繼承父母留下的物業本應是好事，但若您繼承的只是「分權共有」的部分業權，這份遺產隨時可能由資產變成負債。當其他共有人拒絕合作出售、出租或進行任何決策，您手持的業權便如同被「鎖死」，無法套現之餘，更要繼續承擔管理費、維修費甚至按揭等開支，陷入進退兩難的困局。
其實，法律已為這種情況提供明確出路。本文將由律師為您詳細拆解，如何透過三大法律步驟，引用《分區條例》向法院申請「強制售賣令」（Order for Sale），合法地將整個物業出售並取回您應得的份額。我們將從釐清「分權共有」與「長命契」的根本分別開始，逐步引導您了解申請流程、所需時間、費用預算及實際案例，助您成功解困，將無法動用的業權轉化為實在的資產。
分權共有 vs 長命契：兩者在遺產繼承上的根本區別
要理解為何處理分權共有遺產有時會變得複雜，首先要清楚香港物業共同業權的兩種主要形式：分權共有 (Tenancy in Common) 與聯權共有 (Joint Tenancy)。兩者雖然都是由多人共同持有一個物業，但在法律概念，特別是業權繼承的安排上，存在根本性的分別。這個分別，直接決定了當其中一位共有人離世後，其物業權益的去向。
甚麼是「分權共有」(Tenancy in Common)？
分權共有可以理解為，幾位共有人各自持有物業的一個明確而且獨立的業權份額。情況就好像幾個朋友合資開公司，每個人都持有不同比例的股份。這些業權份額可以是均等的，例如兩人各佔50%；也可以是不均等的，例如一方佔70%，另一方佔30%，清晰反映各分權共有人在購入物業時的出資比例或協定。
獨立業權份額：可按比例繼承的財產
在分權共有制度下，每一位共有人擁有的業權份額，都是其獨立的個人資產。例如，陳先生和李先生以分權共有形式持有一個單位，陳先生佔60%，李先生佔40%。陳先生那60%的業權份額，在法律上就等同他擁有的其他個人財產一樣，這個獨立份額就是日後可以被繼承的遺產部分。
業權處置自由：共有人可獨立處理個人份額
由於每位分權共有人都擁有獨立的業權份額，他有權在無需得到其他共有人同意的情況下，自由處置自己名下的那一部分業權。這包括將其出售、轉讓、按揭或贈予他人。這種安排提供了高度的資產靈活性，但同時也為日後業權變得零散埋下了伏筆。
繼承機制：業權按遺囑或無遺囑繼承法分配
這是分權共有在繼承上的核心特點。當一位分權共有人去世後，他所持有的業權份額會自動成為其法律認可的遺產。這份遺產會根據逝者生前所訂立的有效遺囑進行分配；如果逝者沒有訂立遺囑，則會按照香港法例第73章《無遺囑者遺產條例》的規定，分配給其法定繼承人。這就是為何你會繼承到一份「分權共有遺產」。
甚麼是「聯權共有」(長命契) (Joint Tenancy)？
聯權共有，俗稱「長命契」，是另一種完全不同的概念。在法律上，所有聯權共有人被視為一個單一的整體，共同擁有整個物業100%的業權，當中並不劃分獨立的個人份額。你可以想像成所有人的名字都寫在同一張紙上，共同代表著唯一的業主。
生存者取得權：尚存者的業權凌駕一切
長命契最關鍵的法律特徵是「生存者取得權」(Right of Survivorship)。意思是指，當其中一名聯權共有人去世時，其在物業中的權益會自動、即時地轉移給其他尚存的聯權共有人。這個機制是自動發生的，而且其法律效力凌駕於任何遺囑之上。
H44: 業權自動轉移：為何長命契物業不構成遺產？
正因為「生存者取得權」的機制，當聯權共有人離世時，他在物業中的權益在法律上從未進入其遺產的範圍內，而是直接轉移給了生存者。因此，長命契物業的業權是無法透過遺囑去指定給某位繼承人的。即使逝者在遺囑中寫明要將物業留給子女，該條款亦屬無效，業權依然會歸屬於尚存的聯權共有人。
