想賣居屋，但面對不同年份的轉售限制、第二市場與自由市場的分別，以及複雜的補地價程序，感到無從入手？確實，居屋轉售限制隨政策多次修訂，不同年份購入的單位，其轉售資格、年期及補價要求都大相逕庭，稍一不慎隨時觸犯法例。
為此，本文將為你提供一站式2025年最新資訊，由最基本的「補地價」概念，到按年份劃分的5大轉售限制期，再到申請「准賣證」及補地價的詳細步驟，都會逐一拆解。我們更準備了互動查詢工具、圖解決策路徑及「賣樓日補地價」等實戰攻略，無論你是哪個年份的業主，都能清晰掌握自己的賣樓路線圖，輕鬆規劃下一步。
居屋轉售資格即時查：輸入年份即知轉售限制
想賣居屋，第一步就是要準確了解自己單位的居屋轉售期。不同年份購入的單位，面對的居屋轉售限制可以完全不同，當中涉及的規則和日期，有時候確實會令人感到混淆。為了讓您更輕鬆掌握自己單位的狀況，我們特意設計了兩個實用工具，助您一目了然，清晰規劃賣樓的下一步。
[互動工具] 居屋轉售資格查詢器
我們明白，翻查繁複的政策文件既費時又費神。這個互動查詢器，就是為了解決這個問題而設。您只需要一個簡單的動作，就能即時獲得為您度身訂造的轉售資格資訊。
如何使用：選擇您單位的「首次轉讓契據」年份
使用方法非常直接。您只需要在下方的選單中，點選您單位「首次為讓與而簽立的轉讓契據」上所列明的年份。這個日期是計算所有居屋轉售年期的官方起點，您可以在樓契文件中找到。
即時結果：顯示您的專屬轉售資格、可售市場及關鍵日期
選擇年份後，系統會立即顯示結果。內容會清晰列出：您現時可以將單位出售的市場（例如只能在第二市場，或已可在自由市場）、適用的居屋轉售限制（例如首幾年內是否設有原價出售規定），以及幾個對您非常重要的關鍵日期。
【圖解】一張圖看懂居屋轉售決策路徑
如果您偏好圖像化資訊，這張決策路徑圖就最適合您。我們將整個居屋出售的決策過程，濃縮成一張清晰的流程圖，讓您跟隨路徑，一步步找到屬於自己的答案。
決策起點：我想出售我的居屋
圖表的起點很簡單，就是當您萌生了「我想賣樓」這個念頭。從這裡出發，圖表會引導您思考幾個關鍵問題，助您判斷下一步行動。
關鍵分流：購入年份、目標市場、是否已過轉售期限
接下來，圖表會進入核心的分流部分。您需要回答幾個關鍵問題，例如：您的單位是哪一年購入的？您打算在第二市場還是自由市場出售？以及，您是否已經過了政策規定的居屋轉售期限？這些問題會將您引導至不同的路徑。
清晰指引：引導至相應行動（申請准賣證／申請補地價）
根據您的選擇，決策圖的終點會給予您一個明確的行動指引。它會告訴您，根據您目前的情況，應該是著手申請「可供出售證明書」（俗稱准賣證）在第二市場放售，還是需要啟動補地價程序，為自由市場的交易做準備。
核心概念：第二市場 vs 自由市場，補地價是什麼？
要掌握居屋轉售期的規則，首先要了解當中幾個核心概念。當您考慮出售居屋時，會發現有兩個完全不同的交易平台：「第二市場」和「自由市場」。這兩個市場的選擇，以及當中至關重要的「補地價」程序，直接決定了您的潛在買家、單位價值以及整個居屋轉售期限的佈局。
認識兩大居屋交易市場
簡單來說，您的居屋單位可以通往兩個不同的市場，每個市場的入場券和買家類型都不同。
第二市場 (居二市場)：免補地價的選擇
第二市場，又常被稱為「居二市場」，是一個專為未補地價的資助房屋而設的交易平台。在這個市場出售單位，最大的特點是業主無需預先支付補地價金額。
