有意出售手上的居屋單位，但面對繁複的轉讓限制、補地價程序及買賣流程，不知從何入手？出售居屋與私樓的最大分別，在於受《房屋條例》規管，業主賣樓前必須先釐清單位的轉售年期限制，並決定在俗稱「居二市場」的第二市場或補地價後於公開市場放售。本懶人包將為您整合2025年出售居屋的終極攻略，由申請資格、四大核心程序、補地價計算方法，到各項費用預算，助您一文看清所有關鍵步驟，順利完成交易。
出售居屋資格與轉讓限制
準備出售居屋，首先要了解政府為資助房屋訂立的轉讓限制。這與買賣私人樓宇截然不同，因為居屋業主當年是以折扣價購入單位，所以在轉售時受到一定規管。整個出售居屋程序的第一步，就是根據您手上單位的購入年份，釐清自己需要遵守哪一套規則。房委會為了壓抑炒賣，確保房屋資源能妥善運用，不同年份推售的居屋，其轉讓限制都有很大分別，而且政策趨勢是愈來愈嚴格。
各年份居屋轉讓限制總覽 (以首次轉讓契約日期為準)
要確定您的單位適用哪一套轉售規則，關鍵在於「首次轉讓契約」上的日期。這份文件是您當初從房委會或房協買入單位時簽訂的，上面的日期就是計算所有限制期的起點。讓我們一起來看看不同年份的居屋有甚麼限制。
2022年及以後首次推售 (新居屋)
如果您是在2022年或之後購入「出售居屋2025」這一類新居屋的業主，就要面對最嚴格的轉讓限制。
首5年內：業主只可以在第二市場，以不高於原來買價的價格，將單位轉售予合資格的綠表或白居二人士。這意味著短期內沒有任何獲利空間。
第6至15年內：業主可以在第二市場，自行議定價格出售單位予合資格人士，無需補地價。
滿15年後：業主終於可以繳付補地價後，在公開市場自由出售單位，買家不再有任何身份限制。
2019年至2021年首次推售
在這段期間購入單位的業主，限制期相對短一些，但同樣嚴格。
首2年內：與2022年後的規則相似，只可以在第二市場以不高於原價的價格轉售予合資格人士。
第3至10年內：業主可以在第二市場，按自行議定的價格出售單位。
滿10年後：業主可以選擇繳付補地價，然後在公開市場自由出售。
2018年首次推售
2018年推售的居屋有一套獨特的規定，程序較為複雜。
首2年內：業主必須以原價將單位售回給房委會。根據現行政策，房委會雖然不會真正回購，但會行使權力提名一位合資格買家，業主必須以原價賣給該獲提名人士。
第3至5年內：業主有兩個選擇。第一是繼續經由房委會提名買家，但售價會由房委會評估；第二是在第二市場自行尋找合資格買家，並自由議價。
滿5年後：限制解除，業主可以繳付補地價後在公開市場出售，或繼續在第二市場免補地價出售。
2007年至2017年首次推售
這段時期的居屋，轉讓限制相對寬鬆。
首2年內：不可以轉讓。
滿2年後：業主便可以在第二市場，自行議價將單位轉售予合資格人士。
公開市場方面：業主可以隨時申請補地價，然後在公開市場自由出售。不過，如果在首5年內進行，業主必須先向房委會申請回售並被正式拒絕後，才可以進行交易。
1982年至2006年首次推售 (舊居屋)
如果您持有的是這段時期的舊居屋，那麼恭喜您，因為單位的轉讓限制期早已屆滿，整個出售居屋流程最為自由。
第二市場：您可以隨時申請「可供出售證明書」，然後在第二市場將單位免補地價出售。
公開市場：您也可以隨時向房委會申請評估補價，繳付補價金額後，單位便與一般私樓無異，可以在公開市場自由出售、出租或轉讓。
違反轉售限制的法律後果
了解清楚所有出售居屋流程和限制非常重要，因為違規轉售的後果十分嚴重，絕對不是賠錢就能了事。這不僅是合約問題，更可能觸犯刑事罪行。
