計劃置業是人生大事，但單靠網上按揭計算機簡單輸入樓價、利率，真的足以預算全局嗎？許多準買家往往只聚焦於每月供款和利息支出，卻忽略了銀行審批按揭時更為複雜的考慮因素，例如壓力測試的變動、供款與入息比率的嚴格規定，以及各種可能影響最終貸款額的隱藏變數。
本文將為您提供一個全面的2025年買樓計算器，更會由專家深入拆解背後四大核心按揭概念（按揭成數、供款與入息比率、壓力測試、P按H按），並揭示七個左右審批結果的關鍵變數。無論您是首次置業的上車客，還是換樓或投資的業主，本文都能助您清晰掌握自己的財務狀況，準確評估借貸能力，為成功置業踏出最穩健的第一步。
一站式按揭買樓計算器：預視您的置業財務藍圖
進行精準的買樓利息計算，是置業規劃的第一步。市面上的買樓計算器功能繁多，但一個好用的工具，不僅是幫您計算利息與每月供款，更像一份個人化的財務藍圖，讓您清晰預視未來數十年的現金流狀況。透過這個一站式按揭買樓計算機，您可以將樓價、利率等變數化為具體數字，為您的置業決策提供堅實的數據支持。
如何使用按揭計算機
輸入基本資料
首先，您需要準備幾個核心資料。在計算機的欄位中，依序輸入物業的成交價、您預計申請的按揭成數，還有心儀的還款年期與按揭利率。這些資料是構成您按揭計劃的基石，輸入的數字越貼近現實，計算結果就越有參考價值。例如，樓價決定了貸款額的上限，而年期與利率則直接影響每月供款的壓力。
獲取即時結果總覽
輸入資料後，按一下計算按鈕，一份清晰的財務總覽便會即時呈現。您會看到幾個關鍵數字，包括每月供款額、全期總利息支出，以及根據現行「供款與入息比率」要求所推算出的最低月入水平。這個總覽讓您對整個貸款的成本和負擔能力，有一個全面而直觀的掌握。
獨家功能：模擬未來財務壓力
一個專業的買樓計算器，除了計算當下，更應具備預視未來的能力。我們特別設計了財務壓力模擬功能，助您評估在不同經濟環境下的還款穩定性，讓您的財務規劃更具前瞻性。
未來利率壓力模擬
雖然金管局已暫停硬性的壓力測試要求，但利率市場始終存在波動。有遠見的準業主，會主動評估自己對加息的承受能力。您可以利用我們的模擬功能，試算當按揭利率上升1厘、2厘甚至更高時，您的每月供款會增加多少。這是一個非常實用的自我評估，有助您建立更穩健的財務緩衝區。
新舊壓力測試要求對比
在2025年2月28日之前，銀行審批按揭時，必須執行壓力測試。舊有的要求是，在假設現行利率增加2厘後，申請人的每月供款不得超過其入息的60%。不過，此規定現已暫停。這項改變意味著，現時申請按揭的門檻相對降低了，但這也代表置業人士需要更主動地管理利率風險，因此，前文提到的自我利率壓力模擬就變得更加重要。
使用計算機前必讀：四大按揭核心概念
要精準地完成買樓利息計算，單純依賴網上的買樓計算器並不足夠。在您輸入樓價和利率之前，必須先理解銀行審批按揭的四大核心概念，它們是所有買樓計算機背後的運作邏輯，掌握了這些，您才能真正看懂計算結果，規劃最適合自己的置業藍圖。
按揭成數 (Loan-to-Value, LTV)
按揭成數，簡單來說就是銀行最多可以借出多少錢給您，以物業價值的百分比來表示。這個百分比並非隨意釐定，而是受到香港金融管理局（金管局）的嚴格規管。
不同樓價的按揭成數上限
根據2025年2月底的最新指引，銀行對於自住物業的按揭成數上限有清晰劃分。價值3,000萬港元或以下的物業，最高按揭成數為七成（70%）。如果物業價值超過3,000萬港元，上限則會下調至六成（60%）。這意味著，即使您的還款能力再強，銀行能夠借出的基本貸款額也有一個固定上限。
按揭保險計劃 (MIP) 如何助您提高按揭成數
如果想借取高於七成的按揭，就需要透過香港按證保險有限公司（HKMCI）的「按揭保險計劃」。這個計劃讓合資格的申請人可以申請高達成數的按揭。例如，樓價1,000萬港元或以下的物業，申請人最高可借足九成（90%）。當然，這項計劃需要支付額外的按揭保險費用，費用可以一次過支付，也可以加借在貸款額中分期攤還。
供款與入息比率 (Debt Servicing Ratio, DSR)