買家資格方面則受到嚴格的居屋轉售限制，只有兩類人士可以在這裡物色單位：持有「購買資格證明書」的綠表人士（主要是現有公共租住房屋租戶）和白表人士（符合特定入息及資產限額的香港居民）。
自由市場 (公開市場)：已補地價的選擇
自由市場，也就是我們常說的公開市場，則完全是另一回事。當您的居屋單位完成補地價手續後，就等同於一般的私人住宅，可以進入這個市場交易。
這意味著單位的轉售限制已經解除，任何人士，不論是本地居民、海外人士甚至是公司，都可以成為您的買家。單位的售價可以更貼近市場水平，業主的選擇彈性自然也更大。
關鍵一步：「補地價」如何解除轉售限制
既然自由市場那麼吸引，那要如何從限制多多的第二市場，走到自由買賣的公開市場呢？答案就在於「補地價」這項關鍵程序。
為何需要補地價？解除轉讓限制的關鍵
居屋之所以售價較低，是因為政府在首次出售時提供了折扣，這是一種房屋福利。所謂「補地價」，就是業主向政府歸還當年購入單位時所享有的樓價折扣。
完成補地價後，單位的業權就變得完整，不再附帶任何轉讓限制，也正式解除了不同居屋轉售年期的束縛。您可以自由地將單位出售、出租或以其他方式轉讓，使其價值與市場全面接軌。
違反轉售限制的法律後果 (《房屋條例》第27A條)
必須要清楚，所有關於居屋轉售的規定都受到法律保障。假如業主在未完成補地價的情況下，私自將單位在自由市場出售或出租，就直接觸犯了香港法例第283章《房屋條例》第27A條。
一旦違法，任何相關的買賣協議都會被視為無效，更重要的是，業主將面臨嚴重的法律後果，包括高額罰款甚至監禁。因此，在計劃出售單位前，務必清晰了解並遵守所有相關法規。
【最詳盡】按年份劃分：各時期居屋轉售限制總覽
想準確了解手上居屋的轉售潛力，關鍵在於弄清楚它的「首次轉讓契據」年份。不同時期的居屋轉售期和規定有很大差異，近年政策更是明顯收緊。這意味著您的單位何時可以出售、可以賣給誰、以及用什麼價格出售，都取決於購入年份。以下我們將房委會歷年的居屋轉售限制，劃分成五個主要時期，為您逐一清晰拆解。
2022年及之後首次推售 (轉售限制期：15年)
這是目前最嚴格的居屋轉售年期規定，旨在進一步確立居屋的自住用途。如果您是在這個時期購入單位，需要面對長達15年的轉售限制。
階段一 (首5年內)：第二市場原價轉售
在購入單位後的首5年，業主只能在第二市場，以不高於原來買入價的價格，將單位轉售給合資格的綠表或白表人士。這期間基本上沒有獲利空間。
階段二 (第6至15年)：第二市場自行議價轉售
踏入第6年，限制稍微放寬。業主可以在第二市場自行議定價格出售單位，但買家依然必須是持有「購買資格證明書」的綠表或白表人士。
階段三 (15年後)：可補地價於自由市場出售
只有在持有單位滿15年後，業主才可以向房委會申請評估補價。繳付補價後，單位的轉讓限制便會解除，能夠像一般私樓一樣，在自由市場上賣給任何買家。
2019年至2021年首次推售 (轉售限制期：10年)
這個時期的居屋轉售期限雖然比最新的政策短，但同樣設下了嚴格的門檻，鎖售期長達10年。
階段一 (首2年内)：第二市場原價轉售
與2022年的政策相似，在購入單位的首2年內，業主只可以在第二市場以原價或更低的價格轉售予合資格人士。
階段二 (第3至10年)：第二市場自行議價轉售
由第3年起至第10年屆滿，業主可以在第二市場自由定價出售單位，目標買家同樣是綠表及白表人士。
階段三 (10年後)：可補地價於自由市場出售
