2025年想在香港「上車」或轉按？面對息口走勢不明朗，H按與P按如何選擇成為準業主最頭痛的難題。各大銀行的現金回贈及優惠花多眼亂，加上複雜的壓力測試與按揭保險要求，要揀出最慳錢、最適合自己的按揭計劃，絕對是一大挑戰。本文將為您一文解構2025年香港按揭市場的7大關鍵，從各大銀行最新利率優惠比較，到深入剖析H按P按走勢，並教您計清壓力測試與善用高成數按揭，助您輕鬆找出最精明慳息的方案。
2025最新香港按揭利率及銀行優惠比較
想了解最新的香港按揭利率，揀選最適合自己的計劃，是每位準業主的重要功課。市場上的選擇五花八門，特別是考慮到香港按揭利率走勢2025年的不確定性，稍有不慎就可能影響未來幾十年的供款開支。現時市場上絕大部分申請人都選用H按計劃，主要是看中其在低息環境下的利率優勢。不過，每間銀行的細節條款，例如利率、現金回贈與罰息期都各有不同。我們為你整理了各大主要銀行的H按及P按計劃，讓你一目了然，輕鬆比較，洞悉香港按揭利率走勢。
各大銀行H按計劃全面比較
H按（銀行同業拆息按揭）是目前市場的主流選擇，其利率由兩部分組成：「一個月銀行同業拆息(HIBOR)」加上「銀行固定利率」。HIBOR每日浮動，所以H按的供款額並非固定不變。不過，所有H按計劃都設有一個「封頂利率」（或稱「鎖息上限」），這個上限通常與P按利率掛鈎，為供款人提供保障。即使HIBOR大幅抽升，你的實際按揭利率也不會高於這個封頂水平。
| 銀行 | H按利率 | 封頂利率 (Cap Rate) | 現金回贈 | 罰息期 |
|---|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 | H+1.3% | P(5.875%) – 1.75% | 視乎貸款額及推廣，請向銀行查詢 | 2年 |
| 恒生銀行 | H+1.3% | P(5.875%) – 1.75% | 視乎貸款額及推廣，請向銀行查詢 | 2年 |
| 中國銀行(香港) | H+1.3% | P(5.875%) – 1.75% | 視乎貸款額及推廣，請向銀行查詢 | 2年 |
| 渣打銀行 | H+1.3% | P(6.125%) – 2.00% | 視乎貸款額及推廣，請向銀行查詢 | 2年 |
| 東亞銀行 | H+1.3% | P(6.125%) – 2.00% | 視乎貸款額及推廣，請向銀行查詢 | 2年 |
（以上資料僅供參考，最新利率及優惠以銀行最終批核為準。）
選擇H按時，除了比較「H+」後面的數字，更關鍵的是比較「封頂利率」。你會留意到市場上有「大P」和「細P」之分，例如滙豐、恒生、中銀香港目前使用較低的P（細P），而渣打、東亞等則使用較高的P（大P）。因此，計算封頂利率時，不能只看減息的幅度，必須將銀行採用的P計算在內，才能得出實際的最高利率。
各大銀行P按計劃全面比較
P按（最優惠利率按揭）的利率計算方式較為簡單，直接以銀行的「最優惠利率(Prime Rate)」減去一個固定百分比。由於最優惠利率相對穩定，不會像HIBOR那樣每日變動，因此P按的供款額穩定性高，較容易預算。對於不喜歡供款額經常浮動，或者預期利率將進入持續上升週期的申請人，P按是一個穩健的選擇。實際上，P按的利率水平，往往就是H按計劃的最終「天花板」。
| 銀行 | P按利率 | 現金回贈 | 罰息期 |
|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 | P(5.875%) – 1.75% | 視乎貸款額及推廣，請向銀行查詢 | 2年 |
