為了回復首置身份，以節省高達樓價數十萬的從價印花稅，不少聯名業主均會考慮為物業「甩名」。特別是夫婦常用的「長命契」（聯權共有），其拆契程序與分權契有所不同，操作上涉及更多細節與潛在風險。究竟長命契甩名如何操作？整個過程涉及哪些步驟、成本與法律陷阱？本文將為你提供終極指南，由淺入深講解長命契拆契的4大步驟、深入分析6大常見陷阱，並附上完整成本預算，助你順利取回首置資格，實現家庭資產增值。
長命契 vs 分權契：「甩名」前必讀基礎
在考慮進行長命契甩名或任何業權變動之前，首要任務是弄清楚你物業的持有方式。香港的聯名物業主要分為「長命契」和「分權契」兩種，它們的法律含義、業權處理方式，以及繼承效果都有天壤之別。理解當中的差異，是規劃長命契拆契成功與否的基石。
什麼是長命契（聯權共有）？
長命契，法律上稱為「聯權共有」（Joint Tenancy），是香港家庭最常用的一種聯名方式。你可以想像所有業主像一個密不可分的整體，共同擁有整個物業的100%業權，權益是互相重疊的，沒有劃分你佔多少、我佔多少。
核心特徵：生存者取得權 (Right of Survivorship)
長命契最核心的特點就是「生存者取得權」。當其中一位聯名業主不幸離世，他或她的業權會自動、即時地轉移給其他在生的聯名業主。這個過程是自動發生的，無需經過複雜的遺產承辦程序。物業會一直由在生的業主繼承下去，直到剩下最後一位，屆時他便會擁有物業的全部業權。
業權不可分割：所有決定須全體同意
在長命契下，由於每位業主都被視為擁有整個物業，業權是不可分割的。這意味著任何關於物業的重大決定，例如出售、加按、轉按，甚至是進行長命契甩名，都必須得到全體聯名業主的一致同意並共同簽署文件，缺一不可。
凌駕遺囑的繼承效力
這一點非常重要。長命契的「生存者取得權」在法律上的效力，是優先於個人遺囑（俗稱平安紙）的。即使某位業主在遺囑中寫明要將物業權益留給子女，但只要物業是以長命契形式持有，他離世後，業權依然會依法自動轉給在生的聯名業主，遺囑的相關條文會被視為無效。
什麼是分權契（分權共有）？
分權契，法律上稱為「分權共有」（Tenancy in Common），則提供了另一種完全不同的持有方式。你可以把它想像成一個蛋糕，一早已經按協定比例清晰地切分好。每個業主都擁有物業的一個獨立、明確的份額，例如業主A持有70%，業主B持有30%。
業權份額獨立：可自由協定比例及處置
分權共有的最大優點是彈性。各業主可以自由協定業權的持有比例，而且每個人都可以獨立處理自己名下的那一份業權。例如，持有30%業權的業主B，可以無需得到業主A的同意，就將自己那30%的份額出售、轉贈或抵押給銀行。
繼承方式：按遺囑或無遺囑繼承法處理
分權契沒有生存者取得權。當其中一位分權共有人離世，他所持有的業權份額會被視為其個人遺產的一部分。這份業權會根據他生前訂立的遺囑來分配，或者在沒有遺囑的情況下，按照無遺囑繼承法例由其法定繼承人繼承。
【快速比較】長命契與分權契關鍵差異
為了讓你更清晰地掌握兩者分別，這裡做一個簡單直接的比較。
繼承方式對比
長命契：業權自動由在生者繼承，凌駕遺囑。
分權契：業權份額按個人遺囑或繼承法處理，成為遺產的一部分。
業權處理彈性對比
長命契：彈性較低。所有重大決定均須全體業主同意。
分權契：彈性較高。各業主可獨立處理個人持有的業權份額。
適用關係建議（夫婦 vs 商業夥伴）
