買樓置業是人生大事，但面對五花八門的按揭術語，如H按、P按、壓力測試、按揭成數等，往往令人感到頭痛和迷惘。為了讓您清晰掌握整個流程，我們準備了這篇終極按揭全攻略。本文將由淺入深，從最基本的「按揭意思」講起，到比較不同按揭計劃的優劣，再深入拆解申請時必須知道的按揭成數、供款與入息比率（DTI）、按揭保險等審批關鍵。無論您是首次置業、換樓客，還是考慮投資，本文都會提供實戰策略，最後更會分享轉按、加按及Mortgage-link等進階慳息財技，助您一文看清6大核心步驟，輕鬆規劃最適合自己的按揭方案。
按揭第一步：30秒評估，即時獲取個人化按揭資訊
輸入置業身份、樓價及收入，即時獲取個人化閱讀路徑
想快速弄清樓宇按揭意思，又不想在繁複的樓宇按揭程序中迷失方向？每個人的置業背景和財務狀況都不同，需要關注的按揭資訊自然也大相逕庭。與其大海撈針地閱讀所有資料，不如花30秒時間，讓我們為你度身訂造一條最清晰的閱讀路徑。
你只需要回答三個簡單問題：你的置業身份（例如首次置業、換樓客）、心儀物業的大約樓價，以及你的每月收入。這三個關鍵資料，決定了你適用的按揭成數、壓力測試要求，以及最終能夠選擇的按揭計劃。完成後，系統會即時分析你的情況，從這篇詳盡攻略中，篩選出與你最相關的章節，讓你直接跳轉，集中火力了解最重要的資訊，為你的置業之旅踏出最精準的第一步。
按揭基礎入門：全面理解樓宇按揭核心概念
什麼是樓宇按揭？拆解基本定義
要順利完成整個樓宇按揭程序，第一步就是徹底了解樓宇按揭意思。簡單來說，樓宇按揭是一種貸款，您向銀行或財務機構借入一筆資金去購買物業，而您所購買的物業，就會同時成為這筆貸款的「抵押品」。這個安排牽涉到幾個核心概念，清楚理解它們，對您之後的決定很重要。
抵押品機制：為何物業是貸款擔保
為何需要用物業作擔保？因為對於銀行而言，批出一筆數額龐大的貸款存在一定風險。所以，物業就成為了銀行的重要保障。假如借款人無法按合約償還貸款，銀行就有權收回並出售這間物業，用所的款項來填補借款人未償還的債務。
還款責任：每月供款如何由本金與利息組成
成功獲批按揭後，您就需要履行還款責任，也就是每月準時供款。您每個月的供款，其實是由兩大部分組成：「本金」與「利息」。「本金」是您原本借入的貸款金額的一部分，而「利息」就是銀行因為借出資金而收取的費用。在還款初期，供款中利息佔的比例會較高，本金部分相對較少。隨著時間推移，這個比例會慢慢轉變，本金部分會逐漸增加。
違約後果：未能準時還款的嚴重性
準時還款是整個按揭合約中最重要的一環。如果未能準時供款，後果可以十分嚴重。初期銀行可能會收取罰息和手續費，並且會直接影響您的信貸評級（TU）。如果情況持續沒有改善，銀行最終有權採取法律行動，收回您的物業（俗稱「收樓」）並將其公開拍賣。這不僅讓您失去居所，而且拍賣所得的款項如果不足以償還所有欠款，您仍然有責任清還餘下的差額。
按揭計劃核心：H按 vs P按 vs 定息，如何揀選最適合你的方案
要深入理解樓宇按揭意思，就必須先掌握不同按揭計劃的分別，因為這是決定未來幾十年供款負擔的關鍵一步。市面上林林總總的按揭計劃，其實核心離不開三種計息方式：H按、P按與定息按揭。每種方案都有自己的特性與適合的客群。在整個樓宇按揭程序中，花時間了解它們的運作，能助你找到最符合個人財務狀況的選擇。選擇哪種計劃本身不會大幅影響整個樓宇按揭需時，但理解其運作原理，卻能讓你更快作出明智決定。
H按 (銀行同業拆息按揭)：市場主流之選
H按是目前香港最普遍的按揭計劃，超過九成的業主都選用它。所謂的「H」，是指香港銀行同業拆息 (Hong Kong Interbank Offered Rate, HIBOR)，也就是銀行之間互相借貸時所使用的利率。這個利率每日都會變動，反映著銀行體系的資金是充裕還是緊張。