房屋條例第17B條：非法轉讓文書無效
根據香港法例第283章《房屋條例》第17B條，任何違反轉讓限制而訂立的買賣協議、轉讓契據或其他文件，法律上均屬無效。簡單來說，即使買賣雙方簽了合約、付了錢，這宗交易在法律上也是不成立的。買方無法獲得單位的合法業權，賣方也可能面臨追討，對雙方都沒有保障。
房屋條例第27A條：非法轉讓屬刑事罪行
此外，《房屋條例》第27A條更清楚列明，非法轉讓資助房屋單位屬於刑事罪行。任何作出非法轉讓的業主，一經定罪，最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。這條例的設立，旨在嚴厲打擊任何試圖繞過規則的投機行為，確保公共資源的公平分配。因此，在計劃出售居屋時，必須嚴格遵守法規。
出售居屋流程四部曲全攻略
決定出售居屋，是人生中一個相當重要的里程碑。整個出售居屋流程其實不如想像中複雜，只要清晰了解當中步驟，就能順利完成交易。我們為你整理出出售居屋程序的四大核心步驟，助你輕鬆掌握由預備到成交的每一個關鍵環節。
第一步：釐清出售市場 (第二市場 vs 公開市場)
在正式放盤前，首要任務是弄清楚你的單位可以在哪一個市場出售。居屋的出售市場主要分為「第二市場」與「公開市場」兩種，兩者的最大分別在於是否需要「補地價」，這直接影響你的潛在買家群及最終售價。
第二市場 (居二市場)：免補地價出售予合資格人士
第二市場，又稱為「居二市場」，是專為未補地價的資助房屋而設的轉售市場。在這個市場出售單位的好處，是你不需要預先支付一筆可觀的補地價金額。不過，你的單位只能出售給持有有效「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）的合資格人士，他們主要是現時的公屋住戶（綠表資格）或透過「白居二」計劃抽中配額的申請者（白表資格）。
公開市場 (自由市場)：補地價後自由買賣
如果你的單位已過了轉讓限制期，你可以選擇向房屋委員會或房屋協會申請評估補價，繳付所需金額後，便能在公開市場（或稱自由市場）上出售。完成補地價後，你的居屋單位性質就與一般私人樓宇無異，可以自由售予任何人士，不再局限於綠表或白表買家，因此潛在的買家基礎更廣，樓價一般也較高。
第二步：申請「可供出售證明書」(准賣證)
若你決定在第二市場出售單位，就必須先向房委會或房協申請一份名為「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）的法律文件。這是整個出售居屋2025流程中，賣方必須具備的入場券。
申請資格、所需文件及費用
要申請准賣證，業主必須確保單位符合當時的轉售年期限制。申請時需要填妥指定的出售居屋申請表，即「可供出售證明書」申請書，同時附上樓契副本以及指定的申請費用。這筆費用是用於處理申請的行政開支，不論申請最終是否獲批，都不會退還。
申請流程、地點及審批時間
業主可以親身到所屬屋邨的租約事務管理處或相關機構的辦事處索取及遞交申請表格。房委會或房協在收到申請後，會核實業主資格及單位資料。整個審批過程一般需要數星期，成功批核後，你便會收到正式的「可供出售證明書」，之後就可以正式在第二市場放盤。
第三步：放盤、議價與簽訂臨時買賣合約
取得准賣證後，便可以正式將單位推出市場，尋找合適的買家。這個階段涉及放盤、與準買家磋商價格，以及簽訂具法律約束力的臨時買賣合約。
放盤途徑比較：地產代理 vs 網上平台