長命契：由於其自動繼承的特性，非常適合關係穩定、互相信任的夫婦或家人。它能簡化身後事，確保物業順利過渡給在生的伴侶。
分權契：則更適合商業夥伴、投資者，或是有不同出資比例的家庭成員。它能清晰界定各人的權益和份額，保障個人資產的獨立性。
為何要「甩名」？拆契的3大核心好處
談到長命契甩名，許多人的第一個印象可能是程序繁複。但實際上，進行長命契拆契是一個相當普遍的家庭理財部署，背後有著非常實在的好處。這不單純是業權上的變動，更是一步提升家庭財務彈性的棋。讓我們一起看看，「甩名」可以帶來哪三大核心優勢。
好處一：回復首置身份，節省從價印花稅
新舊印花稅階對比分析
進行長命契甩名最直接的好處，就是其中一方能夠回復首次置業人士的身份。雖然政府在2025年《財政預算案》中已撤銷所有住宅物業的額外印花稅，令首置與非首置身份在稅務上的差距大幅收窄。但在過去，兩者的從價印花稅（AVD）稅率差別巨大。舉例來說，購買一個800萬的物業，非首置人士可能需付數十萬稅款，而首置人士只需付較低的稅率。儘管稅務誘因減弱，但回復首置身份在申請高成數按揭時仍然具備關鍵優勢，因此「甩名」操作的價值依然存在。
何時恢復首置身份？簽署臨約後即可
這是一個很關鍵的時間點。法律上，當「甩名」的雙方簽署了轉讓業權的臨時買賣合約後，賣出其業權的一方就已經可以被視為恢復首次置業身份。換句話說，他不需要等到整個轉讓程序完成，甚至不需要等到在土地註冊處完成註冊，就可以立即用首置身份去簽訂購買新物業的臨約。這個時間差對於需要緊密銜接買賣的家庭來說，提供了極大的操作彈性。
好處二：釋放貸款能力，提升財務彈性
集中業權以便申請高成數按揭
除了稅務考量，「甩名」另一個核心好處是重新釋放家庭成員的貸款能力。在聯名持有物業時，整筆按揭貸款的總額會同時出現在每位業主的信貸報告（TU）上，這會直接佔用他們的借貸額度。透過長命契拆契，可以有效地將債務集中，釋放另一方的財務空間。當業權集中在一人身上後，該名業主就成為物業的唯一擁有人。如果他本身沒有其他按揭在身，並且符合相關入息要求，他便可以為這個承接過來的物業申請高成數按揭，例如透過按揭保險計劃。這對於希望加按套現資金，作其他投資或周轉用途的家庭來說，是一個非常有效的方法。
將「甩名」視為家庭資產增值策略
綜合以上兩點，我們可以將「甩名」視為一種主動的家庭資產增值策略。一方透過甩名回復首置身份，可以伺機購入第二個物業，實現「一開二」的資產配置。同時，另一方則可以透過集中業權，利用轉按或加按將物業升值的部分套現，釋放資金流。這一步棋，讓整個家庭的資產配置和財務運用變得更加靈活。
好處三：簡化業權，提升未來決策效率
甩名前聯名物業的決策掣肘
物業是重要資產，相關的決策也同樣重要。長命契的聯名形式雖然保障了各方權益，但也可能成為決策的掣肘。在長命契下，所有業主都被視為單一整體。這意味著任何關於物業的重大決定，例如出售、加按、轉按，甚至是出租，都必須得到所有聯名業主的一致同意並親自簽署文件。如果業主之間意見不合，或者其中一方身處海外不便處理文件，整個決策過程就會陷入僵局，可能因此錯失最佳的市場時機。
集中業權對個人信貸評級的影響
當其中一位業主成功「甩名」後，原有的按揭貸款責任便會從他的個人信貸報告中完全移除。這對他來說是一個重大的正面影響。因為他的總負債額大幅降低，信貸評級（TU）自然會有所改善。這不僅讓他更容易申請新物業的按揭，未來在申請其他類型的貸款，例如私人貸款或信用卡時，也會有更佳的條件和更高的成功率。