H按利率計算公式：HIBOR + 銀行利潤率
你的H按實際利率，計算方法非常直接，就是以某個期限的HIBOR（通常是一個月）作為基礎，再加上銀行訂下的利潤率。例如，若一個月HIBOR是2.5%，銀行的利潤率是1.3%，你的實際按揭利率就是3.8%。
優勢：低息環境下利率通常更低
H按最大的吸引力在於，當市場資金充裕，HIBOR處於低位時，你的實際按揭利率可以降得非常低，有時甚至會比P按低出不少，讓你享受到實質的利息節省。
風險：利率波動性較高
相對地，H按的風險在於其不確定性。由於HIBOR每日浮動，你的按揭利率也會跟隨變動，意味著每月供款額並非固定，會時高時低，為財務預算帶來一些挑戰。
關鍵保障：「鎖息上限」(Cap Rate) 的運作原理
為了減低利率波動的風險，幾乎所有銀行的H按計劃都設有一個非常重要的保障機制，稱為「鎖息上限」或「封頂利率」。這個上限通常是以P按利率為基礎計算的。它的原理是，無論HIBOR升到多高，你的實際按揭利率最多只會升至鎖息上限的水平，不會無止境地增加。這個設計讓你既有機會享受低息，同時亦能有效管理利率飆升的風險。
P按 (最優惠利率按揭)：追求穩定供款的選擇
P按是歷史悠久的按揭計劃，其計息基礎是「P」，即最優惠利率 (Prime Rate)。最優惠利率由各家銀行自行釐定，變動的頻率遠比HIBOR低，有時甚至可以幾年不變。對於希望每月供款額穩定，方便規劃個人財務的業主來說，P按是一個相當穩健的選擇。
P按利率計算公式：最優惠利率 – 指定百分比
P按的利率計算方式通常是「P減」，即以銀行公布的最優惠利率，減去一個指定的百分比。例如，若銀行的P是5.875%，而提供給你的計劃是P-2.5%，你的實際利率就是3.375%。
優勢：利率變動不頻繁，供款額相對穩定
P按最大的優點就是「穩定」。由於最優惠利率的調整並不頻繁，你的每月供款額可以在很長一段時間內保持不變，讓你對未來的開支有更準確的預算，生活也更有預算。
關鍵知識：「大P」與「細P」的分別
在選擇P按時，你會遇到「大P」和「細P」這兩個術語。這並非官方名稱，而是市場約定俗成的叫法。香港有三家發鈔銀行，匯豐銀行使用的P利率通常較高，市場稱之為「大P」。而中國銀行（香港）、恒生銀行及渣打銀行等使用的P利率則稍低，被稱為「細P」。因此，比較不同銀行的P按計劃時，除了看「P減幾多」，還要留意它們用的是哪個「P」作為基準。
定息按揭：鎖定利率免卻加息煩惱
定息按揭是一種較特別的計劃，它讓你在指定年期內（例如首1至3年）鎖定一個固定利率，完全不受市場利率波動的影響，如同為你的供款額買了一份保險。
運作模式與適用年期
在定息期內，無論HIBOR或P如何變動，你的按揭利率都會維持在簽約時的水平。當定息期結束後，按揭計劃通常會自動轉為當時市場主流的H按或P按計劃。
最大賣點：豁免壓力測試的入場券
定息按揭近年備受關注，其中一個最大賣點是，部分經由按揭保險公司承保的定息計劃，可以豁免申請人的壓力測試。對於一些收入剛好達到「供款與入息比率」要求，但又難以通過壓力測試的準業主來說，這無疑是降低了上車門檻的一條捷徑。
H按 vs P按終極比較：圖表與動畫助你快速決策
面對H按的潛在低息和P按的穩定，究竟應如何選擇？我們可以透過一些簡單的比較來理清思路。
比較圖表：一眼看清利率結構、穩定性及優劣
假如我們將H按和P按的利率走勢畫成圖表，你會看到P按的線條相對平坦，變動次數很少。而H按的線條則會像心電圖一樣上下起伏，但它的上方會有一條由「鎖息上限」構成的平坦天花板。在大部分時間，H按的線條都可能在P按之下，但在加息週期，它會上升並貼近那條天花板，與P按的利率看齊。
