以「長命契」方式持有物業的其中一位聯名業主不幸離世，對在生者而言，除了要處理身後事，還必須面對物業業權的法律問題。不少人聽聞長命契物業的最大好處是「免承辦」，即毋需經過繁複的遺產承辦程序。這點確實無誤，根據「生存者權利」原則，物業業權會自動歸屬予尚存的聯名業主，並不納入已故者的遺產範圍。然而，「自動歸屬」不代表您毋需採取任何行動。為了確保土地註冊處的紀錄得以更新，準確反映您的單獨業主身份，並為日後物業買賣或轉按鋪路，您必須主動完成一系列的業權更新手續。本文將為您提供一份清晰詳盡的全攻略，由解釋長命契的核心法律概念，到逐步拆解生存業主必做的三大業權更新步驟，並深入分析自行辦理與委託律師的利弊，以及如何應對按揭、債務等複雜情況，助您順利完成所有程序。
長命契核心概念：為何物業不計入遺產、免除承辦？
談及長命契遺產承辦，很多人心中都有一個共同疑問：為何這種物業安排，似乎能跳過繁複的法律程序？答案就在於「長命契」獨特的法律設計。它從根本上改變了物業的擁有權模式，使得物業在法律上不被視為個人可傳承的長命契遺產。讓我們一步步拆解這個概念。
理解「長命契」的法律基礎：生存者權利
長命契的正式法律名稱是「聯權共有」（Joint Tenancy）。它的運作，全賴一個稱作「生存者權利」的法律原則。
核心原則：生存者權利（Right of Survivorship）的法律效力
生存者權利是長命契的靈魂。這個原則意味著，當其中一位聯名業主離世，其物業權益會即時、自動地轉移給其他在生的聯名業主。這個過程是根據物業法例自動發生，猶如物業權益自動「蒸發」，並由其他在生業主完全吸收，並非透過繼承而獲得。
業權結構：全體共有人共同擁有100%業權，不設獨立份額
在長命契下，所有聯名業主被視為一個單一的法律實體，共同擁有整個物業100%的業權。沒有人可以聲稱自己擁有物業的特定份額，例如50%或30%。大家是一同、完整地擁有全部業權。正因為沒有可分割的獨立份額，所以當一位業主離世時，根本沒有一份具體的「份額」可以留下來成為遺產。
關鍵區別：長命契 vs. 分權共有（Tenancy in Common）
要完全掌握長命契的特性，最好的方法是將它與另一種常見的共有方式——「分權共有」作比較。兩者在法律後果上有天壤之別。
業權份額的分別：不分割 vs. 可獨立分割
長命契的業權是「不分割的整體」。所有業主共同持有全部業權。
分權共有則完全不同，每位業主都擁有物業一個清晰、可獨立分割的份額，例如陳先生佔60%，李太太佔40%。這個份額是他們可以自由處置的個人資產。
業主身故後的法律後果：業權自動轉移 vs. 納入個人遺產
在長命契下，當一位業主離世，其業權因「生存者權利」而自動轉移給其他在生業主。
在分權共有下，當一位業主離世，其持有的業權份額（例如那40%）會直接成為其個人遺產的一部分，需要根據其遺囑或遺產法進行分配。
遺囑的角色：長命契下遺囑對物業無效 vs. 分權共有下遺囑有效
因為長命契的業權是自動轉移，所以任何業主在其遺囑中，意圖將長命契物業的權益留給子女或其他人的條款，在法律上都是無效的。遺囑管不到長命契物業。
相反，分權共有的業主，可以完全透過遺囑決定其持有的物業份額由誰繼承。
解答核心疑問：為何長命契物業毋需辦理遺產承辦？
綜合以上幾點，我們便能清晰解答最初的問題。長命契物業之所以能免除遺產承辦，原因非常直接。
法律定義：長命契物業不屬於《遺囑認證及遺產管理條例》所指的「遺產」
根據香港法律，遺產是指一個人去世時所擁有的個人財產。因為長命契物業的權益在業主離世的瞬間，已經透過生存者權利自動轉移給他人，所以該物業權益從未進入已故業主的遺產範圍內。既然它不屬於遺產，自然就不受規管遺產分配的法律程序所約束。