【長命契拆契教學】4步完成「甩名」轉讓業權
了解長命契甩名的好處之後，你可能會好奇整個過程是怎樣的。其實，長命契拆契可以理解為一場家庭內部的物業買賣，雖然對象是自己人，但法律和銀行程序一步都不能少。整個流程看似複雜，但只要跟著以下四個步驟，就能清晰地完成業權轉讓。
步驟一：釐定轉讓價，簽署轉讓協議
界定內部轉讓的「買方」與「賣方」
第一步是確立買賣雙方的身份。這點聽起來可能有點奇怪，但很重要。假設原本物業由夫婦二人以長命契持有，現在先生決定「甩名」，將業權全部轉給太太。在這個交易中，「賣方」其實是夫婦二人，而「買方」則是太太一人。雙方需要簽訂一份臨時轉讓協議，清楚列明物業資料、轉讓價格和成交日期，為整個長命契甩名程序定下基礎。
如何平衡轉讓價、印花稅與銀行估價
轉讓價是整個甩名過程中最需要技巧的一環。轉讓價直接影響印花稅的金額，理論上價格定得越低，稅款就越少。但是，轉讓價不能隨意定得太低。如果價格遠低於市場價值，稅務局有權在七年內重新評估，並追討應繳的印花稅差額。同時，過低的轉讓價亦可能影響銀行對物業的估價，進而影響承接方能夠申請到的按揭金額。最穩妥的做法是先為物業取得幾間銀行的免費估價，然後以估價範圍內的價格作為轉讓價，這樣既能節省部分稅款，又符合市場邏輯。
步驟二：承接方申請新按揭（轉按）
銀行審批關鍵：獨立通過壓力測試
這是整個長命契拆契流程的關鍵關卡。承接業權的一方，需要以個人名義向銀行申請全新的按揭貸款（俗稱「轉按」），用作支付轉讓價以及承擔物業餘下的按揭。銀行會將其視為一宗全新的按揭申請，所以承接方必須單憑自己的入息，獨立通過銀行的壓力測試。以前聯名時可以合併計算的總收入，現在已不能再用，這是很多人在計劃甩名時最容易遇到的障礙。
轉按申請失敗的後備方案
萬一承接方的入息不足以通過壓力測試，轉按申請便可能失敗。這時候，一個常見的後備方案，就是由「甩名」的一方擔任新按揭的「擔保人」。雖然這樣可以幫助成功申請按揭，但需要留意，成為擔保人意味著「甩名方」在法律上仍然與這筆按揭貸款掛鈎。這筆擔保記錄會顯示在其信貸報告上，影響他日後購買新物業時的貸款能力。
步驟三：委託律師處理法律文件及繳稅
簽署正式轉讓契 (Deed of Assignment)
當銀行正式批准轉按申請後，便可以委託律師處理後續的法律文件。律師會草擬一份正式的轉讓契約（Deed of Assignment），這份文件是業權轉讓的核心。買賣雙方（即承接方與原業主們）需要親身到律師樓簽署這份文件，代表業權在法律上正式轉移。
印花稅計算及繳付流程
簽署正式轉讓契的同時，律師會協助計算應繳的印花稅。由於長命契甩名多數屬於近親轉讓，所以可以按照稅務局較優惠的「第二標準稅率」計算。稅款是根據轉讓的業權份額價值來計算，而非整個物業的總價。律師會代為向稅務局繳付相關稅項，確保整個交易符合法規。
步驟四：於土地註冊處完成註冊
「甩名」與購入新物業的時序協調
完成所有法律文件和稅務程序後，律師會將轉讓契送交土地註冊處進行註冊，這一步代表整個甩名程序正式完成。一個大家很關心的問題是：何時才能恢復首置身份？答案是在簽署臨時轉讓協議的一刻，法律上已經符合首置資格。這意味著你可以一邊辦理甩名手續，一邊物色和簽訂新物業的臨時買賣合約，兩者可以同步進行，大大增加了財務安排的彈性。
建議：由同一律師行處理以提升效率
