有別於可自由買賣的私人樓宇，居屋作為資助房屋，其業權轉讓（俗稱「轉名」）受到房屋署的嚴格限制，原則上不允許，但在特定情況下可酌情批准。究竟居屋轉名必須滿足哪兩大先決條件？房署會接納哪十大特殊情況的申請？整個申請流程涉及哪五大步驟？當中費用、按揭及法律手續如何處理？本文將為您一一拆解，並附上移民、送贈契及常見問題全攻略，助您全面掌握居屋轉名的所有細節。
居屋轉名核心原則：原則上禁止，例外情況可酌情批准
許多人都想知道，究竟居屋可以轉名嗎？直接的答案是，根據房屋條例，未補地價的居屋原則上是禁止自由轉讓業權的。但是，這扇門並非完全關上。房署在某些非常特殊的家庭或個人情況下，會酌情批准業權轉讓申請，例如家庭成員關係變動，甚至是業主決定移民等情況。
房署界定「居屋可否轉名」的核心原則
房署審批居屋可否轉名的申請時，主要依據兩個核心原則。首先，整個業權轉讓過程必須以「送贈契」的形式進行，當中不可以涉及任何金錢代價。其次，接收業權的新業主，必須是該單位戶籍上已登記的家庭成員。這兩個條件是申請的入場券，缺少任何一個，申請基本上都難以獲批。
為何居屋轉名限制嚴格？與私樓的核心分別
要理解為何居屋轉名限制如此嚴格，我們需要明白居屋與私樓的根本分別。私樓是完全的私人財產，業主擁有完整業權，所以可以自由在市場上買賣、轉讓或作任何資產安排。居屋則不同，它是政府資助的房屋福利，業主當年是以折扣價買入單位，政府仍然持有單位的部份業權（即尚未補付的地價）。
因為居屋涉及公共資源，所以房署設下嚴格的轉讓限制，目的是確保這些單位是用於自住，而不是成為市場上炒賣或資產轉移的工具。這就是為什麼即使獲批，居屋轉名送契的性質也與私樓轉讓截然不同，它並非一項市場交易，而是在符合特定福利原則下的內部業權調整。
居屋轉名申請資格：2大先決條件及10大特殊情況
很多人都會問「居屋可以轉名嗎？」，答案是，這並非一件隨意的事。要成功申請居屋轉名，必須先跨過房署設定的兩大門檻，並且需要有一個房署接納的特殊理由。即使符合所有條件，申請也屬酌情批准，現在我們就來逐一拆解這些資格要求。
必須滿足的兩大先決條件
在考慮任何特殊原因前，你的申請必須先符合以下兩個基本前提，房署才會受理。
條件一：必須以「送贈契」形式進行，不涉金錢代價
居屋轉名的本質是一種「贈與」行為。整個過程必須透過「送贈契」來完成，意思是業權轉讓不可以涉及任何金錢交易。目前的業主不能向新的承讓人收取任何費用。這個關於居屋轉名送契的規定，唯一的例外是業主破產的情況，因為轉讓業權是為了償還債務。
條件二：承讓人（新業主）必須為「已登記家庭成員」
接收業權的新業主，身份上有限制。他必須是該居屋單位戶籍上，一位「已登記的家庭成員」。這指的是在最初購買該居屋時，已名列於相關申請文件上的家庭成員。後期才加入的成員，一般不符合資格。唯一的例外是業主去世後的遺產繼承，承繼人則無須是已登記的家庭成員。
房署接納的10大特殊轉名原因
當你滿足了上述兩大先決條件後，還需要向房署提供一個合理的解釋。以下是房署通常會接納的10種特殊情況，解答了在甚麼情況下居屋可否轉名的疑問：
1. 加入配偶為聯名業主
業主結婚後，可以申請將配偶的名字加入到樓契中，成為聯名業主。
2. 業主離婚或合法分居
因離婚或分居，法庭判令或雙方協議需要將單位業權轉給另一方。
3. 業主婚後遷出單位
業主結婚後搬離單位，與配偶在其他地方組織家庭，可申請將業權轉給單位內仍然居住的已登記家庭成員。
4. 業主移民或永久離開香港
若業主決定移民，或需要永久離開香港到外地定居，例如到內地、澳門或台灣生活，可以申請將業權轉讓。考慮到居屋轉名移民是近年常見的理由，房署會要求申請人提供相關的證明文件。
5. 業主申請其他房屋福利
業主或其家庭成員為了申請公務員房屋福利，或者其他由僱主提供的房屋津貼，而需要从业權中除名。
6. 家庭成員曾支付樓價或按揭供款
如果有家庭成員能夠證明，在購買單位時曾支付大部分首期，或長期負責按揭供款，可以申請將業權轉到其名下，以反映實際的業權份額。
7. 業主去世，由遺產繼承人承繼
業主身故後，其法定遺產繼承人可以申請繼承該單位的業權。
8. 業主年邁（年滿65歲或以上）