持有單位滿10年後，業主便獲得資格申請補地價，然後將單位投放到自由市場出售。
2018年首次推售 (轉售限制期：5年)
2018年是居屋轉售限制政策的一個分水嶺，限制開始收緊，但相比之後的政策，自由度相對較高。
階段一 (首2年内)：第二市場原價轉售
購入單位的首2年內，規定與2019年後的政策一樣，只可以在第二市場以原價轉售。
階段二 (第3至5年)：第二市場自行議價轉售
從第3年到第5年，業主可以在第二市場與合資格買家自行議價。
階段三 (5年後)：可補地價於自由市場出售
持有單位滿5年後，業主就可以選擇補地價，在自由市場上出售單位。
2007年至2017年首次推售 (轉售限制期：5年)
這個時期的政策相對寬鬆，雖然同樣有5年的轉售限制期，但細節上有所不同。
首2年內不得轉讓
與後期政策不同，在購入單位的首2年內，業主不得以任何形式轉讓單位，即使是原價轉售也不允許。
第3年起可在第二市場轉售
由第3年開始，業主便可以在居屋第二市場，按自行議定的價格將單位轉售予合資格人士。
滿5年後可補地價於自由市場出售
持有單位滿5年後，即可申請補地價，並在自由市場出售。
1982年至2006年首次推售 (無特定年期限制)
如果您持有的是這個時期的早期居屋，那麼恭喜您，您的單位擁有最大的轉售自由度，因為相關的轉售限制期早已屆滿。
可隨時在第二市場轉售
業主可以隨時在居屋第二市場，將單位出售給持有有效「購買資格證明書」的人士，售價由雙方自由議定。
可隨時補地價後在自由市場出售
業主也可以隨時向房委會申請評估及繳付補價，然後將單位放在自由市場上出售、出租或以其他方式轉讓，不受任何買家身份限制。
居屋轉售實戰攻略：由申請、補價到資金策略
了解清楚自己的居屋轉售期與限制後，下一步就是進入實戰操作。無論您是計劃在第二市場放售，還是準備補地價轉投自由市場，整個過程都涉及不少文件申請與程序。這裡為您一步步拆解，由申請第一份文件開始，到如何計算補價，再到靈活運用資金的策略，助您順利完成交易。
第二市場出售流程：申請「可供出售證明書」(准賣證)
如果您的單位符合資格在第二市場出售，第一步並非即時找地產代理放盤，而是要先向房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）申請一份名為「可供出售證明書」的重要文件，俗稱「准賣證」。這份文件是您單位可以在第二市場合法出售的官方憑證。
申請資格與文件準備
要申請「准賣證」，業主必須是單位的註冊擁有人。申請前，最重要是先確定您的屋苑是由房委會還是房協管理，因為兩者的申請表格與遞交地點並不相同。
準備文件清單如下：
1. 填妥的申請書正本
2. 業主身份證明文件副本
3. 單位的首次轉讓契據（或稱樓契）副本
4. 申請費用的劃線支票或銀行本票
申請步驟、費用及處理時間
整個申請流程相當直接，可分為以下幾個步驟：
1. 領取表格：從相關機構的網站下載或親身到辦事處索取申請書。
2. 填寫及準備：仔細填寫表格，並連同上述文件及申請費用準備妥當。
3. 遞交申請：將全套文件交往所屬屋邨的租約事務管理處（房委會單位）或指定辦事處（房協單位）。
4. 等待批核：機構收到申請後會進行審批，一般需時約四至六個星期。成功批核後，您便會收到郵寄的「可供出售證明書」。
「准賣證」與買家「准買證」的有效期