| 恒生銀行 | P(5.875%) – 1.75% | 視乎貸款額及推廣，請向銀行查詢 | 2年 |
| 中國銀行(香港) | P(5.875%) – 1.75% | 視乎貸款額及推廣，請向銀行查詢 | 2年 |
| 渣打銀行 | P(6.125%) – 2.00% | 視乎貸款額及推廣，請向銀行查詢 | 2年 |
| 東亞銀行 | P(6.125%) – 2.00% | 視乎貸款額及推廣，請向銀行查詢 | 2年 |
（以上資料僅供參考，最新香港按揭利率P計劃優惠以銀行最終批核為準。）
比較P按計劃相對直接，主要就是比較各銀行的實際利率。同樣地，你需要注意各銀行採用的「P」是「大P」還是「細P」，這會直接影響最終的供款利率。雖然現時選用P按的申請人較少，但了解其運作原理，對全面掌握香港按揭利率的市場格局非常有幫助。
H按 vs P按 終極指南：全面剖析香港按揭利率走勢
談及香港按揭利率，所有準業主都必須面對第一個關鍵抉擇：H按還是P按？這兩個計劃是市場最主流的選擇，它們的運作方式截然不同，直接影響您未來數十年的供款額。想了解香港按揭利率走勢並作出最精明的決定，我們需要先深入認識這兩位主角。
什麼是H按（銀行同業拆息按揭）？
H按的全名是「銀行同業拆息按揭計劃」。它的利率計算基礎是香港銀行同業拆息（HIBOR）。HIBOR是銀行之間互相借貸資金時所使用的利率，所以它的變動非常頻繁，幾乎每日都會更新。
您的實際按揭利率，就是以一個月的HIBOR利率為基礎，然後再加一個固定的百分點（例如 H+1.3%）。因為HIBOR的波動性較大，為了保障供款人，所有H按計劃都設有一個非常重要的機制，就是「封頂利率」（Cap Rate）。這個封頂利率通常會與最優惠利率（P）掛鈎（例如 P-1.75%）。它的作用是，即使HIBOR大幅抽升，您的實際供款利率亦只會升至封頂利率為止，不會無限上升，為您的供款額提供了一個重要的保護網。
什麼是P按（最優惠利率按揭）？
P按的全名則是「最優惠利率按揭計劃」。它的計算基礎是銀行的最優惠利率（Prime Rate）。最優惠利率由各家銀行自行釐定，相對非常穩定，通常只會在美國聯儲局宣布加息或減息後，銀行才會考慮調整，一年可能只變動數次，甚至不變。
您的實際按揭利率，就是以銀行的最優惠利率為基礎，然後再減一個固定的百分點（例如 P-1.75%）。值得留意的是，香港市場上的最優惠利率主要分為兩種，俗稱為「大P」和「細P」，不同銀行採用的P值可能存在差異。所以，即使兩間銀行都提供P-1.75%的計劃，它們的最終實際利率也可能不同。
H按定P按？如何選擇最適合您的按揭計劃
了解兩者的基本概念後，真正的問題來了：到底應該怎樣選擇？這個決定很大程度取決於您對未來香港按揭利率走勢的預期和您的個人風險承受能力。
在過往的低息環境，HIBOR長期處於極低水平，H按的實際利率遠低於P按，所以絕大部分人都會選擇H按。不過，當進入加息週期，HIBOR急速上升，H按的實際利率很快就會觸及封頂利率。
這時候，H按的優勢就變成了它的封頂利率。由於封頂利率本身就是一個與P按掛鈎的利率，所以當H按觸頂時，它的實際利率就等同於一個P按計劃。換句話說，選擇H按，您得到的是一個「有機會比P按更便宜，但最壞情況下等同於P按」的計劃。而P按則提供了一個穩定可預測的供款利率。