90秒動畫解說：HIBOR與鎖息上限如何影響月供？
想像一下，HIBOR是一隻在房間裡彈跳的皮球。當它在地面附近輕輕彈跳時，代表利率低，你的每月供款額也較少。有時，它會突然向上猛力彈升，這時你的供款壓力便會增加。不過，房間的天花板就是「鎖息上限」，無論皮球彈得多高，都無法穿過天花板。因此，你的供款額最多也只會升至天花板所代表的水平，為你的財務狀況提供了一個重要的保護網。
按揭審批關鍵：掌握按揭成數、壓力測試與按揭保險
當我們理解了基本的樓宇按揭意思後，下一步就是進入實際的審批核心。銀行在決定是否批出貸款以及批出多少金額時，主要會考量三大關鍵：按揭成數、你的還款能力，以及是否需要按揭保險。這三個環環相扣的因素，直接決定了你的首期預算和上會的難易度，是整個樓宇按揭程序中最需要留意的部分。
按揭成數：你能借到多少錢？
簡單來說，按揭成數就是銀行願意借出的貸款額佔物業價格的百分比。例如一個價值600萬的單位，如果獲批七成按揭，你就可以借到420萬元，自己需要準備的資金就是剩下的180萬元。
金管局基本規定：樓價與最高貸款額的關係
過去，香港金融管理局（金管局）對不同樓價的物業設定了不同的按揭成數上限，計算方式比較繁複。樓價越高，規定的按揭成數就越低，目的是為了管理銀行體系的風險。
最新政策：住宅物業按揭成數上限劃一為七成
為了回應市場變化，金管局在2023年7月簡化了規定。現在，所有價值3,000萬元或以下的自用住宅物業，最高按揭成數上限劃一為七成。這項新政策大大簡化了買家的首期計算，讓預算規劃變得更加直接。
影響按揭成數的特殊因素（如非本地收入、擔保人等）
不過，七成並不是一個絕對的保證。銀行在審批時，會考慮申請人的個別情況。如果你的主要收入並非來自香港、本身已經是其他按揭的擔保人，或者有其他按揭貸款在身，銀行基於風險考量，通常會將你的最高按揭成數調低一成，即由七成降至六成。
壓力測試：評估你的還款能力 (2025最新情況)
壓力測試是銀行用來評估借款人，在利息上升時是否仍有能力還款的工具。這是過去十多年來，按揭審批中一道重要的關卡。
壓力測試的歷史與原理
以往的壓力測試，要求是假設現行的按揭利率增加2厘後，你的每月供款額不可以超過每月總收入的60%。這個機制確保了即使市場進入加息周期，業主的財政狀況也不會變得過於緊張。
【重要更新】2025年2月28日起暫停壓力測試
市場迎來重大轉變，金管局宣布由2025年2月28日起，暫停實施物業按揭貸款的壓力測試要求。這意味著，申請按揭的門檻實質上降低了，對不少準買家來說是一個好消息。
現行審批關鍵：「供款與入息比率」(DTI) 的50%上限要求
雖然壓力測試暫停了，但銀行並非完全沒有審查標準。現時最關鍵的審批要求，回歸到一個更基本的指標：「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）。這項要求規定，你每月所有的債務供款（包括新的按揭供款、私人貸款、信用卡分期等），總額不可以超過你每月總收入的50%。這是目前衡量你還款能力的硬指標。
按揭保險計劃 (MIP)：申請高成數按揭的鑰匙
如果你希望申請高於金管局規定上限（即七成）的按揭，例如八成甚至九成，就需要透過「按揭保險計劃」（Mortgage Insurance Programme, MIP）來達成。
按揭保險的角色：保障銀行而非借款人
這裡有一個很重要的概念需要釐清：按揭保險保障的對象是銀行，而不是你。當銀行批出高成數按揭時，風險也隨之增加。按揭保險的作用，就是萬一借款人無法償還貸款，導致銀行有損失時，保險公司會對銀行作出賠償。你支付的保費，就是為了讓銀行安心借出更高比例的貸款。