現時主流的放盤途徑有兩種。委託地產代理的好處是他們擁有龐大的客戶網絡，熟悉交易流程，能協助你處理繁瑣的文書工作及議價過程。另一種是透過網上物業平台自行放盤，優點是節省佣金，而且自主度較高，但業主需要自行處理所有查詢、預約睇樓及洽談事宜。
議價及簽署臨約注意事項
當找到有誠意的買家後，便會進入議價環節。達成共識後，雙方就需要簽訂臨時買賣合約。簽署臨約時，必須仔細核對合約上的條款，特別是成交價、臨時訂金（細訂）金額、簽署正式買賣合約的日期，以及最終的成交日。同時，賣方也必須確保買方持有有效的「購買資格證明書」。
第四步：委託律師處理交易及簽訂正式買賣合約
簽署臨約後，買賣雙方都需要各自委託律師，處理後續的法律程序，直至交易完成。這是保障雙方權益的重要一步，絕不能輕視。
買賣雙方律師的角色及流程
賣方律師主要負責草擬正式買賣合約，並解答買方律師就樓契提出的疑問。買方律師則負責審閱樓契，確保業權清晰無誤，同時安排買家簽署按揭文件。雙方律師會協調簽署正式合約的時間，並處理訂金的交收。
樓契、轉讓契及樓價餘款處理
在指定的成交日，買方律師會將樓價餘款交予賣方律師。賣方律師在確認收妥全數款項後，會將樓契及簽署好的轉讓契交給買方律師。交易完成後，賣方便會交出單位鎖匙。整個出售居屋的法律流程至此便正式圓滿結束。
居屋補地價全解析：計算、程序與時機
打算將心愛的居屋出售，放上自由市場，補地價是必經的關鍵一步。許多業主一聽到「補地價」就覺得複雜，但只要了解清楚整個概念和計算方式，就會發現這其實是一個有條理的過程。這部分會為你詳細拆解補地價的方方面面，助你掌握整個出售居屋流程。
補地價是什麼？為何是賣樓關鍵？
簡單來說，補地價就是向政府補回當年用折扣價買入居屋時的差價。政府當年以低於市值的價錢將單位售予你，是希望幫助市民置業自住，所以設下轉讓限制。當你想將單位放到公開市場，賣給任何人士，就需要先解除這個限制。繳付補地價金額後，你的居屋在法律上就等同於私人樓宇，可以自由買賣、出租或轉讓，面對的潛在買家群體亦會大增，是成功出售居屋的重要環節。
補地價金額計算方法詳解
補地價的金額並非固定不變，它會隨著樓市升跌而有所不同。計算的核心是根據你賣樓當時的市值，乘以當初買入時的折扣率。
官方計算公式：(補價時市值 – 買入時最初市值) x 買入時折扣率
房委會的官方計算方法其實很直接：補價金額 = 補價時市值 x 當年買入時的折扣率。
這裡解釋一下公式中的幾個要素：
* 補價時市值：由房委會或房協委託的測量師評估，反映單位在補價當日，於公開市場上沒有任何轉讓限制下的價值。
* 當年買入時的折扣率：這個比率在你當初簽署的買賣合約（轉讓契據）中已經列明。例如，如果當年單位市值是300萬，而你用210萬買入，折扣率就是30%。
影響補價金額的關鍵因素及實際案例演示
從公式可見，影響補價金額最關鍵的因素就是「補價時市值」。當樓市處於高位，你需要繳付的補價金額自然會較高；相反，樓市回落時，補價金額也會隨之減少。
讓我們用一個簡單例子說明：
假設你當年以七折（即30%折扣率）買入一個居屋單位。
到了2025年，你計劃出售居屋，此時房署評估單位在公開市場的市值為600萬元。
你需要繳付的補價金額就是：
600萬元 (補價時市值) x 30% (當年折扣率) = 180萬元。
完成補價後，你就可以將單位以600萬元的市價在自由市場放售。
申請補地價詳細步驟
整個申請補地價的程序清晰直接，是出售居屋程序中的一個重要部分。
遞交申請及由房署委聘測量師估價