當年滿65歲或以上，業主可以因年紀老邁為理由，申請將業權轉給指定的家庭成員。
9. 業主病危
業主因患上嚴重疾病，情況危殆，可以申請辦理業權轉讓。
10. 業主破產
當業主被法庭頒令破產，為處理債務問題，便需要將單位業權轉讓。
居屋轉名申請全流程：5大步驟逐一拆解
當了解清楚「居屋可以轉名嗎」背後的條件與特殊情況後，接下來就是實際操作的環節。整個申請流程雖然涉及政府部門和法律程序，但只要跟著以下五大步驟，就能有條不紊地完成。我們將會逐一拆解每個環節，讓你對整個過程有更清晰的掌握。
步驟一：填寫申請表格及準備證明文件
首先，你需要填寫房署的「業權轉讓申請書（表格HD7）」。填寫時，最重要的是清楚列明轉讓業權的具體原因，並且確保業主在申請書上的簽名，必須與當年簽署樓宇買賣文件或轉讓契上的式樣完全一致。
同時，你需要根據申請原因，準備好所有相關的證明文件副本。例如，因業主移民而申請「居屋轉名 移民」個案，便需要提交外國的居留批准信或移民簽證；若是因離婚而分拆業權，則需要法庭的絕對判令。準備充足的文件，是申請順利的基礎。
步驟二：遞交申請及繳付手續費
填妥申請書並集齊所有證明文件後，便可以將整份文件遞交至居屋所屬地區的租約事務管理處。遞交申請時，需要即場繳付一筆申請手續費（現時為港幣$3,020，金額以房署最新公佈為準）。這筆費用無論申請成功與否，或中途決定撤銷申請，都不會退還。
步驟三：房署審批階段
遞交申請後，便進入房署的內部審批階段。只要文件齊備，房署一般需要約六個星期的時間處理申請。審批完成後，你會收到房署的書面通知，告知你的申請是否獲得批准。
步驟四：聘請律師辦理法律程序
一旦收到房署發出的「轉讓同意書」，便代表你的申請已獲原則上批准。這時候，你需要自行聘請律師，處理接下來的法律手續，完成「居屋轉名送契」的程序。
擬備及審批「轉讓契約」
你的律師會根據你的情況，草擬一份不涉及金錢代價的「轉讓契約」（Deed of Gift）或相關的法律文件。這份草稿在正式簽署前，必須先由律師提交給房署的法律事務分處進行審批，確保內容符合所有規定。
繳付契約審批費
當律師提交契約草稿作審批時，你需要繳付另一筆手續費，即契約審批費（現時為港幣$2,630，同樣以房署最新公佈為準）。與申請費一樣，這筆費用在任何情況下均不獲退還。
留意「轉讓同意書」一年有效期
這是一個非常關鍵的時間點。房署發出的「轉讓同意書」有效期為一年。你必須在這一年內，完成所有法律程序，包括簽署及登記轉讓契約。如果超出期限，同意書便會失效，屆時你需要重新提交申請，並再次繳付所有費用。
步驟五：完成手續後通知房署更新記錄
當所有法律手續辦妥，並正式簽署轉讓契約後，整個程序便接近尾聲。最後一步，也是相當重要的一步，就是必須立即將已簽署的轉讓契約副本及最新的土地查冊記錄，提交給你所屬的租約事務管理處，用作更新業主記錄。這樣，整個居屋轉名程序才算正式圓滿完成。
居屋轉名費用與時間估算：財務及按揭安排一覽
談到居屋轉名，大家最關心的問題之一自然是費用和時間。很多人以為居屋轉名送契既然不涉及樓價交易，應該花費不多，但實際上，當中牽涉到房署手續費、律師費，甚至印花稅等多項開支。讓我們一起來詳細拆解整個財務安排，讓你心中有數。
居屋轉名總成本分析
雖然居屋轉名是以「送贈契」形式進行，沒有買賣金額，但這並不代表過程是免費的。你需要預留一筆資金處理各項行政及法律程序。整個成本主要由三大部分組成：房署收取的各項手續費、律師樓的專業服務費、以及政府徵收的印花稅。
房署相關手續費
首先，向房屋署提交申請時，就需要處理幾項費用。第一筆是「業權轉讓申請手續費」，用作處理你的個案審批。之後，當申請獲批，律師草擬好轉讓契據後，還需要將契據交給房署的法律事務分處審批，這時便需要支付第二筆「批核轉讓契據費」。這兩筆費用是固定的，並且不論申請最終成功與否，都不會退還。
律師費及印花稅
處理樓宇轉名屬於法律程序，所以必須聘請律師代為處理。律師費會因應個案的複雜程度而有所不同，市面上一般由數千元至萬多元不等，建議你可以多比較幾間律師樓的報價。
至於印花稅，由於居屋轉名送契屬於近親之間的業權轉讓，例如轉給配偶、父母、子女或兄弟姊妹，所以通常只需繳付定額的$100印花稅。這與私樓市場上非近親送贈需要按物業估值繳付全額印花稅的情況很不同，是居屋內部轉讓的一大優勢。