新舊按保計劃比較：不同樓價的最高按揭成數（高達九成）
按揭保險計劃讓合資格的買家可以申請更高成數的按揭。在新規定下：
* 樓價1,000萬元或以下的物業，最高可申請九成按揭。
* 樓價1,000萬至1,125萬元的物業，最高可申請八至九成按揭（貸款上限900萬元）。
* 樓價1,125萬至1,500萬元的物業，最高可申請八成按揭。
對於首次置業人士來說，這個計劃是實現置業夢想的重要工具。
保費計算與支付方式：一次性繳付 vs 分期支付
申請按揭保險需要支付保費，保費的多少取決於貸款額、按揭成數和還款年期。支付方式相當靈活，你有兩種主要選擇：
1. 一次性繳付：在承造按揭時，將全部保費一次過付清。
2. 加借入貸款：將保費總額加到你的按揭貸款總額中，然後與每月的供款一併分期攤還。這種方式可以減輕前期的資金壓力，是較多人選用的方法。
按揭申請實戰篇：因應身份及物業類型，部署最佳策略
了解樓宇按揭意思之後，下一步就是進入實戰部署。整個樓宇按揭程序並非一成不變，銀行會根據你的個人身份，還有心儀物業的類型，調整審批策略。想順利獲取最理想的貸款方案，就要懂得「知己知彼」，預先為自己的情況做好準備。
按置業身份劃分：你的申請注意事項
銀行審批按揭時，首先會看你是哪一類申請人。你的置業身份，直接影響到按揭成數、申請資格，以至最終的供款壓力。
首次置業人士：善用高成數按揭與印花稅優勢
如果你是第一次置業，市場上其實有不少專屬優勢。根據現行政策，首次置業人士可以申請按揭保險計劃，承造高達九成按揭，大幅減輕首期負擔。同時，在稅務上亦能享受較低的從價印花稅稅率，省下相當可觀的一筆開支。這是市場給予上車人士的一大支持，值得好好規劃利用。
換樓客：「先買後賣」vs「先賣後買」對按揭的影響
對於換樓人士，最大的抉擇通常在於「先買後賣」還是「先賣後買」。這個決定，對按揭申請有著根本性的影響。選擇「先買後賣」，你便會同時持有兩層物業，銀行會視你為非首次置業，按揭成數上限會降低，印花稅也需要先繳付較高的稅階，待賣出舊居後再申請退稅。相反，「先賣後買」雖然可能需要暫時租屋，但能讓你以首次置業的身份買入新單位，享受更高的按揭成數和較低的印花稅率，資金安排上會清晰許多。
投資者：非自住物業的按揭成數限制
如果你購買物業的目的是用作出租投資，銀行審批按揭的標準會比自住物業嚴格。根據金融管理局的指引，非自住物業的按揭成數上限劃一為五成。換句話說，投資者需要準備至少一半樓價作為首期資金。這個規定旨在管理銀行體系的信貸風險，所以投資前必須準確計算自身的資金是否充裕。
自僱或非固定收入人士：銀行的額外審批要求
對於自僱人士、自由工作者或收入主要來自佣金的朋友，銀行的審批態度會比較審慎。由於收入並非固定，銀行需要更多證明文件來評估你的還款能力，例如過去最少六個月至一年的公司損益表、稅務紀錄及個人銀行戶口紀錄。此外，批出的按揭成數也可能較為保守，所以準備充足的證明文件是成功申請的關鍵。
按物業類型劃分：私樓、居屋、村屋大不同
除了個人身份，物業本身的類型，也是決定按揭條款的重要因素。不同類型的物業，銀行考慮的風險點和審批準則都大相逕庭。
私人住宅：新盤（即供 vs 建期）與二手樓按揭須知
購買一手新盤時，發展商通常提供「即供」和「建期」兩種付款計劃。選擇「即供」，樓價折扣較多，但要在物業未落成時便開始供款。選擇「建期」，則待物業落成後才申請按揭，但樓價折扣較少，而且要承受收樓時估價下跌的風險。至於二手樓，銀行批核貸款的核心在於「估價」，貸款額會以成交價或銀行估價中的較低者為準，所以簽約前最好先為物業做初步估價。
居屋及資助房屋：政府擔保期、P按限制與申請資格