法律優先級：生存者權利高於遺囑及遺產處理程序
可以這樣理解，物業法中的「生存者權利」原則，其法律效力的優先級，是高於處理個人遺產的遺囑及承辦程序的。當兩者出現衝突時（例如遺囑想將物業給兒子，但長命契的在生者是配偶），法律會優先執行生存者權利的規定，將業權交予在生的聯名業主。這就是長命契物業處理相對簡單直接的根本原因。
長命契物業處理程序：生存業主的業權更新手冊
當長命契的聯名業主之一離世，很多人會誤以為業權轉移是全自動的，什麼都不用做。法律上，業權的確是即時轉移了，但政府的官方紀錄，也就是土地登記冊（Land Register）的資料並不會自動更新。因此，生存業主需要主動完成一個關鍵的行政手續，以確保物業紀錄與事實相符。這個手續與一般人理解中複雜的長命契遺產承辦程序完全是兩回事，它更像是一個資料更新的過程。以下我們就將整個程序拆解成清晰的三大步驟，讓你一目了然。
第一步：準備死亡證明書
整個業權更新流程的起點，就是一份官方文件：已故業主的死亡證明書。這是向土地註冊處證明業主已經離世的唯一法律證據。
如何獲取死亡證明書的正式核證副本（Certified True Copy）
你需要準備的並非死亡證明書的正本，而是一份「核證副本」。你可以委託律師樓為你辦理。律師會在你提供的死亡證明書正本上影印，然後在副本上蓋印及簽署，證明該副本是真實無誤的複製品。這個步驟確保了提交給政府部門的文件具有法律效力，同時又能讓你保留珍貴的正本文件。
核證副本在法律程序中的重要性
在任何法律程序中，文件的真確性都是至關重要的。土地註冊處掌管全港所有物業的業權記錄，資料的準確性不容有失。使用核證副本，是為了向註冊處提供一份經由專業人士（通常是律師）核實、可信納的官方證明，以防止任何偽造文件或欺詐行為，確保整個業權更新過程合法合規。
第二步：草擬及提交文件至土地註冊處
備妥死亡證明書的核證副本後，下一步就是準備一份名為「註冊摘要表格」的文件，並將兩份文件一同提交。
填寫「註冊摘要表格」（Memorial Form）的要點及範例
這份表格的作用，是將死亡證明書上的關鍵資料，以土地註冊處規定的標準格式撮要出來，方便註冊處將資料記錄在土地登記冊上。表格內容必須準確無誤，一般會包含已故業主的姓名、死亡日期、物業地址及地段編號等。由於表格的填寫有嚴格的法律格式要求，任何微小的錯誤都可能導致文件被拒絕註冊（俗稱「彈契」），因此絕大部分情況下，這個步驟都會由律師代為草擬，以確保順利完成。
親身或委託他人提交文件的地址與辦公時間
文件備妥後，便可以提交至香港金鐘道66號金鐘道政府合署高座的土地註冊處。你可以親身前往，也可以委託律師或其他人代為提交。提交文件前，建議先查閱土地註冊處官方網站，以獲取最新的辦公時間和公眾假期安排。
第三步：繳付費用與核對業權
提交文件後，剩下就是繳費和最後的核對步驟，確保一切已辦妥。
登記費用詳解及支付方式
向土地註冊處登記一份文件需要繳付指定的登記費用。以登記死亡證明書為例，目前的費用為數百港元，但金額會按政府公佈而調整。你可以使用現金、易辦事（EPS）或劃線支票等方式支付。在提交文件時，註冊處職員會清楚告知你應繳付的金額。
如何查閱更新後的土地登記冊（Land Register）以確認業權資料
文件成功註冊後，大約數星期內，土地登記冊上的資料便會更新。為了確認已故業主的名字已被正式移除，你應該進行一次新的土地查冊。你可以透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」（IRIS）網上服務，或親身到註冊處的查冊中心，付費申請一份最新的土地登記冊文本。核對後，你會看到業主欄上只剩下你的名字，這代表整個業權更新程序已圓滿結束。