最後提供一個實用建議：如果你計劃在完成甩名後馬上購入新物業，最好將「甩名」和「買樓」兩宗交易交由同一間律師行處理。律師行能夠更有效地協調兩邊文件的時間，確保資金交接順暢，避免因溝通失誤而導致任何一方的交易延誤，讓整個資產重組過程更有效率。
長命契拆契（甩名）6大陷阱與成本分析
長命契甩名雖然是回復首置身份、慳稅再上車的常用策略，但整個長命契拆契過程並非毫无風險。在決定進行操作前，有些朋友可能會忽略一些潛在的財務與法律陷阱。以下我們將會逐一剖析，讓你全面了解背後的風險與實際成本。
按揭相關風險
陷阱一：承接方入息不足，無法通過壓力測試
這是長命契甩名中最常見的阻礙。你要知道，甩名在銀行眼中等同一次全新的按揭申請。以前可能是夫婦二人共同承擔按揭，銀行會合併計算兩人的收入。現在甩名後，只剩下承接業權的一方，他需要獨力承擔整筆按揭貸款。這代表他的個人入息，必須單獨通過銀行的壓力測試。如果他的收入不足，銀行便不會批出新的按揭貸款，整個甩名計劃就會被擱置。
陷阱二：信貸評級(TU)因聯名總貸款額受影響
許多人有一個誤解，以為聯名按揭的貸款額會按業權比例，平分在各業主的信貸報告（TU）上。事實並非如此。假設按揭總額是500萬，銀行會將完整的500萬貸款額，記錄在每一位聯名業主的TU報告中。所以，即使你成功甩名，你的信貸紀錄在短期內仍會受影響。而對於承接方，他的TU報告將會繼續顯示他獨自背負全部貸款，這會直接影響他未來申請其他信貸產品（如私人貸款或信用卡）的能力。
陷阱三：觸及原有按揭的罰息期
大部分銀行的按揭計劃都設有罰息期，通常是首2至3年。由於長命契拆契需要透過轉按來處理，如果你們原有的按揭貸款還在罰息期內，銀行就會收取一筆額外的罰息費用。這筆費用可以是你原有貸款額的一個百分比，也可能是一個固定金額，是一筆不可忽視的額外開支。所以在行動前，記得先翻查原本的按揭貸款合約，確認罰息期是否已經完結。
稅務及法律風險
陷阱四：轉讓價過低被稅局追討差額（7年追溯期）
為了盡量節省印花稅，有些家庭成員之間會協商一個遠低於市價的轉讓價。這種做法看似精明，但其實有很大風險。稅務局有權在交易完成後的7年內，重新評估物業的市值。如果稅局認為你的轉讓價不合理，便會按當時的市價重新計算應繳的印花稅，並向你追討差額。所以，最穩妥的做法是參考銀行的估價來釐定轉讓價，避免將來產生不必要的麻煩。
陷阱五：「送契樓」風險及《破產條例》5年追討期
如果轉讓價定為零或只是一個象徵式金額（例如1元），這次轉讓就會被視為「送贈契」（俗稱送契樓）。根據香港的《破產條例》，如果送出業權的一方在送契後的5年內不幸破產，破產管理署有權向承接方追討該物業，用作償還債務。正因為這個風險，銀行普遍不願意為5年內的「送契樓」承造按揭。這意味著承接方不但無法透過按揭支付樓價，物業未來要轉售或加按也會非常困難。
陷阱六：額外印花稅(SSD)豁免後的年期重新計算
近親之間的長命契甩名，雖然可以豁免額外印花稅（SSD），但有一個細節經常被人忽略。當業權轉讓完成後，SSD的3年禁售期會由轉讓當天起重新計算。舉例來說，你和家人在2022年買入物業，原定的SSD期限是到2025年。如果你們在2025年進行甩名，新的SSD期限將會由2025年起計，延至2027年才完結。這代表新業主若想在短期內賣樓，便要面對SSD的限制。
長命契拆契（甩名）費用一覽
印花稅成本計算