考慮到2025年香港按揭利率走勢，市場普遍預期利率將維持在較高水平一段時間。因此，H按的封頂利率高低，以及銀行提供的現金回贈等其他優惠，便成為了比較的關鍵。您可以比較不同銀行的香港按揭利率p計劃細則，看看哪一個H按的封頂利率更具優勢，從而作出最適合自己的選擇。
【獨家】智能按揭方案模擬器：找出最適合您的按揭計劃
在研究香港按揭利率的過程中，要從眾多銀行計劃中找出最理想的選擇，確實需要花費一番心力。我們為此特別設計了這個智能按揭方案模擬器，它能化繁為簡，根據您的個人情況，客觀分析並找出最划算的按揭方案。
功能一：智能方案配對
您只需要輸入基本的財務狀況、物業資料以及期望貸款額，系統就會即時掃描並分析市場上各大銀行的按揭產品。它會根據最新的香港按揭利率走勢，為您配對出利率最優惠、現金回贈最高，而且最符合您個人條件的幾個最佳選項，讓您無需逐家銀行查詢，也能輕鬆掌握第一手資訊。
功能二：預算真實總成本
一個按揭計劃的吸引力，不能單憑表面的利率數字判斷。我們的模擬器會為您詳細計算整個貸款期的總利息支出、律師費、按揭保險費等必要開支，並且會將銀行提供的現金回贈一併計算在內。這樣，您就可以清晰比較每個方案的真實總成本，準確規劃財務，避免因忽略了隱藏費用而影響預算。
功能三：利率波動風險模擬
選擇H按還是P按，很大程度上取決於您對未來利率變動的承受能力。這個功能正好能協助您作出明智決定。您可以模擬未來加息或減息的不同情境，例如假設香港按揭利率走勢2025年內上升1%，系統會即時顯示您的每月供款變化，以及H按觸及封頂利率（Cap Rate）後的情況。透過模擬香港按揭利率P按的穩定性與H按的波動性，您可以更實在地評估自己的風險承受能力，選擇一個讓您供得安心的長遠計劃。
壓力測試與按揭保險：申請高成數按揭前必讀
計劃置業時，特別是想申請高成數按揭，除了要密切關注最新的香港按揭利率，還有兩個關鍵概念您必須了解，它們就是「壓力測試」和「按揭保險」。這兩項直接影響您的貸款額和上車機會，是整個申請流程中非常重要的一環。
壓力測試：計算供款與入息比率
壓力測試是香港金融管理局（金管局）過往要求銀行審批按揭時採用的一項風險評估工具。它的作用是確保借款人在假設利率上升的情況下，依然有足夠的還款能力。
不過，為了應對市場變化，金管局已於2025年2月起暫停實施這項掛鈎利率的壓力測試要求。這意味著，銀行目前毋須再計算在現有利率加2%後的供款佔入息比率。這項調整對分析香港按揭利率走勢2025下的置業部署有直接影響，讓部分以往僅僅未能通過壓力測試的申請人，現在有機會成功獲批按揭。
雖然利率壓力測試暫停，但基本的「供款與入息比率」（DSR）要求仍然存在。簡單來說，您每月的總供款額，不能超過您每月總入息的50%。這是銀行評估您基本還款能力的核心指標，所以準確計算自己的入息和預計供款仍然非常重要。
按揭保險計劃 (MIP)：高成數按揭的鑰匙
您或許會發現，直接向銀行申請按揭，一般最多只能借到樓價的六成。那麼，市場上常說的八成甚至九成按揭是如何實現的呢？答案就是透過「按揭保險計劃」（Mortgage Insurance Programme, MIP）。
這個計劃由香港按揭證券有限公司旗下的按證保險公司提供。它的原理很直接，就是為銀行提供保險，承擔超出常規按揭成數（即六成以上）部分的貸款風險。因為有了這份保險，銀行的風險降低了，所以才樂意批出更高成數的貸款給合資格的申請人。
換句話說，按揭保險就是打開高成數按揭大門的鑰匙。當然，這份保險需要支付保費，您可以選擇一次過支付，或者將保費加進總貸款額中分期攤還。對於首期資金有限的置業人士來說，按揭保險計劃是實現置業夢想的關鍵一步。
