在香港，無論是夫婦、家人還是生意夥伴，聯名置業是十分普遍的選擇。然而，在簽署樓契前，你必須清晰了解物業的共同持有方式，主要分為「聯權共有」（Joint Tenancy，俗稱「長命契」）與「分權共有」（Tenancy in Common）。「長命契」因其獨特的「生存者取得權」（Right of Survivorship）而廣為人知，即其中一位業主身故後，其業權會自動轉移至其他在世的聯權共有人，看似能簡單直接地解決繼承問題。但這種安排是否真的適合所有人？它到底是保障還是枷鎖？本文將為你全面拆解「長命契」的5大關鍵，深入剖析其法律定義、與分權共有的核心差異、業權轉讓（轉名/甩名）、稅務計算，以至轉換業權形式的潛在陷阱，助你在置業或遺產規劃時作出最明智的決定。
香港物業擁有權基礎：個人與共同持有
在香港置業，除了地點、樓價等因素，物業的持有方式同樣是影響深遠的決定。特別是當涉及多人共同投資時，深入了解如「聯權」等不同的持有模式就顯得尤其重要。物業的擁有權主要可以分為兩大類：一個人全權擁有，或是與他人共同持有，兩者在法律權責和財產繼承上都有著根本的差異。
全權擁有 (Sole Ownership)
定義：業權由單一個人完全持有
所謂全權擁有，顧名思義就是物業的業權只由一個人全權持有，樓契上只有一位註冊業主。這種方式的法律關係最為直接和簡單。
特點：業主擁有100%處置權，身故後物業列為遺產
作為物業的唯一擁有人，業主擁有百分之百的獨立處置權，不論是決定出售、出租還是將物業加按，都無需得到任何人的同意。假如業主不幸身故，該物業便會自動成為其遺產的一部分，並根據他所訂立的有效遺囑，或是在沒有遺囑的情況下按遺產繼承法例進行分配。
共同擁有 (Joint Ownership)：多人置業的法律框架
定義：業權由多於一人共同持有
不過，現實中更多情況是與伴侶、家人甚至生意夥伴一起置業，這就涉及到共同擁有的法律框架了。共同擁有，就是指物業的業權由兩位或以上的人共同持有，所有業主的名字都會記錄在樓契之上。
法律上的兩種主要形式：聯權共有與分權共有
在香港的法律框架下，共同擁有主要分為兩種截然不同的形式。這兩種形式在法律上的定義、業權分配，以及最重要的繼承安排上，都有著根本性的分別。當中，「聯權共有」（Joint Tenancy）就是大家常聽到的「長命契」，對聯權共有業權的處理方式與另一種形式「分權共有」（Tenancy in Common）截然不同，這也是所有聯名業主在置業前必須清晰理解的關鍵。
深入剖析聯權共有（長命契）：定義、法律條件與核心機制
當我們談及多人共同置業，最常聽見的模式之一就是聯權，正式名稱為聯權共有。它有一個更廣為人知的俗稱——「長命契」。這個稱呼並非隨意得來，而是直接反映了其獨特的法律機制。不如我們一起深入看看，拆解「長命契」背後的法律原理、成立條件，以及它如何影響業權的繼承方式。
什麼是聯權共有？深入理解「長命契」的法律本質
核心概念：所有共有人被視為一個單一業主
聯權共有的核心法律概念，是將所有共有人視為一個不可分割的單一法律實體。換句話說，在法律眼中，兩位聯權共有人並不是各自持有物業的50%，而是兩人共同持有該物業的100%。他們之間沒有獨立的業權份額，而是共同擁有整個物業的全部權益。這個概念是理解聯權共有業權運作方式的基礎。
「長命契」的由來與含義
這個俗稱其實非常傳神，它直接源於聯權共有最關鍵的特徵——「生存者取得權」（Right of Survivorship）。意思是指，當其中一位聯權共有人身故後，其業權會自動由其他在生的共有人繼承。物業的擁有權會一直存續，直至剩下最後一位「長命」的共有人為止，屆時他便會成為該物業的唯一擁有人。
法律原則：「聯合時擁有一切，獨自時一無所有」
這句話精確地概括了聯權共有人的法律地位。由於共有人被視為一個整體，任何單一位共有人在法律上都不能聲稱自己擁有物業的某個獨立部分。他不能單獨出售、按揭或透過遺囑將其「權益」轉讓給第三方。他的擁有權只有在與其他共有人聯合時才完整存在；若要單獨行事，則可算是一無所有。