供款與入息比率是銀行評估您還款能力的最直接指標。它的計算方式是將您每月所有的債務總供款（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等）除以您的每月總收入。
DSR基本要求：月入50%的黃金法則
金管局的基本規定是，申請人的供款與入息比率不得超過50%。換句話說，您每月的總債務還款額，不能佔據您月入的一半以上。例如，您的月入是50,000元，那麼您所有債務的每月還款總和就不能超過25,000元。
DSR收緊情況：持有其他按揭或作擔保人的上限 (40%)
這個50%的標準並非適用於所有人。如果您本身已經有其他按揭在身，或者您是另一個按揭貸款的擔保人，銀行的審批標準就會變得更嚴格。在這種情況下，您的供款與入息比率上限會被下調至40%。
壓力測試的歷史與現況
壓力測試曾經是困擾無數準買家的重要關口，它的設計初衷是確保借款人在利率上升的環境下，依然有足夠能力應付按揭供款。
壓力測試是什麼？原有計算方式解構
在舊有制度下，銀行需要進行一項假設性測試。它們會假設您申請的按揭利率上升2厘（2%），然後在新的利率下重新計算您的每月供款。在這個加息情境下，您的供款與入息比率仍然不能超過60%（或在有其他按揭的情況下，不能超過50%）。這個額外要求大大提高了申請按揭的入息門檻。
2025年2月28日起暫停壓力測試的實際影響
金管局已宣布，自2025年2月28日起，所有住宅物業的按揭申請暫停實施壓力測試。這是一個重大的轉變，實際影響是置業的門檻顯著降低。申請人現在只需要符合前述的DSR基本要求（50%或40%），毋須再通過加息2厘的假設情境測試。雖然官方要求暫停了，但作為精明的買家，自行評估加息後的還款能力，仍然是穩健的理財習慣。
按揭利率基礎：P按 vs H按
按揭利率是影響總利息支出的關鍵，香港的按揭計劃主要分為「P按」和「H按」兩種，它們的利率計算基礎和特性截然不同。
P按 (最優惠利率) 的特點與穩定性
P按的「P」代表最優惠利率（Prime Rate），這是由各家銀行自行釐定的基準利率。它的最大特點是穩定，P利率的調整通常跟隨宏觀經濟環境，例如美國聯儲局的加息或減息周期，變動頻率較低。選擇P按，意味著您的每月供款額相對穩定，較容易作出長遠的財務預算。
H按 (銀行同業拆息) 的特點與鎖息上限 (Cap Rate)
H按的「H」則代表香港銀行同業拆息（HIBOR），即銀行之間互相借貸的利率，它會每日浮動。H按的利率通常比P按低，但波動性較大。為了保障借款人，所有H按計劃都設有「鎖息上限」（Cap Rate）。這個上限一般會與P按利率掛鈎（例如 P-2.5%），它確保了即使HIBOR大幅抽升，您的實際按揭利率也不會高於這個鎖定水平，為您提供了一個有效的安全網。
深入解讀計算結果：掌握每個數字背後的財務意義
完成初步的買樓利息計算後，買樓計算機上顯示的一連串數字，其實隱藏了你未來數十年的財務規劃藍圖。單單看見每月供款額並不足夠，讓我們一起深入拆解這些數字，真正掌握它們背後的財務意義，令你的置業決策更穩健。
每月供款額：現金流規劃的基石
每月供款額，是你最直接感受到的數字，它直接影響你每個月的可用資金，是你個人或家庭現金流規劃的基石。這個數目決定了你日常生活開支、儲蓄和投資的分配，所以準確預算每月供款，是整個置業財務計劃的第一步。
本金與利息的構成：認識「息隨本減」原則
你每個月的供款，其實由「本金」和「利息」兩部分組成。所有按揭貸款都遵從一個重要原則，就是「息隨本減」。簡單來說，利息是根據你剩餘的貸款本金來計算的。所以當你償還的本金越多，未來需要支付的利息就會越少。
還款初期vs後期：本金與利息比例變化
這個原則解釋了為何在還款週期的不同階段，本金和利息的比例會出現巨大變化。在供款初期，由於你的貸款本金仍然很高，所以每月供款中，絕大部分金額是用來支付利息，償還本金的部分相對較少。但隨著時間推移，你的本金結餘逐步減少，利息支出會隨之下降，而償還本金的比例則會上升。到了還款後期，你的供款便幾乎全部用於償還本金。
全期總利息支出：衡量貸款的真實成本