居屋及其他資助房屋因為有政府作為擔保人，所以按揭條款相對寬鬆，例如綠表買家最高可承造九成半按揭。不過，申請居屋按揭有兩個重點需要留意。第一，大部分銀行的居屋按揭只提供P按計劃。第二，二手居屋的按揭成數及年期，受制於首次發售日起計的政府擔保期。若擔保期所剩無幾，銀行批出的貸款額和還款期都可能會大打折扣。
村屋及特殊物業：估價不足與業權問題的挑戰
村屋按揭的複雜性相對較高。銀行在審批時，除了物業本身質素，還會非常關注業權是否清晰、有否牽涉路權問題等。這些因素都會影響估價，導致村屋的估價普遍較為保守，獲批的按揭成數也可能較低。整個樓宇按揭需時亦可能因為查證業權等步驟而延長。
新手申請按揭三大「中伏」位
按揭申請過程中，有些常見的陷阱，新手一不小心就很容易跌入圈套，最終可能要付出額外的金錢和時間。
陷阱一：發展商「呼吸Plan」先甜後苦的利率結構
部分新盤發展商會提供俗稱「呼吸Plan」的高成數按揭，其審批極為寬鬆。這種計劃的結構通常是「先甜後苦」，首兩至三年的利率極低，但優惠期過後，利率會大幅抽升至驚人水平。屆時若未能成功轉按至銀行，便要承受沉重的利息負擔。
陷阱二：忽略二手居屋的政府擔保期限制
購買二手居屋時，其中一個最大的「伏位」，就是忽略了政府擔保期的限制。有些買家看中單位價格相宜，卻沒有查核剩餘的擔保期。到正式申請按揭時，才發現銀行因為擔保期即將屆滿，無法批出高成數或長年期的貸款，導致首期預算大失，甚至要撻訂離場。
陷阱三：高估價不等於批足額，慎防「抬錢上會」
最後一個常見誤解是，以為銀行估足價，就等於會批足貸款。銀行的估價只是評估抵押品的價值，最終批出的貸款額，還要視乎申請人的入息、信貸評級及其他債務狀況。若銀行最終批出的貸款額低於預期，買家便需要臨時籌集更多資金填補差額，這就是市場常說的「抬錢上會」。
進階按揭財技：善用轉按、加按及Mortgage-link慳息賺回贈
當掌握了基本的樓宇按揭意思後，下一步就是學習如何主動管理這筆長期貸款，將它變成一個靈活的理財工具。按揭並非一成不變，透過一些進階財技，你不單可以節省利息開支，甚至能夠賺取現金回贈，或者在有需要時釋放物業價值，獲取一筆流動資金。以下將會介紹三種最實用的按揭財技：轉按、加按及高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）。
轉按 (Refinancing)：賺取回贈與更佳利率
轉按，可以理解為將物業的按揭貸款由原來的銀行（A銀行），轉移至另一間能提供更優惠條款的銀行（B銀行）。這是市場上最普遍的按揭操作之一，主要目的就是為了爭取更低的按揭利率和更吸引的現金回贈，直接減輕供樓負擔。
何時是轉按的最佳時機？
決定轉按，時機是關鍵。一般來說，以下幾個情況是考慮轉按的好時機：
1. 原有按揭的「罰息期」剛結束：大部分按揭計劃首兩至三年為罰息期，期內提早還款或轉按會被罰款。因此，罰息期完結後是轉按的黃金時間。
2. 市場利率走勢向下：如果你現有的按揭利率是多年前在高息環境下訂立的，而現時市場利率已明顯回落，轉按便能享受低息優勢。
3. 其他銀行推出優惠：銀行之間競爭激烈，不時會推出高額現金回贈或更低的利率計劃吸納客戶，這時便是轉按賺取優惠的好機會。
轉按目的：平手轉按 vs 轉按套現
轉按主要有兩種操作方式，視乎你的財務需要：
* 平手轉按： 新批核的貸款額，相等於原有按揭的未償還餘額。這種操作的目的非常純粹，就是為了獲取新銀行的低利率和現金回贈，以降低每月供款及總利息支出。
* 轉按套現： 如果你的物業在過去幾年已升值，你可以向新銀行申請比原有貸款餘額更高的貸款額。當中多出來的差額，便能以現金形式套現，用作其他投資、裝修或個人周轉。轉按套現的樓宇按揭程序與首次申請相似，銀行會重新為物業估價，並審核你的還款能力。