聯權共有的法律基石：不可或缺的「四項統一體」
要成功建立一份聯權共有的業權，法律上有四個非常嚴格的先決條件，稱為「四項統一體」（The Four Unities）。這四個條件必須同時存在，缺一不可。假如任何一項條件在業權成立之初已不存在，或是在其後被破壞，該業權關係便可能從聯權共有轉為分權共有。
共同佔用權 (Unity of Possession)
這是最基本的要求。所有聯權共有人均有權利佔用和使用整個物業的全部，任何共有人都不能將其他共有人排除於物業的任何部分之外。簡單來說，沒有人可以劃定某個房間或區域為自己專用。
享有同等權益 (Unity of Interest)
所有聯權共有人的權益，在性質、範圍和存續期上必須完全相同和均等。例如，若有兩位共有人，他們的權益隱含為各佔一半；若有三位，則各佔三分之一。他們的權益性質也必須一致，例如同為永久業權。
來自同一份法律文件 (Unity of Title)
所有聯權共有人必須是透過同一份法律文件（例如同一份轉讓契約）獲得其物業業權。他們的名字會共同出現在該份關鍵的業權文件上。
業權同時產生 (Unity of Time)
所有聯權共有人的業權必須在完全相同的時間點開始生效。這一點通常與上一項「來自同一份法律文件」同時達成，因為當轉讓契約生效時，所有共有人的業權便同時確立。
「生存者取得權」：聯權共有的自動繼承機制
「生存者取得權」是聯權共有的王牌特點，也是它與分權共有最根本的分別所在，直接影響到物業的傳承方式。
運作原理：身故業主的業權自動轉移給在生者
運作原理十分直接。當其中一位聯權共有人身故，其在物業中的權益便會彷彿「蒸發」一樣，並自動被其他在生的聯權共有人平均吸收。例如，A和B聯權共有一物業，若A不幸身故，B便會即時自動成為該物業的100%唯一擁有人。
凌駕遺囑的法律效力
這是聯權共有一個極其重要的法律效力。由於業權是依法自動轉移給在生者，這個過程的法律效力是凌駕於個人遺囑之上的。即使身故的共有人在遺囑中訂明要將其物業權益留給子女，該遺囑條款在法律上亦屬無效。物業的業權依然會歸於在生的聯權共有人。
簡化繼承：無需辦理複雜的遺產承辦程序
因為身故者的物業權益不會成為其遺產的一部分，所以尚存的共有人無需辦理複雜且需時的遺產承辦手續（Probate）。他們只需將身故共有人的死亡證在土地註冊處進行註冊，便可更新業權記錄，證明自己是現時的合法業主。這大大簡化了繼承流程，也間接影響到未來處理聯權共有報稅等事宜的複雜程度。
聯權共有 vs 分權共有：如何選擇最合適的持有方式
選擇用哪種方式持有物業，特別是採用聯權的方式，是一個影響深遠的決定。這不單純關乎法律文件上的一個選項，更直接影響各位業權共有人日後的權利、繼承安排和財務彈性。所以，在做決定前，花點時間了解兩者的分別，絕對是明智之舉。
決策指南：三步選擇最合適的物業持有方式
要從聯權共有和分權共有之間作出選擇，其實可以透過回答以下三個核心問題，讓思路變得更清晰。
評估聯名人關係：夫婦/家人 vs 生意夥伴/朋友
首先，想一想你和聯名人的關係是什麼。如果大家是關係非常緊密的夫婦或家人，彼此之間有高度信任，希望財產能夠互相保障，那麼聯權共有通常是個不錯的選擇。因為它的設計初衷，就是建基於一個「不分彼此」的共同體概念。相反，如果聯名人是生意夥伴或普通朋友，合作目的是投資，那麼大家可能更希望清晰界定各自的權益和投資回報。在這種情況下，分權共有就顯得更為合適，它能清楚劃分每個人的業權份額，避免將來因關係變化而產生不必要的紛爭。
審視財務貢獻與彈性：出資比例與未來獨立出售需求
第二步，要考慮財務上的安排。各位的出資比例是否相同？如果不是，例如一方出資七成，另一方出資三成，並且希望業權份額能準確反映這個出資比例，那麼就必須選擇分權共有。聯權共有的法律原則是所有人的權益均等，無法體現出資差異。此外，也要思考未來的可能性。有沒有可能其中一位業主會因為個人財務需要，而想獨立出售自己的業權份額？如果希望保留這種彈性，分權共有是唯一的選擇。聯權共有業權下，任何出售或轉按的決定，都需要所有業主一致同意。