比較圖表：一圖看清分權共有與長命契的分別
| 特徵 | 分權共有 (Tenancy in Common) | 聯權共有 (長命契) (Joint Tenancy) |
|---|---|---|
| 業權份額 | 各共有人持有獨立、可區分的份額（可相等或不相等） | 所有共有人被視為單一業主，共同擁有100%業權，沒有獨立份額 |
| 業權處置 | 共有人可獨立出售、轉讓或按揭自己的業權份額 | 任何共有人均不能獨立處置業權，需全體同意 |
| 身故後繼承安排 | 業權份額成為逝者的遺產，按遺囑或無遺囑繼承法分配 | 業權自動轉移給尚存的共有人（生存者取得權），不構成遺產 |
如何確認你繼承的是分權共有遺產？
在處理繼承事宜前，準確辨識逝者持有的物業屬於哪種共有方式，是至關重要的一步。你可以透過以下兩個簡單直接的方法來確認。
步驟一：查閱樓契 (Title Deeds)
最直接的方法是查閱物業的樓契，特別是當初的轉讓契約 (Assignment)。文件上會明確記載業權的持有方式。如果文件上註明業權人是「as tenants in common」，即代表是分權共有。如果註明的是「as joint tenants」，則代表是聯權共有（長命契）。
步驟二：進行土地查冊 (Land Search)
如果你手頭上沒有樓契，或者想再次確認，可以到土地註冊處進行土地查冊。土地查冊文件會清楚列出當前物業的註冊業主，以及其「持有方式」(Manner of Holding) 一欄，當中會明確註明是「TENANTS IN COMMON」還是「JOINT TENANTS」。這是最權威和公開的確認方法。
繼承分權共有遺產的困境：為何業權在手卻動彈不得？
繼承分權共有遺產之後，你可能會發現自己陷入一個矛盾的局面。法律上你是物業的擁有人之一，但現實中這份資產卻無法自由買賣或使用，感覺動彈不得。這種情況相當普遍，主要源於市場現實、潛在的財務責任，以及與其他分權共有人之間的協調困難。
市場現實：「碎契樓」為何難以出售或按揭？
不完整業權的流通性問題
當你只繼承物業的部分業權，例如三分一或四分一，這份不完整的業權在市場上被稱為「碎契」或「半契」（如繼承一半業權）。試想像一下，很少有買家會願意只購入一個物業的部分業權，因為這代表日後需要與素未謀面的其他共有人，共同協商物業的使用、管理和維修事宜，潛在的磨擦和糾紛極多。所以，這類不完整業權的市場流通性極低。
買家與銀行的主要顧慮
對於潛在買家而言，最大的顧慮是無法取得物業的完整控制權和使用權。他們不能隨意裝修、出租或自住，除非得到所有共有人同意。同樣地，銀行在審批按揭申請時也極為審慎。因為一旦借款人斷供，銀行收回的也只是不完整業權，難以在市場上出售以彌補損失。結果就是，碎契樓極難找到買家，也幾乎不可能申請到銀行按揭。
出售整個物業須獲全體共有人同意
要解決流通性問題，最好的方法是將整個物業出售，然後按份額分配所得款項。但這需要一個關鍵前提，就是必須獲得全部共有人的一致同意。只要其中一位分權共有人反對，整個出售計劃就會被擱置。這正是許多繼承人面臨的最大僵局，即使你很想套現，但只要有人不合作，你的業權就形同被「鎖死」。
潛在財務陷阱：繼承人須共同承擔的責任
繼承分權共有遺產不只意味著繼承資產，同時也繼承了相關的責任和開支，這可能讓一份本應是資產的遺產，變成持續的財務負擔。
原有按揭：如何處理未償還的按揭貸款？