加按 (Top-up Loan)：將物業升值部分套現
加按，是指向提供你現有按揭的同一間銀行，申請增加貸款額。這操作的前提是物業已經升值，讓你能夠將物業的升值部分轉化為現金。整個過程因為只涉及一間銀行，操作上相對簡單。
加按與二按的根本區別
很多人會混淆「加按」與「二按」，但兩者在本質上有極大分別。
* 加按： 只涉及一間貸款機構（即原有銀行）。銀行會重新審批，將你原有的按揭貸款重組成一個金額較大的新貸款。
* 二按： 涉及兩間貸款機構。你在保留原有銀行的一按同時，再向另一間財務機構（通常是財務公司）申請第二份按揭貸款。二按的利率普遍遠高於一按，風險亦較大，申請前必須審慎考慮。
申請加按的條件與流程
申請加按，銀行主要考慮兩個因素：物業的最新估值，以及你的入息是否足以支持增加後的總貸款額。流程上，你需要向原有銀行提出申請，銀行會安排為物業重新估價，並要求你提供最新的入息證明文件作審批。由於銀行已有你的基本資料，一般來說，加按的樓宇按揭需時會比轉按略快。
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-link)：對沖利息支出的神器
Mortgage-link可說是最受歡迎的按揭產品附加功能之一。它是一個與按揭戶口直接掛鈎的高息儲蓄戶口，能有效幫助你抵銷部分按揭利息支出，是慳息的好幫手。
運作原理：以存款利息抵銷按揭利息
運作原理非常直接。銀行會提供一個儲蓄戶口，你存入這個戶口的資金，可以獲得與你的按揭貸款利率完全相同的存款利息。例如，你的按揭利率是P-2.5%，那麼這個戶口的存款利率也是P-2.5%。不過，這個高息優惠通常設有上限，最常見的是不多於按揭餘額的50%。
慳息效果與資金靈活性分析
Mortgage-link最大的優點在於兼備慳息與靈活性。你存入戶口的資金所賺取的高息，可以直接抵銷相等金額的按揭貸款利息支出，達到慳息效果。同時，這筆資金仍然是活期存款，你可以隨時提取使用，應付突發開支或作其他投資，資金運用彈性遠高於直接提早償還部分本金。
現金回贈的魔鬼細節
不論是新造按揭還是轉按，現金回贈都是吸引申請人的重要誘因。不過，關於現金回贈，金管局有一項重要規定，可能會影響你的最終貸款額和現金預算。
金管局規定：回贈高於1%需在貸款額中扣除
根據金管局指引，如果銀行提供的現金回贈金額高於按揭貸款額的1%，超出的部分必須在總貸款額中扣除。舉例來說，你申請一筆500萬的貸款，銀行提供1.5%的現金回贈（即75,000元）。由於回贈率高於1%，超出1%的部分（即0.5%，相當於25,000元）需要從貸款本金中扣減。
對首期預算的實際影響
這個規定對首次置業人士的影響尤為重要。在上述例子中，你最終實際獲批的貸款額會變成497.5萬元（500萬 – 2.5萬），而非原來的500萬。這意味著你需要額外準備2.5萬現金去填補樓價的差額。雖然總利息支出會因本金減少而輕微下降，但在計算首期預算時，必須將這個因素考慮在內，以免在交易時出現資金缺口。
樓宇按揭常見問題 (FAQ)
申請按揭需要準備什麼文件？
準備充足的文件，是讓整個樓宇按揭程序更順暢的第一步。一般來說，銀行會要求你提供以下幾類文件：
- 身份證明：香港永久性居民身份證的副本。
- 住址證明：最近三個月內發出的公共事業賬單（如水、電、煤氣費單）或銀行月結單。
- 入息證明：這是審批的關鍵部分。
- 固定月薪人士：通常需要提交最近三個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書，以及顯示薪金入賬的銀行戶口紀錄。