流程總結：釐清「業權更新」與「遺產承辦」的分別
最後，我們需要再次強調這個流程的本質。
重申此流程僅為「業權資料更新」，並非遺產承辦程序
上述提及的三個步驟，從準備死亡證到查核更新後的紀錄，整個過程的法律性質只是「業權資料更新」。它並不是遺產承辦。因為在長命契的法律原則下，已故業主的業權是基於「生存者權利」自動轉移給在生業主，該物業權益從來沒有成為已故業主的個人遺產。因此，這整個流程毋需像處理其他長命契遺產一樣，經過高等法院的遺囑認證或遺產管理程序。理解這一點，有助你更清晰地掌握整個處理過程。
自行辦理 vs 委託律師：如何作出明智抉擇
處理長命契遺產承辦的程序時，生存業主往往面臨一個關鍵抉擇：應該自行處理，還是委託專業律師代辦？這個決定不僅關乎金錢成本，也涉及時間效益和潛在的法律風險。讓我們一起深入分析這兩個選項的利弊，助你作出最明智的選擇。
選項一：自行辦理（DIY）的可行性與挑戰
首先，我們來看看自己動手處理的可行性。
理論上的可行性：法律並無強制規定必須委託律師
從法律層面來看，香港的法例並沒有明文規定，生存業主必須聘請律師才能辦理已故聯權共有人的除名手續。換句話說，理論上你是可以親自處理整個業權更新流程的。
實際操作的障礙：註冊摘要的核實要求
不過，理論歸理論，實際操作起來卻會遇到一道很高的門檻。這個障礙來自於向土地註冊處提交文件時，一份名為「註冊摘要」（Memorial Form）的核實要求。
《土地註冊條例》對核實摘要宣誓人的「特定資格」要求
根據《土地註冊條例》的規定，這份註冊摘要的內容，必須由一名合乎「特定資格」的人士，在監誓員面前宣誓核實其真確性。而這個「特定資格」，通常是指執業律師或其授權的文員。普通市民一般並不符合這個資格要求。這就形成了一個矛盾：雖然法律不強制你聘請律師，但程序的其中一個關鍵步驟，卻幾乎必須由律師才能完成。
選項二：委託律師處理的優勢與服務
既然自行處理困難重重，那麼委託律師又有什麼好處呢？
律師角色：確保文件符合法律規範，避免註冊延誤（俗稱「彈契」）
律師最核心的角色，就是擔當專業把關人。他們熟悉土地註冊處的所有規定和格式要求，能夠確保提交的死亡證副本、註冊摘要等文件完全符合法律規範。這樣可以有效避免因文件出錯而被土地註冊處拒絕註冊，也就是行內俗稱的「彈契」，從而節省了來回修正文件的時間。
服務範圍：從核實文件、草擬註冊摘要到提交跟進的全流程服務
一般而言，律師的服務涵蓋整個流程：從協助獲取死亡證明書的核證副本，到準確草擬註冊摘要，再到親自或派員將文件提交至土地註冊處，並跟進整個註冊進度，直至確認業權資料成功更新為止。
何時應尋求專業協助：涉及按揭或複雜業權狀況的必要性
特別是當物業仍然有按揭在身，或者業權狀況比較複雜（例如涉及過往的業權契據問題），尋求律師協助就更加必要。律師能夠同時處理與銀行或財務機構的溝通，確保按揭文件得到妥善更新，避免因業權更新問題而引發的貸款違約風險。
成本與時間效益分析
最後，我們從成本和時間的角度來做個比較。
官方登記費用 vs. 律師服務費的預算範圍
自行處理的話，主要開支是向土地註冊處繳付的登記費用，金額相對固定且不高。委託律師則需要支付律師服務費。這筆費用會因應不同律師行和案件的複雜程度而有所不同，但它換來的是專業、穩妥和省心的服務。考慮到長命契遺產的處理攸關重大，這筆費用可視為保障業權清晰的投資。
時間效益：自行處理的潛在延誤 vs. 律師處理的效率