總費用及時間估算表
為了讓你更清晰掌握預算，以下是一個簡單的估算表：
| 項目 | 估算費用 (港元) | 估算時間 |
|---|---|---|
| 房署申請手續費 | 約 $3,020 | 遞交申請時支付 |
| 房署批核契據費 | 約 $2,630 | 申請獲批後支付 |
| 律師費 | $8,000 – $15,000 | 聘請律師後 |
| 印花稅 | $100 (近親轉讓) | 簽署契據時 |
| 總計 | 約 $13,750 – $20,750 | |
| 房署審批時間 | 約 6 星期 | |
| 律師處理時間 | 約 2 – 4 星期 | |
| 總時間 | 約 2 – 3 個月 |
註：以上費用及時間僅為估算，實際情況可能因個案而異。
物業仍有按揭？轉名前的關鍵財務安排
如果你的居屋單位仍然有按揭在身，整個轉名過程就會多幾個步驟。因為業權變動會直接影響到銀行批出的按揭貸款，所以必須先處理好按揭事宜。
必須先獲承按銀行同意
在向房署提交轉名申請之前，你首先要做的是聯絡承按銀行，解釋你的轉名計劃，並且取得銀行的書面同意。銀行會視乎新業主（承讓人）的財務狀況，例如入息、信貸紀錄等，去評估他是否有能力繼續承擔按揭供款。如果銀行不同意，轉名程序就無法繼續。
向房署申請「轉變按揭安排」
取得銀行的初步同意後，你便需要另外向房署遞交一份「轉變按揭安排申請書」，並繳付相關手續費。這是房署的既定程序，用作正式記錄按揭責任人的變動。這一步是與業權轉讓申請同步進行的。
居屋轉名對新按揭申請的影響
需要留意，當居屋轉名後，新業主實際上是向銀行申請一份新的按揭。銀行會對新業主進行全面的財務審查。幸好，因為未補地價的居屋有房署作為擔保人，銀行承擔的風險相對較低。所以，相較於私樓的送契樓在五年內難以申請按揭，居屋即使透過送贈形式轉名，銀行批核按揭的機會仍然相當高，過程也比較順暢。
居屋轉名常見問題 (FAQ)
大家在考慮「居屋可以轉名嗎」這個問題時，總會延伸出很多疑問。這裡我們整理了四個最常見的問題，為你一次過解答。
Q1: 可否透過居屋「甩名」恢復首置身份買私樓？
這是一個非常普遍的想法，但實際操作並不容易。房署一般不會接納純粹為了恢復首次置業身份而提出的居屋轉名申請。因為居屋本身是資助房屋福利，如果容許業主輕易透過內部轉讓「甩名」，再去享受私樓市場的首置稅務優惠，會被視為獲取雙重福利。
不過，凡事總有例外。在房署接納的特殊情況中，如果業主因結婚而遷出居屋單位，與配偶在另一地址同住，房署或會酌情批准其將業權轉讓予單位內的其他已登記家庭成員。
Q2: 居屋「生前轉名」與「身故繼承」有何最大分別？
兩者最大的分別，在於對新業主（承讓人）的身份資格要求完全不同。
居屋「生前轉名」，例如因業主年邁或移民等原因申請的居屋轉名送契，過程屬於一份「送贈契」。它有一個非常嚴格的前提，就是接收業權的新業主，必須是該單位在房署記錄中「已登記的家庭成員」。換句話說，後來才加入的成員並不符合資格。
而「身故繼承」則依據遺產法處理。繼承人不需要是單位內的已登記家庭成員。只要他是法律上合法的遺產繼承人（例如業主的子女），就可以申請繼承該單位的業權。
Q3: 新居屋的轉售限制會影響內部轉名嗎？
新居屋的轉售限制（例如首五年內不得高於原價在第二市場出售，或十五年後才可補地價在公開市場出售）主要是為了遏止短期炒賣，針對的是單位在市場上的買賣行為。
而我們討論的內部轉名，是基於離婚、移民、病危等家庭特殊原因，向房署提出的酌情申請。這兩者是循不同的機制處理的。所以，即使你的單位仍在轉售限制期內，只要你符合房署接納的十大特殊原因之一，仍然可以提出內部轉名申請，兩者沒有直接衝突。
Q4: 完成居屋轉名後，新業主需立即補地價嗎？
不需要。完成居屋轉名手續後，該單位的業權狀況仍然是「未補地價」。新業主只是取代了原業主的位置，繼承了這個未補地價的業權。
補地價是一個獨立的程序。新業主只有在將來打算將單位在公開市場（自由市場）出售或出租時，才需要向房署申請評估及繳付補價。如果新業主只是繼續在單位自住，就沒有補地價的即時需要。