如果物業本身仍有未償還的按揭貸款，這筆債務並不會因為原業主離世而消失。作為繼承人，你與其他共有人需要共同承擔還款責任。銀行可能會要求所有共有人重新進行財務審查，甚至重新簽訂按揭合約。如果你或其他共有人無法通過審查或拒絕承擔，銀行有權收回物業。
維修管理開支：即使無法使用仍須按份額支付
作為分權共有人之一，不論你是否居住在該物業內，甚至是否持有門匙，法律上你都有責任按業權份額，分擔物業的所有相關開支。這包括管理費、差餉、地租，以及日後可能出現的大型維修費用。假如你無法使用物業，卻仍要不斷為其支付開銷，這份遺產就很容易變成一個只出不入的財務陷阱。
真實案例：父親遺產被「鎖死」，如何透過法律解困？
案例背景：繼承三分一業權後，其他共有人拒絕合作
陳先生的父親早年與兩位弟弟以分權共有形式，一同購入一個住宅單位，三人各佔三分一業權。父親過身後，陳先生透過遺囑繼承了其三分一的業權。他的兩位叔叔一直居住在該單位內，當陳先生提出希望出售物業套現時，他們以自住為由斷然拒絕。他們既不願意遷出，也不願意按市價收購陳先生持有的份額。
核心挑戰：資產無法變現，反成負擔
陳先生的處境正是典型的困局。他手持物業三分一的業權證明，但這份資產完全無法變現。他不能將自己的份額在市場上出售，也無法說服其他共有人合作。與此同時，他每年仍需按時支付自己份額的差餉和地租，未來若大廈需要進行強制驗樓或維修，他還需要承擔三分一的費用。這份父親留下的遺產，反而成為了他每年的財務負擔。
解決方案啟示：強制出售令如何打破僵局
面對這種溝通無效、資產被鎖死的局面，法律提供了最終的解決途徑。陳先生的個案正正揭示了，當協商走進死胡同時，可以透過向法院申請「強制出售令」（Order for Sale），強制將整個物業出售。這個法律工具如何運作，正是打破共有物業僵局、成功將資產解鎖套現的關鍵。
法律解決方案：如何入稟法院申請「強制售賣令」？
面對棘手的分權共有遺產問題，當溝通陷入僵局時，法律程序其實提供了一條清晰的出路。許多人以為繼承了業權卻無法出售，資產就等於被「鎖死」，但事實並非如此。香港法例設有「強制售賣令」的機制，正是為了處理這種情況。接下來，我們會一步步拆解整個法律流程，讓你清楚了解如何透過法律途徑，成功將分權共有物業套現解困。
第一步：啟動法律程序前的專業協商
在正式入稟法院之前，踏出專業協商這一步，往往是解決問題最有效率，也是成本最低的方法。直接對簿公堂並非唯一選擇，一個有策略的協商開端，有時能帶來意想不到的結果。
為何應先嘗試發出律師信進行協商？
許多人會問，既然對方不合作，為何還要多花一筆錢發律師信？原因很簡單。一封由律師行發出的正式信件，所傳達的訊息遠比家庭會議或電話爭執來得嚴肅。它清晰地向其他分權共有人表明，你已經尋求專業法律意見，並且有決心採取法律行動來解決問題。這份正式的壓力，往往能促使對方認真考慮你的提議，重啟對話，避免日後更複雜和昂貴的訴訟。同時，這封信件也能成為日後在法庭上的證據，證明你已盡力嘗試以和平方式解決糾紛。
如何向其他共有人提出收購或共同出售方案？
在律師信中，你需要提出具體、公平且可行的方案。最常見的方案有兩種。第一種是「提議收購」，你可以根據物業的市價，計算出其他共有人所持份額的價值，然後提出一個合理的價錢收購他們的業權。第二種是「建議共同出售」，提議大家一致同意，將整個物業委託地產代理，在公開市場上以市價出售，然後各方按照業權份額比例分配所得款項。提出方案時，最好附上由專業測量師行出具的物業估價報告，這樣能增加你提案的公信力，讓對方明白你的出價或建議是基於客觀市場數據，而不是隨意開價。