這裡有一個重點需要留意，就是賣家與買家文件的有效期存在差異。業主取得的「可供出售證明書」（准賣證）是沒有設定有效期的。然而，買家所持有的「購買資格證明書」（准買證），有效期則是由簽發日期起計12個月。這意味著買家必須在一年內找到心儀單位並簽署臨時買賣合約，否則資格便會失效。
自由市場出售流程：補地價程序詳解
若您希望將單位在自由市場出售，以接觸更廣泛的買家群，那麼「補地價」就是必須完成的關鍵程序。這一步解除了單位的轉售限制，讓您的居屋單位等同於一般私人物業。
步驟一：提交評估補價申請
業主需要主動向房委會提交「評估補價申請書」。這份申請書同樣可在房委會網站下載。遞交申請時，需要附上樓契副本以及行政費用。請注意，不同居屋轉售年期限制下的申請表格可能有所不同，遞交前應仔細核對。
步驟二：房署委派測量師上門估價
房委會接納申請後，便會委派認可的專業測量師聯絡業主，預約時間上門視察單位。測量師的主要工作是評估單位在當刻的市場價值（十足市值），評估會考慮單位狀況、景觀、座向及市場環境等因素。這個估值是計算最終補價金額的基礎。
步驟三：接收評估補價通知書
測量師完成估價後，房委會大約需要一個月時間作內部審批，之後會向業主發出一份正式的「評估補價通知書」。通知書上會清晰列明單位當時的評估市值、您的單位當初的折扣率，以及計算出來的應繳補價總額。
步驟四：繳付補價或提出上訴 (28天期限)
收到通知書後，您有兩個選擇。若同意評估結果，必須在通知書發出日期起的兩個月內繳清補價款項。假如您認為估價過高，與市場水平有明顯差距，您可以在通知書發出後的28天內，以書面形式向房委會提出上訴。若錯過了繳款或上訴的期限，這次申請便會自動作廢，已繳付的行政費亦不會退還。
補地價金額計算方法與實用貼士
補地價的金額並非一個固定數字，而是與您賣樓時的樓市狀況掛鈎。理解其計算方法，有助您更準確地作出財務預算。
官方計算公式：補價時市值 × (購入時市值 – 購入時樓價) / 購入時市值
公式中的「(購入時市值 – 購入時樓價) / 購入時市值」部分，其實就是您當初購買單位時所享有的「折扣率」。簡單來說，計算方式就是將您單位在「補價當時的十足市值」，乘以這個「當年的折扣率」。舉例，若單位現時估值為600萬，當年折扣率為40%，您需要支付的補價便是240萬元。
如何查找單位的準確折扣率？
要找出最準確的折扣率，唯一的方法是查閱您手上那份「首次轉讓契據」。坊間流傳的屋苑平均折扣率只能作參考，因為即使是同一個屋苑，不同期數，甚至不同座數的單位，其首次出售時的折扣率也可能存在差異。因此，一切應以樓契上的官方數據為準。
善用估價時機：為何應在裝修前進行估價？
這是一個非常實用的財務貼士。由於補價金額與單位的評估市值成正比，一個剛剛完成華麗裝修的單位，其估值自然會較高，這也意味著您需要繳付的補價會更多。因此，最明智的做法是在計劃進行任何大型翻新工程之前，先完成補地價的估價程序，這樣便能有效地控制補價成本。
資金策略：「賣樓日補地價」操作與風險
對於許多業主來說，一次過拿出數百萬現金作補地價並不容易。市場上有一種稱為「賣樓日補地價」的普遍做法，可以解決這個資金周轉的問題。
如何利用買家訂金及按揭完成補價
這種操作的核心，是利用買家的資金來完成補價。具體流程是：您先與買家簽訂臨時買賣合約並收取訂金，然後在正式交易日（成交日）當天，透過律師樓，將買家支付的樓價餘款（包括其銀行批出的按揭貸款），直接用作支付給房委會的補價款項。律師會確保資金在同一天內妥善分配，完成補地價、清還您原有的按揭（如有），最後將餘額交到您手上。