進行長命契甩名，最主要的成本就是印花稅。計算方法是基於所轉讓的業權份額價值，而非整個物業的市值。例如一個市值800萬的物業，由兩人聯名各佔一半，甩名時轉讓的業權價值就是400萬。由於是近親轉讓，可以採用較低的「第二標準稅率」計算，這也是進行甩名的主要誘因。
律師費及相關雜費
除了印花稅，你還需要預算其他雜費開支。這主要包括處理轉讓契的律師費、承接方申請新按揭的律師費、銀行批核按揭的手續費，以及到土地註冊處登記新樓契的註冊費。建議委託同一間律師行處理甩名及新按揭事宜，流程會比較順暢，費用也可能較相宜。
長命契甩名實戰：3大常見難題與解決方案
當你掌握了長命契甩名的基本步驟，就等於踏入了實戰階段。在處理長命契拆契的過程中，理論與實際總有差距，一些意想不到的難題可能會浮現。這裡我們將剖析三個最常見的實戰難題，並且提供清晰的解決方向，助你順利完成整個過程。
難題一：銀行估價不足影響轉按？兩大解決方向
在內部轉讓業權時，承接方通常需要向銀行申請轉按，以支付轉讓價給另一方。問題在於，銀行批出的貸款額是基於銀行的物業估價，而不是你們雙方協定的轉讓價。如果銀行估價低於轉讓價，承接方就需要準備額外資金填補差額。
例如，雙方協定轉讓50%業權的價值為300萬元，但銀行對整個物業的估價偏低，導致這50%業權的估價只有280萬元。銀行最多只會基於280萬元去計算貸款額，中間的20萬元差額就需要承接方以現金補上。面對這種情況，有兩個主要的解決方向：
第一，直接調整轉讓價。由於這是近親之間的內部轉讓，轉讓價本身有很大的彈性。最直接的方法，就是將轉讓價下調至與銀行估價一致的水平。這樣，轉按批出的貸款便能完全覆蓋轉讓價，承接方就無需動用額外現金。當然，轉讓價也不宜定得比市價低太多，以免引起稅務局的關注。
第二，承接方補足差額。如果承接方本身有充裕的流動資金，另一個選擇就是直接用現金補上估價與轉讓價之間的差額。這個方法雖然簡單，但前提是承接方事前已做好財務規劃，預留了這筆額外資金。
難題二：甩名後即買新樓，如何向銀行證明自住用途？
這是很多夫婦進行長命契甩名後會遇到的典型問題。一方甩名回復首置身份，並立即購入新物業，希望申請高成數按揭。但由於夫婦依然會共同居住，銀行在審批新物業按揭時，可能會質疑其「自住」用途的真實性，擔心物業會被用作出租。一旦被界定為投資物業，按揭成數將會大幅降低，壓力測試要求亦會更嚴格。
要向銀行證明新物業的自住用途，關鍵在於提供一個清晰且合理的理據。你可以準備以下幾方面：
首先，主動向銀行解釋整個家庭的居住計劃。例如，清楚說明購入新物業是為了改善居住環境，例如面積更大、校網更好，並且全家將會一同遷入新居。至於原有的物業，可以解釋將會由家中長輩居住，或有計劃在未來適當時機出售。
其次，提供輔助文件支持你的說法。雖然在申請按揭的當下未必能提供水電煤單等住址證明，但你可以準備一份書面聲明，詳細陳述家庭的居住安排。如果新物業在面積、房間數目或地點上明顯優於舊有物業，這些都是證明改善自住環境的有力證據。
最後，保持良好溝通與個人信貸記錄。一個清晰、誠實的解釋，配合申請人良好的財務狀況和信貸評級，會大大增加銀行的信心。
難題三：「甩名」vs「一人作業主，一人作擔保」方案優劣比較
為了讓家庭其中一方保留首置身份，除了「甩名」之外，另一個常見的做法是在一開始買樓時，就只用一人名義作業主，而另一人則擔任按揭擔保人。這兩個方案各有優劣，選擇哪一個，取決於你的長遠財務規劃。
「長命契甩名」方案：