時間方面，自行處理的最大風險在於不熟悉程序而導致的延誤。一旦文件被「彈契」，所需的時間將會大增。相反，律師因為熟悉流程，通常能夠在很短時間內完成所有文件準備和提交工作，整個流程的效率會高很多。這意味著你能更快地完成業權更新，安心處理後續事宜。
處理複雜情況：按揭、債務及家庭糾紛
長命契遺產承辦的程序雖然看似簡單，但當物業涉及未償還的按揭、已故業主的個人債務，或甚至與遺囑內容出現矛盾時，處理起來就需要更加謹慎。這些情況都可能影響在生業主的權益和責任，我們逐一來看看如何應對。
當物業仍有未償還按揭
生存業主通知銀行或財務機構的責任
當其中一位聯名業主過身後，如果物業的按揭貸款還未完全還清，在生的業主有責任主動通知承造按揭的銀行或財務機構。你需要帶同已故業主的死亡證明書副本，前往銀行辦理更新貸款人資料的手續。這個步驟非常重要，因為它能確保銀行紀錄與物業的實際業權狀況保持一致。
按揭法律責任的自動承擔原則
根據香港的物業法律，在長命契的安排下，當一位業主去世，其物業權益會自動轉移給在生的業主。與此同時，物業附帶的法律責任，包括未償還的按揭貸款，也會一併由在生的業主完全承擔。簡單來說，原本由兩個人共同負責的按揭，現在會變成由你一個人負責。銀行會根據你的財政狀況，重新評估還款能力。
長命契與已故業主的個人債務
為何長命契物業一般能避開已故業主的個人債務追討
長命契有一個很重要的法律特性，就是「生存者權利」凌駕一切。當業主去世，他在物業的權益在法律上是即時「消失」，並且自動歸屬於其他在生業主。所以，該物業權益並不會成為已故業主的長命契遺產。既然不算是遺產，已故業主的債權人，例如卡數或私人貸款公司，就無法向這間物業追討欠債。這個原則也解釋了在舊有制度下，長命契物業不涉及長命契遺產稅的計算，因為它根本不算是遺產的一部分。
對在生業主的法律保障
這個法律原則為在生的業主提供了一層重要的保障。你無須因為繼承了整個物業，而同時要背負起已故伴侶或家人遺留下來的個人財務問題。物業的業權是清晰獨立的，與已故業主的其他個人債務分開處理，讓你能夠安心地繼續持有或居住在物業中。
當遺囑內容與長命契原則發生衝突
法律現實：遺囑中任何處置長命契物業的條款均無效
這是一個很常見的家庭糾紛來源。假設已故業主在遺囑中，寫明要將他在長命契物業的「一半權益」留給子女，但法律的現實是，這項條款完全沒有效力。因為長命契的「生存者權利」，其法律效力優先於遺囑。無論遺囑內容如何，物業的全部業權，都會依法自動轉移給在生的聯名業主。
家庭溝通建議：如何解釋法律原則以避免家庭糾紛
面對這種情況，最好的處理方法是坦誠溝通。你可以向家人解釋，這並非在生業主的個人決定，而是長命契這種業權形式的法律本質。重點是說明，在簽署長命契時，所有業主其實已同意了這個業權自動轉移的安排。清晰地解釋法律原則，有助將焦點從情感爭議轉移到法律事實上，從而減少不必要的誤會和家庭矛盾。
未雨綢繆：如何將長命契轉換為分權共有
轉換目的：允許業主透過遺囑自由分配其物業份額
如果你和你的聯名業主，希望未來能夠透過遺囑，自由決定自己所持物業份額的繼承人，而不是讓業權自動轉移，你們可以選擇將「長命契」轉換為「分權共有」（Tenancy in Common）。轉換後，每位業主會擁有獨立和可分割的業權份額，例如各佔50%，並且可以將自己的份額寫入遺囑，傳承給任何人。
法律程序：簽署「分割契據」（Deed of Severance）並完成註冊
要正式將長命契轉為分權共有，所有聯名業主需要共同簽署一份名為「分割契據」或「轉讓契據」的法律文件。這份文件會清楚列明各人所佔的業權份額。文件簽署後，必須提交到土地註冊處進行註冊，業權的持有方式才會正式更改。這個程序通常建議委託律師處理，以確保所有法律文件都合乎規格。