臨時買賣合約的成交期建議
要順利執行「賣樓日補地價」，時間是關鍵。由申請補地價到收到通知書，整個過程需時約兩個月。因此，在簽訂臨時買賣合約時，建議將成交期設定得長一些，普遍建議預留至少三個月的時間，以確保有充足時間處理所有程序，避免因延誤而導致交易告吹。
買賣雙方責任與風險分配
採用此策略時，補地價金額的不確定性是主要風險。合約中必須清晰訂明由誰承擔這個風險。常見做法有兩種：
1. 賣方承擔風險：合約訂明一個「已補地價」的實價。若最終補價金額高於預期，賣方的實收利潤便會減少。
2. 買方承擔風險：合約訂明「未補地價」的樓價，並註明補價由買方負責。這種情況下，買家需要準備更充裕的資金，以應對可能高於預期的補價金額。
真實個案分析：不同年份業主的換樓部署
不同居屋轉售期限，直接影響業主的換樓策略。讓我們看看兩個真實個案。
個案一：2020年買入，如何在限制期內部署換樓？
陳先生在2020年買入一個新居屋單位，根據當時的規定（轉售限制期為10年），他在首兩年後，即2022年起，已可以在第二市場按自行議定的價格出售單位。不過，他必須要等待滿10年後（即2030年），才能補地價在自由市場出售。因此，若陳先生現時計劃換樓，他唯一的選擇是在第二市場尋找合資格的綠表或白表買家。他的部署應是：先申請「可供出售證明書」，同時物色買家，成交後再利用所得資金去購買下一層樓宇。
個案二：2015年買入，如何善用「賣樓日補地價」技巧？
李小姐在2015年買入居屋，受5年轉售限制。如今限制期早已屆滿，她可以自由選擇在第二市場或自由市場出售。由於自由市場的樓價一般較高，她傾向補地價出售，但手上沒有足夠現金。這正是「賣樓日補地價」策略的理想應用場景。她的部署是：先為單位作初步估價，然後與買家簽訂成交期為三個月的臨時買賣合約，隨即向房委會申請評估補價，最後在成交日由律師樓協助，利用買家的資金同步完成補地價及交易，輕鬆實現換樓目標。
居屋轉名與特殊情況：豁免轉售限制的條件
談及居屋轉售期，大家普遍想到的是補地價和市場買賣。但如果生活出現突發狀況，例如家庭成員有變，是否一定要等到居屋轉售期限屆滿才能處理業權問題？其實，房屋署（房署）設有酌情機制，在某些特殊情況下，容許業主在居屋轉售年期內申請業權轉讓，也就是我們常說的「轉名」或「除名」。這是在嚴格的居屋轉售限制下，提供的一個合乎情理的處理途徑。
房署接納業權轉讓的特殊酌情理由
房署的審批原則很清晰。申請不是為了方便業主回復「首置」身份以購買私樓。申請是為了應對真實和迫切的家庭或個人需要。房署會根據個別情況和證明文件，以酌情方式批核以下理由。
家庭成員變故：離婚、分居、業主逝世
家庭結構的重大改變，是房署考慮的最主要理由之一。例如夫婦離婚或合法分居，業權需要根據法庭命令或雙方協議轉讓給其中一方。如果聯名業主其中一方，或者單獨業主不幸離世，業權就需要轉移給合法的繼承人。這些情況下，業權轉讓是處理家庭資產的必要步驟。
業主個人狀況：破產、移民、重病、年滿65歲
除了家庭成員的變故，業主個人的特殊狀況也是獲批的理由。例如業主不幸破產，物業需要轉交破產管理署署長或受託人處理。或者業主因移民或需要到海外長期工作，並且能夠提供證明文件，房署也會考慮。此外，業主如果身患重病，或者年滿65歲希望預先處理資產，都屬於房署會考慮的範圍。
繼承業權的特別安排