- 非固定收入或自僱人士：銀行審查會更嚴謹，可能需要提供最少六個月的入息證明、公司財務報表、專業資格證明等文件，以證明收入的穩定性。
- 物業交易文件：已簽署的臨時買賣合約。
預先將這些文件準備妥當，可以大大縮短銀行的審批時間。
什麼是「罰息期」？
「罰息期」是銀行按揭合約中的一個常見條款，通常指貸款發放後的首兩至三年。設立這個期限的目的，是為了保障銀行能賺取一定的利息收入。
如果在罰息期內，你選擇提早全數清還按揭貸款（例如透過轉按到另一家銀行），銀行就會向你收取一筆額外的手續費或罰款。罰款的計算方式通常是按貸款額的某個百分比計算，具體細節會在按揭貸款確認信中列明。因此，在考慮轉按或提早還款時，記得要先計算清楚是否已過罰息期。
如果銀行估價不足應該怎麼辦？
銀行估價不足，是指銀行對物業的估價低於你的買入價。由於銀行批出的貸款額是基於估價和買入價中較低者計算，估價不足意味著最終獲批的貸款額會減少。
這時候，你需要自行填補當中的差額，也就是俗稱的「抬錢上會」。例如，你以600萬元買入單位，但銀行估價只有580萬元。若申請七成按揭，貸款額會以580萬元計算（$580萬 x 70% = $406萬），而不是原先預期的$420萬，你需要額外準備14萬元的首期資金。
遇到這種情況，你可以嘗試向多幾家銀行申請按揭，因為不同銀行的估價行可能得出稍微不同的結果。不過，最穩妥的方法還是在簽訂臨時買賣合約前，先找銀行對心儀物業做一個初步估價。
整個按揭申請需時多久？
想知道整個樓宇按揭需時多久，答案取決於申請的複雜程度。一般來說，由遞交所有文件起計，銀行內部審批大概需要兩至四個星期。
如果你的申請涉及按揭保險計劃（即申請高成數按揭），由於需要額外提交給香港按證保險有限公司（HKMC）審批，整個流程可能需要再增加一至兩個星期。因此，整個申請過程預計需要大約一個月至一個半月的時間。為免延誤交易，建議在簽署臨約後就立即開始申請。
信貸評級 (TU) 對按揭審批有多重要？
信貸評級（TransUnion，簡稱TU）是銀行審批按揭時，衡量你個人信貸風險的關鍵指標。一份良好的信貸報告，反映了你過去有準時還款的良好習慣，讓銀行對你的還款能力更有信心。
如果你的信貸評級欠佳（例如有逾期還款紀錄、過多未償還的私人貸款或信用卡結欠），銀行可能會認為你的信貸風險較高。結果可能是：銀行要求你支付更高的按揭利率、降低批出的貸款額，甚至在最壞的情況下，直接拒絕你的按揭申請。所以，在申請按揭前，保持良好的信貸紀錄非常重要。
擔保人的角色和責任是什麼？
當申請人的入息未能通過「供款與入息比率」的要求時，可以加入擔保人，將擔保人的收入合併計算，以增加成功獲批按揭的機會。
擔保人的角色，就是向銀行作出一個法律承諾。其核心責任是，假如借款人日後無法償還按揭貸款，擔保人有法律責任代其清還所有欠款。此外，成為擔保人也會直接影響其自身的借貸能力。當擔保人自己需要申請按揭時，銀行會將其擔保的債務計算在內，導致其可借貸的按揭成數及供款能力要求都會被大幅收緊。
將有高成數按揭的物業出租有什麼後果？
這是一個非常嚴肅的問題。透過按揭保險計劃申請的高成數按揭（例如八成或九成），合約條款明確規定該物業必須用作「自住」用途。將其出租是嚴重違約行為。
一旦被銀行或按揭保險公司發現，後果可能包括：
- 銀行要求立即清還全部貸款：這是最常見的後果，俗稱「Call Loan」。銀行有權終止按揭貸款協議，要求你立即全數償還餘下所有按揭本金及利息。
- 觸犯法律：若在申請按揭時已計劃將單位出租，卻向銀行聲稱是自住，可能構成欺詐行為，有機會面臨刑事檢控。
因此，切勿以身試法，將高成數按揭的物業用作出租用途。