明確遺產規劃目標：自動繼承 vs 按遺囑分配
最後一步，也是最關鍵的一步，就是明確大家的遺產規劃目標。你希望在你身故後，你的物業權益如何處理？如果你的目標是讓在生的聯名業主自動、快速地繼承你的業權，省卻繁複的遺產承辦手續，那麼聯權共有的「生存者取得權」機制就完全符合你的需要。但如果你希望將你的業權份額，按照自己的意願在遺囑中指定給某位繼承人（例如你的子女或其他人），那麼你就必須選擇分權共有。分權共有的業權份額會成為個人遺產的一部分，可以自由傳承。
核心差異比較表：一目了然
為了讓你更快速地掌握兩者的核心分別，這裡將它們的關鍵特點逐一比較。
業權份額：一體 vs 獨立百分比
聯權共有業權的特點是，所有共有人被視為一個單一的業主，共同擁有整個物業，沒有獨立的個人份額。法律上，大家是「聯合時擁有一切，獨自時一無所有」。而分權共有則完全不同，每位共有人都擁有一個明確、可量化的業權份額，例如50%或25%，這些份額是獨立存在的。
繼承機制：生存者取得權 vs 成為遺產
這是兩者最根本的分別。聯權共有設有「生存者取得權」，俗稱「長命契」。當其中一位業主身故，其業權會自動轉移給在生的聯權共有人，這個法律效力甚至凌駕於遺囑。而分權共有沒有這個機制，當業主身故，其持有的業權份額會列為其個人遺產，並根據其遺囑或遺產法進行分配。
處置權利：需全體同意 vs 可獨立處理個人份額
在處置物業方面，聯權共有人必須共同行動。不論是出售、出租還是申請按揭，都需要得到所有業主的一致同意和簽署。分權共有人則有較大的自主權，他可以獨立決定如何處理自己名下的業權份額，例如將其出售或抵押，理論上無需得到其他共有人的同意。
適用對象：關係緊密者 vs 投資合作者
總結來說，聯權共有通常適用於關係非常穩定和緊密的個體，例如夫婦和核心家庭成員，他們追求的是資產的無縫傳承和保障。分權共有則更適合投資夥伴、朋友或關係較疏的親戚，重點在於清晰界定財務貢獻和保障個人資產的獨立性。
適用場景分析：誰最適合採用聯權共有？
了解了基本概念後，我們來看看在哪些實際場景中，聯權共有最能發揮其優勢。
已婚夫婦：簡化承繼，保障在生配偶
對於已婚夫婦來說，聯權共有幾乎是標準選擇。它的最大好處是極大地簡化了繼承程序。萬一其中一方不幸離世，物業的全部業權會即時、自動地轉移到在生的配偶名下，完全無需經過漫長的遺產承辦法律程序。這不僅節省了時間和金錢，更重要的是為在生配偶提供了即時的居所保障和財務安全感，避免因業權問題而增添額外煩惱。
關係穩定的家庭成員：確保物業留在家庭內部
除了夫婦，關係穩定的家庭成員，例如父母與子女，或者關係和睦的兄弟姊妹，一同持有物業時，也常採用聯權共有。這樣做的主要目的是確保家族物業的完整性，防止業權因其中一位成員的婚姻狀況、債務問題或其個人遺囑的安排，而流落到家庭以外的人手中。透過「生存者取得權」，業權會一直在聯名的家庭成員之間流轉，直至剩下最後一人為止。
聯權共有的潛在風險與實際操作須知
選擇聯權共有前必須知道的財務與決策風險
以聯權方式持有物業，在承繼安排上確實簡單直接，但這個看似方便的「長命契」安排，其實也伴隨著一些大家在做決定前必須了解的財務與決策風險。
按揭風險：聯權共有人身故，銀行或要求重新審批按揭
當其中一位聯權共有人離世，尚存的業主雖然自動繼承了業權，但物業的按揭貸款並不會自動延續。銀行當初是根據所有業主的總收入來批核按揭，所以業主減少意味著還款能力可能改變。因此，銀行有權要求在生的業主重新進行入息審查與壓力測試，確保其有足夠能力獨立供款。如果未能通過審批，可能會對在生的業主構成突如其來的財務壓力。
決策僵局：出售、出租或轉按需全體同意，關係破裂時難以處理
聯權共有的業權是一個整體，所以任何關於物業的重大決定，例如出售、出租或申請轉按，都必須得到「全部」業主一致同意。如果聯名人關係融洽，這不成問題。但假如關係破裂，例如夫婦離婚或家人反目，只要有一人反對，整個物業就會陷入無法處置的僵局，任何人都無法單獨對業權作出變動。