長命契業權處理常見問題 (FAQ)
來到這裡，相信你對長命契遺產承辦的基本流程已有一定了解。不過，實際操作時總會遇到一些「如果…會怎樣？」的疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望能一次過為你解答。
如果一直不辦理業權更新手續，會有什麼後果？
解釋業權紀錄與事實不符，將嚴重影響日後的物業買賣或轉按。
雖然業權在法律上已自動轉移，但土地註冊處的官方紀錄一日未更新，紀錄上的業主名單就與事實不符。這個看似微小的差異，在日後處理物業時會構成嚴重的法律障礙。當你計劃出售物業或申請轉按時，買方律師或銀行必定會查閱土地登記冊，一旦發現已故業主的名字仍然在上面，便會視為業權瑕疵，交易將無法順利進行，直至你完成業權更新手續為止。這不僅會造成延誤，更有可能導致交易告吹。
公屋或居屋的長命契，處理上有何不同？
指出除了土地註冊處的程序，還需遵守房屋署的額外規定。
公屋和居屋的業權，除了受《土地註冊條例》規管，同時亦受到《房屋條例》的約束。因此，處理這類物業的長命契事宜，除了要完成土地註冊處的業權更新程序外，生存業主還必須主動聯絡房屋署，並遵從其額外規定。這些規定可能涉及填寫指定表格、申請業主轉名同意書等，以確保業權變動符合資助房屋的政策。建議在開始程序前，先向相關的租約事務管理處或房屋署查詢清楚。
香港已取消遺產稅，為何長命契的「免承辦」特性仍然重要？
解釋香港雖於2006年取消遺產稅，但「遺產承辦」程序依然存在且耗時。
這是一個非常普遍的疑問。很多人認為，既然香港在2006年已經取消了長命契遺產稅，那麼遺產處理應該變得簡單。事實上，取消的只是「稅項」，但處理遺產所需的法律程序，即「遺產承辦」，依然存在。這個程序需要向高等法院申請，過程可以相當漫長，由數月到一年以上不等，並且涉及一定的法律及行政費用。
釐清長命契物業無需承辦，但其他資產（如銀行存款、股票）仍需承辦。
長命契的最大優勢，正正在於它能讓物業這個重要資產，完全繞過整個耗時的遺產承辦程序，業權直接歸於生存者。不過必須釐清，這個「免承辦」的特性只適用於長命契物業。假如已故者名下還有其他個人資產，例如獨立持有的銀行戶口、股票或車輛，這些資產仍屬於其個人遺產，必須經過正式的遺產承辦程序才能由繼承人繼承。
整個長命契業權更新流程，需時多久？
提供一個基於委託律師處理的合理時間預估（例如：數星期內）。
假如文件齊備，並且委託律師處理，整個流程的效率會相當高。從取得死亡證明書核證副本，到律師草擬及提交文件，再到土地註冊處完成登記，一般可在數星期內完成。當然，實際時間會因個案的具體情況及政府部門的處理速度而略有不同。
應聯絡哪個政府部門處理相關事宜？
提供土地註冊處及高等法院遺產承辦處的職能區分及聯絡資訊。
處理長命契物業的業權更新，主要涉及以下兩個政府部門，但職能完全不同，切記不要混淆：
* 土地註冊處 (Land Registry): 專門負責物業的業權註冊事宜。就長命契而言，生存業主需要將已故業主的死亡證明書提交到此處進行登記，以更新土地登記冊上的業主資料。地址位於金鐘道66號金鐘道政府合署。
* 高等法院遺產承辦處 (Probate Registry): 專門處理所有關於「遺產承辦」的申請，例如申請遺囑認證或遺產管理書。長命契物業因不納入遺產，所以其業權更新程序「不需」經過此部門。只有在處理已故者其他個人資產時，才需要與遺產承辦處聯絡。地址位於金鐘道38號高等法院大樓低層三樓。