銀行、中國建設銀行（亞洲）、渣打銀行等等。由於參與機構名單可能會更新，最準確的做法是直接查閱香港按證保險有限公司的官方網站，以獲取最新的參與機構完整名單。