申請人及物業類型：影響按揭利率與成數的關鍵
在分析香港按揭利率時，除了比較銀行計劃，申請人本身的背景和所選購的物業類型，是決定最終按揭利率高低與成數的兩大核心因素。銀行在審批按揭申請時，會仔細評估這兩方面的風險，然後才提供個人化的貸款條件。因此，了解不同身份與物業種類的差異，對制定置業預算至關重要。
按申請人類型劃分
銀行的審批尺度，會因應申請人的財務狀況與背景而有很大分別。
首次置業人士通常能獲得較優惠的條件。根據現行按揭保險計劃，他們購買指定樓價內的物業，最高可申請九成按揭，而且在符合特定條件下，可以豁免壓力測試，只需滿足基本的「供款與入息比率」不超過50%的要求。這大大降低了「上車」的門檻。
相比之下，非首次置業人士（例如換樓客或投資者）則需要遵循較嚴格的審批標準。他們的按揭成數上限會被降低，並且必須通過壓力測試，即假設利率上升後的每月供款，不得超過月入的指定百分比。
至於自僱或收入非固定的人士，銀行審批會更加審慎。他們需要提供更詳盡及更長年期的收入證明，例如公司利得稅單、審計報告及銀行戶口紀錄等，以證明其還款能力穩定。銀行提供的按揭成數通常亦會較為保守。
此外，公務員是一個較特殊的群體。他們所獲得的房屋津貼，在計算入息時可被銀行接納，這有助提高總入息，使其更容易通過壓力測試，從而有機會爭取到更理想的貸款條件。
按物業類型劃分
物業本身的條件，直接影響銀行的估價以及願意批出的貸款額。
大型屋苑的私人住宅，特別是樓齡較新的單位，由於市場流通性高，質素有保證，銀行估價通常最為進取，審批過程也最順暢。
居屋按揭則有另一套規則。由於有政府作為擔保人，買家申請高成數按揭時無需經由商業按揭保險公司，因此保費較低。不過，居屋按揭的選擇較少，通常只可選用香港按揭利率P計劃，而且貸款年期會受樓齡及政府擔保期所限。
村屋的按揭申請較為複雜。因為村屋的業權、路權及建築質素差異較大，銀行估價趨向保守，很容易出現估價不足的情況。一般而言，按揭成數會較低，但部分合資格的村屋仍可透過按揭保險申請較高成數貸款。
唐樓的按揭審批是挑戰最大的類型之一。高樓齡會大幅縮短還款年期，而且單位可能存在僭建或業權不清等問題，銀行風險胃納極低，通常只願意批出五至六成按揭，甚至拒絕申請。
至於工廈、商舖及車位等非住宅物業，按揭成數上限遠低於住宅物業，普遍最高只有五成，還款期也較短。觀察香港按揭利率走勢2025的變化，雖然對所有物業都有影響，但銀行對非住宅物業的審批態度始終最為嚴謹。
進階按揭策略：善用工具慳得更多
選擇合適的香港按揭利率計劃只是第一步，要真正做到精明供樓，還可以利用市場上不同的按揭工具與策略。這些進階方法不單可以節省利息開支，更有機會將物業價值轉化為流動資金，讓您的財務規劃更具彈性。
轉按／加按：釋放物業價值與賺取現金回贈
當物業升值，或者市場上出現更吸引的按揭計劃時，業主可以考慮「轉按」或「加按」。「轉按」是將現有的按揭貸款由一間銀行轉移至另一間銀行，主要目的是為了爭取更低的利率或更豐厚的現金回贈。「加按」則是在原有物業基礎上，向銀行申請提取額外的貸款，將物業的升值部分套現。
決定是否轉按的關鍵，在於計算當中的實際得益。您需要將新銀行提供的現金回贈，減去轉按過程中衍生的律師費，以及舊按揭罰息期內可能產生的開支。如果計算結果為正數，轉按就是一個划算的選擇。不過，近年銀行因資金成本上升，現金回贈已大不如前，轉按前必須仔細計算清楚。
定息按揭：鎖定利率，對抗加息週期的選擇