首先，你需要向房屋署或房屋協會遞交「評估補價申請書」。你可以從相關機構的網站下載表格，或親身到辦事處索取。遞交申請時，需要附上樓契副本和指定的行政費用。收到申請後，房署會委派獨立的專業測量師行為你的單位進行估價，以釐定單位的當時市值。完成估價後，你便會收到正式的補價通知書，上面會清楚列明你需要繳付的金額。
繳付補價金額及領取補價證明書
收到補價通知書後，你有兩個月的時間去繳付指定金額。你需要準備銀行本票，抬頭寫明「香港房屋委員會」，然後交往指定辦事處。成功繳款後，大約一星期左右，你就會收到由房署發出的「解除轉讓限制證明書」。最後一步，就是委託你的律師將這份證明書送到土地註冊處進行登記。完成登記後，你的居屋就正式解除了所有轉讓限制。
補地價利弊分析：如何選擇最佳時機？
補地價需要動用一筆可觀的資金，所以選擇合適的時機非常重要。
繳付補價的好處顯而易見，你可以接觸到更廣闊的買家市場，不再局限於綠表和白居二的合資格人士，而且通常能以更高的價錢出售單位。不過，最大的挑戰就是需要預備大筆現金。
那麼，最佳時機是什麼時候？
一般有兩個主要操作時間點。第一，是在正式放盤前先完成補地價。這樣做的好處是，當有買家洽詢時，你的單位已經是「自由身」，交易流程會比較爽快。第二個更常見的做法，是與買家簽訂臨時買賣合約後，利用買家支付的訂金去完成補地價。這個方法可以大大減輕你的資金壓力，但需要在買賣合約中清晰訂明相關條款，並由雙方律師緊密配合，確保整個交易順暢進行。你可以根據自己的財政狀況和市場情況，選擇最適合你的方案。
出售居屋成本費用預算一覽
要成功出售居屋，除了熟悉整個出售居屋流程，預先計算好相關成本同樣重要。很多人會將注意力集中在樓價上，但其實交易過程中會產生多項費用。清楚了解這些開支，可以幫助你更準確地預算最終能夠實收的金額，讓整個財務規劃更有把握。
必要開支項目清單
在出售居屋的程序中，無論是經第二市場或公開市場放售，都會涉及一些基本開支。以下是幾個主要的費用項目，讓你先有一個概念。
地產代理佣金 (通常為樓價1%)
委託地產代理協助放盤和尋找買家，是最普遍的做法。交易成功後，賣家通常需要支付樓價的1%作為佣金。這筆費用是最大開支之一，所以在定價時應該將其考慮在內。
律師費及相關雜費
整個物業轉讓過程，都需要由律師處理法律文件，例如草擬買賣合約和處理樓契轉名手續。律師費會因應交易的複雜程度和律師樓的收費標準而異，一般由數千元至萬多元不等。費用通常已包括查冊費、註冊費等雜項開支。
政府行政費用 (申請准賣證、補價評估費等)
出售居屋需要向政府或相關機構申請文件，因此會產生行政費用。例如，在第二市場出售，業主須申請「可供出售證明書」（俗稱准賣證）。若在公開市場出售，則需要申請評估補地價金額，這同樣涉及一筆評估費用。這些都是出售居屋2025年必須留意的固定開支。
印花稅 (只適用於特殊情況)
一般情況下，賣家出售持有多年並作自住用途的物業，是無須繳付印花稅的。只有在極少數特殊情況下，例如單位涉及短期轉售，才可能觸及額外印花稅（SSD）的規定。不過，由於居屋本身設有轉讓限制，絕大部分業主都不會遇到這個問題。
實例成本計算：比較兩大市場的最終實收金額
紙上談兵可能有點抽象，我們直接用兩個實例，計算一下在不同市場出售居屋，最終的實收金額會有什麼分別。
個案一：第二市場出售成本與實收淨額
假設陳先生的居屋單位，在第二市場以500萬元成功出售。
成交價：$5,000,000
減：地產代理佣金 (1%)：$50,000