《致其他共有人的專業協商信件範本》參考
一封專業的協商信件，內容結構應該清晰明確。它通常會包含以下幾個核心部分：
1. 事實陳述：簡單說明各分權共有人所持有的業權份額，以及目前物業無法有效管理或出售的困局。
2. 法律基礎：扼要提及根據香港法例《分區條例》，任何共有人均有權向法院申請強制出售整個物業。
3. 解決方案：清晰列出你提出的具體方案，例如以港幣$XXX元收購其持有的X%業權，或建議以市場價格共同出售整個物業。
4. 理據支持：附上估價報告摘要，證明方案的公平性。
5. 行動期限：設定一個合理的回應期限，例如14天或21天，要求對方在此限期內給予正面回覆。
6. 後續行動：明確指出若在限期內未能達成共識，你將會正式入稟法院申請強制出售令，屆時所有相關的法律及行政費用將可能由出售物業的款項中扣除。
第二步：引用《分區條例》(Cap. 352) 申請強制出售
如果協商無果，或者其他共有人完全不予理會，下一步就是啟動正式的法律程序。這一步的核心是引用香港法例第352章《分區條例》，向法院提出申請。
申請資格：任何份額的共有人均可入稟
《分區條例》最關鍵的一點，是它賦予了任何一位分權共有人申請強制出售的權利。這與你持有的業權份額大小完全無關。即使你只繼承了1%的業權，而其他共有人合計持有99%，法律上你依然擁有同等的權利，可以單方面入稟法院，要求將整個物業強制出售。這項規定確保了小份額的業權持有人，其權益不會因為大份額持有人的不合作而被永久剝奪。
申請流程：向土地審裁處或高等法院提交申請
申請強制出售的程序，一般是透過律師向土地審裁處或高等法院提交一份「原訴傳票」(Originating Summons) 來啟動。文件中需要詳細列明物業的資料、各共有人的業權分佈，以及你申請強制出售的法律依據。法院在收到申請後，會排期進行聆訊。在聆訊中，法官會考慮所有共有人的情況，但除非反對出售的一方能提出極為強烈的理由，證明出售會為其帶來極大的困苦 (Hardship)，否則法庭一般都會傾向頒布出售令，以釋放被凍結的資產。
「釘契」的關鍵作用：凍結物業交易以保障權益
在提交申請的同時，你的律師通常會立即採取一個關鍵步驟，就是在土地註冊處為該物業進行「註冊記項」(Registration of a Lis Pendens)，俗稱「釘契」。這個行動的作用，是向公眾及所有金融機構宣告，這個物業正牽涉法律訴訟。一旦物業被「釘契」，任何人都無法再對該物業進行買賣或按揭。這一步能有效凍結物業的任何交易，防止其他共有人在你不知情的情況下，將他們的業權份額轉讓或抵押給第三方，從而保障了你在法律程序完結前的權益。
第三步：法院頒令後的執行程序
當法院正式頒布強制售賣令後，整個程序就進入了執行階段。這意味著出售物業的決定權，已從各共有人手中轉移至由法院監管的程序。
委任受託人進行估價與公開拍賣
法院的命令通常會包含委任一至兩位受託人（通常是專業的會計師或律師）來處理整個出售事宜。受託人的職責是中立的，他們會代表所有共有人去執行法院的命令。他們會先委託認可的測量師行為物業重新進行正式估價，然後安排透過公開拍賣或私人協商的方式，以市場上可達致的最佳價格將物業出售。整個過程公開透明，確保所有共有人的利益都得到保障。
如何按業權份額比例分配出售所得款項？
物業成功出售後，所得的款項並不會直接分發給各共有人。受託人會先從總額中，扣除所有在出售過程中產生的費用，例如律師費、法庭費用、估價費、測量費、拍賣行的佣金，以及償還任何未清還的按揭貸款。在扣除所有必要開支後，剩餘的淨收益，最後會嚴格按照每位分權共有人在樓契上所訂明的業權份額比例，進行分配。