關於業主逝世後的業權繼承，房署有特別的安排。如果合法繼承人（例如子女）本身並未持有任何香港住宅物業，他們通常可以直接繼承該居屋單位。這個過程不需要再進行入息和資產審查。這個安排是為了讓家庭成員可以繼續在單位居住，體現了政策在繼承事務上的人情考慮。
業權轉讓（轉名／除名）申請流程簡介
整個申請流程其實很直接。首先，你需要向房署索取並填寫一份「業權轉讓申請書」。然後，你要根據申請的理由，準備好所有相關的證明文件，例如結婚證明、法庭命令、醫生證明等。之後，你把填好的表格、文件和申請費用一併交到所屬的租約事務管理處。房署收到申請後會進行審批。如果申請獲批，你就會收到一份「轉讓同意書」。最後一步，就是聘請律師辦理正式的轉名法律文件，完成後再通知房署。
居屋轉售限制常見問題 (FAQ)
在處理居屋轉售期的各種事宜時，總會遇到一些常見的疑問。我們整理了幾個業主最常查詢的問題，希望透過清晰直接的解答，幫助你更好地規劃下一步。
Q1: 最早期居屋（如順緻苑）是否無需補地價？
是的，但這只適用於極少數的早期居屋。具體來說，是第一期至第三期甲的居屋，例如順緻苑、愉城苑及置樂花園等。這些屋苑的地契條款比較特殊，當年並沒有加入轉售限制，所以它們可以在自由市場上出售，而且不需要向房委會補地價。不過，除了這些極早期的單位外，其後所有期數的居屋都受到轉售限制，必須補地價才能在自由市場交易。
Q2: 補地價款項可以計入新購置物業的按揭嗎？
不可以。補地價是業主向政府繳付的一筆款項，用以解除單位的轉讓限制，這筆款項本身不能透過任何形式的按揭來支付。它既不能加入你打算新購買物業的按揭貸款額中，也不能透過為現有居屋單位加按來籌措。業主必須以現金、銀行本票或律師樓支票等方式，一筆過支付補價金額。市場上常見的「賣樓日補地價」，其實是利用買家訂金及新按揭的部分款項，在交易當日同步完成補價。
Q3: 錯過了補地價的繳款期限會怎樣？
房委會發出的「評估補價通知書」上有一個繳款期限，通常是兩個月。如果業主錯過了這個期限，這次的補價申請就會自動作廢，之前繳付的申請費也不會退還。業主如果仍然希望出售單位，就需要重新遞交申請，並且重新支付申請費。最大的風險在於，房委會將會委派測量師為單位重新估價，如果期間樓市上升，新的補價金額很可能會比之前更高。
Q4: 在轉售限制期內，單位可以合法出租嗎？
絕對不可以。在未補地價及解除任何居屋轉售限制之前，將單位出租是違法行為。根據《房屋條例》，任何未補地價的資助房屋業主，如果將單位出租、轉讓或作任何形式的抵押，即屬犯罪行為。一經定罪，可能會面臨高額罰款甚至監禁。而且，任何在違規情況下簽訂的租約，在法律上都是無效的。
Q5: 房委會的估價遠高於銀行估價應如何處理？
當你收到房委會的「評估補價通知書」，如果認為其估價遠高於市場水平，你是有權提出異議的。業主可以在通知書發出日期起計的28天內，以書面形式向房委會提出反對。在反對信中，最好附上充分的理據，例如提供多間銀行的專業估價報告作為佐證。如果房委會審視後仍然維持原判，業主可以再向土地審裁處提出上訴。
Q6: 居屋轉售限制是由哪一天開始計算？
所有關於居屋轉售期、居屋轉售期限或居屋轉售年期的計算，都是以「首次轉讓契據」上的日期為起點。這份文件是當年業主首次從房委會手上購入單位時所簽署的正式法律文件，上面記錄了交易日期。不論是計算可出售的年份，還是判斷處於哪個轉售階段，都必須以此日期為準。所以，找出家中的樓契文件，核實這個關鍵日期，是規劃轉售的第一步。