減：律師費及雜費 (估算)：$8,000
減：申請「可供出售證明書」費用：$880
總開支：$58,880
實收金額：$5,000,000 – $58,880 = $4,941,120
個案二：公開市場出售成本與實收淨額
假設同一個單位，陳先生選擇先補地價，然後在公開市場以700萬元成功出售。當年他購入單位時，折扣率為40%。
成交價：$7,000,000
減：補地價金額 (估算市值$700萬 x 40%)：$2,800,000
減：地產代理佣金 (1%)：$70,000
減：律師費及雜費 (估算)：$10,000
減：補價評估費：$6,230
總開支：$2,886,230
實收金額：$7,000,000 – $2,886,230 = $4,113,770
從以上兩個例子可見，即使公開市場的成交價較高，但在扣除龐大的補地價金額後，最終實收的金額反而可能比在第二市場出售更少。所以，事前仔細計算和比較，是決定出售策略的關鍵一步。
出售居屋常見問題 (FAQ)
在計劃出售居屋時，你可能會遇到各種疑問。整個出售居屋程序涉及不少細節，我們整理了幾個業主最常提出的問題，希望能清晰解答你在出售居屋流程中的疑惑。
未補地價的居屋可以出租嗎？
答案是絕對不可以。根據《房屋條例》，未補地價的居屋單位只能用作自住。政府以折扣價出售居屋，是為了幫助合資格市民置業安居，而不是用作投資或賺取租金回報。如果業主將未補地價的單位出租、分租或以任何形式放棄占用權，即屬違法行為。一經定罪，業主除了可能面臨罰款和監禁，更會對單位業權造成負面影響，甚至令房委會收回單位。所以，你必須先完成補地價程序，解除轉讓限制，才能將單位合法出租。
如果居屋仍有按揭未供完，可以出售嗎？
這是可以的。即使你的居屋單位仍有按揭貸款未完全清還，你依然可以進行出售。在整個交易過程中，買方支付的訂金和樓價餘款，會先由你的代表律師用來清還尚欠的按揭金額。律師會向銀行索取贖樓文件，並在交易完成時將款項付給銀行。清還按揭後的所有餘額，才會轉交到你的手上。這是標準的物業買賣程序，你的律師會為你妥善處理。
申請「准賣證」期間可以先放盤嗎？
理論上，你需要先取得由房委會發出的「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」），才能正式放盤和簽署任何買賣合約。不過，在提交出售居屋申請表並等待審批期間，你可以開始進行一些準備工作。例如，你可以聯絡地產代理了解市場行情，或者為單位進行估價。但是，你必須在簽訂任何具有法律約束力的臨時買賣合約前，確保已成功獲取「准賣證」，否則該合約可能被視為無效。
賣方的「准賣證」和買方的「准買證」有效期有何不同？
兩者的有效期有很大分別。賣方申請的「可供出售證明書」（准賣證），一經發出後是永久有效的，除非單位的業權資料有變動。另一方面，買方申請的「購買資格證明書」（准買證），有效期則為12個月。買家必須在證明書發出後的12個月內，簽署臨時買賣合約購入一個第二市場單位。如果逾期，「准買證」便會失效，買家需要重新申請。
成功出售居屋後，還可以再申請購買資助房屋嗎？
成功出售居屋後，你和所有在該單位買賣協議中列名的家庭成員，在未來申請其他資助房屋計劃時會受到限制。一般來說，由完成單位轉讓契據的日期起計24個月內，你和相關家庭成員將不能再次申請購買任何資助房屋，例如新居屋或綠置居。此外，你們的公屋申請資格亦會受影響。所以，在決定出售居屋2025單位前，最好先規劃好未來的住屋安排。