法律程序對繼承人的最終保障
雖然整個法律程序聽起來可能有點複雜，而且需要一定的時間和前期費用，但它為繼承了分權共有遺產的繼承人，提供了最終、也是最有力的保障。它確保了你的資產不會因為其他人的不合作而變成負債，並提供了一個公平、公正且具法律效力的機制，讓你最終能取回自己應得的財產價值，徹底解決困局。
強制出售的時間、費用及實際考量
申請時間線：從協商到收款要多久？
決定要為手上的分權共有遺產申請強制出售，大家最關心的自然是時間。整個過程由開始到真正收到款項，涉及幾個不同階段，所需時間亦有很大差異。我們可以將其分為三個主要部分。
協商階段（約 1-3 個月）
在正式入稟法院前，通常會先由律師代表你向其他分權共有人發出律師信，清楚表達你希望出售物業的意願，並且提出具體的方案，例如建議共同放售或由對方收購你的業權份額。這個階段的目的，是嘗試在法律程序以外尋求共識。信件往來與初步談判，一般會持續一至三個月。
法律訴訟階段（約 6-18 個月或以上）
如果協商未能成功，便需要正式向土地審裁處或高等法院提交申請。這個階段是整個程序中最耗時的部分。時間主要花在準備法律文件、排期聆訊、以及讓各方有足夠時間回應等方面。如果案件相對簡單，而且其他共有人不作強烈反對，可能在六至九個月內有結果。但是，如果案情複雜或對方提出抗辯，整個訴訟過程延長至一年半或以上亦相當普遍。
頒令後執行階段（約 3-6 個月）
當法院正式頒布強制出售令後，事情還未結束。法院會委任受託人接管物業，負責處理後續的出售事宜。這包括聘請專業測量師為物業估價、委託拍賣行進行公開拍賣、以及處理所有買賣合約與法律文件。從委任受託人到成功拍賣並完成交易，最後將款項按業權比例分配給各分權共有人，這個執行過程一般需要三至六個月。
律師費及相關開支：全面費用預算分析
申請強制出售令無可避免會產生一筆費用，清晰了解潛在開支，有助你作出更全面的預算和決定。總開支主要由律師費及其他雜項費用組成。
律師收費模式（固定收費 vs 按時收費）
律師的收費模式主要有兩種。第一種是固定收費，律師會根據案件的複雜程度，在事前提供一個「一口價」的報價，讓你對主要開支有明確預算。第二種是按時收費，律師會按照其團隊在案件上花費的實際工作時數來計算費用。如果案件相對直接，按時收費可能較划算，但若果程序變得複雜，費用便可能超出預期。
法庭、估價、測量及拍賣等雜項費用
除了律師費，你還需要預算一系列的第三方專業費用及行政開支。這些費用包括向法庭遞交文件的入稟費、委託測量師行對物業進行專業估價的費用、可能需要的土地測量費用，以及在成功頒令後委託拍賣行進行拍賣所需支付的佣金與行政費。這些費用加起來亦是一筆不可忽視的開支。
如何初步估算總開支？
要獲得一個較準確的預算，最直接的方法是諮詢專門處理相關案件的律師。律師會根據你的個案情況，為你提供一份詳細的費用估算，當中會列明律師費的計算方式以及各項可預見的雜費。一般來說，總開支會與物業本身的價值及案件的複雜程度掛鈎。
物業仍有按揭？繼承人的責任與處理方法
如果繼承的遺產物業本身仍有按揭貸款未供完，情況會相對複雜一些，但同樣有清晰的處理程序。
繼承人與承按銀行的溝通責任
作為遺產的繼承人，你有責任主動通知承按銀行，告知原業主已經離世，以及你作為繼承人的身份。同時，亦應告知銀行你正計劃透過法律程序申請強制出售整個物業，讓銀行對物業的未來狀況有所了解。保持良好溝通，有助整個過程順利進行。