債務風險：一位業主的債務問題可能影響整個物業
即使在聯權共有下，各人沒有獨立的業權份額，但如果其中一位業主陷入財困，其債權人依然可以向法院申請「押記令」（俗稱釘契），凍結該業主在物業中的權益。這會導致整個物業無法自由買賣或轉按，直到債務問題解決為止，其他無辜的業主亦會受到牽連。
處理聯權共有物業的法律文件須知
了解潛在風險後，在實際操作層面，特別是處理法律文件時，也有幾個關鍵點需要注意，以確保交易順利及保障各方權益。
簽署效力：必須由「所有」在冊業主共同簽署
處理聯權共有物業的法律文件時，最重要的一點是，任何買賣合約或租約，都必須由土地註冊處記錄上的「所有」業主共同簽署才具法律效力。千萬不要以為其中一位業主簽署就可以代表全部，否則該文件可能被視為無效。
查冊重要性：簽約前透過土地查冊確認業權形式及所有業主
因此，在簽署任何合約前，準買家或租客都應該先進行土地查冊。查冊報告會清楚列明物業的業權形式是聯權共有還是分權共有，並且會顯示所有現任業主的姓名。核對查冊資料與合約簽署人是否一致，是保障自身權益的基本步驟。
處理業主身故情況：尚存業主需提供死亡證更新業權記錄
當有聯權共有人不幸離世，根據「生存者取得權」，其業權會自動轉移給在生的共有人。不過，在生的業主需要透過律師，將身故業主的死亡證明文件註冊到土地註冊處，以正式更新業權記錄。完成這個程序後，尚存的業主才能以唯一合法擁有人的身份，全權處理物業的買賣或租賃事宜。
聯權共有業權管理：轉名、加名與分割業權
當持有聯權物業一段時間後，大家的關係或財務狀況可能出現變化，這時候便需要調整業權架構。管理聯權共有業權不像更改銀行戶口持有人那樣簡單，因為每一次變動，在法律上都可能構成一次正式的物業交易。接下來，我們將逐一探討「甩名」、將聯權共有轉分權共有，以及「加名」的具體操作與注意事項。
如何「甩名」或「轉名」？業權轉讓程序與稅務
「甩名」或「轉名」是聯權共有業權管理中最常見的操作，通常發生在業主間關係改變，例如家庭成員想取回首置名額，或夫婦離婚需要分割資產。
法律性質：視為正式的物業買賣交易
首先要建立一個核心概念，不論是將自己的名字從業權中移除（甩名），還是將業權轉讓給另一位共有人，法律上都會將這個過程視為一次正式的物業買賣。這代表整個程序需要經由律師處理，簽署正式的轉讓契約（Assignment），並將文件註冊到土地註冊處，確保業權變更有法律保障。
印花稅計算：根據轉讓的業權份額計算
既然是買賣交易，印花稅便是無法迴避的一環，這也是考慮聯權共有報稅時的重要部分。印花稅的計算基準，並非整個物業的市值，而是根據所轉讓的業權份額的價值來計算。舉例來說，一個由兩人聯權共有的物業市值為800萬港元，若其中一人想「甩名」，稅務局會視為他將價值400萬港元的業權份額轉售給另一人，印花稅便會以400萬港元為基礎來計算。
近親轉讓的稅務優惠
如果業權轉讓是在近親之間進行（法律上定義的近親包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹），稅務上則有相當大的優惠。符合資格的近親轉讓，可以申請按較低的從價印花稅第2標準稅率計算稅款，大大減輕稅務負擔。
如何由聯權共有轉為分權共有？(Severance of Joint Tenancy)
當聯權共有人希望打破「長命契」的自動繼承規則，讓自己所持的業權份額可以按個人意願（例如透過遺囑）傳承時，便可以選擇將聯權共有轉為分權共有。
轉換時機與法律程序
進行聯權共有轉分權共有的程序相對直接。任何一位聯權共有人都可以單方面決定分割業權，只需要經由律師向所有其他的聯權共有人發出書面通知，表明其分割業權的意向，並將該通知書註冊到土地註冊處，聯權共有的關係便告解除，自動轉為分權共有。
轉換後對繼承方式的重大影響