除了每月供款，全期總利息支出是另一個你需要密切關注的數字。它直接反映了這筆按揭貸款的「真實成本」，告訴你為了借取這筆資金置業，在整個還款期內需要付出的總代價。一個專業的買樓計算器會清晰列出這個總數，助你比較不同貸款方案的長遠效益。
如何透過不同還款策略有效降低總利息
想有效降低總利息支出，主要有兩個策略方向。第一是選擇較短的還款年期，例如由30年縮短至25年。還款期越短，總利息支出自然越低，但代價是每月供款額會相應增加。第二是進行部分提前還款，當你有一筆額外資金時，可以直接用作償還本金。本金減少了，未來的總利息開支也會顯著下降。
最低入息要求：銀行審批的關鍵門檻
計算結果中的「最低入息要求」是一個非常關鍵的參考指標。這個數字並非隨意估算，而是銀行根據金融管理局的指引，用作評估你還款能力的門檻。如果你的收入未能達到這個標準，銀行批出貸款的機會便會很低。
供款佔入息比率 (DSR) 的精準計算方式
這個門檻的計算基礎，就是「供款佔入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR)。根據現行基本要求，你所有債務的每月總供款額，不能超過你每月總收入的50%。其計算方式十分直接：DSR = (每月總債務供款 ÷ 每月總收入) × 100%。銀行正是運用這個比例上限，來反向推算出要負擔你計算出的每月按揭供款，你最低需要達到多少的月入水平。
超越基本計算：影響按揭審批的7大隱藏變數
當您完成初步的買樓利息計算，並且在買樓計算器上得到理想的每月供款數字時，實在是踏出了重要一步。但是，銀行在審批按揭時的考量，往往比一部買樓計算機所能模擬的更為複雜。現實世界中有不少「隱藏變數」，它們會直接影響最終的貸款額、年期以至供款。現在，讓我們一同解構這7個關鍵因素，確保您的置業預算更貼近現實。
1. 估價不足風險：成交價與銀行估價的差距
在二手樓交易中，您與賣家議定的成交價，不一定等於銀行心目中的物業價值。銀行批核按揭貸款時，會依賴自己的或委託測量師行的估價報告，並且會以「成交價或估價的較低者」作為計算貸款額的基礎。
不妨想像一下，您看中一個單位，並以600萬元成交。您滿心歡喜地拿著臨時買賣合約到銀行申請九成按揭，但銀行最終估價只有580萬元。這時候，銀行只會以580萬元為基礎計算貸款額（580萬 x 90% = 522萬），而不是您預期的540萬元（600萬 x 90%）。中間相差的18萬元，便需要您動用額外首期資金去填補。這就是「估價不足」的風險，在市況波動時尤其常見。
2. 按揭保險與保費：如何影響貸款額及供款
若要申請高成數按揭（例如八成或九成），您就需要經銀行向香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險。申請獲批後，您需要支付一筆按揭保險費用（簡稱保費）。
您可以選擇一筆過繳清保費，或者將保費加到總貸款額中，分期攤還。後者是較常見的做法，但這也意味著您的總貸款額會增加。例如，原本貸款500萬元，加上20萬元的保費後，總貸款額便變成520萬元。這不但會令您的每月供款額增加，全期的總利息支出亦會隨之上升。
3. 銀行現金回贈：觸及扣減貸款額的規定
為了吸引客戶，銀行通常會提供現金回贈作為優惠。這筆回贈看似是額外獎賞，但當中有一條重要規定。根據香港金融管理局的指引，如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額就需要從您的貸款本金中扣除。
舉個例子，假設您獲批500萬貸款，而銀行提供1.5%的現金回贈，即75,000元。由於75,000元已超出貸款額的1%（50,000元），銀行在批出貸款時，需要將整筆75,000元回贈從本金中扣減。所以，您最終實際到手的貸款額只有492.5萬元（500萬 – 7.5萬），這可能影響您的資金安排。
4. 申請人年齡：「75減人齡」如何限制還款期
雖然香港按揭的最長還款期普遍是30年，但銀行內部還有一條不成文的準則，就是「75減人齡」。銀行在決定最長還款期時，會取「30年」與「75減申請人年齡」這兩個數字中的較短者。