在強制出售程序中處理按揭的注意事項
在強制出售的法律程序中，物業的按揭貸款會被視為對該物業的第一債權。這意味著，當物業成功經由拍賣出售後，所得的款項會由受託人處理。受託人的首要任務，就是從售樓款項中，優先全數清還尚欠銀行的按揭餘額。在清還所有按揭及相關法律與行政費用後，剩餘的款項才會按照各共有人的業權份額進行分配。
關於分權共有遺產的常見問題 (FAQ)
處理分權共有遺產時，很多繼承人都會遇到相似的法律疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望透過清晰直接的解答，幫助你更好地了解自己的權利和處境。
我只繼承了1%業權，也可以申請強制出售整個物業嗎？
答案是肯定的。根據香港的《分區條例》，任何一位分權共有人，不論持有的業權份額多寡，都有權利向法院申請強制出售整個物業。法律設立這個機制的目的，正是為了保障少數業權持有人的利益，確保他們的資產不會因為其他共有人的不合作而被無限期「鎖死」。所以，即使你的業權份額很小，法律依然賦予你啟動程序的權利，去打破僵局。
如果其他共有人正居住在物業內，法院仍會頒布出售令嗎？
法院極有可能仍然會頒布出售令。法官在作決定時，會考慮對所有分權共有人是否公平。雖然有共有人居住在物業內是一個會被考慮的因素，但這通常不足以成為阻止出售的理由。法院會權衡各方利益：居住者雖然有安居之所，但他們同時也佔用了整個物業的使用權；而你作為另一位共有人，你的資產卻被佔用，無法套現，這對你並不公平。除非居住的共有人能提出極具說服力的證據，證明出售會為其帶來遠超正常範圍的極端困難，否則法院通常會傾向頒令出售，讓所有共有人都能取回自己應得的資產份額。
在法律程序期間，我是否仍需支付物業的管理費和差餉？
是的，你仍然需要按時支付。只要你的名字還在物業的業權紀錄上，你就是其中一位分權共有人，法律上就有責任根據你持有的業權份額，分擔物業的所有相關開支。這包括管理費、差餉、地租，甚至是一些必要的維修費用。這份責任不會因為你啟動了法律程序而暫停。妥善處理這些款項非常重要，因為任何欠款都可能在物業成功出售後，從你應得的款項中扣除。
除了強制出售，還有其他方法可以將我的業權份額套現嗎？
除了訴諸法律，的確還有其他途徑，但成功與否很大程度上取決於其他共有人的合作意願。主要有以下幾個選擇：
第一，內部協商收購。這是最理想的方法。你可以正式向其他共有人提出建議，由他們出資買下你手中的業權份額。這樣做可以避免繁複的法律程序和相關費用。
第二，共同在市場上出售。如果你能說服所有共有人同意，大家可以一起將整個物業在公開市場上放售。這種方式通常能獲得比強制拍賣更高的成交價。
第三，單獨出售你的份額。理論上，你可以只出售自己擁有的那一部分業權，市場上稱之為「碎契」買賣。但現實中，這種做法極為困難。因為很少有買家願意購入一個不完整的業權，而且銀行普遍不會為這類交易提供按揭，所以市場非常有限，成交價亦會遠低於正常水平。
我在遺囑中指定繼承人，他是否一定能順利繼承我的分權共有業權？
是的，你的繼承人可以順利繼承你所持有的分權共有業權份額。這是分權共有制度的核心特點，你的業權是你個人遺產的一部分，你可以透過遺囑自由地將它傳承給指定的受益人。當承辦程序完成後，你的繼承人就會取代你的位置，成為新的分權共有人，擁有與你完全相同的權利和義務。這也意味著，如果物業的僵局在你過世前未能解決，你的繼承人將會面對同樣的問題，屆時他同樣可以引用法律，申請強制出售令來解決困境。