這個轉換的後果非常深遠。一旦完成，聯權共有最重要的「生存者取得權」便會即時失效。物業會變為由各人按等額比例分權共有。從此刻起，假如其中一位業主身故，他所持有的業權份額將會成為其個人遺產的一部分，並根據其遺囑或無遺囑繼承法來分配，而不會再自動轉移給在生的共有人。
聯權共有物業可以「加名」嗎？
有時業主會因為家庭規劃或財務安排，考慮在現有的聯權共有物業上「加名」，讓新的家庭成員（例如配偶或子女）成為共有人。
程序：同樣視為買賣交易，涉及新契約及印花稅
與「甩名」一樣，「加名」在法律上同樣被視為一次買賣交易。其本質是原有的業主將物業的部分權益「出售」給新加入的成員。整個過程需要訂立新的轉讓契約，清楚列明所有共有人的名字及持有形式，並繳付相應的印花稅。
稅務考慮：釐清印花稅的計算基準
「加名」的稅務計算比較需要注意。印花稅的基礎是新加入者所「購入」的業權份額價值。例如，原業主單獨持有一個物業，現在想加入配偶的名字轉為聯權共有，這可被視為原業主將物業50%的業權份額轉讓給配偶。印花稅便會根據這50%業權份額的當時市值來計算。如果新加入的成員本身是香港永久性居民，而且在香港沒有持有其他住宅物業，他們同樣有機會以較低的首置稅率繳稅。
聯權共有常見問題 (FAQ)
若其中一位聯權共有人破產，物業會怎樣處理？
當其中一位聯權共有人被法庭頒令破產，情況會變得比較複雜。破產令本身會即時割裂聯權共有的關係，法律上這一步會自動觸發聯權共有轉分權共有的程序。
這代表原來的「長命契」會即時失效。破產管理署署長或受託人會接管破產人士的資產，當中就包括他在物業中原有的權益。此刻，該權益會被量化為一個明確的份額（例如，如果是兩人聯權共有，就變成50%的份額）。受託人有權將這個份額出售，用以償還破產人士的債務。因此，其他未破產的業主，便需要與這位新加入的「業主」（即受託人或購買了該份額的第三方）共同持有物業，或者商討如何處理整項物業，例如一同出售或者由一方買下另一方的業權。
夫婦以聯權共有持有物業，離婚會自動解除業權關係嗎？
這是一個十分常見的誤解。答案是：不會。離婚本身只會解除婚姻關係，但不會自動改變或解除雙方共同持有的聯權共有業權。
即使雙方已經完成所有離婚手續，只要物業的業權記錄未有更改，他們在法律上依然是該物業的聯權共有人。這意味著「生存者取得權」的原則仍然適用。假如不幸地，其中一方在業權變更前身故，其業權將會自動轉移給在生的前配偶，而不是根據其遺囑分配給子女或其他繼承人。所以，離婚夫婦必須主動處理物業業權問題，例如透過法庭命令或雙方協議，將物業出售、由一方購入另一方業權，或者辦理聯權共有轉分權共有的手續，以確保資產能夠按照自己的意願分配。
作為租客，與聯權共有業主簽訂租約時有何特別注意事項？
作為租客，保障自己最重要的一步，就是在簽署租約前做好查冊。透過土地查冊，你可以清楚知道物業的所有註冊業主是誰，以及他們的持有方式是否聯權共有。
簽訂租約時，最關鍵的一點是，租約必須由「所有」聯權共有人共同簽署才算具備十足的法律效力。由於聯權的法律概念是所有共有人被視為一個單一業主，所以任何人都不能單獨代表其他人作出租或出售的決定。假如你只與其中一位業主簽約，這份租約的法律效力便可能存在問題，將來若發生糾紛，你的租客權益或未能得到全面保障。如果其中一位業主無法親身簽署，他必須提供一份有效的授權書，正式授權他人代為簽署，你亦應核實該授權書的真偽及授權範圍。
如果所有聯權共有人同時身故，業權如何處理？
這是一個比較極端但法律上已有清晰界定的情況，例如所有聯權共有人在同一宗意外中不幸離世。在這種情況下，聯權共有最重要的「生存者取得權」原則便無法適用，因為沒有任何一位共有人「生存」下來去繼承業權。
為了解決這個難題，香港的《物業轉易及財產條例》有一條「同時死亡的推定」條文。根據這條文，如果無法確定哪一位共有人較遲身故，法律上會推定年紀較輕者比年紀較長者活得更久。因此，整項聯權共有業權會被視為先轉移至最年輕的那位共有人名下，然後再按照該位最年輕共有人的遺囑或無遺囑繼承法，分配給他的繼承人。