例如，一位50歲的申請人，即使財務狀況良好，銀行計算出的最長還款期也只會是25年（75 – 50 = 25年），而非30年。還款期縮短，意味著每月供款額會增加，對入息的要求自然也會更高。
5. 物業樓齡：「75減樓齡」對最長按揭期的影響
除了考慮申請人的年齡，銀行同樣關心物業的樓齡。它們會用類似的「75減樓齡」公式去評估物業的按揭年期上限，以管理物業因老化而價值下跌的風險。
如果一個物業的樓齡已經50年，銀行批出的最長還款期可能就只有25年（75 – 50 = 25年）。當然，這不是絕對的定律。對於一些位於核心地段、保養得宜的大型屋苑，即使樓齡較高，銀行也可能酌情批出更長的年期。不過，對於單幢舊樓或唐樓，銀行通常會更嚴格地執行這個準則。
6. 居屋按揭：政府擔保期的獨特計算方式
購買未補地價的二手居屋（俗稱「白居二」或「綠表」市場），按揭計算方式與私樓截然不同。由於有香港房屋委員會作為擔保人，買家可以輕鬆申請高成數按揭。關鍵在於，這個政府擔保期是有期限的。
擔保期由單位首次發售日起計，最長為30年。銀行批核的按揭年期，很大程度上取決於單位剩餘的擔保期。例如，一個居屋單位樓齡已達28年，其剩餘的政府擔保期便只有2年。在這種情況下，銀行很可能無法批出長年期的按揭，除非新買家有能力通過銀行的壓力測試，或者願意補地價將單位轉為私樓。
7. 個人財務狀況：其他貸款如何影響DSR計算
最後，也是最個人化的一點，就是您現有的總負債。在計算供款與入息比率（DSR）時，銀行不只會看您未來的按揭供款，還會將您所有的債務一併計算在內。這包括私人貸款、信用卡分期、汽車貸款，甚至是您為家人朋友作出的按揭擔保。
假設您的月入是50,000元，DSR上限是50%，即可負擔的總供款是25,000元。如果您本身每月已有5,000元的私人貸款還款，那麼您能用作新按揭供款的上限，就只剩下20,000元了。這會直接降低您可以承造的最高貸款金額。
特殊情況下的按揭計算考慮
處理買樓利息計算時，除了標準的收入與樓價評估，現實中還有不少個人狀況會影響銀行的審批標準。這些變數往往無法在一般的買樓計算器中簡單輸入，了解這些特殊情況的處理方式，能讓你對自己的按揭申請有更準確的預算。
自僱或非固定收入人士的按揭申請
收入證明要求與最高按揭成數
如果你是自僱人士、Freelancer或收入主要來自佣金，銀行在審批按揭時會特別審視你的收入穩定性。你需要準備比一般受薪人士更多的文件，通常包括過去至少兩年的公司財務報表、利得稅稅單，以及公司和個人的銀行戶口紀錄。銀行會根據這些文件評估你的平均收入，有時會將平均收入打個折扣再作計算。在按揭成數方面，只要收入證明充足，最高按揭成數與一般申請人看齊，也可以申請按揭保險計劃，以獲取更高的貸款額。
持有或打算出租物業的按揭計算
租金收入的計算方式與按揭成數上限
如果你打算將購入的物業出租，或者本身已經持有物業收租，銀行對按揭的審批標準會有所不同。首先，銀行會將你的租金收入計算為個人入息的一部分，不過通常會以現有租約的租金打個七折或八折計算。如果物業尚未出租，銀行則會參考市場租金估值（擬租金）再打個六折左右。另外，用作出租用途的物業，其最高按揭成數上限為六成，這點在使用買樓計算機初步評估時需要注意。
購買第二套物業或已有按揭/擔保
按揭成數及DSR的遞減規則
當你已經持有按揭物業，或為他人的按揭做擔保人時，再申請新的按揭，審批門檻會嚴格許多。在這種情況下，你的「供款與入息比率」(DSR) 上限會由原來的50%收緊至40%。這代表你的總債務供款，包括新舊按揭，不能超過你總入息的四成。同時，可申請的最高按揭成數也會比一般標準下調一成。
非香港收入人士的審批標準
按揭成數下調及額外文件要求
如果你的主要收入來源並非來自香港，銀行在審批按揭時會採取更審慎的態度。一般來說，非香港收入人士的最高按揭成數會被下調一成。例如，一個原本可承造七成按揭的物業，現在可能只獲批六成。申請時，你需要提供來源地的稅單、僱傭合約、薪金證明及信貸報告等額外文件，讓銀行能夠核實你的海外財務狀況。
關於買樓計算器的常見問題 (FAQ)
進行買樓利息計算是置業規劃的第一步，而使用買樓計算器可以讓您快速獲得初步預算。不過，計算機背後的數字往往會引申出更多問題。我們整理了幾個最常見的疑問，希望幫助您對整個按揭流程有更清晰的理解。