面對不明朗的香港按揭利率走勢2025預測，定息按揭提供了一個穩健的選擇。定息按揭是指在指定年期內（例如10年或20年），按揭利率會鎖定在一個固定水平，完全不受市場利率波動影響。最大的好處是供款額穩定，讓您在加息週期中可以準確預算每月開支，毋須擔心利息突然抽升。
定息按揭還有一個非常重要的優勢，就是申請時可以豁免金管局的加息壓力測試。申請浮息按揭時，銀行需要假設利率上升後，計算您的供款能力。但申請定息按揭，只需符合「供款與入息比率」不超過五成的基本要求便可。這代表在相同入息水平下，選擇定息按揭或能借到比浮息按揭更高的貸款額，對於部分入息僅僅達標的置業人士尤其有用。
Mortgage Link（按揭存款掛鈎戶口）
Mortgage Link，即按揭存款掛鈎戶口，是現時大部分銀行都會提供的一項實用工具。它是一個高息儲蓄戶口，戶口內的存款利率與您的按揭利率完全相同。舉例來說，如果您的香港按揭利率P計劃實際利率為3.5%，您存放在Mortgage Link戶口內的資金，便能賺取3.5%的年利率。
業主可以將備用資金存入此戶口，賺取的高息正好用來抵銷部分的按揭利息支出，變相減輕了供樓負擔，同時資金仍然可以靈活調動。不過需要注意，這個高息優惠設有存款上限，通常是剩餘按揭貸款額的50%至60%。超出上限的存款，則只會按一般儲蓄戶口的利率計算利息。
香港按揭利率常見問題 (FAQ)
現金回贈超過貸款額1%需要扣減貸款額嗎？
談到香港按揭利率的優惠，現金回贈是很吸引的一環。不過，關於回贈的處理方式，金管局是有明確指引的。答案是肯定的，如果銀行提供的現金回贈超過貸款額的1%，超出的部分就需要從貸款本金中扣減。
這項規定是為了確保銀行的貸款風險管理。我們用一個例子來說明會更清楚。假設你申請一筆500萬元的貸款，而銀行提供了1.5%的現金回贈，總額就是75,000元。因為回贈率超過了1%，所以超出的0.5%（即25,000元）必須在貸款本金裡扣除。所以，你最終獲批的貸款額會是497.5萬元（500萬元 – 2.5萬元），而你仍然會收到75,000元的回贈。這個細節會直接影響你的總借貸額，申請前要計算清楚。
信貸評級(TU)對按揭利率及批核有多大影響？
信貸評級（TU）絕對是申請按揭時的關鍵一環，它直接影響銀行對你的信任度，還有最終批核的香港按揭利率p計劃條款。一份良好的信貸報告，代表你是一位有信用、負責任的借款人，銀行自然更願意批出貸款。
具體來說，信貸評級的影響主要有三方面。第一是批核機會。如果你的評級太低（例如I級或J級），銀行很可能會直接拒絕你的申請。第二是利率與優惠。就算申請獲批，銀行也可能不會提供最優惠的利率，例如其他人是H+1.3%，你可能只獲批H+1.5%，而且現金回贈等優惠也可能較少。第三是貸款額。銀行也可能因為信貸風險較高，而調低最終批出的貸款額。所以，計劃置業前半年至一年，最好先檢查並改善自己的信貸記錄。
銀行會否提供免費轉換H按/P按計劃的選項？
考慮到香港按揭利率走勢時有變動，不少人都會想知道按揭計劃的靈活性。其實，很多銀行都會在按揭合約中，提供一次免費轉換H按或P按計劃的選項，讓你可以根據市場環境調整供款策略。
這個選項非常實用。例如，你在低息環境下選擇了H按，但幾年後，如果預期利率會持續向上，你就可以行使這個權利，免費轉到利率相對穩定的P按計劃，鎖定供款上限。不過，要留意這通常是整個貸款期內只有一次的機會。所以在簽署按揭合約時，記得要仔細閱讀條款，確認有沒有包含這個選項，還有了解清楚轉換的程序和條件。面對未來幾年難以預測的香港按揭利率走勢2025，這個彈性選項就顯得更加重要。