優點是，成功甩名後，退出的一方就完全回復了「乾淨」的首置身份，其個人信貸報告上不再有任何按揭負擔。當他日後購買新物業時，可以完全享受首置的稅務優惠及按揭成數，其借貸能力不會受舊有物業影響。
缺點是，操作相對複雜，並且會產生即時成本，包括轉讓業權的印花稅、律師費及銀行相關費用。同時，承接舊物業的一方，必須能獨立通過銀行的入息審查與壓力測試。
「一人作業主，一人作擔保」方案：
優點是，初始操作簡單，無需支付甩名的相關稅項及費用。擔保人的收入可以合併計算，讓業主更容易通過壓力測試，成功申請按揭。
缺點是，這是一個影響深遠的隱患。雖然擔保人名下沒有物業，但他/她的信貸報告上會清楚列明其擔保的整筆按揭貸款。當這位擔保人日後想以首置身份買樓時，銀行在計算其供款能力時，會先扣除他正在擔保的貸款每月供款，這將大幅削減其可借貸的金額，令其首置身份的優勢大打折扣。
總括而言，「甩名」雖然有前期成本，但能徹底釋放其中一方的財務空間，是一個較為長遠和徹底的策略。而「擔保人」方案則是一個短期便利，但可能為未來的置業計劃埋下障礙的選擇。
長命契拆契（甩名）常見問題 (FAQ)
未補地價的資助房屋（如居屋）可以「甩名」嗎？
這是一個很常見的疑問。原則上，未補地價的資助房屋進行長命契甩名是可行的，但程序比私樓複雜。因為這類物業的轉讓受到《房屋條例》的嚴格限制，業主不能像處理私樓一樣，隨時在市場上自由轉讓或進行業權變動。
要為未補地價居屋「甩名」，必須先向房屋委員會（房委會）提交申請，並且需要有充分而且合理的理由。房委會會根據個別情況作酌情審批。一般而言，因家庭狀況出現重大變化，例如成員結婚、離婚、移民，或是有成員需要申請其他房屋福利等，申請獲批的機會較大。
整個過程的關鍵在於房委會的批准。如果申請獲接納，好處是在辦理內部轉讓手續時，通常毋須補地價。所以，答案是可以，但前提是要通過房委會的申請和審批程序。
樓花（未建成物業）是否允許進行「甩名」？
對於樓花物業，答案是明確的：不可以進行長命契甩名。因為在物業建成並取得「滿意紙」之前，買家持有的只是一份「買賣合約」，而不是正式的業權。長命契拆契的本質是業權轉讓，但樓花時期的業權尚未正式確立，因此無法進行分割或轉讓。
發展商在樓花銷售階段，通常不允許買家更改買賣合約上的姓名。任何業權上的變動，都必須等待物業正式落成，由律師辦理好「轉讓契」（Deed of Assignment）並在土地註冊處完成註冊後，才可像一般現樓一樣辦理長命契拆契手續。所以，如果計劃利用樓花進行資產配置，就要有心理準備，必須等到「收樓」後才能進行甩名操作。
長命契「甩名」整個過程需時多久？
長命契甩名的時間，由啟動程序到最終完成，一般需要1.5至2個月。整個流程所需的時間，主要取決於銀行審批按揭的速度。我們可以將過程拆分為幾個主要階段：
第一階段是準備及申請按揭。承接業權的一方需要向銀行申請新的按揭貸款（或稱轉按）。銀行會重新評估其入息、信貸紀錄，並進行壓力測試。這個階段通常需時約2至4個星期，是整個流程中最關鍵的一環。
第二階段是處理法律文件。當銀行批出按揭後，雙方就可以到律師樓簽署正式的轉讓契。律師會處理所有法律文件及協助繳付印花稅。這個過程大約需要2至3個星期。
第三階段是土地註冊處登記。簽署文件後，律師會將轉讓契送交土地註冊處進行註冊，這一步代表業權變動的正式記錄。註冊過程本身可能需要數星期，但業權在簽署轉讓契當日已經生效。因此，整個長命契拆契過程的時間，主要由承接方申請按揭的順利程度決定。