Q1: 暫停壓力測試後，應如何評估自己的還款能力？
自2025年2月底起，金管局暫停了壓力測試要求，申請按揭無疑是變得直接了。現在，銀行審批主要依據「供款與入息比率」(DSR) 不超過50%這項基本要求。
不過，這不代表您可以忽略利率上升的風險。為了更穩健地規劃財務，建議您為自己進行一次「個人壓力測試」。方法很簡單，您可以在買樓計算機中，將現時的按揭利率手動調高2%，然後看看計算出來的每月供款額，自己是否仍然能夠輕鬆負擔。這個簡單的步驟，可以幫助您評估在加息週期下的還款韌性，確保置業後的生活質素不會受到太大影響。
Q2: P按和H按哪個更好？計算結果有何不同？
P按和H按是香港最主流的兩種按揭計劃，它們各有特點，沒有絕對的好壞，只有哪個更適合您當下的判斷。
P按是基於「最優惠利率」(Prime Rate)，這個利率由各銀行自行釐定，相對穩定，通常只會在美國聯儲局大幅加息或減息後才會調整。所以，P按的每月供款額非常穩定，預算規劃會比較容易。
H按則是基於「銀行同業拆息」(HIBOR)，HIBOR每日都會浮動，所以每月供款額會跟隨市場資金的鬆緊而變化。不過，絕大部分H按計劃都設有「鎖息上限」(Cap Rate)，這個上限通常與P按利率掛鈎。當HIBOR飆升時，您的按揭利率最多只會升至鎖息上限的水平，提供了一定的保障。在低息環境下，H按的利率普遍比P按低。
在買樓計算機上，如果您輸入P按利率，得出的每月供款會是未來一段長時間的參考。如果您選擇H按，計算結果只反映了當刻的HIBOR水平，未來實際供款額會有變動。因此，使用H按計算時，一個較審慎的做法是直接輸入鎖息上限的利率，以評估自己能否應付最高的供款情況。
Q3: 除了計算機顯示的，還有哪些隱藏置業成本？
買樓計算機主要集中處理樓價、首期及按揭供款等核心開支，但在實際置業過程中，還有一系列您需要預留預算的「隱藏成本」。
首先是置業初期的幾項主要開支，包括支付給地產代理的佣金（二手樓通常是樓價的1%）、處理買賣合約及按揭契的律師費、以及政府收取的印花稅。如果申請高成數按揭，還需要支付按揭保險的保費。
成功收樓後，開支並未結束。您可能需要一筆資金進行裝修或添置傢俬電器。此外，作為業主，每月需要支付大廈管理費，每季需要繳交差餉及地租。銀行也會規定您必須為物業購買火險，而您可能亦會考慮購買家居保險以保障財物。將這些雜項開支考慮在內，您的置業預算才會更全面。
Q4: 計算結果顯示入息不足，有何方法補救？
如果買樓計算機顯示您的入息未能通過銀行的審批門檻，可以從以下幾個方向尋求解決方案。
最直接的方法是增加一位擔保人。銀行會將您和擔保人的入息合併計算，從而提高總借貸能力。擔保人通常需要是關係密切的親屬，而且自身財務狀況必須良好。
另一個方法是調整貸款方案。您可以考慮延長還款年期，例如由25年延長至30年，這樣可以降低每月供款額，最低入息要求也會隨之下降。或者，您可以嘗試儲蓄更多資金，支付更高比例的首期，直接減少總貸款額。
最後，檢視一下您現有的債務。如果您有私人貸款或信用卡分期等債務，它們會佔用您的供款與入息比率。在申請按揭前先清還這些債務，可以有效提升您的借貸能力。
Q5: 如何透過調整還款期或按揭計劃降低總利息支出？
想在漫長的供款歲月中節省利息開支，關鍵在於「快」和「低」。
「快」是指盡快償還本金。最簡單直接的方法是縮短還款期，例如選擇20年而不是30年。雖然每月供款會增加，但因為本金還得快，全期總利息支出會大幅減少。此外，如果您手頭上有額外資金，可以考慮作部分提前還款，直接削減貸款本金，也能達到顯著的慳息效果。
「低」是指尋找利率更低的方案。除了比較不同銀行的按揭利率優惠外，善用「按揭掛鈎存款戶口」(Mortgage-Link) 是一個非常有效的方法。這類戶口提供與按揭利率掛鈎的高息存款，您存入戶口的資金所賺取的利息，可以有效抵銷一部分按揭利息支出。另外，在按揭罰息期（通常為2至3年）過後，您可以考慮「轉按」，將按揭轉至另一間能提供更低利率和更高現金回贈的銀行，以持續享受市場上的最佳優惠。